【正文】 濟(jì)合作社。村組將種植條件差，常年無人耕種的“四荒地”收歸集體，由集體統(tǒng)一連片重新開發(fā)，收入歸集體所有，開發(fā)后也可成片拍賣發(fā)包，這是丘崗地開發(fā)的主要形式。一是專業(yè)大戶經(jīng)營流轉(zhuǎn)土地。如攸縣大和諧農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)專業(yè)合作社由11個(gè)村50名社員自愿聯(lián)合組建，擁有水稻種植面積3000畝，糧食加工企業(yè)3家，規(guī)模種植示范戶30戶，不僅壯大了合作社，也為出租土地的農(nóng)戶人平增收近200元。四是其他經(jīng)濟(jì)主體經(jīng)營流轉(zhuǎn)土地。表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)發(fā)展越活躍，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)需求越旺盛，土地流入經(jīng)營的形式越多，效益越高。由于受地域、用途、效益和非農(nóng)產(chǎn)業(yè)比重等因素影響，流轉(zhuǎn)價(jià)格差異很大。年，上下相差6倍多。從各區(qū)縣市內(nèi)部分析看，越是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效益高的地方流轉(zhuǎn)價(jià)格高。觀念滯后、第五篇：關(guān)于農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題的思考農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，是我國農(nóng)村生產(chǎn)力發(fā)展過程中的新事物、新課題，對這一問題進(jìn)行研究與探討，是理論和實(shí)踐的共同要求。另一方面，一些干部對土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的必要性認(rèn)識(shí)不足，不支持，不引導(dǎo)，無所作為，聽其自然；規(guī)范工作缺乏主動(dòng)性、超前性，缺乏必要的行政引導(dǎo)。轉(zhuǎn)包費(fèi)、租賃費(fèi)缺乏科學(xué)依據(jù)，也不是通過市場機(jī)理形成，在許多地方都還沒有與土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)相關(guān)聯(lián)的評估、咨詢、公證、仲裁等中介機(jī)構(gòu)，監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)不健全，體制不順。機(jī)制不健全，管理不順，導(dǎo)致了土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)實(shí)踐中的自發(fā)性和強(qiáng)制性同時(shí)并存。3．合同不科學(xué)，流轉(zhuǎn)不規(guī)范，業(yè)主經(jīng)營具有較大的盲目性目前農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同不科學(xué)，不完善的現(xiàn)象相當(dāng)突出，合同內(nèi)容沒有統(tǒng)一和規(guī)范。并且，大多數(shù)的合同在租金、生產(chǎn)性、公益性投入、基礎(chǔ)設(shè)施投入、國家稅費(fèi)調(diào)整等重大問題上都缺乏長遠(yuǎn)考慮，留下了許多隱患。另一方面是流轉(zhuǎn)的主體不規(guī)范。經(jīng)營盲目性、項(xiàng)目無利可圖，使得一些業(yè)主撕毀合同撒手而去，給農(nóng)民丟下了爛攤子。如一些外來業(yè)主開發(fā)、租賃農(nóng)民和集體的土地，出于自身經(jīng)濟(jì)利益的預(yù)期，對農(nóng)戶和集體土地收益的補(bǔ)償絕大多數(shù)都采取一年一給付的辦法，由于農(nóng)業(yè)的自然風(fēng)險(xiǎn)尤其是市場風(fēng)險(xiǎn)很大，業(yè)主一旦經(jīng)營失利，多數(shù)情況下是逃之夭夭，不能履行合同義務(wù)，無法兌現(xiàn)農(nóng)民的承包和補(bǔ)償費(fèi)用。各級黨和政府應(yīng)按照“三個(gè)代表”的要求，把農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)統(tǒng)一到農(nóng)村家庭聯(lián)產(chǎn)承包制的發(fā)展和完善，改造傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)、構(gòu)建現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，調(diào)整農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，提高土地利用效率，增加農(nóng)民收入的高度上來，擺上農(nóng)村工作的重要日程。必須在深入調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，有針對性地制定出與土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)相適應(yīng)的政策措施，促進(jìn)土地使用權(quán)合理、健康、迅速流轉(zhuǎn)。獲農(nóng)村土地使用權(quán)開發(fā)經(jīng)營耕地或“四荒”地，前3年免征農(nóng)林特產(chǎn)稅。對撂荒土地，集體應(yīng)收回使用權(quán)重新發(fā)包與流轉(zhuǎn)。