【正文】 滿意可覺察性能期望 非常滿意可覺察性能中國人更偏重買房，愿意支付住房所有權(quán)溢價；購房受家庭因素的影響（家庭規(guī)模、生命周期所處階段、家庭收入等）； 購買住房需要住房金融支持，個人住房貸款的可獲得性及貸款條件會對購買產(chǎn)生影響；住房具有投資特性，購買者既關(guān)注使用價值，又關(guān)注投資價值，購買決策受預(yù)期租金收入、增值收益、利率水平及其它類型投資收益國水平影響；住房市場存在政府干預(yù)且受社會高度關(guān)注； 第六節(jié) 房地產(chǎn)市場分析與市場分析報告 概念 房地產(chǎn)市場分析是指通過房地產(chǎn)市場信息的收集、分析和加工處理，尋找出其內(nèi)在的規(guī)律和含義，預(yù)測市場未來的發(fā)展趨勢，用以幫助房地產(chǎn)市場的參與者掌握市場動態(tài)、把握市場機會或調(diào)整其市場行為。主體 作用 ■ 選擇合適的項目位置與產(chǎn)品類型 ■ 向金融機構(gòu)說明財務(wù)可行性以獲得貸款 ■ 尋找投資合作伙伴 開發(fā)商 ■ 尋找目標(biāo)使用者與購買者 ■ 根據(jù)市場變化調(diào)整產(chǎn)品 市場分析能否支持項目財務(wù)可行性的結(jié)論，是否提供貸款或投資的先決投資者和金融機條件 構(gòu) 根據(jù)市場分析結(jié)論設(shè)計出滿足市場需求的產(chǎn)品 設(shè)計人員 根據(jù)市場分析制定營銷策略 營銷經(jīng)理 政府的管理需要市場分析結(jié)果的支持 地方政府 作出決策的依據(jù)之一 租戶和購房者 【2009年真題】房地產(chǎn)市場分析可以幫助開發(fā)商（）。 市場區(qū)域的概念 是指主要（潛在）需求的來源地或主要競爭物業(yè)的所在地，它包含與目標(biāo)物業(yè)相似的競爭空間的需求和供給定義市場區(qū)域的主要工作 描繪市場區(qū)域 在相應(yīng)在地圖上標(biāo)出市場區(qū)域的邊界 解釋確定市場區(qū)域邊界的依據(jù) 【重點難點】影響市場區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素 自然特征 建筑阻礙、高速公路或鐵路 人口密度的大小 政治區(qū)域 鄰里關(guān)系和人口統(tǒng)計特征 發(fā)展的類型和范圍房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理競爭性項目的區(qū)域 【重點難點】物業(yè)類型和市場分析目的對確定市場區(qū)域的影響可以以行政區(qū)域來確定市場區(qū)域但是行政區(qū)域內(nèi)的數(shù)據(jù)一般不能用來進行具體開發(fā)項目層次的市場研究必須實地考察該項目的地點和鄰里狀況，收集必要數(shù)據(jù)，經(jīng)分析判斷后才能合理確定 （三類分析） 影響房地產(chǎn)市場的宏觀因素進行分析所選擇的特定開發(fā)地區(qū)的城市發(fā)展與建設(shè)情況項目所在地域的情況進行分析（四類）類別 內(nèi)容 分析房地產(chǎn)市場的商業(yè)周期和建造周期循環(huán)運動情況，分析未來相關(guān)市場區(qū)域內(nèi)供求之間的數(shù)量差異 市場購買者的產(chǎn)品功能需求 估計項目的市場占有率，計算出項目吸納量 析 參見教材P140。如是房地產(chǎn)市場狀況分析，則分為供給分析、需求分析、競爭分析、市場占有率分析四類。 住宅項目 寫字樓項目 商業(yè)購物中心項目 工業(yè)或倉儲項目 （十大內(nèi)容）地區(qū)經(jīng)濟分析 區(qū)位分析 市場概況分析 專業(yè)市場供求分析 項目競爭分析 營銷建議 售價和租金預(yù)測 吸納量計劃預(yù)測 回報率預(yù)測 敏感性分析第五篇：跨國公司經(jīng)營與管理復(fù)習(xí)題《跨國公司經(jīng)營與管理》復(fù)習(xí)題國際經(jīng)營的含義及形式國際經(jīng)營：企業(yè)從事超越國界的所有商務(wù)活動，它包括幾乎任何形式的經(jīng)濟資源——產(chǎn)品、服務(wù)、技術(shù)和資本等國際轉(zhuǎn)移及其管理活動。國際間接投資主要是指以購買外國公司的股票和其他有價證券的投資(國際證券投資)以及提供中長期國際信貸為手段，以獲取股息或利息為目的的投資方式。