【正文】 經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域規(guī)劃，選好支柱產(chǎn)業(yè)，把農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)資金、扶貧和以工代賑資金重點(diǎn)放在區(qū)域規(guī)劃內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上，注重項(xiàng)目資金的投資效益，提高農(nóng)業(yè)的綜合生產(chǎn)能力。用稅收優(yōu)惠鼓勵(lì)和支持符合產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)的土地流轉(zhuǎn)。做好農(nóng)民的思想教育和管理工作，尊重雙方的權(quán)利和義務(wù)，維護(hù)業(yè)主的正當(dāng)權(quán)益。因此，必須尊重農(nóng)村生產(chǎn)力自身發(fā)展規(guī)律，尊重土地流轉(zhuǎn)的內(nèi)在規(guī)律，尊重農(nóng)民的意愿，從各地的實(shí)際條件出發(fā)，因地制宜，穩(wěn)妥推進(jìn)，任何單位和個(gè)人，都不能強(qiáng)迫命令，一刀切、刮風(fēng)式地強(qiáng)制性推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)。不斷探索土地流轉(zhuǎn)的合理價(jià)格形成機(jī)制，開(kāi)展土地流轉(zhuǎn)價(jià)格測(cè)評(píng)工作，貫徹農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展思想，堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)效益、生態(tài)效益、社會(huì)效益相統(tǒng)一和眼前利益與長(zhǎng)遠(yuǎn)利益相兼顧的原則，根據(jù)不同的土地類(lèi)型、區(qū)位條件，使土地的價(jià)值得到較為客觀的體現(xiàn)。為防止業(yè)主經(jīng)營(yíng)失敗對(duì)農(nóng)民利益的傷害，建議向業(yè)主收取每年每畝一定數(shù)量的風(fēng)險(xiǎn)保證金，從而使農(nóng)民的利益損失補(bǔ)償和農(nóng)民承包地復(fù)耕具有基本保障。建立、健全土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)及其相關(guān)聯(lián)的信息、咨詢(xún)、評(píng)估系統(tǒng)，促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)和業(yè)主開(kāi)發(fā)的規(guī)范化、有序化。第三，不斷提高服務(wù)水平與質(zhì)量。本文針對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問(wèn)題，提出了相應(yīng)的對(duì)策。保護(hù)農(nóng)民承包土地流轉(zhuǎn)收益權(quán)。對(duì)于委托流轉(zhuǎn)的，承包方必須出具書(shū)面委托書(shū)，并明確委托的事項(xiàng)、期限和權(quán)限等。在土地流轉(zhuǎn)登記過(guò)程中，要及時(shí)糾正違反法律法規(guī)的約定和行為。二、適當(dāng)放寬農(nóng)村土地的用途范圍，拓展土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)主體范圍 在不損害土地耕作條件和基本農(nóng)田保護(hù)情況下，農(nóng)作物種植（包括果樹(shù)、多年生經(jīng)濟(jì)作物、苗木、大棚和設(shè)施農(nóng)業(yè)等）、禽畜養(yǎng)殖、水產(chǎn)養(yǎng)殖、農(nóng)業(yè)科學(xué)試驗(yàn)等應(yīng)視為農(nóng)業(yè)用途。同時(shí)，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)主體應(yīng)當(dāng)具有農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力，不得撂荒其流轉(zhuǎn)所得土地。鼓勵(lì)全家進(jìn)城落戶(hù)的農(nóng)民自愿放棄其農(nóng)村宅基地及其所建房屋的使用權(quán)，由其所在集體經(jīng)濟(jì)組織收回，并給予原所有權(quán)人一定數(shù)量的貨幣補(bǔ)貼或獎(jiǎng)勵(lì)。