【正文】 陽光式飄窗，于沐浴時賞自然景，思心中避想。 外立面線條簡潔流暢，色彩淡雅多樣，每幢選取紅黃藍三原色，及灰色、白色其中二至三種顏色為主，注重與周邊自然環(huán)境的融洽，以線條和色彩營造極具品味的視覺效果，以頂部坡屋設計及小品構(gòu)建優(yōu)美的天際線。 大量采用了落地大窗和飄窗，以便更大限度地將室外景色和陽光引入室內(nèi)。建筑是有生命的，建筑是有思想的，建筑是自然中的精靈，建筑讓一切都變得生動起來。 二、建筑設計 有機建筑 —— 好建筑自己會說話！ 讓建筑融入自然，讓建筑成為景觀，讓建筑活起來！ 每一幢建筑都與地形地貌最合適地融為一體，個性創(chuàng)新又整體統(tǒng)一，是自然的一 部分。各幢別墅之間沒有明顯的界限，整個小區(qū)作為一個整體進行規(guī)劃，使其更自然、輕松、寫意。 （ 3）注重“氣場感”的建筑精神體現(xiàn) 強調(diào)氣場 感，就是要把建筑空間、人的活動和人的心理精神要求統(tǒng)一起來。此原理深深吻合住別墅的“高資”人群對安全的第一追求。離開了自然環(huán)境，你欣賞不到建筑的美，離開了建筑，環(huán)境又缺少了一點“精靈”。點線面其他“點”可為高爾夫練習場、湯遜湖，其他“線”可為游泳水道，雕塑步道等；其他組團可為聯(lián)排別墅，空中別墅組團等。 三類體驗空間：空中別墅，在小區(qū)板塊邊緣 、或噪音大、景觀差等處建造。 一、 規(guī)劃設計 規(guī)劃設計模式 ? 點線面體驗空間式規(guī)劃設計模式 規(guī)劃設計以自由體驗、人文關懷為開發(fā)主題，以自由浪漫、自然流暢為指導思想，依項目地塊各部分不同的位置和優(yōu)勢進行因地制宜的分配，即點線面和諧呼應，又采取分區(qū)錯落式主題布局形式，加強了空間層次感，營造出曲徑 通幽、自由浪漫的社區(qū)效果。一長假前推盤。 水天美墅館 “水天一色”、“天人合一”是“高資高知”者羨慕之境界；“美墅”是對別墅的 尊稱，而“美墅館”寓意每一棟別墅皆是館藏珍品，其諧音“美術館” 又暗含藝術人文氣氛，吻合居住者極力表明自己身份、地位、品位境界的追求 。 面積與價格 ? 單體別墅： 面積 240— 300 平方米，單價 2500— 3000 元 /平方米，花園 200400平方米，花園單價 600 元 /平方米 ,總價主力范圍為 80— 100 萬元 ?！? 跟風有損品牌，“適合”是必要的，我們將適合目標消費者即“高資高知”人群的產(chǎn)品定位描述為：將自由體驗真正落實到開發(fā)主題、規(guī)劃設計、景觀營造、物業(yè)管理等產(chǎn)品各環(huán)節(jié)，重視居住體驗、引領居住潮流，品位高總價不高，環(huán)境好獨具文化，全方位創(chuàng)新的 “高品位中價位自由體驗式別墅”。 自由體現(xiàn)在規(guī)劃設計讓人自由自在，悠然自得；體現(xiàn)在建筑空間讓人自由生活，與自然及心靈自由溝通；體現(xiàn)在景觀設計讓人自由溶入，游戲其中。 北大教授、建筑哲學家趙鑫珊在其“建筑是首哲理詩”中說：“建筑是有靈性、有生命的。 三、主題定位 世界變化太快，觀念紛繁復雜，競爭激烈殘酷，現(xiàn)代人在功利盛行、浮躁虛偽的世界容易迷失自我，變成世俗觀念、社會制度和通行標準的奴隸，高資高知者多希望憑借自己 的心智和外力，超越凡俗，凌駕其上。 主消費群 武昌區(qū)、光 谷板塊非高新科技企業(yè)中高層管理人員，附近省政府、區(qū)政府及各級職能部門高收入人士，記者、律師、自由職業(yè)者、藝術家等其他“高資高知”者。 機會 ? 光谷地產(chǎn)板塊的崛起 ? 學校、高科技企業(yè)購房群體的崛起 威脅 ? 央行房貸控制； ? 其他樓盤的競爭。