優(yōu)點：它具有靈活、快速、經(jīng)濟等優(yōu)勢，是跨國公司以最快的速度和最低的代價實現(xiàn)全球戰(zhàn)略的有效途徑。：①生產(chǎn)經(jīng)營方向 ②用戶和市場方向。文化沖突大體可分為以下四種類型顯性文化沖突、制度文化的沖突、價值文化、激勵機制的沖突3收購與兼并的區(qū)別：在兼并中，被兼并企業(yè)法人實體不存在；而收購中，被兼并企業(yè)法人實體仍然存在，其產(chǎn)權(quán)可以是部分轉(zhuǎn)讓。l3按并購雙方產(chǎn)品或產(chǎn)業(yè)的聯(lián)系劃分，并購可分為：橫向并購：縱向并購混合并購3跨國公司的非股權(quán)經(jīng)營方式合作經(jīng)營技術(shù)授權(quán)合同安排技術(shù)咨詢3按聯(lián)盟企業(yè)的產(chǎn)業(yè)合作方向劃分，戰(zhàn)略聯(lián)盟的類型有橫向戰(zhàn)略聯(lián)盟縱向戰(zhàn)略聯(lián)盟混合戰(zhàn)略聯(lián)盟3根據(jù)聯(lián)盟企業(yè)之間的依賴程度劃分，戰(zhàn)略聯(lián)盟的類型有股權(quán)式戰(zhàn)略聯(lián)盟、契約式戰(zhàn)略聯(lián)盟3跨國公司組織結(jié)構(gòu)設(shè)置的特有原則要符合技術(shù)與產(chǎn)品的要求 要符合職能與專業(yè)的要求 要符合地區(qū)與環(huán)境的要求3跨國公司組織結(jié)構(gòu)的演變大體經(jīng)歷了三個階段出口部階段國際部階段跨國性組織結(jié)構(gòu)階段3衡量企業(yè)跨國經(jīng)營程度的二個指標(biāo)①國外銷售額占銷售總額的百分比；②國外生產(chǎn)的多樣性，即跨國經(jīng)營的產(chǎn)品品種的數(shù)量。其次，集中決策要求母公司與國外子公司之間信息完全溝通。50、影響跨國公司制定和實施競爭策略的主要因素：(1)企業(yè)的價值觀(2)市場機會與威脅(3)企業(yè)的優(yōu)勢與劣勢(4)社會影響5轉(zhuǎn)移價格策略的目的調(diào)節(jié)子公司的利潤靈活轉(zhuǎn)移內(nèi)部資金增強市場競爭能力繞過關(guān)稅壁壘，增加產(chǎn)品銷售利用轉(zhuǎn)移價格策略來減輕公司所得稅的負擔(dān)5利用轉(zhuǎn)移價格合理避稅的方法1）高進低出或低進高出，減少納稅義務(wù) 2）低價報關(guān)，減少關(guān)稅 3）提高出口價，多得出口退稅4）通過向母公司或子公司交納高勞務(wù)費達到少納所得稅的目的5）通過向母公司或子公司交納高或低的特許權(quán)使用費轉(zhuǎn)移收入，達到少納所得稅的目的 53/外匯風(fēng)險的種類（1）交易風(fēng)險、（2）經(jīng)濟風(fēng)險、（3）折算風(fēng)險、（4）稅收風(fēng)險54/跨國公司人力資源管理模式母國中心策略當(dāng)?shù)刂行牟呗匀蛑行牟呗?5/人才的選拔標(biāo)準(zhǔn)u 業(yè)務(wù)能力 u 人格特征 u 身心健康56論述跨國公司全球戰(zhàn)略思想的基本觀念57/論述集中決策與分散決策的優(yōu)缺點 集中決策與分散決策的利弊從控制論的觀點看 ,集中決策實際上是開環(huán) 控制系統(tǒng)。例如,國家對各種 資源 的分配,總的說來,照顧到 了國家急需的產(chǎn)業(yè)部門和企業(yè) ,照顧到了產(chǎn)品短缺部門以及出口換匯率高的部門和企業(yè)。正是 由于這些特征,傳統(tǒng)的集中決策方能延續(xù)下來,并發(fā)揮它應(yīng)有的作用。特別是有的信息 ?如經(jīng)驗等% 很難精確表述 ,同時,還存在著系統(tǒng)內(nèi)外難 以預(yù)料的各利,干擾,如 自然災(zāi)害等等。民族的歷史、文化、風(fēng)俗習(xí)慣進而消費習(xí)性等不能不給整個系統(tǒng)的動態(tài)特性 “添枝添彩”。于是乎 ,人、財、物、產(chǎn)、供、銷均在行政管理環(huán)節(jié)上進行。久而久之,則主觀武斷、憑經(jīng)驗、瞎指揮等由此而產(chǎn)生。這時的子系統(tǒng) ?例如企業(yè)%一身二職 ,既為決策者,又是執(zhí)行者!