允許農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)戶(hù)和其他經(jīng)營(yíng)主體在其依法取得的宅基地上改擴(kuò)建房屋，進(jìn)行“農(nóng)家樂(lè)”等生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。鼓勵(lì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)主體參與農(nóng)村廢棄建設(shè)用地復(fù)墾工作，通過(guò)廢棄建設(shè)用地復(fù)墾獲得的農(nóng)村建設(shè)用地指標(biāo)，既可享有承租農(nóng)村宅基地同等權(quán)利，還可以有償、合理流轉(zhuǎn)和轉(zhuǎn)讓。然而，現(xiàn)行的土地管理法律法規(guī)政策事實(shí)上已無(wú)法有效管理一些地方農(nóng)村宅基地的使用和變更。因此，我們應(yīng)當(dāng)正視農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實(shí)，深入研究，積極探索農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的創(chuàng)新。《繼承法》也有規(guī)定，繼承人對(duì)房屋等遺產(chǎn)有繼承權(quán)。嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證?，F(xiàn)代物權(quán)法由過(guò)去單純的強(qiáng)調(diào)歸屬轉(zhuǎn)向?qū)脙r(jià)值的追求。而在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，特別是城市住宅價(jià)格不斷上漲的今天，讓農(nóng)戶(hù)做出這樣的選擇顯然是不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的。因此，要實(shí)現(xiàn)對(duì)宅基地使用權(quán)的充分利用，除有明確的歸屬外，流轉(zhuǎn)是實(shí)現(xiàn)價(jià)值的有效途徑。隨著我國(guó)城市化措施的出臺(tái)，尤其是城市戶(hù)籍制度改革的加快和深入推進(jìn)，農(nóng)村空閑宅基地將變?yōu)闈撛诘氖袌?chǎng)供給。目前，有的農(nóng)村已把吸引城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村作為招商引資的重要方式，因此，完全阻止其購(gòu)買(mǎi)宅基地，不盡合理。這樣，農(nóng)民在出租房屋的同時(shí)也出租了宅基地使用權(quán)，承租人在居住的同時(shí)也獲得了土地使用權(quán)。買(mǎi)賣(mài)。此外，在城市新區(qū)建設(shè)熱浪的沖擊下，一些有遠(yuǎn)見(jiàn)的農(nóng)民或經(jīng)營(yíng)者在城市近郊可能發(fā)展為新區(qū)的地段買(mǎi)下部分宅基地，而在新區(qū)建成后將其高價(jià)出售也成為宅基地使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)的一種新走勢(shì)。許多地方一戶(hù)多宅、超面積住房、違法占地建房等現(xiàn)象非常普遍，這不僅干擾了國(guó)家對(duì)宅基地的正常管理，而且嚴(yán)重?fù)p害了農(nóng)民利益。二是由于農(nóng)民對(duì)宅基地使用權(quán)的原始取得是無(wú)償?shù)?，相?duì)價(jià)格低廉，有較大的市場(chǎng)價(jià)值空間，再加上轉(zhuǎn)讓是暗箱進(jìn)行的，無(wú)須進(jìn)行登記，無(wú)須交納相關(guān)費(fèi)用，給炒作宅基地使用權(quán)的人以可乘之機(jī)。此類(lèi)強(qiáng)制騰退、返還財(cái)產(chǎn)的執(zhí)行案件，由于關(guān)乎當(dāng)事人的切身利益，且往往數(shù)額較大，法院在執(zhí)行中存在相當(dāng)大的難度，有的案子反反復(fù)復(fù)執(zhí)行了幾年，還是執(zhí)行不了，消耗了大量的司法資源，還容易導(dǎo)致矛盾激化，影響農(nóng)村社會(huì)的穩(wěn)定。因此,要加強(qiáng)農(nóng)民對(duì)集體土地流轉(zhuǎn)的認(rèn)識(shí),加大宣傳力度,讓農(nóng)民深刻認(rèn)識(shí)到“房地一體主義”這一基本原則以及其他土地(流轉(zhuǎn))常識(shí)。對(duì)農(nóng)村居民取得宅基地象征性的收取費(fèi)用，對(duì)宅基地的閑置和浪費(fèi)，收取較高費(fèi)用。應(yīng)加強(qiáng)宅基地的登記工作,依法確定宅基地的權(quán)屬范圍,明晰宅基地使用權(quán)的產(chǎn)權(quán)主體,保障交易的安全性,做好流轉(zhuǎn)的管理，不斷完善宅基地使用權(quán)登記制度?！