光谷板塊匯集了萬科、保利、美好愿景、東湖高新、當代等知名地產(chǎn)大鱷，還有眾多神秘投資商、開發(fā)商等新鮮血液加入，有望成為超越廣州華南板塊等知名板塊的“新世紀中國地產(chǎn)第一板塊。 第四部分 項目分析 一、 光谷板塊分析 光谷態(tài)勢分析 2021 年 7 月，國家批準建設的武漢光谷，完成了“新知識、新信息、新科技”與“新經(jīng)濟、新商業(yè)、新生活”的銜接，正為武漢注入全新的活力，也將為全球范圍內(nèi)的城市化進程提供一個動態(tài)的模本，具備樹立具全國影響力區(qū)域的基礎。他們的業(yè)余生活非常豐富，方式也多種多樣。 生活態(tài)度 別墅消費人群注重生活的質(zhì)素和品位，在物質(zhì)享受得到相對滿足的情況下，他們更多追求精神享受。 影響購買決策的因素 不同的消費個體所關注和側(cè)重的購買因素都有所不同，較普遍的影響購買決策的因素依次為：地理位置、價格、安全性和私密性、生態(tài)和景觀環(huán)境、建筑設計、物業(yè)管理、社區(qū)文化、配套功能和 設施、子女教育。 ? 文化主導型 文化主導型非常注重居所的文化品味，社區(qū)的文化內(nèi)涵，從文化藝術和審美的角度看待居所，這一群體包括教授、講師、科研人員等高級知識分子與及律師、會計師等專業(yè)人士，這一群體嚴格意議上講還屬于中產(chǎn)階級，對別墅的價格較為敏感。各類型的消費者都具有共性，只是他們的消費需求和消費動機的側(cè)重點不同， 以下是對別墅消費主要幾種型態(tài)的描述： ? 風格主導型 風格主導型的消費者注重居所的設計風格、個性氣質(zhì)，對居住所在地的外觀、個性化配置極為關注，這一群體主要是外資企業(yè)家、外企管理人員、海歸派人士以及中資企業(yè)的高級經(jīng)理人，這一群體趨于年輕化。 ? 別墅展現(xiàn)出對社會資源的控制 別墅的開發(fā)建立在對稀缺土地資源占有的基礎上，別墅占用了大面積的自然景 觀、生態(tài)資源，從而展現(xiàn)了社會高階層人士對財富、土地資源、生態(tài)資源等社會資源的控制能力，滿足了人與生俱來的控制欲，國家對別墅開發(fā)的控制措施將進一步激發(fā)這種控制欲。 別墅消費的本質(zhì) ? 別墅是亞文化的載體 文化是整個社會 生活方式的總和，亞文化群則是在特定區(qū)域中有相類似的文化、興趣、愛好、習俗等生活方式的人群。 ②適度領先潮流，適合目標者生活方式的別墅 別墅是一種生活方式，是一種對頂級生活的追求。別墅并非單純越大越豪，真正有思想、有品味的購房者，更重視住宅的品位、功能和價值。 ⑥物業(yè)管理方面僅停留在清潔、保安等常規(guī)服務的初級水平。 ③ 建筑方面 設計不夠新穎，面積過大，奢華材料堆砌，導致總價過高，造成資源浪費，如水藍郡。新開發(fā)的別墅樓盤主要集中在武昌地區(qū)的南湖、湯遜湖、東湖，漢口地區(qū)的金銀湖、后湖， 漢口地區(qū)的沌口等區(qū)域。 ? 產(chǎn)品以混合社區(qū) (聯(lián)體別墅、獨立別墅 、多層及高層混居 )為主 純別墅項目僅水藍郡等比例較少樓盤。其他樓盤均價在 2850 元 /平方米，總價在 150 萬元至 180 萬元。 主要集中在 汀香水榭、碧海花園、玉龍島花園、景繡豪園，面積在 200 平方米左右，總價位在 30 至 60 萬元之間。 二、 武漢 別墅市場情況 別墅市場總體情況及其特點 武漢別墅市場可謂風起云涌、精彩紛呈。但由于別墅用地規(guī)模較大，部份已進入開發(fā)準備、或觀望以待開發(fā)階段，預計明年下半年別墅推盤量將大量激增。 住宅市場多數(shù)供應毛壞房，但全裝修房將逐漸增多。如碧波山莊的地中海式親水住宅，新世界夢湖香郡澳洲風情別墅等。 