【正文】 平方米的年平均銷售額僅為 3400 元，而據(jù)核算，要想贏利，每平方米的年銷售額至少應(yīng)該在 1萬元以上，而目前南京市每平米年銷售額只有 4千元左右，只有不到三分之一的建材市場盈利，大多數(shù)處于虧損狀態(tài)。?而業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，殘酷的市場競爭已經(jīng)使得以往暴利的建材行業(yè)風(fēng)光不再。 2021 年對(duì)于 xx 的家居、建材賣場來說， 是群雄爭霸的一年：一方面，本土家具銷售企業(yè)的競爭更加激烈，另一方面，外資家具銷售企業(yè)將發(fā)起強(qiáng)有力的共識(shí)，家具龍頭 —— 紅星美凱龍開業(yè)，都將給本土賣場帶來巨大的挑戰(zhàn)。建材超市有家福特、東方家園，同時(shí)并存金蘋果家居體驗(yàn)館。在廠家和產(chǎn)品的選擇上，家具商場也會(huì)選擇擁有自身的生 東莞 xx 建材交易倉儲(chǔ)中心 項(xiàng)目可行性報(bào)告 19 存競爭力和良好的口碑的品牌，充分滿足消費(fèi)者多層次的需求 。 國家 及 xx市 ‘十一五’規(guī)劃對(duì) 建材 /家居專業(yè)市場 發(fā)展提出更新要求 國家在十一五規(guī)劃中關(guān)于發(fā)展商貿(mào)服務(wù)業(yè)明確：堅(jiān)持市場化、拓寬領(lǐng)域、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、增強(qiáng)功能、規(guī)范市場，提高服務(wù)業(yè)的比重和水平。按照優(yōu)化城市功能、疏解交通的 要求，合理調(diào)整城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)結(jié)構(gòu)和布局。健全服務(wù)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)體系，推進(jìn)服務(wù)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化。 支持發(fā)展以連鎖經(jīng)營、物流配送、代理銷售網(wǎng)絡(luò)、特許經(jīng)營、電子商務(wù)等為主要特征的現(xiàn)代流通方式，改造和提升傳統(tǒng) 商貿(mào)業(yè) 。 廣東 在進(jìn)行 推進(jìn)物流管理體制改革，構(gòu)建快速物流運(yùn)輸平臺(tái)和物流信息平 臺(tái)，加速融入長江三角洲物流圈。 xx市地處 廣東 省中部中心位置， …… 合安高速以及多條國省干道進(jìn)出；水運(yùn)依靠南淝河水道通向長江；航空通過 xx駱崗機(jī)場與全國形成聯(lián)系，己經(jīng)是 廣東 省內(nèi)最為重要的交通樞紐，具有優(yōu)越 的經(jīng)濟(jì)地理?xiàng)l件。 xx市主要的公路貨運(yùn)場站有 11處（不含省屬），總場地面積計(jì)有 6． 5萬平方米 。 xx—— 九江、 xx—— 蕪湖鐵路線東莞 xx 建材交易倉儲(chǔ)中心 項(xiàng)目可行性報(bào)告 22 接全國鐵路網(wǎng)通達(dá)全國。此外，還擁有大量的 鐵路專用線，各種專用線、專用鐵道共有41條，總長 109公里，專用線與國鐵通過 18公里的地方鐵路相聯(lián)接。 經(jīng)過河道疏通后和綜合港的 投資，目前 xx可通行 1000噸級(jí)集裝箱 各類船舶。 xx駱崗機(jī)場擁有一座貨運(yùn)倉庫，面積3000余平方米，設(shè)海關(guān)監(jiān)管倉庫。 此前 xx信息化一直走在全國 城市的先進(jìn)行列； 2021年 xx市榮獲中國城市信息化 50強(qiáng)第 10名。有效解決目前 xx建材 /家居在商業(yè)化模式下運(yùn)營成本 的壓力，提高經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)建材市場需求萎縮的抵抗力。本項(xiàng)目的建設(shè)將以如下方式進(jìn)行提升和改善 策略 ： A． 