房地產(chǎn)沙盤介紹說辭(文件)
【正文】 1500套商鋪，二期主要規(guī)劃為倉儲物流中心、商務辦公樓和酒店娛樂中心等，項目總體將在2014年底全部竣工。：本項目地理位置優(yōu)越，四通八達，出北二路主大門向東直達市區(qū)，向北直達墾利，向西直達利津，出西六路主大門向南直達廣饒。第五篇：房地產(chǎn)萬能說辭配給靠優(yōu)惠靠減免，全是計劃經(jīng)濟那一套，上面的那部分是油，它只有一個標準，那就是錢，您有錢就來買房子，有多少錢就買多貴的房子。我們這里屬于亞熱帶濕潤氣候，室內(nèi)濕氣較重，如果購了向西的房子，則室內(nèi)永遠保持干燥，也不會患風濕病、關節(jié)炎等。雖然朝西的房子夏天有西曬之苦，但這可以用設計裝潢等技巧克服。房子的含金量：硬件，開發(fā)、承建的一流；軟件，物業(yè)、配套的一流。房子的品牌，價格最合理。臨門一腳：這套房子一定是最好的，如果失去這次機會，就會漲價。例：我有一個客戶是個作家，叫劉紹棠，在他21歲時，也就是56年時，就在北京中南附近買了一套四合院，里面有很多房間，他回憶說，他當時出了一部中篇小說，才11萬字，他拿到8000元稿費，他的四合院才花了2000元，現(xiàn)在這樣的房子最起碼也要500萬，增值 250倍。磚混、框架、剪力墻結構的成本、壽命、質(zhì)量比較結構磚混框架剪力墻建設費600元1500—1800元3000元壽命30年40年—50年60年—100年防震3級4級—5級、6級—8級配套差一般好一般成本價分析法：（清水房）地價: 450元/㎡建設費: 1100元/㎡配套費: 350——400元/㎡稅費: 400元/㎡ ？假定有兩棟住宅樓在我們面前，一棟多層，另一棟是高層，許多人會毫不猶豫地選擇多層住宅，首先它是出于經(jīng)濟的考慮。人會一天天長大，變老，離終點越近越是珍惜生命，這就需要鍛煉，而現(xiàn)代人大多是懶于、疏于鍛煉身體的，住在高層大樓里，上上下下絕對抵御不了電梯誘惑。鐘情高層的人則另有一番“高論”，認為“獨處高樓”好處多多。高層上下樓方便和沒有電梯的多層相比顯得優(yōu)越。欲購房者一般會以實用面積、管理費、價格幾個因素來比較。有人喜歡高層，有人偏愛多層，可謂是“籮卜白菜各有所愛”，作為投資置業(yè)者，重要的是在選擇高層和多層時，要多從樓型、價格、地段、配套、物業(yè)管理、增值潛力等方面考慮，這樣才能買到自己理想的住宅。通貨膨脹是貨幣的發(fā)行大于經(jīng)濟的增長。15年前萬元戶就是大款，一個縣才有幾個，現(xiàn)在不一樣了，家家都是萬元戶，十萬元不算富，百萬才起步，千萬才是富。②收入的增長速度，超過了經(jīng)濟增長的速度。說話就是談判的一部分，它并不受時間和場合的限制，不論何時何地，只要處理得當，均可完成為極有效的輔助武器。假如您總時征求性的詢問您的客戶，那樣反而容易導致他的疑慮，增加客戶拒絕的機會，這是自毀財路。總房款＝投資回報率％，在與客戶溝通時可明確計算出該房屋的租金價值，以周邊租金范圍為例，計算出本案未來2——3年的租金價格，每3年為一個階段，年租金上浮比例12％——15％，15年時間可以初步調(diào)整浮動5次，（這是最為保守的計算）租金肯定是逐年上升的，同時該物業(yè)也存在升值的空間，租金收益好，升值速度快！關于固定年回報率（返租）的商業(yè)說辭：作為投資商業(yè)型的物業(yè)，最擔心的問題是今后的收租金問題，如今開發(fā)商按照每年固定的8％保證，你的投資的風險性得到了保證，10年以后你可以繼續(xù)出租，可以轉讓，狠賺一把??！關于不返租的商業(yè)說辭：門面房肯定是不愁租的，對吧？和8％的年收益相比較，肯定是這個租金收益要高出他的，也許第一年的租金收益不是很理想，但這是個放水養(yǎng)魚的過程，以周邊的租金價格來計算，逐年遞增的租金是歸您自己所有的，而固定返租的8％以外的部分都歸開發(fā)商所有了，還有一個很關鍵的問題是，如果開發(fā)商把資產(chǎn)轉移，申請破產(chǎn)，您的錢找誰要去？您說是吧？（停頓半分鐘，看客戶的反應如何？要拿出一張紙，和客戶寫下你要講解的內(nèi)容，比如租金的計算方法，要把該門面房的收益多少用數(shù)字的形式表現(xiàn)出來?？蛻羰乔ё?nèi)f化的，但萬變不離其宗?？蛻粽J可我，才會買我的房子，客戶是先 接受人，后接受房子。15年247。利用三招：必須給客戶強烈的暗示，您必須買，您絕對買，您遲早要買。由于房地產(chǎn)市場的特殊性，前幾年的過剩開發(fā)，購買力相對較弱，使房價緩慢上升，所以這幾年買房人相對較多，將來人民幣貶值的速度是什么樣，現(xiàn)在很難說清楚，現(xiàn)在收入的增長速度實在太快。而能跑贏通脹的投資手段只有購置物業(yè)這條路。比如：20年前，現(xiàn)在就不行了。人民幣一直在貶值，美元、港幣都有這個問題。物業(yè)管理費高層一般是多層的兩倍左右，但高層的物業(yè)管理相對完善：袋裝垃圾、來人整理、基本能做到無異味，至于價錢，高層雖比多層貴50%左右，但裝修高檔，一分錢一分貨，加上電梯和物業(yè)管理的因素，住得舒服，住得滿意，可以說，高層住宅越來越成為現(xiàn)代人的一種生存環(huán)境。住高層獨享寧靜，無限風光收眼底，從某種程度上說，與自然的距離更近，又無嘈雜的噪音，一般15樓以上噪音會越來越小，夜里可以安心睡個好覺。高層空氣好，離污染源較遠，受別人影響也少，而多層常?？拷睗竦牡貧猓a臟的污染源。住多層人沒有這一煩惱，每天爬幾十級樓梯是很好的被動鍛煉。從投資角度看，多層比高層應該更具升值潛力，我們可以用購買高層住宅的資金買一套多層住宅，剩余的錢用以投資證券、股票、藝術品，或者別的什么項目，也可以買下兩套多層住宅，一套自住，一套出租，坐收漁利。李嘉誠就是這樣發(fā)達的。從風水角度講：雙塔造型，中間留有開闊空間，風水上講，它是強龍出沒的地方，更像凱旋門，寓意勝利凱旋的意思，也是一種身份和地位的象征。②縱向比較，與其他城市比。推薦戶型：只能推薦一種戶型，一旦確定不要隨意變動，描繪一種生活畫面，給客戶一 些想象空間。所以南北向的房子不一定最好，東西向的房子不一定不好，先生您說是嗎？ 見客套路： 開場白：（自我介紹、贊美、贊美、再贊美）沙盤介紹：（地理位置、交通、配套）大環(huán)境和小環(huán)境，主要給客戶一種希望。至于南北向的房子是有其優(yōu)點，但亦有其缺點。關于房子的朝向問題：先生認為東西向的房子不好，比較喜歡南北朝向的房子，的確一
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