【正文】 在競爭激烈的現代社會 , 都市人更加向往田園牧歌式的生活 ,“開軒面場圃 , 把酒話桑麻”的生態(tài)旅游已成為都市人假日、周末休閑娛樂 的一種獨特的旅游形式。 在此 背景下，土地流轉信托成為一個市場容量很大的業(yè)務領域。 公司 在寧 鄉(xiāng)金洲新區(qū)建設農業(yè) 投資 基地，有利于更加貼近農村，實地觀察研究農村、農業(yè)、農民，有利于通過自身實踐探索開展土地信托業(yè)務的有效模式，為 湖南信托公 司發(fā)展土地信托業(yè)務積累經驗。 23 本項目 農業(yè)基地距離金洲新區(qū)管委會只有 3 公里，購買建設用地 ，建筑面積 6010 平米。而擁有良好的升值潛力的農業(yè)基地不僅能滿足這一要求，還能實現 公司 固有資產的保值增值。 信托的魅力在于其無限制的想象力，只有不斷進行產品創(chuàng)新，信托業(yè)才能持 續(xù)發(fā)展。 農業(yè)基地除農業(yè)養(yǎng)殖和農業(yè)種植功能區(qū)外，還將建設員工勞動、運動健身、拓展訓練、開會和培訓的場所，為員工培訓和學習提供良好的環(huán)境。 24 三 、項目建設的可行性 政策 支持 “十二五”時期是我國全面建設小康社會的關鍵時期，是深化改革開放、加快轉變經濟發(fā)展方式的攻堅時期，也是加快推進農業(yè)現代化、建設社會主義新農村的重要時期。 資金支持 湖南格瑞農業(yè)投資有限責任公司 為湖南省信托有限責任公司為發(fā)展土地流轉信托、開展農業(yè)產業(yè)化經營而成立的子公司， 注冊資 本 為人民幣 1000 萬元， 湖南信托公司目前凈資產已超過 18 億元， 資金實力雄厚。 統籌城鄉(xiāng)經濟社會發(fā)展，是加快城市化進程，全面建設小康社會，推 進 “兩型社會”先導區(qū) 跨越式發(fā)展的重要手段。 現代農業(yè)產業(yè)投資基地 是在城鄉(xiāng)一體化建設過程中縮小城鄉(xiāng)差別 、 切實解決 “ 三農 ” 問題，改善農民生活條件的 有利 措施。 現代農業(yè)產業(yè)投資基地 ，可以提高土地集約化利用水平，轉移農村富裕勞動力。統籌城鄉(xiāng)發(fā)展，是一項具有全局性、戰(zhàn)略性和根本性的工作，是推進科學發(fā)展、構建和諧社會的重要實踐活動。根據寧鄉(xiāng)縣 城總體 規(guī)劃，在中心城區(qū)域內通過城鄉(xiāng)一體化建設，改變城鄉(xiāng)二元化結構，使原屬于城區(qū)邊緣的農村轉變?yōu)槌鞘袇^(qū)。 發(fā)展不足和城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡，是 寧鄉(xiāng) 面臨的主要矛盾。 現代農業(yè)產業(yè)投資基地 的引導效應和啟動作用是十分巨大的，產生的聚集效應是顯著的，項目對實現城鄉(xiāng)共同發(fā)展共同繁榮，促進社會經濟全面協調發(fā)展具有重要的現實意義。目前 ,我國強農惠農政策和農業(yè)發(fā)展框架已經基本確立 ,但農業(yè)發(fā)展活力不足 ,土地 ,勞動力 ,資金 三大要素外流問題依然突出。 現代農業(yè)產業(yè)投資基地 ，通過完善基礎設施和公共服務設施，建成道路交通體系和銷售服務網絡，建立區(qū)域物流集散中心，輻射縣區(qū)所有鄉(xiāng)鎮(zhèn)，打造商流通道，形成城鄉(xiāng)一體的物流配送體系，使更多的農產品進入全國市場，爭取打入國際市場；現代 農業(yè)產業(yè)基地 的建設，加快了現代農業(yè)科技人才和農業(yè)技術的引進，使金洲 新區(qū)新塘沖 傳統農業(yè)向現代化、規(guī)模化、標準化農業(yè)邁進，有效增強了支撐農業(yè)和農村發(fā)展的能力。