【正文】 ,2006 [8][M].人民出版社,2008 [9][M].天津人民出版社, 2008 [10]王 [N].農(nóng)民日報,2006 [11][J].法制與經(jīng)濟出版社,2011 [12][M].浙江大學出版社,2010 [13][M].中央編譯出版社,2008 [14]陳 [M].云南大學出版社,2009 [15][M].知識產(chǎn)權(quán)出版社,2011 [16]：城市化背景下的制度變遷[M].社會科學文獻出版社,2008 [17][M].東南大學出版社,2011 [18]：基于廣東的實證分析[M].社會科學文獻出版社,2008 [19]?:以溫州市為例的城中村改造對策研究[M].中國市場出版社, 2011 [20]周銳波、[M].中山大學出版社,2011 [21][M].中國建設出版社,2009 [22]:城中村及其改造研究[M].中國農(nóng)業(yè)出版社,2010第四篇：城中村改造問題研究【摘 要】“城中村”是我國城市化進程的快速發(fā)展的必然結(jié)果，其根本形成原因是土地的二元所有制結(jié)構(gòu)，“城中村改造”只有解決了土地二元所有制問題，“城中村”才能成為真正意義上的城市，而要解決土地的二元所有制問題也只有通過征用途徑來完成?！俺侵写濉保@一名詞對于我國正處于加速城市化進程的不少城市來說并不陌生。在城中村的改造上，問題相當復雜，涉及到多方的利益博弈?；緸橐韵氯N：（1）城市平民窟：英國地理學家Susan Mayhew 認為平民窟是窮人住宅的聚集地，通常以多戶混居和擁擠為特征。這種無序高密度的建設與城市整體景觀不協(xié)調(diào)，在加上城中村內(nèi)部基礎設施和公共設施嚴重缺乏，導致內(nèi)部存在嚴重隱患；第二從城市經(jīng)濟和土地管理角度講，產(chǎn)生城中村這一現(xiàn)象的成因有二：一是開發(fā)商過于遷就行政隸屬、土地所有制等現(xiàn)狀，以至于延誤改造的最佳時機，使得民房區(qū)位價值不斷攀升，導致開發(fā)成本過高，二是民房位于景觀控制帶，由于容積率控制使得開發(fā)商無利可圖；第三從城市發(fā)展角度講，政府在同一時期進行經(jīng)濟建設，沒有很多資金對每一項改造都提供財政支持。分析新一輪經(jīng)濟社會發(fā)展趨勢，寧波如何繼續(xù)保持關(guān)鍵在提升城鄉(xiāng)統(tǒng)籌力，空間在城郊，潛力也在城郊。因此，改造城中村是一種方向、一種趨勢，既順應工業(yè)化和城市化的發(fā)展趨勢，又符合城郊新農(nóng)村建設要求，使工業(yè)化、城市化和新農(nóng)村建設并駕齊驅(qū)。４．改造城中村，是構(gòu)建社會主義和諧社會的內(nèi)在要求。四、城中村改造中存在的問題開發(fā)主體不適格：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二條規(guī)定： 本條例所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。這不僅僅是資質(zhì)、能力、經(jīng)驗的問題，還是社會責任感和道德約束力的體現(xiàn)。土地作為一個國家最重要的權(quán)利客體之一，不僅僅體現(xiàn)在主權(quán)權(quán)利方面，更重要的體現(xiàn)在其作為物質(zhì)財富被最大限度的利用和產(chǎn)生效益方面?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》中規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應當按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設。項目質(zhì)量沒有保障。建設單位應當向?qū)彶闄C構(gòu)提供下列資料：（1）作為勘察、設計依據(jù)的政府有關(guān)部門的批準文件及附件；（2）全套施工圖。城中村改造在這一環(huán)節(jié)是缺位的，也許有人會說，沒問題，這些房子住上去是沒有問題的。居民的購買力是有限的，在購買力不變的情況下，開發(fā)面積的增加、銷售量的增加直接導致合法項目銷售的萎縮，開發(fā)成本增加了，利潤就會減少，資金運營周期拉長，資金鏈也會面臨中斷的危險。城中村改造項目合法性的缺失會導致巨大的法律風險。隨著《物權(quán)法》的實施和房地產(chǎn)市場的變化，有些“不適應”拆遷現(xiàn)狀的問題日漸凸顯。安置房小區(qū)的物業(yè)管理一向來是個比較大的難題。