【正文】 一般應(yīng)提前16小時以書面通知業(yè)（租）戶并公示。一一保養(yǎng)：檢查清潔接觸器、繼電器觸頭；檢查各安全保護(hù)裝置動作；檢查接地線并測量接地電阻；檢查各電路板插件的連接狀態(tài)；檢查清潔散熱風(fēng)機(jī)。一一保養(yǎng)：檢查清潔制動帶；檢查制動力柜，調(diào)整制動彈簧；檢查電動機(jī)電纜及制動線圈電線連接狀況；檢查電動機(jī)潤滑油狀況及換油；檢查曳引機(jī)接地線連接狀況。、層門維護(hù)一一廂內(nèi)懸掛《電梯使用規(guī)定》和《電梯安全使用許可證》。每年由政府職能部門對電梯進(jìn)行一次強制審驗并取得《電梯安全使用許可證》。故障停電情況，接報后5分鐘內(nèi)到位處理，立即檢查電梯有否困人，無人情況下啟動發(fā)電機(jī)，恢復(fù)電梯運行。已發(fā)布地震預(yù)報的，按政府要求，決定電梯是否停止使用。制定空調(diào)機(jī)操作規(guī)程、空調(diào)通風(fēng)管理規(guī)程、空調(diào)水處理管理規(guī)定、空調(diào)系統(tǒng)維護(hù)辦法、空調(diào)故障應(yīng)急處理程序等規(guī)章制度。帶電、旋轉(zhuǎn)部件，進(jìn)出風(fēng)口應(yīng)有安全 警示標(biāo)志。一一季度保養(yǎng)：檢查潤滑油液位、油濾器、冷卻水和冷凍水的水質(zhì)；清潔主電機(jī)表面；清潔主機(jī)啟動柜，檢查所有接線；測量油加熱器、油泵電機(jī)絕緣；觀察制冷劑液位，測量導(dǎo)葉控制電機(jī)絕緣，檢查軸承溫度高的報警、停機(jī)功能。一一日檢：檢查配電柜各開關(guān)位置，檢查各指示燈，觀察儀表指示。一一日檢：檢查儀表、指示燈、開關(guān)、電源電壓、電機(jī)工作電流，檢查切換繼電器、接觸器工作狀況。一一月度保養(yǎng)：清潔柜內(nèi)外，檢查繼電器、接觸器觸點、彈簧，目視檢查所有接線，檢查、調(diào)整水流開關(guān)，檢查接地線。一一半年保養(yǎng)：檢查水泵潤滑油量、油質(zhì)，檢查電機(jī)軸承潤滑情況并加潤滑油，檢查、活絡(luò)閥門并加潤滑油，檢查水泵聯(lián)軸節(jié)，檢查、上緊排氣閥門，清洗管道濾網(wǎng)（器）。一一半年保養(yǎng)：測量冷卻風(fēng)機(jī)驅(qū)動電機(jī)絕緣，檢查電機(jī)接地線，檢查冷卻塔風(fēng)機(jī)軸承、驅(qū)動電機(jī)軸承潤滑情況，檢查皮帶及皮帶輪磨損情況，檢查、清理減速箱內(nèi)外表面，檢查、活絡(luò)進(jìn)出水閥、放水閥，閥桿上潤滑油。一一周、月度保養(yǎng)：檢查、清洗空氣濾網(wǎng)；檢查、清通冷凝排出管；清潔機(jī)組外表；檢查風(fēng)機(jī)軸承潤滑情況；檢查風(fēng)機(jī)軸承潤滑情況，適量加油；檢查清潔柜機(jī)啟動箱。一一保養(yǎng)：檢查盤管風(fēng)機(jī)運行情況；測量電機(jī)絕緣；檢查管路附屬閥件，閥桿加油；檢查盤管；清潔風(fēng)機(jī)、電機(jī)，檢查電機(jī)軸承并加油。一一半年保養(yǎng)：每半年一次對所有蒸汽壓力表進(jìn)行校驗；對爐膛清灰；檢測水質(zhì)的硬度，應(yīng)不大于3毫克/升；鍋爐安全附件及儀表齊備，動作可靠；各種證書齊備，操作人員持證上崗。一一月度檢查保養(yǎng)：每月一次對鍋爐及附屬設(shè)備進(jìn)行一級保養(yǎng)；對防爆門及泄爆裝置進(jìn)行安檢；清理燃燒器、鼓風(fēng)機(jī)風(fēng)葉、煙管通灰；對機(jī)械設(shè)備更換或添加潤滑油；超壓、超溫保護(hù)試驗，安全閥自動排氣一次。一一保養(yǎng)：檢查風(fēng)機(jī)皮帶，檢查壓力表、溫度計；管路、閥門除銹補漆，風(fēng)機(jī)、驅(qū)動電機(jī)外表清潔、除銹補漆，柜機(jī)外表、機(jī)座除銹補漆；檢查、清潔柜機(jī)啟動箱。