【正文】 ：天域度假酒店座落于中國(guó)最南端的海南島三亞市亞龍灣。雙套間及三套間均配有廚房。華宇集團(tuán)取得了海南三亞亞龍灣國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū) 200 畝產(chǎn)權(quán)式度假酒店的土地使用權(quán)。 價(jià)格： — 萬(wàn)元 / M2，海景房 / M2，豪華園景房 萬(wàn)元 / M2（可直接入泳池） 物業(yè)類型：?jiǎn)伍g 49— 116 M2，按套內(nèi)面積計(jì)算， 116 M2的房型配簡(jiǎn)易廚房。 價(jià)格： 當(dāng)時(shí) 售價(jià)基本為 1202115000 元 / m2 物業(yè)類型：酒店標(biāo)準(zhǔn)間為主（現(xiàn)對(duì)原有完工工程增加挑臺(tái)處理，最大限度利用海景） 產(chǎn)權(quán)年限： 70 年 優(yōu)惠政策：酒店管理公司每年贈(zèng)送投資者旅游淡季 18 天的免費(fèi)入住權(quán)，該權(quán)益經(jīng)過(guò)投資者的書面授權(quán)后，可以轉(zhuǎn)贈(zèng)；在酒店加入 RCI 集團(tuán)后，該權(quán)益可以通過(guò) RCI 度假交換計(jì)劃，在 RCI 全球范圍內(nèi)的加盟度假村使用。 第 五章 項(xiàng)目現(xiàn)狀分析 1 項(xiàng)目背景 上海 前沿 控股聯(lián)合法國(guó)雅高酒店管理集團(tuán)在 2021年 11月 8日新聞發(fā)布會(huì)上發(fā)表聲明：雅高國(guó)際集團(tuán)將開始管理其中國(guó)境內(nèi)第一個(gè)產(chǎn)權(quán)酒店 —— 海南西海岸索菲特前沿大酒店 ，國(guó)際著名酒店管理集團(tuán)在中國(guó)第一次涉足產(chǎn)權(quán)酒店的管理，這在業(yè)界引起廣泛關(guān)注。 這種配套，一般產(chǎn)權(quán)酒店很難具備。 2 項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套 設(shè)施 項(xiàng)目東邊為金鑫 足球訓(xùn)練地 酒店設(shè)施篇 —— 前廳 酒店設(shè)施篇 —— 甘露吧 Nectar Bar 位于酒店大堂，提供各式雞尾酒，飲料，及進(jìn)口雪茄 酒店設(shè)施篇 — 里維埃拉宴會(huì)廳 實(shí)景照片 酒店設(shè)施篇 —— 里維埃拉宴會(huì)廳 Riviera Grand Ballroom 酒店設(shè)施篇 —— 中西餐廳 酒店設(shè)施篇 —— 走廊、內(nèi)廷 實(shí)景照片 A. B. C. C. D. A. D海柳包房 酒店設(shè)施篇 —— 酒店游泳池 Swimming Pool 規(guī)劃篇 —配套娛樂(lè)設(shè)施 世界排名第一的 SPA 管理品牌 Banyan Tree 在對(duì)酒店全面考察后決定管理?yè)碛?22個(gè)房間的超大 SPA。 ? 90%客房為海景房， 房間平均面積達(dá) 63 m2，每個(gè)房間均設(shè)有露臺(tái)， 視野開闊，房間裝修豪華且富有情調(diào) ，硬件設(shè)施條件好 。 ? 投資商擁有酒店內(nèi) 4600 m2公建部分，給于業(yè)主充分的信心 。三年后按照上述計(jì)算方法分紅 。 ? 區(qū)域交通落后， 出行 不便 。 2021 年初，山東魯能集團(tuán)與澄邁縣簽訂土地開發(fā)框架協(xié)議，斥資百億元開發(fā)盈濱半島 。 項(xiàng)目在未來(lái)將成為其固定的主題旅游最佳居所。 ? 一流的海水、一流的沙灘、一流的溫泉、毫無(wú)疑問(wèn)的成為?？谥苓呑詈玫亩燃倬频?。 ? 三亞優(yōu)秀的海景資源和諸多的產(chǎn)權(quán)酒店業(yè)是本項(xiàng)目在客源上的競(jìng)爭(zhēng)的重點(diǎn) ；本項(xiàng)目位于目前海南產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的非熱點(diǎn)和重點(diǎn)區(qū)域，與同為島外購(gòu)買客戶的三亞各項(xiàng)目相比，價(jià)格敏感性小。 ? 