【正文】 22 第四章 財(cái)務(wù)評價(jià) 一、 總投資估算 依據(jù)有關(guān)定額、市場調(diào)查資料及本公司近期工程結(jié)算 分析資料，對本項(xiàng)目的前期費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、稅費(fèi)及其他投資估算如附表 4：項(xiàng)目總投資成本估算表。據(jù)市場調(diào)查和專家估計(jì)，未來 24個月開發(fā)成本最大升幅不會超過 5％，現(xiàn)分別設(shè)開發(fā)成本上漲 1％、 3％、 5％分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益變動的 敏感程度。由此可見，在項(xiàng)目實(shí)施過程中，控制成本開支、推行責(zé)任成本制度、引入廣泛的競爭機(jī)制是項(xiàng)目獲利的重要保證。分析計(jì)算結(jié)果見表 8。 六、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析 針對本市房地產(chǎn)市場特點(diǎn)和本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢，可研人員運(yùn)用運(yùn)用概率樹法法對項(xiàng)目實(shí)施過程中開發(fā)成本、銷售單價(jià)的上漲和下降進(jìn)行了概率估計(jì)，經(jīng)專家們的估計(jì)概率分布如表 9：開發(fā)成本、銷售單價(jià)變動概率分布表。一般說來，任何投資項(xiàng)目必須通過國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)才能實(shí)施。 3．工程報(bào)建規(guī)費(fèi)是國民經(jīng)濟(jì)內(nèi)部轉(zhuǎn)移支付，予以剔除。 7．稅金及附加屬國民經(jīng)濟(jì)內(nèi)部轉(zhuǎn)移支付，予以剔除。 2．本項(xiàng)目是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目實(shí)施前，該地區(qū)自然環(huán)境、衛(wèi)生狀況、社會治安等一般，通過本項(xiàng)目的實(shí)施能改善上述之狀況，產(chǎn)生的國民經(jīng)濟(jì)間接效益不可估量，經(jīng)可研人員和有關(guān)專家估計(jì)，本項(xiàng)目的實(shí)施可產(chǎn)生國民經(jīng)濟(jì)間接效益 20xx萬元，在項(xiàng)目實(shí)施完成時(shí)予以體現(xiàn)出來。 安陽 ⑴房地產(chǎn)市場不劇烈波動；⑵相關(guān)政策進(jìn)一步完善；⑶新城區(qū)規(guī)劃得到全面落實(shí)，并順利實(shí) 28 施。 ⑴居民可支配收入不大幅下降；⑵居民有購房意愿；⑶無重大不可抗力的發(fā)生。 ⑴ 資 金 到位，不留缺口；⑵項(xiàng)目如期開工；⑶無重大可抗力的發(fā)生。 ⑴資金籌措得到落實(shí)；⑵項(xiàng)目得到批準(zhǔn)；⑶建立完善、高效的組織管理機(jī)構(gòu)；⑷有關(guān)政策得到滿足。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)、社會綜合評價(jià)表 12 評價(jià)類別 項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 判斷是否可行的標(biāo)準(zhǔn) 是否 可行 29 財(cái) 務(wù) 評 價(jià) 全投資稅前收益率 =25% 是否 15%(企業(yè)標(biāo)準(zhǔn) ) 可行 資 本 金 收 益 率=35% 是否 20%(企業(yè)標(biāo)準(zhǔn) ) 可行 銷售利潤率 =20% 是否 10%(企業(yè)標(biāo)準(zhǔn) ) 可行 投 資 回 收 期Pt= 月 是否 計(jì)算期 (企業(yè)標(biāo)準(zhǔn) ) 可行 利息備付率 =倍 是否 2 可行 償債備付率 =倍 是否 1 可行 FNPVi=10%=1703.96萬元 是否≥ 0 可行 FIIRR=% 是否≥ 10% 可行 P{ 全投資收益 0}=100% 是否 70% 無風(fēng)險(xiǎn) 開發(fā)成本盈虧平衡點(diǎn) =+25% 盈 虧 平 衡 點(diǎn) 是否 +10% 無風(fēng)險(xiǎn) 銷售價(jià)格盈虧平衡點(diǎn) =20% 盈虧平衡點(diǎn)是否5% 無風(fēng)險(xiǎn) 國民經(jīng) 濟(jì)評價(jià) 效益 / 費(fèi)用= 是否≥ 1 可行 社會評價(jià) 各類目標(biāo)能 夠?qū)崿F(xiàn) 目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn) 可行 綜合評價(jià) 項(xiàng)目有較高的財(cái)務(wù)效益和國民經(jīng)濟(jì)效益，還本付息的能力較強(qiáng)，無任何風(fēng)險(xiǎn)，社會影響好，項(xiàng)目可行。