、新風(fēng)機(jī)組一一日檢：根據(jù)開業(yè)情況適時開啟，一般在開業(yè)前2小時逐步開啟。一一日檢：檢查冷卻塔進(jìn)出水管閥開關(guān)位置，檢查冷卻塔風(fēng)機(jī)運行情況，檢查風(fēng)機(jī)電機(jī)運行電流，檢查冷卻塔布水情況，檢查冷卻塔水盆部分周圍、底部情況。、冷凍水泵一一日檢：啟動前檢查進(jìn)出口閥門及水泵轉(zhuǎn)動情況；檢查軸承潤滑情況或油位，檢查水泵、電機(jī)運行狀況、電機(jī)運行電壓電流，檢查電機(jī)、水泵運行溫度。一一保養(yǎng)：檢查熱過載繼電器、時間繼電器整定值，檢查接觸器、繼電器的活動機(jī)構(gòu)，檢查機(jī)械連接情況，導(dǎo)線（包括地線）連接情況，檢查測量接觸器、繼電器線圈、線路絕緣，檢查啟動柜密封情況，柜內(nèi)外、底座除銹補漆。一一保養(yǎng)：對配電柜、主開關(guān)進(jìn)行清潔檢查。檢查機(jī)油油質(zhì)；檢查回油系統(tǒng)，更換機(jī)油濾器及干燥過濾器；檢查蒸發(fā)器與冷凝器；壓縮機(jī)驅(qū)動電機(jī)清潔空氣通道和繞組，測量電機(jī)繞組絕緣，檢查滾珠軸承潤滑情況；檢查壓縮機(jī)傳動齒輪箱；對水系統(tǒng)進(jìn)行化學(xué)分析、清洗；檢查冷劑存量，清洗冷劑過濾器，檢查、清潔控制箱內(nèi)部器件、連接線，檢查、清潔電機(jī)啟動器及線路，檢查、清潔接觸器，檢查機(jī)油泵控制線路，測量油泵電機(jī)、機(jī)油加熱器、自動閥門電機(jī)絕緣；檢查主機(jī)的各種保護(hù)裝置。主機(jī)運行期間每半小時一次檢查機(jī)組運行狀況，每小時檢查并記錄運行參數(shù)：檢查主機(jī)潤滑軸承油壓，油槽內(nèi)油位，軸承供油溫度，冷凝器進(jìn)、出水溫度，冷凍水進(jìn)、出口溫度，冷凝器飽和溫度、壓縮機(jī)排氣溫度，壓縮機(jī)驅(qū)動電機(jī)電壓、電流、功率、負(fù)荷百分比。冷卻水系統(tǒng)、冷凍水系統(tǒng)、采暖水系統(tǒng)、燃料系統(tǒng)等等管道上噴/貼明顯字樣，以不同顏色標(biāo)示其介質(zhì)流向。接報后5分鐘內(nèi)到位處理；按照《電梯應(yīng)急指南》操作。出現(xiàn)電梯困人情況，5分鐘內(nèi)到位處理；確定轎廂所在位置；以可能的方式安撫被困乘客；按照《電梯應(yīng)急指南》解救被困乘客。在發(fā)生應(yīng)急情況時，應(yīng)在通知電梯維保單位的同時，由管理處專業(yè)人員先行實施力所能及的處理。一一季度保養(yǎng)：檢查清潔自動門鎖并加油；檢查轎廂門和自動門機(jī)構(gòu)，擦拭門導(dǎo)軌并加油；檢查層門，擦拭門導(dǎo)軌并加油；檢查清潔層門機(jī)械電氣聯(lián)鎖裝置；檢查清潔轎廂照明、風(fēng)扇，測量電氣絕緣；試驗消防電梯開關(guān)，檢查迫降情況。一一季度保養(yǎng)：檢查井道照明、各限位開關(guān)、曳引鋼絲繩、對重鏈；清潔井底緩沖器；檢查液壓油位，清潔柱塞外圓并上油；檢查導(dǎo)軌磨損和潤滑情況；檢查清潔安全鉗，傳動桿配合轉(zhuǎn)動處加油；填補井道孔、洞；清潔井道。一一半月度保養(yǎng)：檢查清潔限速器；檢查曳引機(jī)運行狀況、曳引輪軸承潤滑情況；檢查各安全裝置；檢查曳引繩、限速鋼絲連接狀況；檢查制動器電磁鐵可動鐵心與銅套間的潤滑情況；檢查旋轉(zhuǎn)編碼器軸承。一一半月度保養(yǎng)：控制箱內(nèi)外清潔除塵；檢查對講機(jī)通訊效果；檢查保險絲與額定電流；檢查接觸器與繼電器；試驗自動/檢修開關(guān)轉(zhuǎn)換與上行/下行開關(guān)控制狀況。