【正文】 由于是新房子，在門窗軌道里會有一些灰塵和建筑垃圾，所以切不可很沖動，用蠻力推拉門窗，一感覺有阻塞感的時候，仔細(xì)查看一下，用掃帚清楚后就可以看了。窗戶開關(guān)是否靈活，是否磕磕碰碰。下列部位必須使用安全玻璃：（一）7層及7層以上建筑物外開窗。（五）觀光電梯及其外護(hù)圍。（九）公共建筑物的出入口、門廳等部位（包括門玻璃安裝在門上方的玻璃安裝在門兩側(cè)的玻璃，其靠近門道開口的豎直邊與門道開口的距離小于300mm（十）易遭受撞擊、沖擊而造成人體傷害的其他部位。上下水。水管道的試壓就是驗收水管道最主要的方法。為什么要驗收這個呢，因為在工程施工時，有一些工人在清潔時往往會“偷”這個工。當(dāng)然，目前交付的房子，有一些事先已經(jīng)聲明沒有做防水，這就需要裝修做了。驗收防水的辦法是：用水泥沙漿做一個檻堵著廚衛(wèi)的門口，然后再拿一膠袋罩著排污/水口，再加以捆實，然后在廚衛(wèi)放水，淺淺就行了(約高2cm)。查電路。電器戶表在戶外的，應(yīng)檢查其是否能控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座，方法是拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電。插座是否正常通電，有無防護(hù)措施？電燈是否都亮？開關(guān)是否正常？有線電視線是否通？電話線路是否通？網(wǎng)絡(luò)線是否通？燃?xì)夤艿朗欠癜踩?，要開發(fā)商明確如何測試漏氣報警裝置。通常在這方面，應(yīng)該沒什么大問題，但是也要仔細(xì)核實。同時把一些驗收房子的數(shù)據(jù)和問題寫在物業(yè)公司提供的紙張上。注意查看電梯箱體本身、電梯門是否正常，樓道、樓梯有無質(zhì)量問題。如果有不認(rèn)可的房屋質(zhì)量問題，應(yīng)當(dāng)書面向物業(yè)管理公司說明有關(guān)情況，必要時請隨同的物業(yè)管理人員簽字認(rèn)可，以作為業(yè)主已經(jīng)履行驗收義務(wù)的證據(jù)。但在入住初期，業(yè)主只能接受開發(fā)商和物業(yè)管理單位擬定的臨時物業(yè)管理公約，當(dāng)然，業(yè)主如果對該物業(yè)管理公約存在意見或建議，可以在以后的業(yè)主大會召開時提交業(yè)主大會討論。完成了房屋的驗收檢查工作，若有問題，需要同物業(yè)人員確定解決方案和解決日期，看解決結(jié)果是否影響收房，若影響，需要進(jìn)行交涉了。業(yè)主需要交納物業(yè)管理費（通常為半年，在公共環(huán)境條件未達(dá)標(biāo)之前應(yīng)減半收取）、房屋裝修押金和建筑垃圾清運費（），而其他費用，通常是不需要業(yè)主交納的。而物業(yè)管理單位收取相關(guān)費用，應(yīng)出示物價局的批復(fù)文件，物業(yè)管理費詳細(xì)價格，并應(yīng)當(dāng)使用正規(guī)收費發(fā)票。但是，物業(yè)收費應(yīng)當(dāng)規(guī)范、透明，且應(yīng)得到物價部門批復(fù)，否則，在行政許可之外的收費，盡管其存在合理內(nèi)核，但仍屬于違規(guī)收費。但是物價部門審核的收費標(biāo)準(zhǔn)只是一個收費的上限，而且視物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和到位的情形，在物管初期的實際收費應(yīng)當(dāng)是低于這個標(biāo)準(zhǔn)的。收樓通知書一般以掛號信方式寄出。有特殊情況不能如期到場的，可以書面形式委托親友、律師進(jìn)行，也可及時與發(fā)展商聯(lián)系，商議另行約定時間，并有書面形式確認(rèn)。