【正文】 了調(diào)研，現(xiàn)場察看了住宅小區(qū)物業(yè)管理情況。截止目前，共有6家商品房正式交付使用，分別為**、**、**、新逸花園、綠地一期濱湖花苑綠地二期風(fēng)情雅苑、朗詩未來家，均由開發(fā)商指定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施管理，累計實(shí)施物業(yè)管理的住宅86棟，房屋6101套，物業(yè)管理覆蓋率100%。初具現(xiàn)代化新城區(qū)形態(tài)，居住和生活環(huán)境明顯改觀，有力地促進(jìn)了和諧社會建設(shè)，物業(yè)管理工作也得到健康發(fā)展。（四）小區(qū)治安監(jiān)管力度不斷加大。部分業(yè)主片面強(qiáng)調(diào)個人維權(quán)，只主張權(quán)利不盡義務(wù)，不遵守規(guī)定，不服從管理。三、加強(qiáng)物業(yè)管理的幾點(diǎn)建議，提升業(yè)主參與意識。，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和水平?，F(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：一、全市物業(yè)管理工作現(xiàn)狀近年來，各級各有關(guān)部門認(rèn)真貫徹執(zhí)行國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》，逐步建立起以市級為總攬、區(qū)級為重點(diǎn)、街道為基礎(chǔ)的物業(yè)管理新機(jī)制，物業(yè)管理工作逐步走向規(guī)范。物業(yè)管理部門制定了《威海市物業(yè)服務(wù)行業(yè)開展文明行業(yè)創(chuàng)建活動試點(diǎn)工作規(guī)劃》和《**全市物業(yè)服務(wù)行業(yè)開展文明行業(yè)創(chuàng)建活動實(shí)施方案》，開展物業(yè)服務(wù)行業(yè)文明創(chuàng)建活動。三是在行業(yè)內(nèi)樹立典型，發(fā)揮示范標(biāo)桿作用。為加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的事中事后監(jiān)管，市物業(yè)管理部門對各區(qū)物業(yè)管理部門、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施月度考核，定期檢查各區(qū)物業(yè)主管部門業(yè)務(wù)管理、企業(yè)信用建設(shè)、投訴處理、專項(xiàng)整治活動推進(jìn)情況等，并實(shí)現(xiàn)考核常態(tài)化。（四）實(shí)施住宅專項(xiàng)維修資金制度，為公用部位維修維護(hù)提供資金保障。目前。今年年初，環(huán)翠區(qū)鯨園街道辦事處投資開發(fā)了“物管通”平臺，對轄區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)行24小時視頻監(jiān)控。市區(qū)范圍內(nèi)新建住宅小區(qū)（封閉住宅小區(qū)）物業(yè)費(fèi)交費(fèi)比例超過70%，而老舊小區(qū)物業(yè)費(fèi)交費(fèi)比例較低，一般只能達(dá)到20%到50%。住在老舊小區(qū)的部分業(yè)主，在實(shí)施物業(yè)管理之前不需要交納物業(yè)費(fèi)，在進(jìn)行綜合改造實(shí)施物業(yè)管理之后，仍然認(rèn)為應(yīng)當(dāng)免費(fèi)享受物業(yè)服務(wù)等公共服務(wù)，因此不愿意交納物業(yè)費(fèi)。2000年前建成的老舊生活區(qū),很少配建停車設(shè)施，僅有的少量車庫超過95%被業(yè)主出租，改做商業(yè)用途；2000年至2008年間建設(shè)的半封閉或封閉小區(qū)，規(guī)劃配建的車位較少，而需求量很高，矛盾最為集中；2008年之后建設(shè)的小區(qū)，雖然調(diào)高了規(guī)劃車位比，各項(xiàng)管理措施也比較到位，但短缺矛盾仍然十分突出。