通過國土綜合規(guī)劃，有效整合資源，實現產業(yè)發(fā)展、環(huán)境提升和品牌 打造，促進新農村建設和社會各項事業(yè)全面發(fā)展。長沙市南接株洲市和 湘潭市 ，西抵 婁底 市，北達 岳陽 市、 益陽市 ，東挨 江西省宜春市 、 萍鄉(xiāng) 市。539。4039。約 7000 年前，長沙開始形成村落。 “長沙”之名有據可查的最早見于《逸周書“長沙，楚之粟也。東漢初期廢“長沙國”改立長沙郡。唐朝時設潭州治所，曾屬江南道、江南西道。北宋設岳麓書院，將長沙的文化和教育推向鼎盛時期。清朝康熙三年建“湖南省”，長沙同為長沙府府治和湖南省治。戊戌變法的陳寶箴、譚嗣同，在長沙興辦時務學堂。長沙在民國時依然是中國政治的革命中心之一。毛澤東、何叔衡、任弼時、蔡和森、向警予等一 批中共早期領導人都在長沙讀書或者從事政治活動。改革開放初期的 1980 年代，長沙經濟開始和沿海城市的差距逐步加大； 1990 年代后期，長沙開始進入快速發(fā)展時期，成為中西部重要的中心城市。年平均地表徑流量 億立方米，徑流深 550～ 850 毫米。 長沙屬亞熱帶季風氣候，四季分明。水資源以地表水為主，水源充足，年均地表徑流量達 808 億立方米。分產業(yè)看，第一產業(yè)實現增加值 億元，增長 %；第二產業(yè)實現增加值 億元，增長 %，其中工業(yè)實現增加值 億元，增長 %；第三產業(yè)實現增加值 億元，增長 %。全部工業(yè)增加值占 GDP 的比重達 %。 31 圖 31 長沙在湖南的區(qū)位 圖 32 長沙市市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃圖 二 、寧鄉(xiāng)縣社會經濟發(fā)展 狀況 寧鄉(xiāng)在長沙的地位 寧鄉(xiāng)行政隸屬長沙，是長沙新區(qū)的重要組團，這使寧鄉(xiāng)利用省會和國家級兩型 32 社會綜合配套改革試驗區(qū)的優(yōu)勢，在吸納外來投資、爭取國家省市支持等方面具有其他地級市和縣（市）無可比擬的優(yōu)勢。 圖 33 寧鄉(xiāng)縣所處區(qū)位圖 33 圖 34 寧鄉(xiāng)在中國的區(qū)位 人文條件 先后出土了四羊方尊等 20xx余件商周青銅國寶，被譽為“南中國青銅文化中心”。物產豐富，是聞名全國的糧食大縣、生豬大縣、茶葉之鄉(xiāng)，糧食和生豬產量長期居全國十強縣之列。是中國“紅色之旅”的重要線路。 20xx 年 寧鄉(xiāng)縣 實現地區(qū)生產總值（ GDP） 億元，比上年增長 14%。工業(yè)增加值占 GDP 的比重為 %，比上年提高 個百分點。 20xx 年全國縣域經濟基本競爭力百強縣市排名中，寧鄉(xiāng)縣晉升全國縣域經濟百強縣市第 61位。 按照打造“宜工、宜商、宜居”工業(yè)新城的發(fā)展目標，扎實推進基礎設施建設和完善綜合配套，建設園區(qū)路網 50 公里，其中包括城市快速干道金洲大道 10 公里，在長常高速上興建金洲、關山兩大互通，核心區(qū)范圍內的水、電、氣等“七通”完善。 六年來，新區(qū)投融資主要平臺新城公司資產從 5000 萬元發(fā)展到 29 億元，壯大了 50多倍，與長沙銀行、寧鄉(xiāng)農商行、農發(fā)行等多家銀行建立戰(zhàn)略合作關系，為園區(qū)發(fā)展提供強力保障。新區(qū)距規(guī)劃中的長沙四環(huán)僅 3 公里。長株潭線、長益常線納入首期建設目標，未來長沙、株洲、湘潭的互通時間縮短到 40分鐘以內，并將衡陽、婁底、益陽、常德、岳陽納入 1 個半小時交通圈。 