其次，準(zhǔn)備各種相關(guān)資料，包括申辦產(chǎn)權(quán)證需要的原購房合同（契約），各期還款單據(jù)（發(fā)票或用于換發(fā)票的收據(jù)），如屬按揭購房的要帶上銀行貸款合同，還有業(yè)主本人的身份證、常住人員照片，收樓通知書，等等。第三步：查證應(yīng)要求發(fā)展商出示《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書》，索取《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》、《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》，《竣工驗收備案表》（簡稱““三書一證一表”），還有各種相關(guān)驗收表格，如《住戶驗房交接表》與驗收意見表（如《樓宇驗收記錄表》）等。但是，“三書一證一表”不齊全，是時下不少樓盤的通常做法，特別是《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》與《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》，往往因為樓盤整體建筑未完成而根本無法驗收，沒有相應(yīng)的證書。關(guān)注三：先簽文件后驗樓先驗房后交費、簽文件的收樓程序是較合理的正常程序，但商家大多數(shù)采取先交錢填表、簽文件，再驗樓的方法，商家的主動性更大。拆解招數(shù)：收樓現(xiàn)場的人山人海并不可怕，建議采取“人多好辦事”的戰(zhàn)術(shù)，請來多位老友親戚幫忙，大家分工合作、分頭排隊，驗樓時可分工合作，各人負(fù)責(zé)一部分，能發(fā)現(xiàn)更多的問題。關(guān)注六：大事化小對業(yè)主在驗房時發(fā)現(xiàn)的毛病如墻面、地磚破裂、漏水，甚至是房屋結(jié)構(gòu)性問題，一些發(fā)展商員工總會說：“這沒什么，小問題啦，我們到時讓人修修就可以了。第六步：交費筆筆算清字節(jié)換發(fā)票及繳交各項相關(guān)費用與錢銀有關(guān)，更要筆筆算清。第七步：辦理入住手續(xù)驗完樓后，開發(fā)商一般要求業(yè)主填寫《住戶檔案表》、《入住協(xié)議》、《消防責(zé)任書》等協(xié)議書，同時領(lǐng)取《住戶手冊》、《服務(wù)指南》等各種入住手冊及各種贈送物品。交房不是簡單單的收鑰匙。為確保業(yè)主利益，避免糾紛，收樓前，確認(rèn)三證一表，堅持先查看文件再驗房最后辦手續(xù)。三書一證一表《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》、《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》和《竣工驗收備案表》。如果購房者對開發(fā)商出示的《建設(shè)工程質(zhì)量核驗證明書》有疑問，可以到頒發(fā)證書的單位、房屋所在地建設(shè)部門所屬的各級質(zhì)監(jiān)站查詢、核實。3）開發(fā)商變更規(guī)劃、設(shè)計影響房屋結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向的。(開發(fā)商的過錯導(dǎo)致）7）購房者貸款申請未批準(zhǔn)，合同雙方對付款方式不能協(xié)商一致的。如購房合同中約定了退房的賠償標(biāo)準(zhǔn)，按合同約定處理，合同約定的賠償標(biāo)準(zhǔn)不足彌補損失的，不足部分可另行要求賠償。