因此在給予物業(yè)公司一定數(shù)量的商業(yè)用房外，是否可以由政府出資，對安置房小區(qū)的物業(yè)費用進行補貼。土地所有權(quán)狀態(tài)依據(jù)《中華人民共和國憲法》第10條、《中華人民共和國土地管理法》第8條規(guī)定，具體劃分為“城市市區(qū)的土地屬于國家所有”，“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有”。（2）、正在“撤村建居”?！俺侵写濉敝写嬖诘耐恋厮袡?quán)狀態(tài)有國有土地所有權(quán)與集體土地所有權(quán)兩類，兩種土地所有權(quán)從表象看，僅是所有權(quán)主體不同而已，但其實質(zhì)是不平等的，表現(xiàn)在：（1）國家所有權(quán)的權(quán)利主體是國家，而集體所有權(quán)的權(quán)利主體為集體。（3）兩種所有權(quán)的權(quán)能上也是完全不平等，主要體現(xiàn)在兩種土地使用權(quán)上。城中村改造不但要重視城中村的景觀改造，更要重視人的改造。但是體制的變更不是一朝一夕、一蹴而就的。只有村具備起碼的起動資金，城中村改造才能進入議事日程。在城中村改造中，由于村集體經(jīng)濟實力有限，而當?shù)卣植豢赡軐Τ侵写甯脑爝M行大規(guī)模地投資，因此應進行市場化的開發(fā)模式，鼓勵開發(fā)商、投資商介入?yún)⑴c城中村改造。在城中村改造的過程中，引入城市經(jīng)營的理念，政府提供服務、便利與優(yōu)惠措施，鼓勵資質(zhì)良好的公司與集體經(jīng)濟組織合作全面改造城中村。城中村在物質(zhì)形態(tài)、社會經(jīng)濟結(jié)構(gòu)等發(fā)生根本轉(zhuǎn)變的情況下，必須逐步改變村民落后的文化素質(zhì)和小農(nóng)經(jīng)濟意識，使其在職業(yè)、文化、道德品質(zhì)、價值觀念和生產(chǎn)生活方式等方面也發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，成為真正的城市人。如果說有形改造是對城市外在形態(tài)的一種提升，那么無形改造則是城中村村民“靈魂深處的變革”。參考文獻：，：《西安“城中村”改造中的社保之憂》，當代陜西。七、結(jié)語本文就“城中村”改造應著重從利益兼顧、體制轉(zhuǎn)變、法制健全和思想觀念等方面入手, 同時根據(jù)一些城市的改造經(jīng)驗和事例,闡述“城中村”的現(xiàn)狀及引發(fā)的問題。在操作上，先進行無形改造，后進行有形改造。、中、遠期的結(jié)合。對統(tǒng)建改造房屋給予一定規(guī)劃控制指標的放寬；對統(tǒng)建改造房屋減免部分稅費；同時根據(jù)具體情況，提供適當?shù)膯淤Y金和低息貸款，并為改造劃撥改造配套用地，用于搬遷工廠以及居民臨時安置。由于市場的導入，還可以盤活村集體經(jīng)濟，使其在組織制度、經(jīng)營機制上進行市場化改革，以強化其投資能力、組織能力和市場適應能力，發(fā)展壯大村集體經(jīng)濟。政府作為城市的管理者，首先要意識到城中村問題的嚴重性和改造的迫切性，積極推進城中村的改造，實現(xiàn)城中村合理城市化。因此，在提出土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)變后改造策略的同時，必須著重提出近期切實可行的、在土地產(chǎn)權(quán)不發(fā)生變化的前提下的改造策略。因此，要大力對村民開展宣傳教育活動，提高他們對開展改革的重要性、必要性的認識；要將村民納入社會保障范疇，在過渡期內(nèi)保證他們的最低生活水平，免費開展勞動技能培訓，提高他們思想文化素質(zhì)，使他們能夠獨立地開展種植業(yè)以外的經(jīng)營活動，以便維持生計。六、關(guān)于城中村改造工作的幾點建議。兩種土地所有權(quán)在集體與國家之間可以進行轉(zhuǎn)化，且是單方的，只能由集體所有權(quán)向國家所有權(quán)轉(zhuǎn)化，而不能是國家向集體所有權(quán)轉(zhuǎn)化；同時集體所有權(quán)主體之間是不能相互轉(zhuǎn)化的。（3）、尚未“撤村建居”，但已列入城市框架范圍，土地全部仍屬于集體所有。“城中村”土地的所有權(quán)狀態(tài)大體可分為三類：（1）、已“撤村建居”，土地被國家全部征用，農(nóng)民不再享有集體土地所有權(quán)，村已經(jīng)被城市完全包圍，原農(nóng)民已全部轉(zhuǎn)為居民，只是保留著農(nóng)村傳統(tǒng)的生活習慣。