如果農(nóng)村勞動(dòng)力沒有新的非農(nóng)就業(yè)崗位，即使有可以維持基本生活的土地流轉(zhuǎn)收益，無所事事的農(nóng)村勞動(dòng)人口過多也是農(nóng)村社會(huì)不穩(wěn)定的隱患，而且很可能成為整個(gè)社會(huì)不穩(wěn)定的一種因素。積極進(jìn)行勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移的組織指導(dǎo)工作，把有組織、成建制的勞務(wù)輸出與農(nóng)民自發(fā)性轉(zhuǎn)移輸出結(jié)合起來，依法保護(hù)外出務(wù)工人員的合法權(quán)益。首先，統(tǒng)一安排好農(nóng)業(yè)項(xiàng)目資金，積極改善業(yè)主投資硬環(huán)境。尤其要加大對農(nóng)村交通、水利、電力、通訊等的投入，實(shí)現(xiàn)路通、水通、電通、電話通，為業(yè)主開發(fā)提供良好的硬環(huán)境。把業(yè)主作為私營企業(yè)主對待，實(shí)行掛牌保護(hù)，依法打擊破壞業(yè)主合法經(jīng)營的各種違法犯罪行為。再次，明確土地權(quán)屬，保證業(yè)主投資權(quán)益。積極探索土地流轉(zhuǎn)的合理價(jià)格形成機(jī)制，確保農(nóng)民持續(xù)增收。根據(jù)市場供求、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況和受讓方的投資收益情況，確定相應(yīng)的收益分配辦法，不但要更好的反映投資成本，而且要保證農(nóng)民收益穩(wěn)定增長，使農(nóng)民目前和長遠(yuǎn)都能增收。6．建立、健全農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的合理機(jī)制，強(qiáng)化管理與服務(wù)建立、健全合理機(jī)制，強(qiáng)化管理，特別是合同管理，提高服務(wù)水平與質(zhì)量，是加快農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)步伐的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。其次，必須嚴(yán)格合同管理。農(nóng)業(yè)、林業(yè)、水利、國土及其相關(guān)部門，必須通力合作，協(xié)助農(nóng)業(yè)主管部門為土地流轉(zhuǎn)服好務(wù)，進(jìn)行具體指導(dǎo)與監(jiān)督，及時(shí)幫助土地經(jīng)營開發(fā)者解決各種實(shí)際問題與困難，嚴(yán)禁任何單位和部門在土地流轉(zhuǎn)中借機(jī)亂收費(fèi)和亂攤派。應(yīng)以縣(區(qū))為單位，制定統(tǒng)一的流轉(zhuǎn)合同文本和土地流轉(zhuǎn)證書，統(tǒng)一土地流轉(zhuǎn)合同的簽訂、鑒證的程序，搞好造冊登記工作，認(rèn)真搞好調(diào)查研究，調(diào)解合同糾紛，維護(hù)合同嚴(yán)肅性。明確農(nóng)業(yè)主管部門為土地流轉(zhuǎn)的管理主體，并設(shè)置專門機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)相關(guān)部門的關(guān)系，負(fù)責(zé)土地流轉(zhuǎn)管理、業(yè)主開發(fā)和招商引資的中介服務(wù)工作，負(fù)責(zé)合同(協(xié)議)的監(jiān)督和管理工作。農(nóng)業(yè)是周期長，投資風(fēng)險(xiǎn)大的產(chǎn)業(yè)，一旦經(jīng)營失敗，不僅業(yè)主的基本投資無法收回，而且農(nóng)民的土地租金也會(huì)落空，同時(shí)相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施將給農(nóng)民收回土地后進(jìn)行復(fù)耕帶來不便。流轉(zhuǎn)土地的價(jià)格，應(yīng)堅(jiān)持合同雙方協(xié)商議定，兼顧雙方利益的公平原則，為防止因農(nóng)產(chǎn)品漲價(jià)而損害農(nóng)民利益，可考慮以谷物量為計(jì)價(jià)方式。5．充分尊重農(nóng)民意愿，切實(shí)保護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益土地是農(nóng)民的命根子，不但是農(nóng)民最基本的生產(chǎn)資料，也是農(nóng)民最基本的生活保障和社會(huì)保障，是農(nóng)民最大的利益所在，也是農(nóng)村最大的穩(wěn)定因素。金融部門要增加對符合貸款條件的業(yè)主的信貸支持。在業(yè)主證照辦理，協(xié)議(合同)公證，鑒證、資產(chǎn)評估等方面要簡化辦事程序，實(shí)行一站式服務(wù)，只收工本費(fèi)。相反，自然條件和基礎(chǔ)設(shè)施較差的地方，土地流轉(zhuǎn)就困難且緩慢。實(shí)行城鄉(xiāng)通開，允許、鼓勵(lì)在城市有謀生手段和能力的農(nóng)民進(jìn)城落戶，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。大規(guī)模地減少農(nóng)民，是農(nóng)村土地使用權(quán)大規(guī)模流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)。