電梯的日常維護(hù)保養(yǎng)必須由取得許可的安裝、改造、維修單位或者電梯制造單位進(jìn)行，并建立電梯外委保養(yǎng)工作的監(jiān)督管理制度，做好對保養(yǎng)單位工作質(zhì)量的檢查監(jiān)督，確保電梯設(shè)備正常運行。制定電梯設(shè)施設(shè)備管理規(guī)定、維護(hù)保養(yǎng)辦法、運行管理制度、監(jiān)督管理制度、安全操作規(guī)程、應(yīng)急處理預(yù)案等規(guī)章制度。一一專柜/商鋪內(nèi)部照明，一旦發(fā)現(xiàn)損壞，應(yīng)提醒業(yè)（租）戶報修，提供有償服務(wù)。一一每天按照節(jié)能控制規(guī)定定時開啟/關(guān)閉，至少分為開業(yè)前清掃照明、開業(yè)前準(zhǔn)備照明、開業(yè)照明、專柜照明、夜間維修照明、值班照明、安保照明等類型實施獨立控制。一一每天對重要回路的接線端子、斷路器進(jìn)行測溫，遇溫度過高，必須迅速檢查原因并消除，必要時在與經(jīng)營方溝通后采取降低負(fù)荷強制措施。一一月度保養(yǎng)：配電柜內(nèi)外清潔除塵；手動啟動發(fā)電機(jī)，檢查電壓和頻率。一一周檢：檢查柴油柜油位、閥門、管道；柴油機(jī)管路；控制箱儀表、開關(guān)；檢查機(jī)油油位、冷卻水箱水位、啟動電池電壓、接地線。一一月度保養(yǎng)：試驗發(fā)電機(jī)應(yīng)急啟動，檢查發(fā)電機(jī)運行時的電壓和頻率；測量蓄電池電壓、比重；檢查蓄電池各連接部位；清潔蓄電池表面，清潔發(fā)電機(jī)組表面。一一日檢：檢查開關(guān)、指示燈、儀表、指示燈運行狀況；一一月度保養(yǎng)：清潔柜面、儀表、指示燈、檢查控制回路的接線情況；電容補償情況；清洗絕緣墊；測量母排及各密封式供電母線排連接處、拐彎處的溫度；清潔柜面。一一日檢：檢查屏面指示燈、開關(guān)位置、警告牌、母排溫升、繼電器、各項運行參數(shù)、儀表指示；一一月度保養(yǎng)：檢查電纜外殼接地、清洗絕緣墊、清潔柜面、儀表、指示燈、檢查清潔絕緣工具測量母排接點溫度；一一半保養(yǎng)：檢查二次接線緊固狀況、檢查接地和高壓開關(guān)小車推拉狀況。、池井溢流應(yīng)急處理出現(xiàn)管道爆裂、井池溢流、井池蓋缺損等緊急事件，接報10分鐘內(nèi)到位處理。、路面、車場排水溝清理排水明溝每周檢查清理一次，暗溝每月檢查清理一次。（污）泵維護(hù)一一周檢：檢查控制箱面儀表、指示燈、開關(guān)、電源電壓、電機(jī)工作電流、接觸器。出現(xiàn)管道爆裂等緊急事件，接報后10分鐘內(nèi)到位處理。一一須由具備資質(zhì)單位負(fù)責(zé)清洗；清洗人員須持有效健康證；按清洗程序操作；按量使用政府部門規(guī)定的消毒藥物；排水時注意排水管道暢通與否；恢復(fù)供水后檢查管道、閥門、浮球等設(shè)備零件。一一周檢：檢查水池箱體、人孔蓋及蓋鎖、防蚊網(wǎng)、密封條、管道、進(jìn)水閥。一一月度保養(yǎng)：檢查活絡(luò)閥門，閥桿加油；檢查管道，清洗濾網(wǎng)；清潔減壓閥。一一保養(yǎng)：檢查熱過載繼電器和時間繼電器整定值；檢查控制箱內(nèi)導(dǎo)線連接情況；檢查測量接觸器、繼電器線圈、線路絕緣；檢查啟動柜密封情況；控制箱內(nèi)外、底座除銹補漆。泵房有明顯標(biāo)志；懸掛操作規(guī)程；管系色標(biāo)分明；流向箭頭清晰；按國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑滅火器配置設(shè)計 規(guī)范》設(shè)置消防滅火器材。