多數(shù)業(yè)委會運(yùn)行不夠規(guī)范，僅有不到10%的業(yè)委會能夠按照《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定履行職責(zé)，約70%的業(yè)委會履行職責(zé)比較被動，還有個別業(yè)委會存在履職越位現(xiàn)象。截止到今年10月，共支出住宅專項(xiàng)維修資金461筆。目前新建項(xiàng)目大部分實(shí)行單體驗(yàn)收交房，綜合驗(yàn)收交房比例不到30%，很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)商交接過程中未嚴(yán)格進(jìn)行承接查驗(yàn)，對項(xiàng)目存在的問題沒能及時發(fā)現(xiàn)和解決，導(dǎo)致業(yè)主60%以上的投訴與開發(fā)遺留問題有關(guān)，如房屋漏雨，儲藏室、車庫質(zhì)量問題，電梯、消防、地下管網(wǎng)質(zhì)量問題，綠化、人車分流設(shè)計不達(dá)標(biāo)問題等。三、加強(qiáng)物業(yè)管理的幾點(diǎn)建議物業(yè)管理與千家萬戶的利益息息相關(guān)，是一項(xiàng)涉及到各級各有關(guān)部門的系統(tǒng)工程，物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展需要全社會的共同關(guān)心和支持。明確規(guī)劃部門、建設(shè)管理部門、物業(yè)管理部門、相關(guān)工作部門的職責(zé)分工，厘清房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、業(yè)主委員會、街道、社區(qū)的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)，規(guī)定好小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施、安全消防、園林配套、公共空間、水電煤氣、環(huán)衛(wèi)保潔、車輛停放等諸多內(nèi)容。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供“菜單式服務(wù)”，由業(yè)主自由選擇“服務(wù)套餐”并按照相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)費(fèi)。充分挖掘老舊住宅小區(qū)的停車潛力，結(jié)合小區(qū)環(huán)境綜合整治，通過調(diào)整綠化空間、優(yōu)化小區(qū)布局、拆除違法建設(shè)等方式，增加車位。對小區(qū)內(nèi)占用消防通道停車、占用他人車位停車、亂停車和惡意堵塞進(jìn)出通道等行為，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行勸阻引導(dǎo)，規(guī)范業(yè)主有序停車。積極開展業(yè)主委員會組建和運(yùn)行方面的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高業(yè)主委員會成員的思想素質(zhì)和專業(yè)水平。有關(guān)部門要加大監(jiān)管力度，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)建設(shè)單位做好物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)工作，并辦理各類資料移交手續(xù)；認(rèn)真落實(shí)《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》和《山東省新建物業(yè)質(zhì)量保修金管理辦法》（魯建發(fā)〔**〕5號）的規(guī)定，建立物業(yè)質(zhì)量保修金制度，明確保修工作的受理、實(shí)施的程序和標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)化對保修責(zé)任的監(jiān)管，切實(shí)維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。