它的 計劃決策方案,投入產(chǎn)出等活動完全取決于市場 ,由于這種決策控制簡單明了,且又較為靈活,故而對子系統(tǒng)內(nèi)不初外部環(huán)境的變化及內(nèi)外干擾尤為敏感。而這個條件即使在資本主義條件下也并不能得到滿足。客觀現(xiàn)實,要求選擇最佳的決策方式,這樣,集中決策與分散決策能否互相 “取長補短” ,怎樣有機結(jié)合問題 引起了人們熱烈的討論。該理論主張,對外直接投資應(yīng)該從投資國已經(jīng)處于或即將處于比較劣勢的產(chǎn)業(yè)依次進行。五 國際生產(chǎn)折衷理論 世紀(jì) 70 年代中后期 英國里丁大學(xué)教授鄧寧 首先提出國際生產(chǎn)折衷理論 該理論認為 企業(yè)從事國際直接投資是由企業(yè)自身擁有的所有權(quán)優(yōu)勢 內(nèi)部化優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢三大因素綜合作用的結(jié)果 這就是跨國公司直接投資的所謂 OILOwnershipInternalizationLocation OIL 模式 折衷理論并非是對以往國際直接投資理論的簡單總結(jié)歸納 而是從跨國公司國際生產(chǎn)這個高度 討論所有權(quán)優(yōu)勢 內(nèi)部化優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢三組變量對國際直接投資的作用 這三組變量的不同組合決定了企業(yè)從事出口 特許權(quán)轉(zhuǎn)讓還是對外直接投資 國際生產(chǎn)折衷理論是迄今最完備的 被人們廣為接受的綜合性國際生產(chǎn)模式 被稱為國際直接投資領(lǐng)域里的 通論 他創(chuàng)建了一個關(guān)于國際貿(mào)易 對外直接投資和國際協(xié)議安排三者統(tǒng)一的理論體系 但是這種理論也無法解釋部分國家在尚未同時具備三種優(yōu)勢的情況下對外直接投資的現(xiàn)象 沒有涉及社會經(jīng)濟關(guān)系和戰(zhàn)后國際政治經(jīng)濟環(huán)境的重大變化59/論述跨國公司的幾種組織結(jié)構(gòu)形式及其特點。邊際產(chǎn)業(yè)擴張理論能夠很好地解釋日本 20 世紀(jì) 60、70年代跨國公司對外直接投資的實踐, 但該理論無法解釋日本80 年代以后跨國公司對外直接投資的實踐, 因為隨著日本企業(yè)壟斷優(yōu)勢的增強和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化, 加之國際貿(mào)易保護主義日趨盛行,日本貿(mào)易替代性的對外直接投資逐步增加, 許多大型企業(yè)紛紛加入對外直接投資的行列,從而導(dǎo)致其投資方式越來越與美國方式趨同。 和加拿大學(xué)者魯格曼 形成市場內(nèi)部化理論 該理論以市場不完全為前提 將交易成本學(xué)說在國際直接投資領(lǐng)域進一步發(fā)揮 內(nèi)部化理論是西方學(xué)者研究跨國公司理論的一個重要轉(zhuǎn)折點 它轉(zhuǎn)向了研究各國企業(yè)之間的產(chǎn)品交換形式 企業(yè)國際分工與生產(chǎn)的組織形式 它分析了跨國公司的性質(zhì)與起源能夠解釋大部分的國際直接投資的動機和跨國公司的許多經(jīng)營現(xiàn)象 通常被視為跨國公司長期性的一般理論 但內(nèi)部化理論又有其局限性 它沒有分析對外直接投資產(chǎn)生的方向 同時隨著近十幾年來跨國公司國際經(jīng)營活動中的各種合同安排 戰(zhàn)略聯(lián)盟方式的迅速增加 其外部化的趨勢日漸明顯 內(nèi)部化理論自然解釋不了這種現(xiàn)象(四)邊際產(chǎn)業(yè)擴張理論日本學(xué)者小島清(Kiy oshi Kojima)根據(jù)日本當(dāng)時對外直接投資的情況, 于 1978 年提出了邊際產(chǎn)業(yè)擴張理論。對分散決策的弊端,從整體上看,為了適應(yīng)子系統(tǒng)內(nèi)部和外部瞬間的變化 ,都力圖為自身利益去適應(yīng),從而造成子系統(tǒng)之間彼此競爭而無法協(xié)調(diào),同時,完全分散決策意味著每一個子系統(tǒng)將以 “我”為中軸,這就有可能與大系統(tǒng)利益發(fā)生矛盾,甚至視國家利益而不顧。