，并保持檢查記錄，檢查內(nèi)容應(yīng)包括：一一無存放易燃易爆物品和化學(xué)危險品(商品類如打火機(jī)油等物品必須嚴(yán)格按照消防主管部門的規(guī)定存儲)；一一消防通道、消防設(shè)施周圍、防火卷簾門下及機(jī)房內(nèi)無堆放物品；一一無亂接亂拉電線、超負(fù)荷用電；一一排油煙裝置及煙道有定期清洗記錄；一一停車庫、裝卸區(qū)域及設(shè)備機(jī)房內(nèi)無吸煙：一一裝修施工現(xiàn)場無安全隱患；一一火災(zāi)隱患的整改及防范措施。單位接受消防部門培訓(xùn)率不少于40%。，與現(xiàn)場保持通訊暢通。方案應(yīng)向政府相關(guān)部門報審并得到其支持。，并保持清場檢查記錄。如無巡更設(shè)備，應(yīng)盡量保證兩人一組進(jìn)行巡視；收到監(jiān)控室發(fā)出的指令后，應(yīng)及時到達(dá)現(xiàn)場，并采取相應(yīng)措施；巡視中發(fā)現(xiàn)異常情況，應(yīng)立即通知有關(guān)部門和報告相關(guān)負(fù)責(zé)人，并在現(xiàn)場采取必要的應(yīng)急措施，隨時準(zhǔn)備啟動相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案。貴重商品區(qū)域、金融營業(yè)網(wǎng)點及施工區(qū)域等增加巡邏頻次，保持巡更和巡邏記錄。，隨時接聽（鈴響三聲內(nèi)應(yīng)接聽）。；室內(nèi)無雜物堆放；每天清掃一次。特種車輛和殘疾人車輛應(yīng)停在指定位置。(庫)內(nèi)禁止存放易燃易爆、化學(xué)危險品或其他違禁物品。停車場(庫)應(yīng)具備營運證、收費許可證。，對聯(lián)系工作的外來人員進(jìn)行核查、登記。餐廚垃圾的收集、外運、處理應(yīng)符合餐廚垃圾處理辦法的要求。所有的大型清潔和地面養(yǎng)護(hù)工作均應(yīng)安排在打烊后的夜間進(jìn)行。外露物體可視表面無明顯污跡和灰塵：不可視表面無積塵。7保潔服務(wù)、人流量及污染情況，確定保潔內(nèi)容、作業(yè)頻次、質(zhì)量要求及檢查方法。《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定。，溫度適宜，空氣質(zhì)量宜符合GB／T18883《室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》。、安全疏散及殘疾人通道保持通暢，步行道和臺階地面宜采用防滑材料或鋪設(shè)防滑墊，其附屬設(shè)施保持完好。％。一一小修急修及時率100％；一一一次維修合格率90％；一一維修服務(wù)回訪率30％；一一有報修記錄、回訪記錄、返修分析及處理記錄；每月統(tǒng)計一次。，遇重大活動或節(jié)假日應(yīng)執(zhí)行經(jīng)營方的統(tǒng)一調(diào)度。、施工監(jiān)督管理記錄、裝修項目竣工圖紙和驗收整改記錄，歸入裝修管理檔案。、經(jīng)營方、總包施工隊伍之間的接口關(guān)系。，審核裝修方案是否符合供電、供水、供氣、供空調(diào)的容量限額，從物業(yè)管理的角度初步審核其是否符合消防、噪聲、電磁干擾、排油煙（氣）、排污、外造型、店招展示等相關(guān)要求。、供水、供氣、空調(diào)、消防等服務(wù)。，按照填寫相應(yīng)表格、分類分別匯總、提交開發(fā)商確認(rèn)、施工單位整改、物業(yè)派人跟蹤并再次查驗的順序進(jìn)行。盡量在在查驗前得到資料，以備熟悉了解。租戶/經(jīng)營戶檔案包括但不限于租賃合同、營業(yè)執(zhí)照和法人代表身份證、公司職員資料等承租資料復(fù)印件；裝修檔案；往來文件。、設(shè)施設(shè)備檔案管理建立完善的服務(wù)資料檔案，包括商業(yè)物業(yè)總平面圖、各類建筑物附屬設(shè)施設(shè)備設(shè)計圖和竣工圖、房屋各層平面圖、共有部分和建筑物附屬設(shè)施設(shè)備的臺帳、大中修及更新改造記錄、房屋數(shù)量、種類、用途統(tǒng)計冊等。