項目規(guī)劃總建筑面積約 ㎡，其中 辦公宿舍樓 建筑面積約 ㎡ （ 1棟） ， 專家宿舍 建筑面積約 ㎡ （ 4 棟） ， 門亭 建筑面積約 ㎡ （ 2 棟） ， 休息亭 建筑面積約 ㎡ （ 4 棟）， 其他 建筑面積約 ㎡（ 5棟） 。具體建設內容如下： ：包括道路（路基、路面）、綠化 景觀 、亮化、供水、雨污排水、電力、 電信 、 游步道、廣場 等工程； ：包括 員工健身區(qū)（籃球場、網球場、羽毛球場等）、門亭、休息亭、公共衛(wèi)生間、生態(tài)停車 場、指示牌、垃圾桶、坐凳 等； ：包括 辦公宿舍樓（含研究中心、培訓室、會議室等）、專家宿舍 等； 農業(yè)基地 ：包括 農業(yè)種植區(qū)（含生態(tài)觀測亭）、水產養(yǎng)殖區(qū)（含水產觀測亭）、山地培育區(qū)（含山地觀測亭） 等 。 距長沙黃花國際機場 50公里，距武廣高速鐵路和滬昆高鐵長沙火車站 40 公里 , 距千噸級深水碼頭長沙霞凝港僅 30 公里，集裝箱經由上海和珠三角運往世界各地，交通區(qū)位得天獨厚。 金洲新區(qū)是長沙輻射湖南五分之三地區(qū)的第一驛站，兩小時車程可以輻射湖南“ 3+5 城市群”，輻射周邊 6000 萬人口。園區(qū)擁有三一、碧桂園、偉特家具等 5 家中國馳名商標企業(yè)，圣得西、星港家居等 4 家企業(yè)產品被評為國家免檢產品、中國名牌，紅宇耐磨、神塑科技、鴻揚家居等 12 家企業(yè)創(chuàng)建了湖南省著名商標、湖南名牌等省級品牌。 金洲新區(qū)總體規(guī)劃面積 平方公里，近期開發(fā)建設 33 平方公里，距長沙市區(qū) 13公里，是寧鄉(xiāng)推進縣域經濟快速發(fā)展的主力軍，長沙大河西先導區(qū)內發(fā)展高新技術產業(yè)的重要功能區(qū)。 20xx 年 寧鄉(xiāng)縣 地方財政收入 億元，比上年增長 %，其中公共財政預算收入 億元，增長 %。縣域經濟基本競爭力前移 7位，位居全國百強第 61 位，中部第 3位。 經濟條件發(fā)展現狀 ①經濟發(fā)展概況： 寧鄉(xiāng)享有“湖南經濟四小龍”之美譽，縣域經濟綜合實力居湖南省前三強。境內有溈、烏、楚、靳四大水系和多座大中型水庫，水源充足，水質優(yōu)良。寧鄉(xiāng)教育發(fā)達，高考升學人數常年居湖南省第一位；每年培養(yǎng)技術型人才 3 萬多人，享有“中國技工之鄉(xiāng)”美譽。 寧鄉(xiāng)是長沙新區(qū)發(fā)展空間最廣闊的區(qū)域。 20xx 年 財政總收入 億元，比上年增長 %，其中公共財政預算收入 億元，增長 %。按常住人口計算， 人均 GDP 達 89903 元，比上年增長 %。最大的水庫為寧鄉(xiāng)縣境內 的黃材水庫和瀏陽市境內的朱樹橋水庫。全年無霜期約 275 天，年平均氣溫 ～ ℃，極端最高氣溫為 ℃，極端最低氣溫為－ 12℃。全市水能蘊藏量 萬千瓦，地下水總儲量 億立方米 /年，為長沙市提供了豐富 的水資源，但現僅利用 %。 30 自然資源條件 長沙市的河流大都屬湘江水系，支流河長 5 公里以上的有 302 條，其中湘江流域 289 條。 1949 年 8 月 5日，長沙正式建立共產黨政權，中華人民共和國建國后長沙開始重建與發(fā)展。 1915 年，曾就讀于時務學堂的蔡鍔發(fā)動了護國運動。黃興在清朝末年進行了一系列的反清活動，為中華民國的建立作出了重大貢獻。清朝末年，曾國藩成為“湖南第一人”，當時的長沙府涌現出中國歷史上重要的人物，如曾國荃、左宗棠、胡林翼等消滅太平天國，發(fā)動洋務運動，收復新疆等，對晚清的中國造成深遠的影響。 1281 年仍為潭州路，湖 南道宣慰司治所，隸屬湖廣行?。辉淖谔鞖v二年因“天子臨幸”而改名天臨路，元末改潭州府治所。五代十國時期長沙為楚國國都，這也是唯一以長沙為都城建立的國家。西晉后期和南北朝時期，長沙為郡治和湘州制所。