【正文】 為平面媒體占 64%，單張占沙龍占 28%，電臺占 8%，加上敝司以往銷售之樓盤廣告投放經(jīng)驗，建議本項目媒體投放比例為平面媒體占 60%，沙龍占 2530%，電臺占 1015%比較合適。 整個推廣過程宣傳費用比例建議保持在 250 萬左右。 報紙 報紙廣告以覆蓋面廣，可傳播一些詳細(xì)的數(shù)據(jù)及可讀性高等特點，且報紙廣告可彌補電視廣告稍縱即逝的不足，延長信息儲存時間，與電視廣告之優(yōu)缺點互為補充。相比之下，硬性廣告較為直接和效果顯著，但收費較高，而軟性廣告的收 費則較為便宜，其引導(dǎo)消費的效果卻不容忽視。 電 臺 電臺有表現(xiàn)方式靈活，價格低廉的優(yōu)點，作為輔助性媒體也能發(fā)揮相應(yīng)作用，可配合報紙廣告作硬性宣傳。除大型戶外廣告牌的廣告費用投入較高外，其它的廣告費用相對較低，但其宣傳效果和氣氛的營造是不容忽視的。美觀大方的廣告牌就成為了此類廣告的宣傳主流。這段期間的工作內(nèi)容較多，須制定一系列工作計劃，按所定時間嚴(yán)格執(zhí)行。 實地宣傳手段、途徑 前期的宣傳應(yīng)注意長期性和成本節(jié)約性，建議在工地圍墻、路牌、廣告箱、施工現(xiàn)場、工作用品、候車亭、指示牌等形式對項目、開發(fā)商作形象宣傳。 ? 施工現(xiàn)場： 于施工網(wǎng)上掛設(shè)宣傳豎幅。故本項目的制作必須做到精益求精，制作一美侖美換的銷售模型。 （ 5） 燈光效果：為提高樓盤的檔次形象，建議制作燈光模型，建議制作萬家燈火相互輝映的燈光效果，營造一種夜景效果。于兩塊展板間設(shè)計垂直水流，營造特色動態(tài)效果。如設(shè)計成折疊形狀或飛碟形狀等。延長買家的停留時間。 付款方式建議 本項目客戶來源較為多樣。在市場競爭日益激烈的今天，要在短時間內(nèi)創(chuàng)造項目的知名度，有效搶占市場份額，投入一定比例的宣傳推廣費用是非常有必要的。 現(xiàn)場開放展示 通過前期的軟、硬性宣傳廣告的炒作，市場對本項目已有一個初步的認(rèn)知，但由于前期的宣傳僅限于平面的表述，客戶的認(rèn)識亦只能停留想象，要真正讓消費群產(chǎn)生購買行動，一個深入的了解過程是必不可少的，適當(dāng)開放展示，令買家對項目的建筑、花園特點有一個真實、感性的認(rèn)識，在親身領(lǐng)略項目過人之處的同時 ，接受客戶的意向登記（詳細(xì)的認(rèn)購方式詳見下文）積累客源，以到時作公開發(fā)售。 不同點 折扣優(yōu)惠額須由抽簽產(chǎn)生； 折扣優(yōu)惠可作轉(zhuǎn)讓。 1） 有效加快認(rèn)購者的 認(rèn)購速度； 2） 能及時準(zhǔn)確地掌握項目的實際認(rèn)購量。為此敝司 建議本項目的意向登記宜采用“折扣優(yōu)惠抽簽認(rèn)購”。中簽人須于即日在銷售現(xiàn)場換領(lǐng)折扣卡，持卡人可根據(jù)折扣卡于公開發(fā)售之首三天內(nèi)憑折扣卡優(yōu)惠購房（過期無效），折扣卡采取 壹卡壹人制，即折扣卡只能由壹個買家購房使用。 第三類： 折扣名額無實際限量，視乎入簽人數(shù)而定，即總?cè)牒炄藬?shù)扣除第一、二類 80 個中簽人之余額，折扣為正式公開發(fā)售日之開售價格（包括展銷會之有限期額外折扣 98 折）的額外 99 折，此種折扣取得者即是未能中得第一、二類額外 9 98 折之已付誠意金（叁仟元）的客戶。 （ 4）若買家于公開發(fā)售期間未能選購到心儀單位，誠意金可作無息退還。實為一箭雙雕之對策。 缺點： （ 1）購買次序由開售當(dāng)日才作搖珠產(chǎn)生，并且須即辦理繁瑣的確認(rèn)手續(xù)，由于人潮的暴漲及緩慢的購買速度，容易令買家高漲的熱情隨時間的延伸而產(chǎn)生過激的行為或購買的欲望，現(xiàn)場氣氛及秩序較難控制； （ 2）開售日購房客戶僅限于意向登記買家，新客 戶須待認(rèn)購客戶選購?fù)戤叢?