【正文】 供熱 由于本項目遠離市區(qū)，尚未有 供熱熱源，擬在規(guī)劃用地范圍的東南邊新建一座 6T 鍋爐房，安裝 4T 熱水鍋爐一臺， 2T 熱水鍋爐一臺，項目建成后能夠滿足供熱要求。 夕陽福老年養(yǎng)老康樂園可行性研究報告 18 第四章 建設方案 建設原則 以布局合理、功能齊全、設備 先進、設施配套、管理規(guī)范和高起點為建設原則，做到風格別致、建筑造型優(yōu)美，裝飾標準適度 , 良好的療養(yǎng)環(huán)境和具有濃郁田野風光與江南園林相結(jié)合的一流康樂園區(qū)。建成后的夕陽?？禈穲@是一個環(huán)境幽靜，綠樹成蔭，空氣清新鳥語花香的大公園。每層設有居住房間 15套，二套公共衛(wèi)生間和盥洗室。 （ 4）建筑面積每個為 3500 平方米、二層的分別命名為“屯河園”、“石油園”“天山園”“博峰園”康復、康樂居住園區(qū)。 （ 5）總建筑面積為 2600 平方米的每幢為 200 平方米的小別墅 13個。 建筑設計的基本要求 在建筑設計中應嚴格執(zhí)行建設部、民政部一九九九年五月十四日頒發(fā)的建標 [1999]131 號《老年人建筑設計規(guī)范》。 (1)根據(jù)給水設計規(guī)范，生活和綠化日用水量為 立方米，其中：最高日最高時用水量 立方米。一次火災消防用水量為 90 立方米。 (1)生活給水系統(tǒng)由機井抽水后送入高 15 米、 50 立方米的傘形水塔供水通過所布自來水管網(wǎng)直接供給，以保證不間斷供水。 降落在屋面的雨水及融雪水，必須有組織、有系統(tǒng)地排除，以防止屋面積水或賤溢而造成屋面漏水。 室外排水采用生活污水、糞便污水和雨水合流，分別排入化糞池。 負荷估算 根據(jù)建筑方案的功能分配，用電負荷采用負荷密度法估算，計算用電負荷為 千伏安。 根據(jù)計算負荷，選用一臺 430KVA 變壓器 ,市場室外低壓線路長100 米。將 130～ 80℃熱水換熱為 95～ 70℃的熱水供給全園區(qū)。 5． 6 通訊 作為高標準的、一流康復、康樂園區(qū)，必須有一套完善、使用方便的通信系統(tǒng)。 5． 7綠化 本項目室外空地綠化及種植面積 80000 平方米，停車場、道路6500 平方米，建筑占地 10300 平方米，綠化覆蓋率為 52%。管理機構的組織形式采取直線 — 職能式結(jié)構形式。 勞動組織 勞動定員 根據(jù)合理的分工和協(xié)作、使每一個員工有足夠工作量的原則及因事?lián)袢硕◢徳O人原則配備人員。員工著重從安置農(nóng)場 30 歲以上下崗女職工人員進行招聘、聘用。 設備安裝費根據(jù)相關行業(yè)規(guī)定，并結(jié)合實際發(fā)生比例確定。 床鋪、生活家具、辦公用品購置費（包括別墅、炊具）估列 110 萬元。 固定資產(chǎn)投資 估算項目固定資產(chǎn)投資為 2500 萬元。 安排使用投資為 1500 萬元，占固定資產(chǎn)投資的 60%。 新疆夕陽福康樂有限公司申請商業(yè)銀行貸款 1000 萬元，占固定資產(chǎn)投資的 % 夕陽福老年養(yǎng)老康樂園可行性研究報告 34 第八章 財務效益評價 概述 項目建筑總面積為 25000 平方米。 財務效益分析以上述方案為主體，對項目的整體經(jīng)濟狀況進行效益分析。 夕陽福老年養(yǎng)老康樂園可行性研究報告 35 （ 3）實施進度 項目建設期為 2 年，第 3 年開始營業(yè)，營業(yè)期第 4 年達產(chǎn)，因項目達產(chǎn)期和收益期較長，計算期確定為 20 年，經(jīng)營期為 18年。 （ 6）利率 國內(nèi)商業(yè)銀行貸款利率（ 5 年以上）為 %。 （ 9） 流動資金估算 項目流動資金采用擴大指標法進行估算，即按正常年經(jīng)營成本的 40%計， 流動資金估算總額為 248 萬元 （其中： 鋪底流動資金為 萬元，即占流動資金總額的 30%）。 伙食費收入 200 萬元 。 渡假旅游收入 70 萬元 。年需費用為 萬元。 無形及遞延資產(chǎn)包括前期工程費和其他開辦費等共計 萬元，按 10 年攤銷。 總成本匯總 項目正常年總成本費用為 萬元，其中：可變成本 萬元，固定成本 萬元，經(jīng)營成本 萬元。