房地產(chǎn)沙盤介紹說辭(文件)
【正文】 1500套商鋪，二期主要規(guī)劃為倉儲(chǔ)物流中心、商務(wù)辦公樓和酒店娛樂中心等，項(xiàng)目總體將在2014年底全部竣工。：本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，四通八達(dá)，出北二路主大門向東直達(dá)市區(qū)，向北直達(dá)墾利，向西直達(dá)利津，出西六路主大門向南直達(dá)廣饒。第五篇：房地產(chǎn)萬能說辭配給靠優(yōu)惠靠減免，全是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)那一套，上面的那部分是油，它只有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，那就是錢，您有錢就來買房子，有多少錢就買多貴的房子。我們這里屬于亞熱帶濕潤氣候，室內(nèi)濕氣較重，如果購了向西的房子，則室內(nèi)永遠(yuǎn)保持干燥，也不會(huì)患風(fēng)濕病、關(guān)節(jié)炎等。雖然朝西的房子夏天有西曬之苦，但這可以用設(shè)計(jì)裝潢等技巧克服。房子的含金量：硬件，開發(fā)、承建的一流；軟件，物業(yè)、配套的一流。房子的品牌，價(jià)格最合理。臨門一腳：這套房子一定是最好的，如果失去這次機(jī)會(huì)，就會(huì)漲價(jià)。例：我有一個(gè)客戶是個(gè)作家，叫劉紹棠，在他21歲時(shí)，也就是56年時(shí)，就在北京中南附近買了一套四合院，里面有很多房間，他回憶說，他當(dāng)時(shí)出了一部中篇小說，才11萬字，他拿到8000元稿費(fèi)，他的四合院才花了2000元，現(xiàn)在這樣的房子最起碼也要500萬，增值 250倍。磚混、框架、剪力墻結(jié)構(gòu)的成本、壽命、質(zhì)量比較結(jié)構(gòu)磚混框架剪力墻建設(shè)費(fèi)600元1500—1800元3000元壽命30年40年—50年60年—100年防震3級(jí)4級(jí)—5級(jí)、6級(jí)—8級(jí)配套差一般好一般成本價(jià)分析法：（清水房）地價(jià): 450元/㎡建設(shè)費(fèi): 1100元/㎡配套費(fèi): 350——400元/㎡稅費(fèi): 400元/㎡ ？假定有兩棟住宅樓在我們面前，一棟多層，另一棟是高層，許多人會(huì)毫不猶豫地選擇多層住宅，首先它是出于經(jīng)濟(jì)的考慮。人會(huì)一天天長大，變老，離終點(diǎn)越近越是珍惜生命，這就需要鍛煉，而現(xiàn)代人大多是懶于、疏于鍛煉身體的，住在高層大樓里，上上下下絕對(duì)抵御不了電梯誘惑。鐘情高層的人則另有一番“高論”，認(rèn)為“獨(dú)處高樓”好處多多。高層上下樓方便和沒有電梯的多層相比顯得優(yōu)越。欲購房者一般會(huì)以實(shí)用面積、管理費(fèi)、價(jià)格幾個(gè)因素來比較。有人喜歡高層，有人偏愛多層，可謂是“籮卜白菜各有所愛”，作為投資置業(yè)者，重要的是在選擇高層和多層時(shí)，要多從樓型、價(jià)格、地段、配套、物業(yè)管理、增值潛力等方面考慮，這樣才能買到自己理想的住宅。通貨膨脹是貨幣的發(fā)行大于經(jīng)濟(jì)的增長。15年前萬元戶就是大款，一個(gè)縣才有幾個(gè)，現(xiàn)在不一樣了，家家都是萬元戶，十萬元不算富，百萬才起步，千萬才是富。②收入的增長速度，超過了經(jīng)濟(jì)增長的速度。說話就是談判的一部分，它并不受時(shí)間和場合的限制，不論何時(shí)何地，只要處理得當(dāng)，均可完成為極有效的輔助武器。假如您總時(shí)征求性的詢問您的客戶，那樣反而容易導(dǎo)致他的疑慮，增加客戶拒絕的機(jī)會(huì)，這是自毀財(cái)路?？偡靠睿酵顿Y回報(bào)率％，在與客戶溝通時(shí)可明確計(jì)算出該房屋的租金價(jià)值，以周邊租金范圍為例，計(jì)算出本案未來2——3年的租金價(jià)格，每3年為一個(gè)階段，年租金上浮比例12％——15％，15年時(shí)間可以初步調(diào)整浮動(dòng)5次，（這是最為保守的計(jì)算）租金肯定是逐年上升的，同時(shí)該物業(yè)也存在升值的空間，租金收益好，升值速度快！