其通常是一種 Visual Inspection，即通過視覺上的觀察和一般性的操作并借助于一些儀器設(shè)備，對房屋各主要系統(tǒng)及其構(gòu)件(可接近可操作的部分)的當(dāng)前狀況進(jìn)行評估，發(fā)現(xiàn)明顯的問題(significant deficiencies)和那些接近使用壽命的構(gòu)件或設(shè)備(near the end of their service lives)，提出維修或改進(jìn)意見，并估計其費用(有可能且被要求這么做時)。在驗房過程中，本人非常希望顧客及代理經(jīng)紀(jì)能夠全程跟蹤，及時討論一些問題，并會介紹許多房屋維護(hù)保養(yǎng)知識和一些設(shè)備的操作使用方法。建筑規(guī)范和法規(guī)是我們工作的重要依據(jù)和參考，但有時我們也會根據(jù)一些行業(yè)內(nèi)普遍接受的標(biāo)準(zhǔn)或協(xié)會的操作指引，對一些情況提出意見。驗房的目的也不是來評估房屋的市場價值，雖然房屋的狀況(包括一些損耗性構(gòu)件和設(shè)備的狀況)對其價值有所影響。其中，最常見的是買房前的驗房(Prepurchase Inspection)。但一般都說如果發(fā)現(xiàn)有 “ Major deficiencies ”，買賣雙方又不能就此達(dá)成一致，買方有權(quán)終止協(xié)議，定金全額返還。也就是說，買方可以選擇要或不要驗房。住宅工程質(zhì)量分戶驗收的主要內(nèi)容包括：依據(jù)設(shè)計圖紙的要求，在確保工程地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)安全可靠的基礎(chǔ)上，檢查住宅觀感質(zhì)量和使用功能質(zhì)量。應(yīng)先修房，同時取證、為日后必要時舉證（即通過錄音機、攝像機或照相機調(diào)好日期記錄證據(jù)）奠定基礎(chǔ)，特別保存好自己留存、交房代表簽字的驗房問題備案單。四、交合理費用（物業(yè)管理費[應(yīng)有市物價局批文]等）[編輯本段]驗房順序?qū)Ｈ诉M(jìn)行同步紀(jì)錄，最好填寫一式四份驗房單，業(yè)主留好交房代表簽字的一份。[編輯本段]驗房常用工具：一、量具：3m盒尺、25～33cm直角尺、50～60cm丁字尺、1m直尺二、電鉗工具：帶兩頭和三頭插頭的插排（即帶指示燈的插座）；各種插頭：電話、電視、寬帶；萬用表；搖表；多用螺絲刀（“－”字和“＋”字）；5號電池2節(jié)、測電筆；手錘；小錘；大燈（200W）、小燈（白熾燈10－15W）三、輔助工具：鏡子、手電（2節(jié)1號電池）、塑料袋多個、紙+火柴、衛(wèi)生紙、凳子、紙+筆驗房專用工具：（質(zhì)檢站借）JZC2型垂直檢測尺；多功能內(nèi)外直角檢測尺；多功能垂直校正器；游標(biāo)塞尺；對角檢測尺；反光鏡；伸縮桿；水電檢測錘（50g）；活動響鼓錘（25g）；鋼針小錘（10g）等。煙道、通風(fēng)口中用手電查看是否存有建筑垃圾。專用鋼針小錘（10g）測墻磚、地磚空鼓。B、開關(guān)箱內(nèi)的各分路開關(guān)應(yīng)有明顯的標(biāo)示。D、檢查有線電視插座、寬帶插座，插進(jìn)去有無松動或插不進(jìn)現(xiàn)象。是否不響或響個不停。測乳膠漆質(zhì)量：墻面天花板是否平整，周圍光線暗時帶大功率燈泡（200瓦）照射，燈一亮，墻壁天花板是否平整立刻通過光線陰影看出，如果不平，要重新補膩子刷漆，不能局部刷漆，會與墻壁原色產(chǎn)生差異。下雨時要檢查家里窗戶密封是否嚴(yán)密，有否有漏雨現(xiàn)象。1檢查防盜門：有無劃痕，門邊是否變形，門與框的密封是否嚴(yán)密，門和鎖開關(guān)應(yīng)靈活。中空雙層玻璃里外都擦不干凈時，是因為雙層玻璃的里層臟了，原因玻璃在安裝時候就污染了，這時應(yīng)拆換新玻璃，否則以后不易解決。1檢查管道安裝、通暢和密封：用手使勁晃動暖氣管和上水管，應(yīng)固定牢固。