消費(fèi)環(huán)境明顯改善： 高檔的物業(yè)設(shè)施，空調(diào)、保安、自動(dòng)扶梯等一應(yīng)俱全等現(xiàn)代設(shè)施，讓消費(fèi)者感受到前所未有的尊重。 E． 超大經(jīng)營 規(guī)模倉儲(chǔ)管理 ，包容建材專賣店、品牌展示、建材超市等多形態(tài) 的配送 。項(xiàng)目的建設(shè)將有效的整理了亂搭、亂建的散落現(xiàn)象，形成整合的統(tǒng)一的大規(guī)模市場，與周邊專業(yè)市場連動(dòng)發(fā)展，做強(qiáng)做大區(qū)域?qū)I(yè)市場規(guī)模。本項(xiàng)目的投資將集中 xx建材專業(yè)的優(yōu)勢(shì)要素，力爭成為品牌建材市場的交易和倉儲(chǔ)的集散中心、信息服務(wù)中心。 隨著 xx市整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市首位度的提升， xx南部專業(yè)市場產(chǎn)業(yè)帶，必將促進(jìn) 物流需求 ，提升該地域第三方物流大型產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，有力地 支持了 現(xiàn)有 陸、水、鐵 的設(shè)施銜接以及交通運(yùn)輸設(shè)施與庫、場設(shè)施的銜接，使現(xiàn)有物流資源得以合理整合，基礎(chǔ)設(shè)施及其技術(shù)裝備的運(yùn)作水平得以提高。物流集中服務(wù)運(yùn)作，可在一定程度上為 改善信用體系的欠缺，降低物流交易成本和提高物流服務(wù)效率提供有益的嘗試與實(shí)踐 ， 對(duì) xx市實(shí)現(xiàn)市場管制的合理化和科學(xué)化，建立良好的市場秩序具有十分積極和現(xiàn)實(shí)的意義。 xx市經(jīng)濟(jì)綜合能力的成長將表現(xiàn) 為 建立在經(jīng)濟(jì)實(shí)力基礎(chǔ)上的以商品流通、金融服務(wù)和信息管理的為代表的經(jīng)濟(jì)中心城市的極化效應(yīng)和以技術(shù)、資本、商品、 東莞 xx 建材交易倉儲(chǔ)中心 項(xiàng)目可行性報(bào)告 28 產(chǎn)業(yè)、信息等多種途徑為區(qū)域發(fā)展提供服務(wù)的經(jīng)濟(jì)中心城市擴(kuò)散效應(yīng) ，力爭 在 廣東 省乃至更大區(qū)域上的發(fā)揮 經(jīng)濟(jì) 輻射作用 。 促進(jìn) xx市現(xiàn)代 服務(wù)業(yè)的進(jìn)程。從 xx市當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展總量和城市化水平來看，其發(fā)展雖然領(lǐng)先于 廣東 省內(nèi)的其他城市，但領(lǐng)先程度并不十分突出。 東莞 xx 建材交易倉儲(chǔ)中心 項(xiàng)目可行性報(bào)告 30 第三章 項(xiàng)目建設(shè)單位概況 公司名稱： xx有限責(zé)任公司 注冊(cè)資本： 人民幣 200 萬 法 人： *** 企業(yè)登記注冊(cè)類型： 有限責(zé)任公司 xx***有限責(zé)任公司 位于南淝河路以北，南二環(huán)路以東，南淝河以西黃巷村項(xiàng)目聚集區(qū) A區(qū)，注冊(cè)資金 200萬元。通過對(duì)集體資產(chǎn)的整合和運(yùn)營，抑制地方上零散建設(shè)造成土地資源和不科學(xué)規(guī)劃造成資源浪費(fèi)。 東莞 xx 建材交易倉儲(chǔ)中心 項(xiàng)目可行性報(bào)告 31 第四章 行業(yè)分析及市場預(yù)測 一 、 國內(nèi)市場發(fā)展預(yù)測 國內(nèi)建材 工業(yè) 發(fā)展預(yù)測 2021年建材工業(yè)將向又好又快方向發(fā)展。 