關(guān)于固定年回報(bào)率（返租）的商業(yè)說辭：作為投資商業(yè)型的物業(yè)，最擔(dān)心的問題是今后的收租金問題，如今開發(fā)商按照每年固定的8％保證，你的投資的風(fēng)險(xiǎn)性得到了保證，10年以后你可以繼續(xù)出租，可以轉(zhuǎn)讓，狠賺一把??！關(guān)于不返租的商業(yè)說辭：門面房肯定是不愁租的，對(duì)吧？和8％的年收益相比較，肯定是這個(gè)租金收益要高出他的，也許第一年的租金收益不是很理想，但這是個(gè)放水養(yǎng)魚的過程，以周邊的租金價(jià)格來計(jì)算，逐年遞增的租金是歸您自己所有的，而固定返租的8％以外的部分都?xì)w開發(fā)商所有了，還有一個(gè)很關(guān)鍵的問題是，如果開發(fā)商把資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，申請(qǐng)破產(chǎn)，您的錢找誰要去？您說是吧？（停頓半分鐘，看客戶的反應(yīng)如何？要拿出一張紙，和客戶寫下你要講解的內(nèi)容，比如租金的計(jì)算方法，要把該門面房的收益多少用數(shù)字的形式表現(xiàn)出來?？蛻羰乔ё?nèi)f化的，但萬變不離其宗?？蛻粽J(rèn)可我，才會(huì)買我的房子，客戶是先 接受人，后接受房子。15年247。利用三招：必須給客戶強(qiáng)烈的暗示，您必須買，您絕對(duì)買，您遲早要買。由于房地產(chǎn)市場的特殊性，前幾年的過剩開發(fā)，購買力相對(duì)較弱，使房價(jià)緩慢上升，所以這幾年買房人相對(duì)較多，將來人民幣貶值的速度是什么樣，現(xiàn)在很難說清楚，現(xiàn)在收入的增長速度實(shí)在太快。而能跑贏通脹的投資手段只有購置物業(yè)這條路。比如：20年前，現(xiàn)在就不行了。人民幣一直在貶值，美元、港幣都有這個(gè)問題。物業(yè)管理費(fèi)高層一般是多層的兩倍左右，但高層的物業(yè)管理相對(duì)完善：袋裝垃圾、來人整理、基本能做到無異味，至于價(jià)錢，高層雖比多層貴50%左右，但裝修高檔，一分錢一分貨，加上電梯和物業(yè)管理的因素，住得舒服，住得滿意，可以說，高層住宅越來越成為現(xiàn)代人的一種生存環(huán)境。住高層獨(dú)享寧靜，無限風(fēng)光收眼底，從某種程度上說，與自然的距離更近，又無嘈雜的噪音，一般15樓以上噪音會(huì)越來越小，夜里可以安心睡個(gè)好覺。高層空氣好，離污染源較遠(yuǎn)，受別人影響也少，而多層常?？拷睗竦牡貧猓a臟的污染源。住多層人沒有這一煩惱，每天爬幾十級(jí)樓梯是很好的被動(dòng)鍛煉。從投資角度看，多層比高層應(yīng)該更具升值潛力，我們可以用購買高層住宅的資金買一套多層住宅，剩余的錢用以投資證券、股票、藝術(shù)品，或者別的什么項(xiàng)目，也可以買下兩套多層住宅，一套自住，一套出租，坐收漁利。李嘉誠就是這樣發(fā)達(dá)的。從風(fēng)水角度講：雙塔造型，中間留有開闊空間，風(fēng)水上講，它是強(qiáng)龍出沒的地方，更像凱旋門，寓意勝利凱旋的意思，也是一種身份和地位的象征。②縱向比較，與其他城市比。推薦戶型：只能推薦一種戶型，一旦確定不要隨意變動(dòng)，描繪一種生活畫面，給客戶一 些想象空間。所以南北向的房子不一定最好，東西向的房子不一定不好，先生您說是嗎？ 見客套路： 開場白：（自我介紹、贊美、贊美、再贊美）沙盤介紹：（地理位置、交通、配套）大環(huán)境和小環(huán)境，主要給客戶一種希望。至于南北向的房子是有其優(yōu)點(diǎn)，但亦有其缺點(diǎn)。關(guān)于房子的朝向問題：先生認(rèn)為東西向的房子不好，比較喜歡南北朝向的房子，的確一
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