秦始皇統一中國，長沙郡為秦 36 郡之一，這是長沙以中國行政區(qū)劃名稱載 入史冊的開始。商周時期的寧鄉(xiāng)縣炭河里遺址出土的四羊方尊等青銅器反映了當時的長沙地區(qū)與中原有一定的聯系。一直到今天，城址一直未變， 20xx 多年前的道路甚至與今天所在位置的街巷依然重合，故此長沙 成為中國歷史上最長時間在同一地址建城的城市之一。長沙市總人口 7044118 人，戶籍人口為 6511888 人；其中長沙市區(qū)面積 1938 平方公里，長沙市區(qū)人口約 363 萬 ， 望城并入長沙城區(qū)后建成區(qū)面積約為 320 平方公里。5139。5339。 項目的建設將推動綠色湖南建設，為湖南農業(yè)的發(fā)展指引方向。 是寧鄉(xiāng)縣農業(yè)農村發(fā)展的現實需要。中國農民問題主要是低收入 ,農業(yè)問題主要是低生產率 ,農村問題主要是疲弱的基礎設施。 帶來現代生產要素和現代組織方式。 寧鄉(xiāng)縣 從正式實施統籌城鄉(xiāng)經濟社會發(fā)展、推進城鄉(xiāng)一體化戰(zhàn)略 開始 ， 便 將其作為促進城鄉(xiāng)統籌發(fā)展、打破城鄉(xiāng)二元結構、實現社會和諧穩(wěn)定的重要手段。 寧鄉(xiāng) 是典型的城市帶 動 農村的二元結構，是 湖南 省人口稠密地區(qū)，農村人口比例約占三分之二，人多地少的矛盾非常突出， “ 三農問題 ” 是 寧鄉(xiāng) 進一步發(fā)展中最為突出的問題。城市化發(fā)展滯后，制約了農民向城市和非農產業(yè)的有序、有效轉移。 有利于 改變城鄉(xiāng)二元化結構，促進城鄉(xiāng)共同發(fā)展 黨的十七大報告提出，要建立以工促農、以城帶鄉(xiāng)長效機制，形成城鄉(xiāng)經濟社會發(fā)展一體化新格局。 統籌城鄉(xiāng)發(fā)展帶來經濟的快速健康發(fā)展，將極大的提高城市的綜合競爭力，帶動周邊區(qū)域特別是農村發(fā)展。加快城市化進程是統籌城鄉(xiāng)經濟社會發(fā)展的迫切需要，是全面建設小康社會的必由之路。 綜上所述，本項目的建設是可行的。 組織支持 為保證 現代農業(yè)產業(yè)投資基地 順利實施，建設單位組成專門的項目指揮部，加強領導和指揮協調，加強聯系和溝通，加快建設進度，確保項目順利完成。民眾對于無污染、安全、優(yōu) 質、營養(yǎng)的綠色食品的需求越來越大，以生產綠色食品為主要經營目標的現代農業(yè)前景廣闊。為進行產品創(chuàng)新，培育新的業(yè)務增長點，我司需要組織現有員工不斷的學習。 隨著業(yè)務量的快速增加， 公司 的員工數較三年前已經翻番，目前已達 121 人。 經過近幾年的高速發(fā)展， 湖南信托公司 目前凈資產已超過 18 億元，但固定資產只有 1000 萬元，且 90%以上為二十多年前購入的員工宿舍 。金洲新區(qū)總體規(guī)劃面積 平方公里，一期開發(fā)面積 33 平方公里，經金洲大道、長常高速、三一九國道等與市區(qū)快速融合， 20xx 年長沙市委、市政府在《長沙大河西先導區(qū)建設總體方案》中已明確金洲新區(qū)為大河西先導區(qū)著力建設 的高新產業(yè)區(qū)。 未來極有可能出臺規(guī)范土地流轉的土地改革方案配合城鎮(zhèn)化建設，全國各地有可能像當年土地承包責任制那樣掀起農用土地流轉熱潮。 圖 21 全國農業(yè)旅游示范點結構示意圖 二 、項目建設的必要性 22 公司發(fā)展土地流轉信托業(yè)務的需要 在經歷過近幾年的高速增長之后，信托資產規(guī)模目前接近十萬億元，信托行業(yè)的業(yè)務增速開始放緩。 21 全國農業(yè)旅游示范點結構示意圖30%17%16%6