試點(diǎn)業(yè)主大會管理維修資金，逐步將維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理和使用，物業(yè)管理部門、街道（鎮(zhèn)）、社區(qū)全程進(jìn)行監(jiān)管。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要加強(qiáng)配合，對違法違規(guī)行為及時進(jìn)行勸阻和報告，積極協(xié)助執(zhí)法活動開展。（篇四）按照**人大常委會**年工作要點(diǎn)和主任會議安排，人大常委會組成了以常委會副主任薩仁托婭為組長，人大財經(jīng)委、綜合執(zhí)法局、住建局、環(huán)保局、國土局、草監(jiān)局等部門人員為成員的調(diào)研組，對旗所在地居民小區(qū)和部分蘇木鎮(zhèn)物業(yè)管理情況進(jìn)行了專項(xiàng)調(diào)研。二、存在的問題近年來，我旗城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程不斷加快，許多小區(qū)相繼建成。物業(yè)管理工作沒有擺到城鎮(zhèn)建設(shè)管理的突出位置，對小區(qū)物業(yè)管理關(guān)注少、投入少，沒有建立綜合性考核制度，日常監(jiān)管措施不完善，管理成效達(dá)不到群眾的要求和滿意。多數(shù)小區(qū)前期物業(yè)企業(yè)隸屬開發(fā)商，或由開發(fā)商協(xié)議選聘，因而對小區(qū)設(shè)施設(shè)備接收標(biāo)準(zhǔn)把關(guān)不嚴(yán)，對建設(shè)遺留問題重視不夠，留下糾紛隱患。如道路、綠化、污水排放、屋頂瓦片等基礎(chǔ)設(shè)施老化，安全防范措施不到位,建設(shè)好的小區(qū)開發(fā)商和物業(yè)移交手續(xù)不全等問題不同程度的存在。目前，全旗84個居民小區(qū)中，成立業(yè)主委員會的僅有7個，%。（六）老舊小區(qū)改造投入少，力度不夠。在改造拆遷過程中產(chǎn)生了大量的建筑垃圾，但目前在棚戶區(qū)改造過程中拆毀房屋所產(chǎn)生的建筑垃圾未能及時清理運(yùn)輸，并且居民將部分垃圾隨意傾倒、堆放在建筑垃圾中與建筑垃圾混在一起，對周圍居民和城鎮(zhèn)環(huán)境衛(wèi)生造成了嚴(yán)重的污染和影響。二是齊抓共管，落實(shí)屬地管理責(zé)任。加強(qiáng)房屋竣工驗(yàn)收和物業(yè)承接驗(yàn)收，確保物業(yè)服務(wù)設(shè)施設(shè)備保質(zhì)保量，不出現(xiàn)各種隱患。二是建立健全業(yè)主委員會和業(yè)主委員會成員的工作職責(zé)，建立激勵機(jī)制和約束機(jī)制。住建局要嚴(yán)把物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)駐的審核、審批手續(xù)，按照國家有關(guān)規(guī)定，在小區(qū)規(guī)劃中要留有物業(yè)用房、垃圾堆放清運(yùn)點(diǎn)和居民活動場地，公共區(qū)域應(yīng)達(dá)到國家規(guī)定的硬化、綠化標(biāo)準(zhǔn)。結(jié)合全旗棚戶區(qū)改造，將老舊小區(qū)改造列入城市建設(shè)計劃，分批次進(jìn)行改造，全面提升老舊小區(qū)配套功能，改善居民宜居環(huán)境。一是牢固樹立“物業(yè)無小事”、“物業(yè)就是服務(wù)”的理念，著力強(qiáng)化教育培訓(xùn)，全面提高物業(yè)管理從業(yè)人員整體素質(zhì)和服務(wù)技能。對于前期物業(yè)收費(fèi)，遵循政府指導(dǎo)價，可根據(jù)不同小區(qū)業(yè)主的需求，制定有關(guān)政策，完善“協(xié)商議價”調(diào)整機(jī)制，允許協(xié)商確定等級性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，確?！百|(zhì)價相符”。（五）做好棚戶區(qū)改造項(xiàng)目建筑垃圾的清除工作，提高文明城鎮(zhèn)水平。（七）加強(qiáng)宣傳教育，提高思想認(rèn)識。社區(qū)居民委員會要充分發(fā)揮基層管理的優(yōu)勢，打通面向業(yè)主的公共服務(wù)通道，做好人性化服務(wù)。