2021年建材行業(yè)的三大發(fā)展重點(diǎn)：著力推進(jìn)技術(shù)進(jìn)步和自主創(chuàng)新，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加快用先進(jìn)生產(chǎn)力取代落后生產(chǎn)力；以節(jié)能減排為中心，大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，努力實(shí)現(xiàn)又好又快發(fā)展；加快產(chǎn)品升級(jí)換代 ，節(jié)約能源資源。加之建材行業(yè)企業(yè)分散的格局，企業(yè)規(guī)模小、數(shù)量多，集中度很低，結(jié)構(gòu)不平衡問題嚴(yán)重。由于建材行業(yè)成本上漲，中低檔建材企業(yè)處于盈虧邊緣，造成了低檔產(chǎn)品因?yàn)闈q價(jià)涌入中檔產(chǎn)品序列、中檔產(chǎn)品漲價(jià)涌入高檔產(chǎn)品序列的連鎖反應(yīng)，這樣勢(shì)必會(huì)使中高檔產(chǎn)品的價(jià)格競爭更加激烈。其中，家庭裝飾占 50%。 2021年 全國主要新型建材需求 總量預(yù)測表 單位 新型防 水卷材 保溫 材料 礦棉 吸聲板 裝飾 石膏板 建筑 涂料 塑料型材 塑料管道 壁紙墻布 化纖地毯 萬噸 120 160 5060 100 平方米 40005000萬 1400萬 4億 50008000萬 東莞 xx 建材交易倉儲(chǔ)中心 項(xiàng)目可行性報(bào)告 33 國內(nèi)家居市場龐大，品牌呈現(xiàn)集約化趨勢(shì) 隨著我國泛家居行業(yè)的不斷發(fā)展，目前的行業(yè)脈動(dòng)呈現(xiàn)以下特征： ① 供過于求、競爭加劇 家居建材市場缺乏合理規(guī)劃和市場調(diào)控；缺乏客觀、準(zhǔn)確的投資信息和科學(xué)論證，一些國內(nèi)、國外的投資商在未能充分了解當(dāng)?shù)赝顿Y環(huán)境、實(shí)際需求和項(xiàng)目發(fā)展前景的情況下，僅憑借強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，盲目地興建市場。由于區(qū)域市場總量的供過于求，加之分布不合理，使得一些市場招商不足，人氣不旺，銷售額被稀釋，利潤空間大幅下降，競爭加劇，甚至出現(xiàn)不正當(dāng)競爭。 其主要形式可以概括為，攤位制賣場、建材超市和獨(dú)立的品牌專賣店。其戰(zhàn)略設(shè)計(jì)的著眼點(diǎn)應(yīng)首先將區(qū)域消費(fèi)指數(shù)及結(jié)構(gòu)進(jìn)行細(xì)分：是以價(jià)格為?消費(fèi)閥啟點(diǎn)（消費(fèi)啟動(dòng)點(diǎn)）?的剛性消費(fèi)一族為受眾 。 ④ 增強(qiáng)素質(zhì)、做強(qiáng)做大 就流通企業(yè)的競爭力而言，其關(guān)鍵就是綜合素質(zhì)的較量，要盡快增強(qiáng)和提升?賣場素質(zhì)?。發(fā)達(dá)國家流通行業(yè)的發(fā)展歷程， 使以 賣場品牌化、集約化、連鎖化、服務(wù)化趨勢(shì)，賣場品牌含金量越高、賣場素質(zhì)越強(qiáng)、服務(wù)保障越完善，比較優(yōu)勢(shì)就越明顯，其綜合競爭力也就越強(qiáng)。在市委、市政府正確領(lǐng)導(dǎo)下， 東莞 xx 建材交易倉儲(chǔ)中心 項(xiàng)目可行性報(bào)告 36 堅(jiān)持 先進(jìn)制造業(yè)與現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)業(yè)?雙輪驅(qū)動(dòng)?，發(fā)展大商貿(mào)，建設(shè)大市場，搞活大流通，努力把 xx打造成為東進(jìn)西出、輻射南北的區(qū)域性商業(yè)服務(wù)業(yè)中心，雛形初顯！伴隨著現(xiàn)代化濱湖大城市建設(shè)步伐，xx 商業(yè)已經(jīng)進(jìn) 入前所未有的發(fā)展階段， xx正在成為全國的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展重地。 