钡谑臈l規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記薄時(shí)發(fā)生效力。對(duì)宅基地閑置、浪費(fèi)問(wèn)題，針對(duì)不同情況，可以采取在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以?xún)?nèi)的予以登記發(fā)證，對(duì)超標(biāo)準(zhǔn)部分，要求繳納資源占用費(fèi)，采取限期拆除等措施。據(jù)筆者在安徽省的調(diào)查，至2002年上半年，全省農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)面積已經(jīng)超過(guò)280萬(wàn)畝（不包括“四荒”地的招標(biāo)、拍賣(mài)流轉(zhuǎn)），%以上[1]。據(jù)統(tǒng)計(jì)，安徽省以此種方式流轉(zhuǎn)的土地約120萬(wàn)畝，占全省土地流轉(zhuǎn)總面積的42%。個(gè)別地方換耕的面積甚至占到土地流轉(zhuǎn)總面積的20%至30%。早在1996年底，安徽省政府農(nóng)村經(jīng)濟(jì)辦公室就制定了“安徽農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理方法（試行）”，承認(rèn)轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、出租、入股等4種形式。出租是指農(nóng)民或集體組織將土地的使用權(quán)有償讓與他人的行為。第五，公司+農(nóng)戶(hù)。盡管中央政府三令五申，要求農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)必須堅(jiān)持依法、自愿、有償、規(guī)范進(jìn)行，但在利益的驅(qū)使下，許多基層組織越俎代庖，操縱控制土地流轉(zhuǎn)活動(dòng)，有的地方甚至動(dòng)用警力，威逼農(nóng)民就范。例如，2003年6月，蘇州市光福鎮(zhèn)黃渠村村民正準(zhǔn)備栽秧，村委會(huì)突然通告大家不要干了，因?yàn)榈咎镆驯绘?zhèn)里租給了“太湖國(guó)家旅游度假區(qū)”，每畝地年租金為560元（含代交農(nóng)業(yè)稅60元），租期為25年。為此，村民不斷到省市集體上訪。再次是不規(guī)范操作。最后是圈占土地而不開(kāi)發(fā)。強(qiáng)調(diào)加快土地流轉(zhuǎn)的探索，應(yīng)不斷適應(yīng)形勢(shì)的發(fā)展，改革和完善農(nóng)村各項(xiàng)制度，推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)工作的規(guī)范、深入進(jìn)行，為下一步農(nóng)村全面小康建設(shè)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。[4]參見(jiàn)最近出臺(tái)的《農(nóng)村土地承包法》。[6]參見(jiàn)《半月談》，2003年第11期。[2]根據(jù)2002年安徽省農(nóng)調(diào)隊(duì)資料整理。以家庭承包制為核心的農(nóng)村改革雖然推動(dòng)了農(nóng)業(yè)的發(fā)展，但也遇到了一些新問(wèn)題、新矛盾。[7]但是一些工商企業(yè)動(dòng)輒圈地?cái)?shù)千畝、數(shù)萬(wàn)畝，一租就是50年、70年，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)農(nóng)民土地承包期30年的期限。許多村民反映，我們并不反對(duì)土地流轉(zhuǎn)，只是土地流轉(zhuǎn)涉及到千家萬(wàn)戶(hù)的利益，但不管土地拿去干什幺，補(bǔ)償費(fèi)給多少，干部和政府都不和我們商量，而且補(bǔ)償金的一大半都到了一些單位和個(gè)人手里，實(shí)在讓人無(wú)法接受。鎮(zhèn)政府為了達(dá)到目的，2003年12月初派人到村小學(xué)，聲稱(chēng)如果家長(zhǎng)不在租地合同上簽字，將不許其小孩到校上學(xué)。問(wèn)題突出表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：首先是逼民流轉(zhuǎn)。這實(shí)際上也是第三種流轉(zhuǎn)方式中的一個(gè)特例，農(nóng)民在獲得租金收入的同時(shí)，還可實(shí)現(xiàn)不離鄉(xiāng)就業(yè)。這本來(lái)是兩種不同的形式，但在實(shí)踐中往往把兩者混為一談。