正是著到了這一點,所以人們要求分散決策比任何時期都強烈。分散決策,依控制論觀點就是一個完全由市場機制決定的反鎖閉環(huán)控制系統(tǒng)。最后,高度集中決策在被控系統(tǒng)復(fù)雜的動態(tài)特性難于 了解的情況下 ,又有行政機構(gòu)不恰當(dāng)?shù)?“滲透” ,使得本來應(yīng)是科學(xué)的計劃決策,卻變成 了靠行政命令下達amp。集中決策控制產(chǎn)生的另外一個問題是,由于經(jīng)濟杠桿在這里不發(fā)揮職能作用,故也不能運用各種經(jīng)濟規(guī)律。既有如沿海的發(fā)展地區(qū) ,又有如西北的落后 ?或待開發(fā)地區(qū)% ,全國各省區(qū)既有現(xiàn)代化的大工業(yè) ,也有落后 的手工 勞動。如此 ,則必須要掌握被控對象的各種動態(tài)特征,而且還要使控制變量滿足被控對象的各種動態(tài)特性。同時,這種控制方式 ,對隨機變化和由系統(tǒng)以及環(huán)境 的演變所引起的變化適應(yīng), 不是出現(xiàn)在系統(tǒng)的各個部分,而僅僅出現(xiàn)在決策中心。如中央指令性計劃直接進行資源分配,直接 向企業(yè)下達產(chǎn)量、利潤指標(biāo) , 直接向企業(yè)下達產(chǎn)品構(gòu)成、投入要素、工 資等詳細計劃。而集中決策則可能引起延誤，坐失良機。重要決策的集中，有其積極的一面，但也會對各子公司帶來消極的影響。兼并活動一般發(fā)生在被兼并企業(yè)經(jīng)營不佳時；收購一般發(fā)生在被收購企業(yè)經(jīng)營處于正常狀態(tài)時。不包括對海外經(jīng)營實體的直接管理。1企業(yè)并購的內(nèi)涵，并與購的區(qū)別1屬于公司的直屬分支機構(gòu)，不具有獨立法人資格的是(B)A．母公司B．分公司C．子公司 D．控股公司1按照海默的壟斷優(yōu)勢理論，壟斷優(yōu)勢的種類有：知識優(yōu)勢產(chǎn)品差異優(yōu)勢 規(guī)模優(yōu)勢 管理優(yōu)勢 資本優(yōu)勢1壟斷優(yōu)勢理論是由（a）創(chuàng)立的1產(chǎn)品生命周期理論是由（a）創(chuàng)立的1國際生產(chǎn)折衷理論是由（a）創(chuàng)立的1國際生產(chǎn)折衷理論認為，一個企業(yè)要從事對外直接投資必須同時具有三個優(yōu)勢，即(課本51頁)所有權(quán)優(yōu)勢、內(nèi)部化優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢。簡述國際經(jīng)營的環(huán)節(jié)全球市場環(huán)境分析 國家的選擇與評估 跨國經(jīng)營方式選擇跨國經(jīng)營管理跨國公司的特征“國際化”了的企業(yè) d 技術(shù)內(nèi)部化跨國公司按公司決策中心進行分類 跨國公司按公司內(nèi)部經(jīng)營結(jié)構(gòu)進行分類 跨國公司的產(chǎn)生與發(fā)展過程中，跨國直接投資迅速發(fā)展于(c)經(jīng)濟全球化始于(d) 20世紀(jì)90年代以來跨國公司的發(fā)展趨勢大型跨國公司在國際投資中占主導(dǎo)地位戰(zhàn)略聯(lián)盟趨勢企業(yè)并購已成為直接投資的重要內(nèi)涵 跨國公司擔(dān)當(dāng)了技術(shù)創(chuàng)新的發(fā)動機亞洲發(fā)展中國家跨國公司崛起，并成為區(qū)內(nèi)投資的主要力量戰(zhàn)略聯(lián)盟的含義、優(yōu)點及類型企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟是指由兩個或兩個以上有著對等經(jīng)營實力的企業(yè)（或特定事業(yè)和職能部門），為達到共同擁有市場、共同使用資源等戰(zhàn)略目標(biāo)，通過各種契約而結(jié)成的優(yōu)勢相長、風(fēng)險共擔(dān)、要素雙向或多向流動的松散型網(wǎng)絡(luò)組織。出口有產(chǎn)品出口和服務(wù)出口之分，服務(wù)出口有人員性服務(wù)出口和非人員性服務(wù)出口；投資有直接投資和間接投資?！?005年真題】下述各項中，屬于房地產(chǎn)供給分析內(nèi)容的是（） [答疑編號5573040311] 【答案】B【解析】市場狀