義烏國際商貿(mào)城規(guī)劃設(shè)計(jì)方案》； 11．《現(xiàn)代咨詢方法與實(shí)務(wù)》； 等若干資料 二、附件（略） 三、可行性研究人員 簽 名： 。義烏國際商貿(mào)城總投資 9750萬元，前期費(fèi)用投入 3629萬元，可實(shí)現(xiàn)銷售總收入 12136 萬元，實(shí)現(xiàn)收益 萬元，投資 30 收益率 25％，另可獲得特色學(xué)校等實(shí)物資產(chǎn)；資本金收益率 35％；銷售利潤率為 20％；投資回收期 Pt 為 月；利息備付率 倍，償債備付率 倍；各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)社會指標(biāo)（見表 25）均能滿足或超過經(jīng)濟(jì)、社會效果評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目是可行的。所以項(xiàng)目的社會評價(jià)通過。 ⑴資本金投入 6750萬元；⑵建設(shè)銀行貸款3000萬元；⑶組建項(xiàng)目組織管理機(jī)構(gòu)；⑷有關(guān)政策。 項(xiàng)目各類設(shè)施建設(shè)完成指標(biāo)。 新城區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展水平。 居民居住提高水平，社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體水平。 社會評價(jià)的主要目的是判斷項(xiàng)目的社會可行性，評價(jià)項(xiàng)目的投資建設(shè)對社會發(fā)展目標(biāo)所做的貢獻(xiàn)。 9．考慮到項(xiàng)目的銷售單價(jià)偏低，適當(dāng)予以調(diào)增 2％，即為 12378萬元 。 5．發(fā)展商開發(fā)間接費(fèi)比例比全社會客觀水平略低，故予適當(dāng)調(diào)整，其換算系數(shù)取 ，經(jīng)調(diào)整后的開發(fā)間接費(fèi)為 411 萬元。 一、直接費(fèi)用與直接效益的調(diào)整 1．本項(xiàng)目所用土地是出讓土地，是在完全公開市場條件下獲得的土地使用權(quán)，不存在價(jià)格扭曲現(xiàn)象，故不予調(diào)整。 25 銷 售 單價(jià) 開發(fā)成本 發(fā)生的可 能性 全投 資收益 加權(quán)全投資收益 ＋10％ ＝ 2625 105 0 ＝ 3600 1152 ＋10％ 10％ ＝ 4575 183 ＋10％ ＝ 1411 71 0 0 ＝ 2386 954 10％ ＝ 3361 168 10％ ＋10％ ＝ 197 2 0 01 ＝ 1172 94 10％ ＝ 2147 21 合計(jì) 1 2750 圖 3 銷售單價(jià)、開發(fā)成本變動概率分布圖 由圖 3可見，全投資收益的加權(quán)期望值為 2750 萬元，且全投資收益大于零的概率＝ P｛全投資收益 0｝＝ 100％，項(xiàng)目無任何風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)單價(jià)分別下降 5％、 10％、 15％時(shí)，全投資收益率就分別下降 28％、 52％、 76％；當(dāng)單價(jià)下降幅度至 20％時(shí)，本項(xiàng)目盈虧平衡。對于本 24 項(xiàng)目，因前述估算銷售價(jià)格住宅 1908 元 /㎡ ，營業(yè)房 2900 元 /㎡ ，此價(jià)并不高，未來 24個月內(nèi)下降的空間并不大，經(jīng)可研人員和有關(guān)專家估計(jì)最多下降 10％。 