【正文】 名稱 廣告投放途徑策略及效果分析小結(jié)第六章 區(qū)域市場(chǎng)專向分析（有針對(duì)性選擇本章）城市商業(yè)市場(chǎng)專向分析 總體商業(yè)市場(chǎng)動(dòng)量變化以及需求趨勢(shì)商業(yè)消費(fèi)及需求市場(chǎng)特點(diǎn)分析 上年度商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)年度供應(yīng)量及市場(chǎng)狀況盤點(diǎn) 商業(yè)供給量狀況分析 各城區(qū)城銷售比較 城區(qū)整體商業(yè)環(huán)境分析 城區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析 商業(yè)氛圍 商業(yè)設(shè)施的規(guī)模和檔次 商業(yè)設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計(jì) 商品的種類和檔次 消費(fèi)群的構(gòu)成 個(gè)案分析 位置建筑面積 開業(yè)時(shí)間 售價(jià) 主力戶型 商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃 物業(yè)管理相關(guān)收費(fèi) 賣點(diǎn)優(yōu)惠政策 其它 備注別墅專項(xiàng)分析 名稱 規(guī)模 容積率 綠化率 建筑形式 區(qū)域別墅項(xiàng)目特點(diǎn)分析 建筑形式 戶型面積小區(qū)建筑參數(shù) 價(jià)格小區(qū)景觀分析 小區(qū)內(nèi)部配套 別墅建筑特點(diǎn) 戶型特點(diǎn) 別墅定位 市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)客戶問(wèn)卷調(diào)查分析會(huì)根據(jù)項(xiàng)目不同情況設(shè)計(jì)問(wèn)卷調(diào)查內(nèi)容，訪問(wèn)完成后對(duì)各項(xiàng)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，并根據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果說(shuō)明問(wèn)題。2＝低于正常水平； 1＝遠(yuǎn)低于正常水平注：權(quán)重及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)常規(guī)的消費(fèi)者抽樣調(diào)查統(tǒng)計(jì)所得；需要時(shí)會(huì)根據(jù)項(xiàng)目不同情況，確定目標(biāo)消費(fèi)群后，做針對(duì)性調(diào)查。第三、進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，訪談或是問(wèn)卷，進(jìn)行市場(chǎng)資料的收集。由簽下此項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人介紹委托策劃企業(yè)的基本情況，以及需要我們提供的服務(wù)項(xiàng)，并表明進(jìn)行調(diào)研的意圖，明確想要了解的問(wèn)題。（2）產(chǎn)品市場(chǎng)資料（3）消費(fèi)者資料。這些資料主要通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)、委托企業(yè)獲得。這些資料要調(diào)查人員選定調(diào)查的個(gè)體對(duì)象后獲取。（2）、訪談法、觀察法獲取零售商、代理商的資料。包括銷售額、利潤(rùn)、進(jìn)貨周期、暢銷款式等。同類品牌產(chǎn)品的銷售情況與業(yè)績(jī)。數(shù)據(jù)錄入利用EXCEL工作簿完成。確定參與調(diào)研的人員構(gòu)成。（4）確定調(diào)查方式和方法。第三、市場(chǎng)調(diào)研的執(zhí)行階段對(duì)于市場(chǎng)同類企業(yè)的相關(guān)資料和市場(chǎng)的背景資料，通過(guò)查閱二手資料獲得，主要查詢方向：企業(yè)自有網(wǎng)站、行業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)站、阿里巴巴官網(wǎng)、媒體介紹等對(duì)于零售商與代理商調(diào)查：（1）、由企業(yè)提供名錄，對(duì)名錄上的零售商或代理商進(jìn)行資料的整理，包括：地點(diǎn)、聯(lián)系人、聯(lián)系方式、零售商的經(jīng)營(yíng)規(guī)模,被訪人信息、行程安排等，必要時(shí)候電話預(yù)約。（5）、現(xiàn)場(chǎng)訪談，注意自己的措辭，要充分尊重被訪者，做好交談的引導(dǎo)工作，按照事先制定好的提綱進(jìn)行訪談，發(fā)現(xiàn)話題偏離后要及時(shí)調(diào)整，不要被被訪者牽著鼻子走，要掌握主動(dòng)。（3）、到達(dá)指定地點(diǎn)后采取街頭攔截的方式邀請(qǐng)消費(fèi)者填寫問(wèn)卷，在邀請(qǐng)過(guò)程中做到有禮有節(jié)，做好問(wèn)卷的說(shuō)明工作，打消消費(fèi)者的疑慮，做好問(wèn)卷的解釋工作，方便消費(fèi)者填寫問(wèn)卷。按照編號(hào)進(jìn)行問(wèn)卷的錄入工作，錄入過(guò)程中要細(xì)心謹(jǐn)慎，保證數(shù)據(jù)的正確錄3入，必要的話在每份問(wèn)卷錄入過(guò)后進(jìn)行一次復(fù)查。然而當(dāng)前房地產(chǎn)還處于買方市場(chǎng)，消費(fèi)者的購(gòu)房變得更加理性，因此研究購(gòu)房者的需求具有更加重要的意義。東莞市政府關(guān)于常平（2001~2020）經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略預(yù)測(cè)：2005年；2005年、2010年和2020年城鎮(zhèn)化水平分別為70、75和80左右。規(guī)劃2005年、2010年和2020年城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。