達(dá)不到者不合格（國家標(biāo)準(zhǔn)“住宅設(shè)計規(guī)范”）。閉存水試驗(24小時后察看,是否會出現(xiàn)滲水現(xiàn)象)、水表空轉(zhuǎn)試驗：（重要檢驗項目）①樓上衛(wèi)生間有人在洗澡，樓下衛(wèi)生間就有可能下小臟雨，這是因為樓上的防水沒有做好，所以在驗房時需要和樓上進(jìn)行協(xié)調(diào)，做好各家的閉存水試驗。有上下水的陽臺也要作閉存水試驗。通風(fēng)孔直徑10cm，設(shè)在吊頂下面。②還要注意暖氣片安裝牢固，不能有松動現(xiàn)象；進(jìn)水管和回水。③，門下應(yīng)留3cm的間隙（國家標(biāo)準(zhǔn)“住宅設(shè)計規(guī)范”）2暖氣片：①暖氣片上方應(yīng)有放氣閥，使用前應(yīng)擰動將氣體放掉。2衛(wèi)生間：①衛(wèi)生間在樓道內(nèi)有窗戶的應(yīng)該安裝防盜網(wǎng)。②打開樓上自來水閥門放水時應(yīng)將水量放到最大，趕緊去看自家水表，水表不跑，說明水表合格，因為出現(xiàn)過別人家用水，自家水表幫著跑的現(xiàn)象，說明水表不合格，必須更換。1廚房和衛(wèi)生間是瓷磚到頂?shù)?，要檢查陰角陽角達(dá)90度（房頂四角和地面四角），墻角無碰損，四角無磕碰，地磚墻磚無變形開裂和空鼓。大開水閥看排水是否流暢（否則下水管被建筑垃圾堵塞），放水同時用衛(wèi)生紙擦拭上下管道底部有無滲漏。所有外門窗均應(yīng)有紗門、紗窗。1窗戶：推拉窗和平開窗上的紗窗和窗扇，應(yīng)推動開關(guān)靈活，相互無碰撞。1樓道窗戶是否有紗窗，不要因為不屬于自己家就不去關(guān)心，如果沒有，應(yīng)及時提出配齊。如果是衛(wèi)生間的門，頂部和底部的油漆沒有刷全，時間一長，因環(huán)境潮濕，衛(wèi)生間的使用率又高，會使門底部過早漚爛損壞。測高度：用盒尺檢查房頂，取4－5個點，進(jìn)行測量，若數(shù)值一致，比如房高均為（）說明房頂或地面沒有傾斜。F、檢查可視對講、緊急呼叫按鈕是否工作正常。C、開關(guān)箱內(nèi)開關(guān)應(yīng)安裝牢固，每個都要用力左右晃動檢查，如果發(fā)現(xiàn)松動，應(yīng)緊固或更換。如果開關(guān)拉下，插座指示燈仍亮或仍在閃爍，說明開關(guān)質(zhì)量有問題或接線有誤，立即修復(fù)，否則誤觸電時無法及時斷電危及生命。如果不能動作，及時修復(fù)；入住后維修，因做了整體廚柜而使維修困難甚至拆掉吊櫥。衛(wèi)生間通風(fēng)：應(yīng)在吊頂下留通風(fēng)口。二、再查內(nèi)部：入戶門、門、窗、天棚、墻面、地面、墻陰陽角、墻磚、地磚、上下水、防水存水、暖氣、煤氣、通風(fēng)、采光、排煙（廚房）、排氣（衛(wèi)生間）、強弱電配電箱、強電：插座、開關(guān)、照明燈；弱電：可視對講、呼叫報警、電話、寬帶、有線電視。三、房屋完好。住宅工程質(zhì)量分戶驗收如果不合格，建設(shè)單位就不能組織整個工程竣工驗收。[編輯本段]驗房程序：查看兩書一表一數(shù)：房屋質(zhì)量保證書；房屋使用說明書；竣工驗收備案表；面積實測數(shù)據(jù)對照購房合同上的面積（自己可實測套內(nèi)面積）。雖然驗房是一個行之很久的，并為地產(chǎn)界廣泛采用的做法，但在國內(nèi)沒有任何一條法律規(guī)定驗房是一個房產(chǎn)交易的必需步驟。是根據(jù)房屋買賣協(xié)議(Agreement of Sale and Purchase)中的驗房條件(Home Inspection Condition)來進(jìn)行的。顧客應(yīng)根據(jù)房屋買賣協(xié)議，綜合考慮各方面的因素，做出恰當(dāng)?shù)臎Q定。