詳見損益表 財務盈利能力分析 ⑴ 財務內(nèi)部收益率： 財務內(nèi)部收益率（全部投資），所得稅后 %，所得稅前 %。 通過以上指標分析，項目有較強盈利能力，能滿足要求，財務上是可行的。 從資金來源運用表中可看出，項目經(jīng)營期第 2 年開始出現(xiàn)盈余資金，計算期內(nèi)累積盈余資金為 萬元。詳見資產(chǎn)負債表。為此，分別對項目銷售收入、固定資產(chǎn)投資、經(jīng)營成本和建設期延長等因素的變化（ 變化率分別為 +10%， +20%， 10%， 20%）對財務內(nèi)部收 夕陽福老年養(yǎng)老康樂園可行性研究報告 40 益率、財務凈現(xiàn)值（全部投資）和投資回收期等指標的影響程度進行了分析，從計算結(jié)果可以看出，營業(yè)收入、經(jīng)營成本是影響財務內(nèi)部收益率的最敏感因素，其次分別是固定資產(chǎn)投資、建設期延長。 。詳見敏感性分析圖。詳見盈虧平衡圖。詳見資金來源運用表。主要還款資金來源為未分配利潤、折舊、攤銷費等。 夕陽福老年養(yǎng)老康樂園可行性研究報告 38 ⑶ 投資回收期：全部投資回收期所得稅后 年，所得稅前 年。所得稅稅率為 33%（沒有考慮優(yōu)惠政策），正常年所得稅額為 萬元。流動資金借款利息計入財務費用 ，正常年流動資金借款應計利息 萬元。 （ 3）工資及福利：項目總定員為 100 人，平均年工資為15000 元 /人計取，福利費按工資總額的 14%測算，年工資及福利費總額為 171 萬元。 合計 1178 萬元 根據(jù)國家規(guī)定本項目營業(yè)稅率為零稅率。 有償服務收入 35 萬元 。 護理費收入 340 萬元 。 （ 8）建設期利息 建設期利息為項目投產(chǎn)前支付的固定資產(chǎn)借款利息，為 萬元。 （ 4）勞動定員及工資總額 項目合同制勞動總定員為 100 人，其中：管理人員 17 人，占17%；員工 83 人，占 83%。 基本參數(shù)和數(shù)據(jù) （ 1）收入 根據(jù)項目本身特點和參考同類養(yǎng)老院收費水平，老人養(yǎng)老康復床位費平均以 220 元 /月 .人計算 ,護理費以 283 元 /月 .人計算 ,伙食費以 170 元 /月 .人計算 ,康復醫(yī)療以 188 元 /月 .人計算。 2. 別墅 2600 平方米 。 安排使用投資為 萬元，占固定資產(chǎn)投資的 40%。 夕陽福老年養(yǎng)老康樂園可行性研究報告 32 固定資產(chǎn)投資估算見表 7 表 7 序號 工程及費用 單位 工程 量 分 項 構 成 合計 (萬元 ) 建筑工程費 設備購置費 安裝工程費 其它費 一 直接工程費 1 康樂園區(qū) 平方米 16000 2 服務中心 平方米 3000 3 辦 公、宿舍 平方米 20xx 4 別墅及會所 平方米 3100 5 鍋爐房 平方米 400 6 水塔 座 1 7 化糞池 立方米 100 8 自來水管線 米 500 9 機井 口 1 10 排水系統(tǒng) 米 60 11 室外供熱管線 米 150 2 12 設備 13 配電室設備 8 14 變壓器 臺 1 15 千伏送電線路 米 50 16 圍墻、道路 平方米 7000 17 混凝土地坪 平方米 6500 18 綠化 平方米 80000 二 間接工程費 1 供電貼費 千伏安 400 2 規(guī)劃、設計費 3 建設單位管理費 4 辦公用品購置費 三 預備費 合計 比例 % 資金分年使用計劃 根據(jù)項目建設期安排，固定資產(chǎn)投資分 2 年投入。 基本預備費按直接工程費的 6%計取。 規(guī)劃、設計費按直接工程費的 %計取。 夕陽福老年養(yǎng)老康樂園可行性研究報告 29 組織機構設置框圖： 總 經(jīng) 理 總 會 計 師 經(jīng)營副總經(jīng)理 行政副總經(jīng)理 財 務 部 5 人 企 業(yè) 發(fā) 展 部 2 人 2 人 老 年 康 樂 園 50 人 人 事 部 2 人 老 年 渡 假 旅 行 社 6 人 行 政 辦 公 室 10 人 老 年 康 樂 中 心 21 人 夕陽福老年養(yǎng)老康樂園可行性研究報告 30 第七章 投資估算和資金籌措 投資估算 估算依據(jù) 建筑工程根據(jù)項目的建設內(nèi)