商貿(mào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)測 統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示， 2021 年xx市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 469 億元，增長 22%，比2021 年提高 ，為 1997年以來最高水平，居全國首位，占全省的份額由2021 年的 %上升到%。如今，商業(yè)服務(wù)業(yè)已成為就業(yè)和再就業(yè)的重要渠道，全市商業(yè)從業(yè)人員達(dá) ，占全市從業(yè)人員總數(shù)的 1/3。先后榮獲全國商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃先進(jìn)單位、全國三綠工作先進(jìn)單位稱號(hào)，連續(xù)三年獲全省商務(wù)工作一等獎(jiǎng)。目前，全市規(guī)模較大的第三方物流企業(yè)已有 30 多家，中外運(yùn)、寶供、共速達(dá)等知名物流企業(yè)入駐 xx，物流產(chǎn)業(yè)正成為與現(xiàn)代制造業(yè)互相促進(jìn)、共同發(fā)展的新增長點(diǎn)。 項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在 配套 xx 專業(yè)市場，輻射周邊城市的 公路運(yùn)輸 優(yōu)勢(shì)條件 ； xx 南部高速出入口； xx 港口碼頭水運(yùn)及淮南 xx巢湖 鐵路運(yùn)輸大動(dòng)脈 的 特點(diǎn)， 為 xx 輻射 沿江地區(qū)及 全省， 逐 步 向 省外及長三角經(jīng)濟(jì) 圈， 提供了 建材物流的 平臺(tái) 。江淮分水嶺南測，巢湖北岸，淝河之水穿流而過。 xx 市緊鄰長三角經(jīng)濟(jì)圈，地理位置優(yōu)越，且交通便利，蘊(yùn)藏具大的發(fā)展?jié)摿?。全年，產(chǎn)值超億元企業(yè)達(dá) 173戶，其中超 10億元企業(yè) 24戶，比上年分別增加 33戶和 2戶。全年規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)出口交貨值 ，同比增長 %，占全部銷售產(chǎn)值的比重由上年的 %上升為 %。構(gòu)筑?一軸?即臨江產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸。馬蕪銅是沿江乃至全省經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速、綜合實(shí)力較強(qiáng)的城市帶，是推動(dòng)產(chǎn)業(yè)集聚、輻射帶動(dòng)周邊的重點(diǎn)區(qū)域。 本項(xiàng)目處于 xx市 南部 ，其區(qū)域土地規(guī)劃是 xx未來重點(diǎn) 物流產(chǎn)業(yè)區(qū)域。年平均降水量在 900～ 1000毫米之間。地區(qū)地層，除局部地區(qū)為太古界、元古界和古 生界地層外，大部分為中生界地層。本地區(qū)地貌單元為江淮丘陵崗地，場地基巖起伏較大，上層第四紀(jì)土層以殘積物為主。 擬建的 xx 東莞長安 建材交易倉儲(chǔ)中心 項(xiàng)目 處于 xx 南部建材 /五金 /汽配 物流帶區(qū)域，處于 xx 市對(duì)外 核心物流圈。 二期總投資 19463 萬元，形成建筑面積 101080 平方米的投資，分別建成燈飾倉儲(chǔ)交易區(qū)、地板倉儲(chǔ)交易區(qū)、家居倉儲(chǔ)區(qū)。 三 、建設(shè)目標(biāo) ? 建材及家居倉儲(chǔ)月吞吐量達(dá)到 20 萬立方米以上，年宏觀建材交易倉儲(chǔ)產(chǎn)值 30 億元以上； ? 與近 200 家品牌建材商設(shè)施通用、功能齊全、服務(wù)完善的建材倉儲(chǔ)配送為主，交易為輔的建材綜 合服務(wù)中心同盟；形成高效的建材倉儲(chǔ)交易服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，為顧客提供全方位、全過程、全天候的現(xiàn)代建材服務(wù)； ? 