條件成熟時(shí)應(yīng)考慮制定《農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)條例》等專門法律，把土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的原則、方針、程序、合同規(guī)范、監(jiān)督管理、雙方的責(zé)權(quán)利及法律責(zé)任等用法律的形式固定下來，實(shí)現(xiàn)有法必依，確保農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)有序、合理、健康、順利地進(jìn)行。對到農(nóng)村經(jīng)營土地的業(yè)主，各相關(guān)部門的收費(fèi)能減的要減，能免的要免。按照“誰投資，誰所有，誰受益”的原則，到農(nóng)村取得土地使用權(quán)的單位、組織、個(gè)人進(jìn)行農(nóng)業(yè)開發(fā)的投資與收益受法律保護(hù)；在合同有效期內(nèi)，土地使用權(quán)可以繼承、參股，經(jīng)發(fā)包方同意的前提下可以再轉(zhuǎn)讓；合同到期后同等條件下有優(yōu)先延租權(quán)。政府的主要領(lǐng)導(dǎo)要親自過問，分管領(lǐng)導(dǎo)直接抓，農(nóng)業(yè)主管部門具體抓，相關(guān)部門配合抓，積極發(fā)揮典型的帶動(dòng)和示范效應(yīng)，為土地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造必要的外部環(huán)境和條件，促進(jìn)農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收和農(nóng)村生產(chǎn)力發(fā)展。不能忽視的是，有的業(yè)主成片租賃土地后，擅自在耕地上建造永久性固定建筑物，有的甚至干脆租用耕地辦廠，從根本上改變了土地的農(nóng)業(yè)用途。而現(xiàn)實(shí)是，由于一些外來企業(yè)不愿與村社及眾多農(nóng)產(chǎn)打交道，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府急于招商引資，不經(jīng)農(nóng)戶同意擅自與業(yè)主簽訂土地包租合同，并代企業(yè)先行墊付土地租金；還有一些村社以集體的名義隨意終止承包合同，無償收回或強(qiáng)迫農(nóng)民轉(zhuǎn)讓、出租承包地，從而使承包農(nóng)戶的土地經(jīng)營權(quán)、使用權(quán)無形中被基層政府剝奪了。由于部分業(yè)主并不熟悉農(nóng)業(yè)生產(chǎn)過程，在項(xiàng)目選擇上并未進(jìn)行充分的市場調(diào)查，在品種選擇上缺乏科學(xué)性，既不經(jīng)引種試驗(yàn)，又不經(jīng)當(dāng)?shù)剞r(nóng)技推廣部門認(rèn)可，盲目的從外地，從差異甚大的不同氣候類型區(qū)引進(jìn)并大面積種植，缺乏必要的技術(shù)指導(dǎo)。一方面是流轉(zhuǎn)的程序不規(guī)范。還有一些地方的土地流轉(zhuǎn)合同業(yè)主與農(nóng)戶之間的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系都沒有明確的規(guī)定，也無違約責(zé)任和保障條款，流轉(zhuǎn)期限與土地第二輪承包期不一致，也沒有充分考慮今后市場變化的因素。與此相反，一些地方鄉(xiāng)政府和村社集體經(jīng)濟(jì)組織，出于調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模而急于求成，不尊重農(nóng)民的意愿，隨意收回農(nóng)民的承包地，進(jìn)行重新發(fā)包，出租或集體統(tǒng)一經(jīng)營，鄉(xiāng)政府和村社集體經(jīng)濟(jì)組織扮演了土地流轉(zhuǎn)的主導(dǎo)者角色，強(qiáng)制性推動(dòng)土地流轉(zhuǎn)。同時(shí)，由于土地本身涉及到國土、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、水利等眾多職能部門，而這些部門又各有各的法律和政策，使得土地流轉(zhuǎn)部門之間出現(xiàn)法律、政策相互制約、互相掣肘再所難免。個(gè)別地方為了所謂的招商引資，置黨和國家的承包土地一定30年不變的政策不顧，擅自延長承包期，耕地租包期有的長達(dá)50年、70年，甚至個(gè)別地區(qū)的非耕地包租期長達(dá)120年，已經(jīng)作了若干代人以后的事，“超前”得令人啼笑皆非。一方面，農(nóng)民具有很強(qiáng)的戀地情結(jié)。就城郊而言，土地流轉(zhuǎn)的需求相對十分旺盛，受讓主體更加多樣化，在流轉(zhuǎn)后經(jīng)營形式上形成了以休閑農(nóng)業(yè)為主，加工業(yè)、市場服務(wù)業(yè)、規(guī)模種養(yǎng)業(yè)等共同發(fā)展的格局，其土地流轉(zhuǎn)的效益相對較高，有的高達(dá)800元/畝。年和30元/畝年；最高、最低的分別為80元/畝從全市五縣市來看，%；，%，相差5個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)初步調(diào)查，目前全市土地流入的家庭和工商企業(yè)、事業(yè)單位等達(dá)10萬多戶，涉及的農(nóng)戶達(dá)到8萬之多。全市先后有129家農(nóng)業(yè)加工企業(yè)采取“公司+基地”的模式，積極融入農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，建設(shè)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化基地。二是專業(yè)合作組織經(jīng)營流轉(zhuǎn)土地。五是托管、%經(jīng)營主體多元化。合作社保證每年400斤稻谷/畝的最