五、“城中村”土地所有權(quán)的狀態(tài)分析根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第2條規(guī)定：“中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。無論是經(jīng)濟能力還是生活習慣等都與一般小區(qū)的住戶有一定差距。征地拆遷補償本應通過市場機制來運作，而實際工作中大多又因為市場不健全或市場機制缺位而形成既非純粹的政府行為又非規(guī)范的市場行為，形成利益分配不清晰不規(guī)范，造成農(nóng)民對基層政府的普遍不信任情緒，嚴重制約了經(jīng)濟發(fā)展，危及社會穩(wěn)定。大多數(shù)被拆企業(yè)要求落實企業(yè)遷建用地，以便生產(chǎn)和經(jīng)營能順利進行。即要考慮大多數(shù)人的利益，又要顧及一部分人的利益。如果項目沒有取得建設用地規(guī)劃許可證還將面臨被強行拆除的危險，動輒涉及成百上千人的貼身利益，勢必造成巨大的糾紛以致于引起社會波動，不安定因素會隨之增加，成為了構(gòu)建和諧社會的膿瘡毒瘤。大量的炒房會產(chǎn)生泡沫，那是因為炒房導致增加的市場需求量高于開發(fā)量，造成了市場需求量大增的假象，從而誘使開發(fā)企業(yè)加大開發(fā)力度；而城中村改造項目的銷售使實際的需求量小于開發(fā)量，造成市場萎靡的假象。沖擊了房地產(chǎn)市場，成為造成房地產(chǎn)市場泡沫的原因之一，給市場的調(diào)控帶來了困難。另外，工程還要符合防震、消防、環(huán)保等等一系列的強制性規(guī)范。建設單位應當將施工圖送審查機構(gòu)審查?！冻鞘幸?guī)劃編制辦法》第三十二條中規(guī)定：規(guī)劃期限內(nèi)城市建設用地的發(fā)展規(guī)模，土地使用強度管制區(qū)劃和相應的控制指標（建設用地面積、容積率、人口容量等）；城市各類綠地的具體布局；城市地下空間開發(fā)布局都應該符合城市規(guī)劃的強制性內(nèi)容。不符合城市整體規(guī)劃。土地性質(zhì)不合法。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實際情況，對設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。如果不及時解決，很可能出現(xiàn)貧民窟，成為社會最不穩(wěn)定的地區(qū)，影響和諧社會的建設。寧波城郊農(nóng)民的房屋大多建于上世紀八十年代，由于受歷史原因的影響，村民住房困難比較突出，村內(nèi)公共服務和公共設施嚴重缺乏，農(nóng)民要求改善居住條件、提高生活質(zhì)量的愿望呼聲非常強烈。２．改造城中村，是推進工業(yè)化、城市化和城郊新農(nóng)村建設進程的必然要求。三、城中村改造的現(xiàn)實意義１．改造城中村，是構(gòu)筑經(jīng)濟社會發(fā)展新平臺的客觀要求。指的是城市化區(qū)域向未城市化地域的不相稱擴張，是城市邊緣高度容積率、高度 12 引自：李俊夫，《城中村的改造》，科學出版社，2004，第13頁 顧朝林，《集聚與擴散—城市空間結(jié)構(gòu)新論》，東南大學出版社，2000年1月建筑密度的大片住宅的開發(fā)，使城鄉(xiāng)間的接線日趨模糊3。二、國內(nèi)外相關(guān)研究 城中村城中村是我國快速城市化發(fā)展過程中特有的現(xiàn)象，國外尚未有關(guān)于城中村問題的研究，甚至沒有一個公認的譯名。但由于各地政府在處理城郊農(nóng)村時所采取的政策不同，特別是我國長期實行的人口、土地的城鄉(xiāng)二元制度的影響，村內(nèi)的土地、人口、規(guī)劃、管理都沒有納入城市體系；再由于在城市化進程中，城市的發(fā)展、土地的升值導致城中村以收取租金為主要特征的集體經(jīng)濟不斷壯大；城中村存在治安、衛(wèi)生、消防等大量的隱患，從而出現(xiàn)了諸多社會和環(huán)境問題。如何積極穩(wěn)妥地推進城中村改造，是落實科學發(fā)展觀，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，推進城鄉(xiāng)一體化的必然選擇。還要為城中村改造制定行之有效的政策，實現(xiàn)公共利益，滿足更多群體的需求，同時政府要做好本職工作，能不管的就 本科學年論文 第 16 頁不管、管不好的盡量少管，應由政府提供的公共服務設施要健全，以及城中村居民的醫(yī)療、養(yǎng)老、生育、就業(yè)、孩子教育等社會保障體系的完善。