近年來，我市城市發(fā)展迅速，老城區(qū)的棚戶區(qū)改造，新城區(qū)的快速擴(kuò)張，越來越多的城市居民生活都以住宅小區(qū)為單位納入城市管理，物業(yè)行業(yè)和物業(yè)管理中存在問題也逐漸顯現(xiàn)，物業(yè)企業(yè)與小區(qū)業(yè)主之間的糾紛和矛盾也日益突出，甚至引發(fā)群體性上訪事件，造成不良社會影響。物業(yè)服務(wù)已涵蓋住宅小區(qū)、辦公樓、商廈、學(xué)校、醫(yī)院、園區(qū)等多個類別，已創(chuàng)建了國家、省、市級示范小區(qū)10個。（二）組織重點(diǎn)項(xiàng)目檢查。為規(guī)范前期物業(yè)管理行為，避免產(chǎn)生糾紛，市房管局明確了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的前期管理責(zé)任，要求新建項(xiàng)目交付前必須承接查驗(yàn)。對信訪投訴上門溝通、限時辦結(jié)；暫時解決有困難的公開回復(fù)；對不合理的耐心解釋。三、我市物業(yè)行業(yè)存在的主要問題近年來，我市物業(yè)行業(yè)發(fā)展較快，行業(yè)發(fā)展過程中也出現(xiàn)了一些問題，因物業(yè)公司和小區(qū)業(yè)主糾紛引發(fā)的上訪事件時有發(fā)生，分析個中原因，歸納起來主要有以下幾個方面：（一）因頂層設(shè)計層面產(chǎn)生的問題物業(yè)行業(yè)從業(yè)門檻低，物業(yè)公司從業(yè)水平和從業(yè)資格難以保障。因?yàn)闆]有執(zhí)法權(quán)，很難實(shí)現(xiàn)有效管理。我市成立業(yè)主委員會。比如小區(qū)地下車位權(quán)屬不明確，開發(fā)商與業(yè)主糾紛不斷，矛盾不斷激化，**年來因地下車位權(quán)屬不明導(dǎo)致的重大信訪類投訴就有5起。物業(yè)企業(yè)是市場經(jīng)濟(jì)中的企業(yè)主體，業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間為雇用關(guān)系。（五）依托市委、政府中心工作，提升行業(yè)管理成效。（四）妥善處理物業(yè)投訴。**年，對我市物業(yè)小區(qū)安全生產(chǎn)、消防安全大檢查，對電動車充電停放、高層建筑消防安全重點(diǎn)檢查，累計檢查排査了87個物業(yè)服務(wù)住宅小區(qū),檢查、安全巡排查200余次。注重和加強(qiáng)物業(yè)法規(guī)、條例專業(yè)知識等學(xué)習(xí)宣傳，組織物業(yè)從業(yè)人員進(jìn)行專業(yè)知識的學(xué)習(xí)培訓(xùn),**年,參加培訓(xùn)人數(shù)達(dá)100余人次。現(xiàn)將有關(guān)情況報告如下：一、我市物業(yè)行業(yè)基本情況我市物業(yè)行業(yè)經(jīng)過近幾年的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，目前已有物業(yè)服務(wù)企業(yè)76家，服務(wù)住宅小區(qū)96個。（篇五）隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化水平的逐步提高,物業(yè)管理已經(jīng)成為城市管理的重要內(nèi)容,物業(yè)管理的好壞直接影響城市居民的日常生活和社會秩序。二是積極指導(dǎo)物業(yè)企業(yè)提高管理水平、培訓(xùn)員工職業(yè)技能、貫徹相關(guān)政策法規(guī)、調(diào)解處理物業(yè)糾紛，組織開展文明創(chuàng)建活動，積極糾正不文明行為促進(jìn)企業(yè)和居民道德素質(zhì)的提高和文明意識的增強(qiáng)。（六）選擇并規(guī)劃好居民小區(qū)和道路名稱。五是積極探索小區(qū)物業(yè)企業(yè)管理與小區(qū)業(yè)主自主管理相結(jié)合的路子。三是強(qiáng)化物業(yè)管理和監(jiān)督力度，開展物業(yè)企業(yè)信用等級評定、物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)的制定、實(shí)施，培育品牌企業(yè)和物業(yè)管理示范小區(qū)，發(fā)揮管理部門連接各方的橋梁紐帶作用。