有機會購買，因而會流失部分的新客戶。 由于分析，“即場排隊購買”不但能為開售日積聚到相當(dāng)?shù)娜肆?，更可通過踴躍的人流刺激新、舊買家的購買欲望，令項目于短時間內(nèi)達(dá)到銷售目標(biāo)。 購房當(dāng)日買家須備齊定金人民幣貳萬元及購房人身份證。 客戶進場后原則上購房不分先后次序，以選繳付定金的客戶選獲得認(rèn)購權(quán)，若出現(xiàn)兩個或以上的客戶同時選中同一單位的情況下，則以“揀樓次序卡”序號在前的客戶獲得認(rèn)購權(quán)。 排隊等候期間，現(xiàn)場銷售大廳的銷售人員會事先與熟客預(yù)先挑選多個單位作為后備選擇，客戶進行銷售大廳時，銷售人員會貼身陪客戶選購單位及辦理相關(guān)手續(xù)，盡量控制現(xiàn)場不使之產(chǎn)生混亂，以加快客戶的銷售速度。 B. 宣傳方式 ? 樓盤包裝 在樓盤周圍插上彩旗，展銷會期間現(xiàn)場升空飄汽球，售樓部前設(shè)置氫氣拱門。 ? 平面廣告 以隨報派送的形式，與報紙廣告作交替宣傳，在附近住宅區(qū)及人流量較大的目標(biāo)客戶群集中的區(qū)域大量派發(fā)擴大住處覆蓋面。 A. 樓盤包裝 繼續(xù)在現(xiàn)場插彩旗，懸掛橫額，保持銷售氣氛。 。 C. 電臺 縮短至 15 秒，電臺投放目標(biāo)客戶常聽的電臺，維持樓盤知名度 第四階段 清貨期 時間安排 第四階段的時間為 交樓后一至兩個月 推廣策略 A. 建筑物墻身廣告 推廣主題：樓盤幾近售罄、恭祝業(yè)主新居入伙 示意：恭祝各位精明業(yè)主成功擁有公園鄰里生活。 第三階段 續(xù)銷期 時間安排 第三階段的時間為 20xx 年 12 月 銷售策略 A. 推貨安排 項目經(jīng)過一段時間的宣傳推廣、銷售已樹立一定知名度及累積一定客源，且項目接近交樓時間，使買家更有信心。 ? 報紙廣告 此時的 報紙廣告于整個企劃中，處于舉足輕重的地位，廣告戰(zhàn)略路線運用得當(dāng)與否，關(guān)系到項目整體銷售的成敗，而達(dá)到的效果亦最大。 A. 展銷推廣 年底及“十一”是項目強銷階段最好的推銷檔期，所以在宣傳推廣方面亦要重錘出擊。 憑客戶身份證、定金收據(jù)到簽約處簽署認(rèn)購書（持折扣優(yōu)惠卡之客戶需出示折扣卡）。 客戶憑次序卡順序進行售樓部參觀或選購，除出現(xiàn)第 6 項之情況以外，“揀樓次序卡”僅作為客戶排隊進入售樓部之次序憑證，并不構(gòu)成優(yōu)先購買單位之次序承諾。因此，建議正式開售日采取“即場排隊購房”的方式。 缺點： （ 1）由于買家是按意向登記順序選樓，因此買家會根據(jù)籌號順序而確定各自的入場時間，開售日之人流會比較平均，客戶之購買緊迫感因為有充足時間考慮，而變得較為冷靜，尤其是籌號排在后面的買家，由于未必能選購到心儀的單位，且沒有現(xiàn)場氣氛的推動，購買熱情由此而降低，甚至?xí)艞壖磮鲑徺I的決定。因此，須事前做好準(zhǔn)備，如為客戶提供飲品食物、御寒衣物、擋雨的工具等，只要工夫做好，不但能令買家親自感受到發(fā)展商無微不至的關(guān)懷，更加增加買家的購買信心。 2）客戶的提前排隊，有利于發(fā)展商根 據(jù)排隊人流而估計到開售日的入場客流量，從而提前做好充足的準(zhǔn)備工作，開售日之現(xiàn)場秩序就能控制得游刃有余。 （ 2）未有作內(nèi)部認(rèn)簽的登記的買家，于 正式發(fā)售期購房只能按展銷會的正常折扣，而無任何之額外折扣。 中簽方式；額外優(yōu)惠折扣分三類 第一類； 折扣名額限量 10 人，折扣為正式公開發(fā)售日之開售價格（包括展銷會之有限期額外折扣 98 折）額外 97 折，此種折扣取得者須以抽簽形式產(chǎn)生。 認(rèn)簽時，買家須憑身份證登記，一個身份證只能購一個抽簽卡（但一個客戶可憑多個身份證購買多個抽簽卡，籍此可透過認(rèn)簽者的宣傳，將項目的銷售迅速擴散），有意向抽簽的買家須于正式公開發(fā)售日前認(rèn)簽完畢。 