造成這些現(xiàn)象的主要原因是由于政府的角色定位錯誤，沒有履行好自己的職責，體現(xiàn)在政府角色越位、錯位、缺位，在現(xiàn)實的城中村改造中，政府越位于市場機制本應由市場機制去完成的純私人產(chǎn)品的供應以及由多方參與的混合性公共物品的供應，政府把市場機制排除在城中村改造外，反倒是應由政府提供的基本公共設施、衛(wèi)生服務設施、安全保障設施、社會保障等卻是嚴重的投入不足，甚至出現(xiàn)“真空”，存在嚴重的職能缺位。由于知識和自身條件的限制，對國家的一些優(yōu)惠政策信息不了解，使得居民的現(xiàn)有資金沒有得到保值增值，而轉(zhuǎn)變成以出租房屋為經(jīng)濟的主要來源的形式。，首先政府拓寬城中村道路，然后引入城市公交，這樣就可以規(guī)范城中村交通，方便人們出行，減少自己駕車的風險，在規(guī)劃城中村時政府要留有儲備用地，可以暫時當成村民的臨時停車場，徹底的改造城中村的交通問題。最重要的是政府在進行城中村規(guī)劃改造時就要規(guī)劃好建筑教育用地，相應的配套設施和經(jīng)費，學?？梢酝ㄟ^“村企共建”模式，由村出地政府出錢承包給企業(yè)，開發(fā)商高效的管理和尖端的技術(shù)在村民和政府的監(jiān)督下，提供優(yōu)質(zhì)的公共教育設施。（三）政府是公共設施的提供者城中村的公共配套設施嚴重不足，大多數(shù)道路不能滿足車輛通行的需要，供人民方便的公廁奇缺，文體醫(yī)衛(wèi)設施和商業(yè)服務不足，由于政府對城中村缺乏統(tǒng)一規(guī)范的管理，排水排污、垃圾處理等市政配套設施嚴重不足，建筑物缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，由于人口稠密，更加顯得公共設施的不足和環(huán)境的臟亂差。對公共政策執(zhí)行主體而言，優(yōu)化內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)，職權(quán)分配準確，各部門獨立行使職能，又要加強協(xié)調(diào)工作。因此，對城中村的改造政策預案事先做可行性論證是必不可少的環(huán)節(jié)。另外政府應把所有可能的備選方案全部構(gòu)想出來，不能有任何遺漏，因為這是保證最后能選定一個最優(yōu)方案或比較滿意的方案的重要條件。其次是對行動的方法、途徑和手段進行選擇，他直接關(guān)系到政策目標能否實現(xiàn)及其實現(xiàn)程度。因此人民是將這種管理的權(quán)力交給政府，因此政府的公共政策價值取向是為民謀利，讓利于民。在具體的公共政策的制定中，政府起著實際的控制、引導作用。同時政府還應該利用轉(zhuǎn)讓土地得到的資金留下一部分作為城中村居民的養(yǎng)老后備資源，做到老一個養(yǎng)一個，完善城中村養(yǎng)老保障體系，促進城中村改造的順利完成。也可以在城中村改造時，根據(jù)當?shù)氐膶嶋H人口規(guī)模，規(guī)劃出一定數(shù)量的營業(yè)用房，讓村民出租和自營。其次村民雖得到比較豐厚的拆遷補償款，但是沒有實現(xiàn)資金的增值（也就是俗話說的錢生錢），造成這一原因是政府與民爭利，政府為了節(jié)約和減少支付城中村改造資金，在改造中政府即是投資者、改造者，又是監(jiān)督者和利益矛盾的仲裁者、協(xié)調(diào)者，政府集權(quán)利于一身，當出現(xiàn)利益沖突時，理所當然的損害村民的利益，另外，政府為了提升地方經(jīng)濟實力，瘋狂地征收土地，獲取土地升值是帶來巨大的利潤，同時為了搞好政績，大規(guī)模的進行城中村改造，改造的城中村數(shù)量多、規(guī)模大，政府盲目的追求速度，忽視了質(zhì)量問題，政府與民爭利完全背離了政府的屬性。珠海和廣州城中村改造的成功主要是由于政府職能的轉(zhuǎn)變，政府在改造中起著制定基本政策、出臺優(yōu)惠和扶持政策，積極引導的作用。村集體和村民為改造主體，政府提供按照“誰出資、誰受益”的原則，由城中村自行改造開發(fā)，村集體和村民自行出資為主，區(qū)財政拿出部分配套資金，不允許房地產(chǎn)商介入。拆遷補償方式為實物補償為主，貨幣補償為輔，土地權(quán)屬由集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋兀D(zhuǎn)讓期限是70年。珠海模式，珠海的城中村改造模式是由政府引導房地產(chǎn)商改造開發(fā)城中村的模式。城市化是我國發(fā)展的必然趨勢，大量土地的被征收致使大量農(nóng)村勞