開發(fā)成本影響程度分析表 計(jì)量單位：萬元 成本增長幅度 開發(fā)成本 實(shí)現(xiàn)收益 全投資收益率 全投資收益 下降幅度 1％ 9848 2288 23％ 8％ 3％ 10043 2093 21％ 16％ 5％ 10238 1898 19％ 24％ 25％（平衡點(diǎn)） 12136 0 0 100％ 由表 7 所得分析結(jié)果可以看出，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益對開發(fā)成本的變動相當(dāng)敏感，只要開發(fā)成本上漲 1％、 3％、 5％，全投資收益率就分下降 8％、 16％、 24％。 四、財(cái)務(wù)評 價(jià) 指標(biāo) 投資回收期 Pt＝（ 15個月 1 個月）＋ ? ＝ 個月 全投資收益率＝ 97502386 100％＝ 25％ 資 本金投資收益率＝ 67502386 100％＝ 35％ 銷售利潤率＝ 121362386 100％＝ 20％ 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 根據(jù)國家發(fā)改委規(guī)定的企業(yè)參考的年財(cái)務(wù)內(nèi)部基準(zhǔn)收益率 iC＝8％，和發(fā)展商的年財(cái)務(wù)內(nèi)部基準(zhǔn)收益率 iC＝ 10％， 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 利息備付率 平均利息備付率＝ 應(yīng)付利息息稅前利潤 ＝ 381 ＋ ＝ 倍 償債備付率 平均償債備付率＝ 還本付息額 所得稅?EBITDA 23 ＝ 3 8 13 0 0 0 3 0 0 03 8 3 8 6 ＋ ＋％）＋（＝還本付息額可用于還本付息的資金 ?＝ 五、項(xiàng)目敏感性分析 由于本項(xiàng)目計(jì)算期達(dá) 24個月，考慮到項(xiàng)目建設(shè)成本、銷售單價(jià)有可能發(fā)生變化，故針對這些因素設(shè)定一些變化幅度進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的敏感性分析。 四、消防措施 嚴(yán)格執(zhí)行《消防法》和消防設(shè)計(jì)規(guī)范，堅(jiān)持 “ 預(yù)防為主，消防結(jié)合 ” 的工作方針，強(qiáng)化消防管理，加強(qiáng)防火安全教育 ， 建立防火安全制度 和 定期防火檢查制度， 層層 落實(shí) 消防 措施 ， 落實(shí) 消防 責(zé)任制，加強(qiáng)重點(diǎn)部位的管理 ， 確保安全 ， 杜絕火災(zāi)事故。 第三節(jié) 安全防護(hù)與節(jié)能環(huán)保 一、安全防護(hù) 安全防護(hù) 貫徹 “ 安全第一、預(yù)防為主 ” 的方針，要確保建設(shè) 項(xiàng)目符合國家規(guī)定的勞動安全衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，保障工作人員及廣大小業(yè)主的安全和健康。 在項(xiàng)目部具體工作的過程中，可根據(jù)項(xiàng)目部人員的工作量及工作內(nèi)容的飽和情況，由公司主管領(lǐng)導(dǎo)審批再決定項(xiàng)目部 增減人員，達(dá) 21 到項(xiàng)目部成員的人員精干、管理高效的組織管理目的。在公司 主管 領(lǐng)導(dǎo)的直接管理下，對所負(fù)責(zé)的項(xiàng)目的進(jìn)度、質(zhì)量、成本、項(xiàng)目人員等進(jìn)行全面的管理。并由公司的前期部、財(cái)務(wù)部、工程技術(shù)、營銷管理等職能部門或項(xiàng)目小組，來協(xié)助該房產(chǎn)項(xiàng)目的整體營銷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、資金運(yùn)作等專業(yè)技術(shù)的支持及監(jiān)督管理工作。帶動我市相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，社會效益巨大。 二 、設(shè)計(jì)特色 與已建成的其他小區(qū)相比，具有新時(shí)代理念，具有以下特色： 整體采用圍合式布局；商業(yè)街圍合與商業(yè)部分形成互動，保證住宅的私密性和專屬性； 周邊 33層高層圍合 31層中央樓王景觀區(qū)，錯落布局排布，超大景觀視野，保證采光面，利于中心景觀區(qū)的互動和最大限度的利用度； 純高層布局，超前市場的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，奠定項(xiàng)目高品質(zhì)、高