學(xué)習(xí)借鑒外地住宅專項(xiàng)維修資金管理的經(jīng)驗(yàn)，完善專項(xiàng)維修資金使用辦法，簡化程序提高效率，專項(xiàng)維修資金是小區(qū)的“治病錢”、“養(yǎng)老錢”，應(yīng)堅(jiān)持安全管理與有效使用相統(tǒng)一，確保小區(qū)屋頂?shù)敉呗┧?、管道壞損等現(xiàn)象得到及時維修。物業(yè)用房產(chǎn)權(quán)歸屬于業(yè)主委員會，屬業(yè)主共有財產(chǎn)，為居民、物業(yè)管理人員和清潔工提供方便。（三）強(qiáng)化配套建設(shè)，提升承載功能。一是社區(qū)居民委員會要大力推進(jìn)業(yè)主委員會建設(shè)，選出真正能夠代表業(yè)主利益，熱心公益事業(yè)、公道正派、敢于負(fù)責(zé)、有一定工作水平的人員主持,參與業(yè)主委員會工作。加強(qiáng)對小區(qū)物業(yè)服務(wù)工作的協(xié)調(diào)指導(dǎo)和監(jiān)督考評，著力推動各部門管理職能進(jìn)小區(qū)，明確職責(zé)，建立責(zé)任清單，協(xié)助社區(qū)建立業(yè)主委員會，推動我旗小區(qū)物業(yè)管理走向正規(guī)。一是成立管理機(jī)構(gòu)。（七）棚戶區(qū)改造后的遺留問題。（五）小區(qū)業(yè)主意識較差。（三）全旗84個居民住宅小區(qū)中有有物業(yè)辦公室的12個，開發(fā)商建居民小區(qū)時雖按要求留有物業(yè)辦公室，但是因產(chǎn)權(quán)不明，走時開發(fā)商全部賣掉，造成環(huán)衛(wèi)工人無處休息和辦公，工具都無處可放。在保修期外的不知如何申請使用專項(xiàng)維修資金，業(yè)主維修費(fèi)無法報銷。（二）小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)不到位，部分小區(qū)開發(fā)遺留問題較多。但也存在管理不完善、運(yùn)行不規(guī)范、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)低與群眾要求期望值高的矛盾日益突出。**年3月，我旗將物業(yè)管理職能從住建局劃轉(zhuǎn)到綜合執(zhí)法局，成立了物業(yè)管理辦公室，負(fù)責(zé)統(tǒng)一協(xié)調(diào)全旗各居民小區(qū)物業(yè)管理工作。將互聯(lián)網(wǎng)思維融入物業(yè)管理中，加快搭建基于大數(shù)據(jù)的互聯(lián)網(wǎng)平臺，開展互聯(lián)網(wǎng)+服務(wù)。明確各級執(zhí)法機(jī)構(gòu)工作職責(zé)，著重解決住宅小區(qū)違法建設(shè)、侵占公共部位、破壞公共綠地、占用消防通道、住宅樓開飯店等突出問題。使用住房專項(xiàng)維修資金時，可以采取委托、集合、默認(rèn)、公示、異議等有效表決方式，提高表決效率。試點(diǎn)將業(yè)主委員會建設(shè)情況納入到對街道（鎮(zhèn)）、社區(qū)的年終考核，提高基層對業(yè)主委員會建設(shè)工作的重視程度。業(yè)主委員會是做好物業(yè)管理的基礎(chǔ)之一，要學(xué)習(xí)借鑒外地成功經(jīng)驗(yàn)和做法，結(jié)合我市實(shí)際，嚴(yán)格按照相關(guān)的法律法規(guī)規(guī)定，適時召開業(yè)主大會，加強(qiáng)業(yè)主委員會建設(shè)。鼓勵有條件的小區(qū)建設(shè)智能立體式停車庫。（三）增加車位有效供給，規(guī)范小區(qū)停車管理。加大宣傳力度，廣泛宣傳物業(yè)管理相關(guān)政策法規(guī)，增強(qiáng)業(yè)主法律意識和誠信意識，提高業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)的自覺性。我市原物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施辦法于**年2月開始施行，在《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺后廢止。