規(guī)劃常平城市景觀體系為“一點(diǎn)十廊，五軸十六節(jié)點(diǎn)，三區(qū)七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設(shè)成為“水在城中，城在綠中，綠在陽(yáng)光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。一期銷售總結(jié)，本地人購(gòu)買占80，本地人購(gòu)房以三戶為主，面積要求在大，對(duì)住戶要求舒適、寬敞。4)常平東門區(qū)域，常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)向東門聚集，鎮(zhèn)政府全力打造文化新城，一大批基礎(chǔ)設(shè)施相繼施工，如：鐵路公園、廣電中心、文化廣場(chǎng)、中心廣場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、常平大劇院，因市場(chǎng)配套的大力支持，成為常平市場(chǎng)新地?zé)狳c(diǎn)區(qū)域。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)稅收的支柱作用會(huì)更加明顯。今年以來(lái)，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：房產(chǎn)投資保持較高增速我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。16月全區(qū)預(yù)售3940套，；%%。自年開始，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房?jī)r(jià)在、%、30%和42%。建設(shè)部等七部委出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間；對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量；嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。國(guó)稅總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定XX年6月1日后，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)規(guī)定凡在XX年6月1日以后購(gòu)買非普通住房的，按3%全額征收契稅。市加強(qiáng)新建樓盤網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)轉(zhuǎn)，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。從短期看，宏觀政策的調(diào)整將對(duì)我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來(lái)直接影響，從而關(guān)系到財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成；同時(shí)，平抑房?jī)r(jià)政策的出臺(tái)導(dǎo)致市場(chǎng)觀望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應(yīng)?！徑夥康禺a(chǎn)業(yè)供求矛盾。三、積極應(yīng)對(duì)，保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展總的來(lái)說(shuō)，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數(shù)相對(duì)較低，近期又迎來(lái)“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較大的發(fā)展空間。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)土地出讓價(jià)格，新建商品房、存量房的交易價(jià)格；當(dāng)前特別要重視加強(qiáng)對(duì)住宅類商品房?jī)r(jià)格的監(jiān)測(cè)工作。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣和掛牌的方式來(lái)取得土地使用權(quán)，同時(shí)，嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理。合理引導(dǎo)住房主體需求中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會(huì)上的住房主體需求。我區(qū)要以此為契機(jī)，積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜，改善住宅供應(yīng)，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。有計(jì)劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來(lái)開發(fā)房地產(chǎn)，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來(lái)編制房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃，合理預(yù)留開發(fā)空間，以達(dá)到通過(guò)城市規(guī)劃來(lái)引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預(yù)警建議。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn)?！m度平穩(wěn)房地產(chǎn)價(jià)格。通過(guò)調(diào)整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)成分，顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)量。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應(yīng)。XX年市《政府工作報(bào)告》確立了“以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”