、照明和固定要求應(yīng)符合GB／Tl5566《圖形標(biāo)志、使用原則與要求》。做好掛號信和報刊的登記工作。投訴處理及時率為100%。，控制、減輕和消除突發(fā)事件引起的社會危害。、秩序維護(hù)服務(wù)，保證有序、可控、在控。，根據(jù)國家、江蘇省的原則要求，充分考慮節(jié)能減排，制定合適、有效的節(jié)約能源方案，并付諸實施。：2008，并獲得市級優(yōu)秀大廈稱號；第二年應(yīng)通過ISO9001：2008的第三方認(rèn)證審核，同時應(yīng)獲得省級優(yōu)秀大廈稱號，并開始導(dǎo)入ISO14001：2004和GB/T280012007；在客觀條件具備的情況下，第三年向全國物業(yè)管理示范大廈發(fā)起沖擊并力爭在兩年內(nèi)獲得該項榮譽；之后穩(wěn)定的進(jìn)行高端運行并不斷的持續(xù)改進(jìn)服務(wù)。上崗五個月以上的員工持證上崗率達(dá)100%；工程技術(shù)人員具有中級職稱者不少于兩名?？梢愿鶕?jù)具體情況進(jìn)行調(diào)整。，自覺接受監(jiān)督。在寫字樓（商住樓）物業(yè)管理范圍內(nèi)發(fā)生的自然災(zāi)害（包括氣象災(zāi)害，地震災(zāi)害，地質(zhì)災(zāi)害，生物災(zāi)害等）、事故災(zāi)難（包括各類安全事故，交通運輸事故，公共設(shè)施和設(shè)備事故，輻射事故，環(huán)境污染和生態(tài)破壞事件）、公共衛(wèi)生事件（包括傳染病疫情，群體性不明原因疾病，食品安全和職業(yè)危害，動物疫情，以及其他嚴(yán)重影響公眾健康和生命安全的事件）和社會安全事件（包括恐怖襲擊事件，經(jīng)濟(jì)安全事件，涉外突發(fā)事件和群體性事件）等。為滿足顧客的需要，供方和顧客之間接觸的活動以及供方內(nèi)部活動所產(chǎn)生的結(jié)果。凡是不注日期的引用文件，其最新版本適用于本標(biāo)準(zhǔn)。本標(biāo)準(zhǔn)適用于營業(yè)面積5000m2及以上的商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)活動。 招商及市場推廣工作 根據(jù)物業(yè)項目的特點、經(jīng)營指標(biāo)及市場行情，制定招商計劃和租賃策略，對租戶結(jié)構(gòu)、面積組合、租金水平、租賃期限、中介傭金、免租條件等重點內(nèi)容進(jìn)行明確。 制定詳細(xì)的租賃業(yè)務(wù)手續(xù)辦理流程，指導(dǎo)規(guī)范日常經(jīng)營租賃工作開展。6 經(jīng)營管理 營銷策劃 根據(jù)物業(yè)項目的用途和特點，擬定經(jīng)營指標(biāo)、總體的經(jīng)營規(guī)劃和營銷推廣策略。 突發(fā)事件發(fā)生時應(yīng)立即啟動應(yīng)急預(yù)案，迅速展開指揮協(xié)調(diào)、信息報告、緊急處置、秩序維護(hù)、搶險救援、后勤保障等工作。 每年至少進(jìn)行2次消防演習(xí)。檢測記錄應(yīng)當(dāng)完整準(zhǔn)確，存檔備查。新員工上崗前消防宣傳教育率達(dá)100%，有記錄；單位消防安全責(zé)任人取得消防安全培訓(xùn)合格證，重點工種人員每年接受消防培訓(xùn)不少于兩次，并持消防培訓(xùn)合格證上崗。 活動前應(yīng)對人/車流集散路線、車位及活動所需的設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行檢查和確認(rèn)，必要時進(jìn)行區(qū)域臨時封閉。 完成清場的區(qū)域應(yīng)按要求封閉，進(jìn)行安全防范技術(shù)設(shè)防。 引導(dǎo)消費者及租戶按指定路線離場，需要留場的租戶工