第二部分 武漢房地產(chǎn)市場情況 一、 武漢房地產(chǎn)市場分析 概念泛濫，開發(fā)商做品牌心切 凡發(fā)達地區(qū)成功運用的主題概念，如生態(tài)、智能化、運動，乃至法國風情、美式風格等，迅即被精明的武漢商家克隆，顯示開發(fā)商專業(yè)底子虛薄，和對創(chuàng)建品牌的熱情度。 ? 以創(chuàng)造體驗吸引消費者，并增加產(chǎn)品的附加價值。 經(jīng)濟價值演進的四個階段 農(nóng)業(yè)經(jīng)濟階段 工業(yè)經(jīng)濟階段 服務經(jīng)濟階段 體驗經(jīng)濟階段 體驗經(jīng)濟的內(nèi)涵 所謂體驗經(jīng)濟，是指企業(yè)以服務為重心，以商品為素材，為消費者創(chuàng)造出值得回憶的感受?？傮w來看，中價位高品味 (或高知名度等 )別墅，如北京橘郡、廣州碧桂園風凰城銷售火爆，且易形成品牌；高價位別墅銷售較慢；低價位、低品味別墅雖較旺銷，但因其供應量大，同質(zhì)化嚴重，致空置率連年上升。 ? 主題時代 除關注產(chǎn)品品質(zhì)等硬件外，較注重開發(fā)主題、物業(yè)管理、社區(qū)文化等軟件方面。 幾十年來，在西方的每一本建 筑專著都曾經(jīng)提到過這棟建筑，現(xiàn)在它成了別墅設計與建筑史上最負盛名的建筑，幾乎成了文物，每一年去參觀旅游的人數(shù)達到數(shù)十萬。 (2)、流水別墅 美國著名建筑大師萊特（ ）于 1936 年完成的作品。 三、 別墅概論 國際別墅市場情況 (1)、國際別墅市場情況 ? 別墅概念擴展，突破少數(shù)人的特權(quán)物、奢侈品的小圈子，從金字塔頂走向都市精英，成為中產(chǎn)階級的住宅。如 當“走出玩樂場，走進體育場”成為一種都市風尚后，廣州奧林匹克花園以健康為主題，就是一個成功的典范。 國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 （ 1）中國房地產(chǎn)發(fā)展的軌跡 生存需求地產(chǎn)時代 物質(zhì)享受地產(chǎn)時代 主題地產(chǎn)時代 體驗地產(chǎn) 時代 ? 生 存需求地產(chǎn)時代 市場供應的是能滿足人類基本居住功能的住宅產(chǎn)品，如筒子樓、簡易平房等。 ? 促進住宅建筑技術的進步。 ? 居住環(huán)境與住宅質(zhì)量的提高，生活質(zhì)量的改善，居住概念的轉(zhuǎn)變，人們對居住環(huán)境與質(zhì)量的需求逐步提高。 ? 央行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款與購房按揭新政策的出臺，降低了房貸風險，也提高了房地產(chǎn)開發(fā)的門檻 。人們希望擁有的不僅是一棟孤單的好房子，而且要有一些相處和睦、最好志趣相投的鄰居。 房地產(chǎn)設計、用材無論是歐美地區(qū)或澳洲等地，大多注重自然環(huán)保。 目 錄 第一部分 客觀分析 一、 國際房地產(chǎn)市場情況 5 二、 國內(nèi)房地產(chǎn)市場情況 5 政治與社會環(huán) 境 5 WTO 對中國住宅產(chǎn)業(yè)的影響 6 國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 6 三、 別墅概論 7 國際別墅市場情況 7 國內(nèi)別墅市場情況 7 四、 體驗經(jīng)濟浪潮 8 經(jīng)濟價值演進的四個階段 9 體驗經(jīng)濟的內(nèi)涵 9 體驗經(jīng)濟對生產(chǎn)及消費的影響 9 體驗經(jīng)濟中的體驗營銷 9 第二部分 武漢房地產(chǎn)市場情況 一、 武漢房地產(chǎn)市場分析 11 二、 武漢別墅市場情況