按照《農(nóng)村土地承包法》和安徽省的有關(guān)規(guī)定，以轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)土地的應(yīng)簽訂書(shū)面合同，但筆者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，不少地方土地的轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓簽約率不高，以后引起糾紛可能比較難處理。最近頒布的《農(nóng)村土地承包法》也肯定這種土地流轉(zhuǎn)方式。指單個(gè)或部份承包戶(hù)主動(dòng)或在村委會(huì)指導(dǎo)下與本村其它承包戶(hù)自愿調(diào)整地塊，使承包地連片集中的行為。這是指暫時(shí)無(wú)力或不愿經(jīng)營(yíng)承包地的農(nóng)戶(hù)，經(jīng)自行協(xié)商臨時(shí)把承包地交由別人（大多是親友）代耕代種，原承包合同關(guān)系不變，時(shí)間、條件一般由雙方口頭約定（在許多地方，轉(zhuǎn)包者都要求代耕方負(fù)擔(dān)稅費(fèi)）。這主要是由于土地的第二輪承包所導(dǎo)致的。”從以上規(guī)定可以看出 ,我國(guó)對(duì)宅基地使用權(quán)實(shí)行的是登記生效主義，并且未區(qū)分城市和農(nóng)村,應(yīng)是城鄉(xiāng)一體化登記制度。國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。最新【精品】范文 參考文獻(xiàn)專(zhuān)業(yè)論文參照城市住宅用地使用權(quán)期限為70年的規(guī)定,宅基地使用權(quán)的期限也應(yīng)規(guī)定為70年 ,自農(nóng)民申請(qǐng)宅基地獲得批準(zhǔn)之日起算，期間屆滿(mǎn)的,自動(dòng)續(xù)期。如果再貫徹?zé)o償、無(wú)期限制度勢(shì)必影響宅基地資源的合理分配,造成宅基地資源的緊張,進(jìn)而占用耕地。（一）提高農(nóng)民對(duì)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的思想認(rèn)識(shí) 如今城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)民在進(jìn)行其房產(chǎn)交易的同時(shí),他們并不知道自己的宅基地也隨著在交易,只認(rèn)為這樣可以增加自己的收入。由于缺乏宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的相關(guān)法律規(guī)范，尤其是宅基地使用權(quán)的登記制度，實(shí)踐中轉(zhuǎn)讓方與受讓方的權(quán)利義務(wù)不清，導(dǎo)致流轉(zhuǎn)的法律糾紛和經(jīng)濟(jì)糾紛不斷，交易安全得不到保障。由于暗箱轉(zhuǎn)讓?zhuān)?gòu)買(mǎi)農(nóng)民宅基地的居民與出讓宅基地使用權(quán)的農(nóng)民之間往往僅憑一紙轉(zhuǎn)讓協(xié)議就決定了宅基地的轉(zhuǎn)讓?zhuān)嚓P(guān)部門(mén)卻無(wú)法對(duì)其進(jìn)行有效的制止，只能聽(tīng)之任之。對(duì)于進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民，一方面可通過(guò)出售或出租住房，增加一條融資渠道，所獲得的宅基地收益可以成為農(nóng)民進(jìn)城的資本，也使這種轉(zhuǎn)移更為徹底，加速城市化進(jìn)程；另一方面，在城郊結(jié)合部租賃廉價(jià)的農(nóng)民房屋，打工的農(nóng)民可以降低城市務(wù)工生活成本。即讓渡宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。如西安市南郊高校聚集最新【精品】范文 參考文獻(xiàn)專(zhuān)業(yè)論文區(qū)，租金已成為農(nóng)民現(xiàn)金收入的主要來(lái)源之一。三、宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀分析（一）目前宅基地使用權(quán)自主流轉(zhuǎn)的方式、途徑出租。而以目前我國(guó)農(nóng)村居民點(diǎn)人均用地153m2計(jì)算， hm2的農(nóng)村宅基地可能閑置不用。20世紀(jì)九十年代，由于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生的大量農(nóng)村剩余勞動(dòng)力紛紛由西部地區(qū)流向東部地區(qū)，由農(nóng)村流向城市，使流出地的宅基地長(zhǎng)期閑置；有的家庭父母有宅基地，子女也有宅基地，而實(shí)際卻生活在一起，空閑了宅基地；有的在城