住宅小區(qū)內(nèi)私搭亂建和占用公共空間種菜現(xiàn)象是個老大難問題，并且屢禁不止、屢屢反彈，這種現(xiàn)象在2000年到**年建成的小區(qū)比較普遍，尤其是城鄉(xiāng)結(jié)合部的小區(qū)和一樓帶小院的小區(qū)更為嚴(yán)重。今年前10個月，共支出維修資金92筆，金額42萬元。（四）專項(xiàng)維修資金使用門檻高，使用率偏低。（三）業(yè)主委員會組建比例低，沒有充分發(fā)揮應(yīng)有的作用。（二）車位有效供給不足，停車管理矛盾突出。目前我市大部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的都是保潔、綠化、安保等常規(guī)性服務(wù)，而且服務(wù)質(zhì)量不高，服務(wù)水平得不到業(yè)主的認(rèn)可。二、全市物業(yè)管理領(lǐng)域存在的問題在物業(yè)管理部門、基層組織和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的共同努力下，全市物業(yè)管理事業(yè)有了較快的發(fā)展，但與城市發(fā)展和人民群眾對美好生活的向往相比，還存在一定的差距。物業(yè)管理部門積極推動信息化、智能化技術(shù)在物業(yè)管理領(lǐng)域的推廣應(yīng)用，并在部分理念超前的物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展試點(diǎn)。截至今年10月。今年以來累計進(jìn)行考核26次，對6家違規(guī)企業(yè)進(jìn)行了約談。通過開展這些活動，規(guī)范了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為，有效提升了物業(yè)管理行業(yè)的文明程度。二是推行“陽光物業(yè)”，全面落實(shí)“三會三公開”制度。我市的物業(yè)管理始于1998年，經(jīng)過近20年的發(fā)展，截止今年11月，全市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)378家，其中市區(qū)260家、榮成市58家、乳山市60家，實(shí)施物業(yè)管理的住宅項(xiàng)目1201個，服務(wù)面積9168萬平方米，物業(yè)管理覆蓋率98%以上，新建小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率100%。（篇三）為進(jìn)一步了解和掌握全市物業(yè)管理情況，督導(dǎo)加強(qiáng)城市物業(yè)管理工作，改善人民群眾的生活環(huán)境，根據(jù)市人大常委會工作安排，11月下旬到12月上旬，城環(huán)委在常委會畢禮偉副主任的帶領(lǐng)下，對全市物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研。，加強(qiáng)部門聯(lián)動，依法查處違法違規(guī)行為。二是廣泛宣傳物業(yè)管理法律法規(guī)，提高合同履約意識，讓業(yè)主充分認(rèn)識到，物業(yè)也是商品，享受服務(wù)就要繳費(fèi)，為物業(yè)管理營造良好的健康法制環(huán)境。代表們通過現(xiàn)場和業(yè)主深入交談發(fā)現(xiàn)，電動車、新能源汽車充電樁配備不完善，是當(dāng)前物業(yè)管理十分突出的問題。二、物業(yè)管理領(lǐng)域存在的問題。物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目從過去簡單的保安、保潔、維修等基本內(nèi)容，發(fā)展到目前的家政服務(wù)、代收代繳、車輛管理等多方面、多層次。近年來，濱江新城住宅小區(qū)發(fā)展迅猛，園區(qū)物業(yè)管理部門不斷加大工作力度，督促各物業(yè)服務(wù)企業(yè)改進(jìn)管理方式、提升服務(wù)水平。在濱江開發(fā)區(qū)黨工委、管委會的不懈努力下，物業(yè)管理部門認(rèn)真貫徹執(zhí)行國務(wù)院《物業(yè)管理