建立健全建材服務(wù)管理信息系統(tǒng)，使之具有倉儲(chǔ)管理、信息傳遞、庫存控制、貨位管理、配載管理和成本控制等功能； ? 引進(jìn)第三方建材家居企業(yè) 300 家以上，為 xx及周邊市縣 50家左右大型建材家居企業(yè)和 xx 近 10 家品牌家居 /建材等專業(yè)市場，提供全程倉儲(chǔ)物流供應(yīng)鏈服務(wù)； ? 現(xiàn)代建材倉儲(chǔ)交易綜合服務(wù)體系初步形成。辦理進(jìn)出口貨物聯(lián)運(yùn)業(yè)務(wù)及其他各種進(jìn)口貨物的接運(yùn)業(yè)務(wù)。項(xiàng)目將為這些商家提供大型專業(yè)化倉儲(chǔ)配送服務(wù)，為外地品牌建材商家促進(jìn) 廣東 市場銷售提供據(jù)點(diǎn)和便捷的物流渠道。 五 、 信息平臺(tái)功能 ? 區(qū)域 建材家居 信息共享 ? 城市綜合信息共享 ? 產(chǎn)品 信息共享 ? 相關(guān)信息共享 ? 供需信息共享 ? 產(chǎn)品 需求信息與供應(yīng)信息； ? 倉 儲(chǔ) 需求信息與供給信息； 綜合信息系統(tǒng) 東莞 xx 建材交易倉儲(chǔ)中心 項(xiàng)目可行性報(bào)告 48 客戶關(guān)系管理 計(jì)劃控制 倉儲(chǔ)管理 運(yùn)輸管理 配送管理 統(tǒng)計(jì)分析 客戶服務(wù)系統(tǒng)。 東莞 xx 建材交易倉儲(chǔ)中心 項(xiàng)目可行性報(bào)告 47 、 交易倉儲(chǔ)中心 服務(wù)對(duì)象定位 主要市場服務(wù)對(duì)象是： ? 外地進(jìn)駐 xx的品牌建材商家 需求； ? xx 市 南部建材 /五金 /汽配 市場 配套 需求 ； ? xx 市大型品牌建材 /家居專業(yè)市場的中間商專業(yè)倉儲(chǔ) 需求； ? 公水 鐵 多式聯(lián)運(yùn) 對(duì)外建材銷售 需求； 本項(xiàng)目構(gòu)建主要服務(wù)于 xx 以及以 xx 為中心、半徑為 50 公里的城市經(jīng)濟(jì)帶的、 建材 集庫存管理、配載、信息處理等基礎(chǔ)功能的 建材家居專業(yè)市場交易倉儲(chǔ)服務(wù)。 定期提供對(duì)口的需求信息，提供建材價(jià)格變 動(dòng)行情資訊，搭建商務(wù)信息交易服務(wù)平臺(tái)。給入駐商家提供重點(diǎn)信息化專業(yè)服務(wù)，提供建材市場及時(shí)變化的信息。 東莞 xx 建材交易倉儲(chǔ)中心 項(xiàng)目可行性報(bào)告 45 本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)促進(jìn) xx 市品牌家居 /建材城做到了綜合的服務(wù)和優(yōu)越配套；實(shí)現(xiàn)了在 xx家居 /建材業(yè)激烈競爭的差異化發(fā)展。項(xiàng)目擬建總建筑面積 202101 平方米，其中：品牌建材展示交易中心 19300平方米；綜合服務(wù)中心 8505 平方米；裝飾材料倉儲(chǔ) 交易區(qū) 27696 平方米；板材石材倉儲(chǔ)交易區(qū) 44720平方米；地板倉儲(chǔ)交易區(qū) 28880平方米；燈飾倉儲(chǔ)交易區(qū) 21660平方米；家居倉儲(chǔ)區(qū) 50540平方米。 、地貌 xx 市地處江淮丘陵地帶，境內(nèi)具有丘陵崗地、低山殘丘、河湖低洼平原三種地貌，以丘陵崗地為最大地貌單元。 本地區(qū)地貌單元屬南淝河一 級(jí)階地，地勢(shì)基本平坦，地基土構(gòu)成簡單均勻，除上部雜素土外，下部均由沖、洪積粘性土構(gòu)成了該地區(qū)的主要土層，容許承載力為 260Kpa。 、地質(zhì) 在地質(zhì)構(gòu)造上， xx 地區(qū)屬于下?lián)P子海槽和淮陽古陸邊緣地帶。 、 自然條件 該區(qū)域?yàn)閬啛釒駶櫦撅L(fēng)氣候，處于中緯度地帶。 構(gòu)筑?三帶?即沿長三角、合巢蕪 (馬 ) 宣和合安三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶。構(gòu)筑?雙核? 即東西產(chǎn)業(yè)