驗房通常也不是對房屋任何形式的驗收批準(zhǔn)，所以不存在通過或不通過的問題。除新屋檢驗外，驗房通常不是對房屋是否符合現(xiàn)有建筑規(guī)范和地方法規(guī)的一種檢驗，因為有關(guān)規(guī)范和法規(guī)在不斷更新，但卻不能要求舊房做不斷的改變。驗房通常需要23小時。購房者需要注意的是，退房時應(yīng)同時通知銀行，解除借款合同，以免造成更大的利息損失 關(guān)于商品房交房拿鑰匙的相關(guān)注意事項加州東郡的第一期業(yè)主們：恭祝你們要拿到新房了。出現(xiàn)上述情況，購房者退房時，應(yīng)向開發(fā)商出具書面通知。5）開發(fā)商交付的房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響房屋正常使用的。1）實測面積與合同約定面積誤差絕對值超過3%。、裝修材料標(biāo)準(zhǔn)、電、氣管線供應(yīng)情況如果開發(fā)商竣工建成的樓盤沒有《建設(shè)工程質(zhì)量核驗證明書》，證明該樓盤是不合格的?！叭龝蛔C一表”齊全是樓房質(zhì)量經(jīng)過國家有關(guān)部門權(quán)威認(rèn)可的標(biāo)記，是發(fā)展商交樓的必要條件。交房是整個房產(chǎn)交易中最核心的環(huán)節(jié)。拆解招數(shù)：簽署時應(yīng)先詳細(xì)研究行文，發(fā)現(xiàn)不公時應(yīng)及時提出異議，雙方協(xié)商后再簽署。拆解招數(shù)：收樓時須提前了解物價局的各項相關(guān)收費規(guī)定，最好帶上應(yīng)繳費用表，與發(fā)展商要求的款項相對應(yīng)，最好帶上計算器，算好每一筆賬，發(fā)現(xiàn)不合理收費要與發(fā)展商協(xié)商。拆解招數(shù)：不管發(fā)展商陪同人員如何巧舌如簧，如何套交情，業(yè)主都應(yīng)堅持原則，只要發(fā)現(xiàn)問題，不管大小，都要在相關(guān)文件或表格中記錄下來，如樓盤根本就沒準(zhǔn)備驗收登記表，則要自備紙筆，將有關(guān)問題一一記錄。第五步：驗樓結(jié)果在錄字節(jié)驗完樓后，買家應(yīng)按實際驗收情況填寫《住戶驗房交接表》，同時將水表、電表底數(shù)抄在指定表格（一般附在《驗房交接表》中）；如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在《樓宇驗收記錄表》中，作為書面依據(jù)，如發(fā)展商未準(zhǔn)備有關(guān)表格，買家應(yīng)另以書面形式將意見送交發(fā)展商。如當(dāng)初合同未有約定的，則可采取變通方法，在收樓文件中注明“房內(nèi)情況未看”或“屋內(nèi)情況未明”或“未驗房”等字樣，驗房時如出現(xiàn)什么情況，也可增加自我保護(hù)力度。第四步：驗樓細(xì)節(jié)不放過查驗完各種證件后，收樓的關(guān)鍵時刻——驗樓正式開始，先是需繳交身份證復(fù)印件、收樓通知書，最好是不要領(lǐng)取鑰匙，用開發(fā)商的鑰匙開門，實在不行，也應(yīng)該在交接資料上注明：房屋本人沒驗收，質(zhì)量狀況不詳，并不代表本人認(rèn)可房屋質(zhì)量?！钡谑邨l規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用，未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。附帶要準(zhǔn)備的還有軟尺、小錘、數(shù)碼相機等收樓工具，以及飲料與點心，以備收樓時東奔西走又排隊又爬窗，又要與發(fā)展商爭論，腰酸腿疼口干肚餓時有能量補充。首先應(yīng)看清發(fā)展商約定的收樓時間，確定具體收樓日期。有位林生就因為出差在外沒收到通知