缺點 項目認(rèn)購客量含有水份 優(yōu)惠折扣發(fā)放量由實際認(rèn)購人數(shù)而定，發(fā)展商難以控制。 優(yōu)點 1） 發(fā)展商可自由控制優(yōu)惠折扣的發(fā)放數(shù)量； 2） 有效刺激市場內(nèi)各類型買家（包括實際用家及炒家）的認(rèn)購熱情，由于所獲折扣可于公開發(fā)售三天內(nèi)使用，因此買家有足夠的時間選擇單位，避免倉促購買而撻訂的情況出現(xiàn)，而且限時折扣優(yōu)惠能有效降低買家的購買條件，而即使買家不作購買，折扣的轉(zhuǎn)讓亦可促使該批買家為項目尋找真正的買家。 設(shè)定 12 周的意向登記期，一周為一期，每期設(shè)定一個折扣額，折扣優(yōu)惠額按期逐步遞減，認(rèn)購時間越早，取得的折扣優(yōu)惠額就越大。因此，為了更加合理使用推廣資源，使其用在刀刃上，敝司建議于項目大規(guī) 模宣傳攻勢推出前，先以戶外廣告及百腦匯沙龍等作一個項目懸念式的炒作宣傳，以此吸引市民的好奇和興趣，令項目的目標(biāo)客戶群產(chǎn)生了解項目的強烈欲望，逐步將市場焦點引領(lǐng)到項目下一階段的大規(guī)模宣傳推廣。由于會受到銷售進度、報建手續(xù)、發(fā)展商的資金調(diào)動、市場變化等客觀因素的影響，故在此僅針對本項目作以下階段性的銷售計劃及宣傳方案建議： 項目的較佳推盤時間為 20xx 年 9 月份，我司預(yù)期項目銷售期約為 3 個月，并劃分為意向登記 /公開發(fā)售期、強銷期、續(xù)銷期、清貨期四個階段，預(yù)期銷售總面積為 90%，由于時間緊逼，故所有宣傳推廣細(xì)節(jié)有待屆時落實。 樣板房配合 除樣板房的裝修外，還應(yīng)增加適當(dāng)?shù)陌b以配合銷售； A、 于睇樓通道添加指示標(biāo)志； B、 播放與售樓部一樣的背景音樂； C、 于樣板房門口掛設(shè)說明牌，包括風(fēng)格說明、戶型、面積價格； D、 于樣板房門口設(shè)置鞋套、箱、座椅等； E、 于樣板房內(nèi)容房間設(shè)置說明標(biāo)牌、說明面積、功能、優(yōu)勢。 施工現(xiàn)場配合 從銷售角度來看，施工現(xiàn)場須保持物料的擺放整齊，干勁沖天的施工氣氛，使睇樓客戶對 樓宇的施工質(zhì)量和工程進度有信心。樓書設(shè)計風(fēng)格可因應(yīng)本項目的主題風(fēng)格而制作進行 詮釋，全面展現(xiàn)本項目的 個性特色、花園、建筑、間隔、配套 等內(nèi)容。 2）項目戶型間隔模型 按敝司對因本項目的戶型間隔之建議共有 6 種戶型，為給買家直觀印象，建議制作戶型間隔模型，因有現(xiàn)場樣板房無須 將六種戶型都作間隔模型，具體建議待設(shè)計方案確定后，敝司再提交建議。 （ 3） 環(huán)境設(shè)計 ：根據(jù)本項目的園林圖紙進行立體化的，符合模型制作要求的輔助設(shè)計，使架空層綠化達(dá)到優(yōu)美、雅致、明快、典雅的效果，保證模型的整體效果達(dá)到精美、逼真、生動的要求。 ? 候車亭： 于項目附近的候車亭中設(shè)置項目宣傳廣告。 宣傳內(nèi)容： 圖畫： 生活場景 內(nèi)容： （ 1）項目宣傳主題 （ 2）開發(fā)商宣傳 （ 3） 本項目名稱 （ 4）開發(fā)商、建筑商、監(jiān)理方、質(zhì)檢單位、設(shè)計單位、園林設(shè)計單位 （ 5）銷售電話 ? 路牌： 設(shè)計統(tǒng)一路牌，標(biāo)識本項目的地址，須帶本項目 LOGO。在市場競爭日益激烈的今天，市場供給量大，宣傳手段推陳出新，買家購買心理日益成熟，不會因一時的廣告轟炸而沖動購買，其必然會經(jīng)過深思熟慮及樓盤的潛移默化作用方能促使其進行購買。 公交車車身廣告