本地酒店業(yè)的地理位置較佳及經(jīng)營(yíng)日趨高檔化，給本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)形成壓力 。 ? 外地操盤執(zhí)行工作上的復(fù)雜性 和風(fēng)險(xiǎn) 。同時(shí)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，商務(wù)活動(dòng)日趨頻繁，商務(wù)旅行呈急劇增長(zhǎng)趨勢(shì)，產(chǎn)權(quán)酒店的經(jīng)濟(jì)實(shí)惠性及投資回報(bào)方式無(wú)疑對(duì)這一市場(chǎng)具有極大吸引力，其間蘊(yùn)藏著無(wú)限商機(jī)。 2海南地產(chǎn)：借勢(shì)產(chǎn)權(quán)酒店成功突圍 海南 因其獨(dú)有的氣候和環(huán)境方面的優(yōu)勢(shì)，如潔凈的空氣、冬季的陽(yáng)光、沙灘 (避寒勝地 )、湛藍(lán)的大海、熱帶植物花卉等生態(tài)環(huán)境，以及豐富的熱帶濱 海旅游資源，已經(jīng)被國(guó)家旅游局定位為著名的熱帶海島度假旅游目的地，海南省政府也將旅游業(yè)作為海南的主要發(fā)展產(chǎn)業(yè)。 我們認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)式酒店這種模式的引入，一方面，可以使酒店閑置的客房資源按房地產(chǎn)的方式迅速收回投資；另一方面，可以提高酒店開房率， 拓展客源市場(chǎng)，提高綜合效益，具有不影響酒店正常經(jīng)營(yíng)和不需要酒店再投資進(jìn)行客房建設(shè)、改造等特點(diǎn)，是解決海南目前酒店開房率偏低現(xiàn)狀的一種低風(fēng)險(xiǎn)的可行方案。對(duì)此，海南房地產(chǎn)業(yè)的興起除了政府政策的推動(dòng)以外，仍須從多方面入手，其中以其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)海南房地產(chǎn)不失為一個(gè)好辦法。 ?？?西海岸規(guī)劃藍(lán)圖 整體開發(fā)盈濱半島是海南省 “十一五 ”期間開發(fā)建設(shè)的重點(diǎn)項(xiàng)目 。而?？谖骱０兑?guī)劃的制定，?？谖骱０犊刂菩栽敿?xì)規(guī)劃出臺(tái)，將充分發(fā)揮海口海洋優(yōu)勢(shì)，加速?？诼糜螛I(yè)、酒店業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 5城市環(huán)境的優(yōu)化 隨著 ?？?市相關(guān)城市規(guī)劃的建設(shè)實(shí)施， ?？?城市環(huán)境不斷優(yōu)化，城市配套不斷完善，擁有優(yōu)越的居住環(huán)境的 ?？?將吸引更多的人到 ?？?度假 居住 。 同 時(shí)，我方及合作伙伴也具備了較強(qiáng)的酒店經(jīng)營(yíng)管理的能力。 從未來(lái)長(zhǎng)期投資回報(bào)的角度考慮，應(yīng)該采用行之有效的方式降低酒店的經(jīng)營(yíng)成本，提高酒店的盈利能力，盡量保證實(shí)現(xiàn)銷售中承諾的投資回報(bào)，降低中小投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)，提高發(fā)展商的品牌形象。 保持并促進(jìn)對(duì)項(xiàng)目的高效經(jīng)營(yíng)管理。 2 劣勢(shì) （ 1） 不能快速 回籠資金 ； 回收期長(zhǎng)。 （ 3）能促進(jìn)酒店經(jīng)營(yíng)管理水平的提高。 整體來(lái)看， 本項(xiàng)目 以產(chǎn)權(quán)式酒店的方式銷售是一種科學(xué)理性的發(fā)展手段，本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)條件成熟，時(shí)機(jī)合理，市場(chǎng)醞釀形勢(shì)及周邊配套完善，受國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展總趨勢(shì)及 海南及海口經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)的利好影響，本項(xiàng)目前景展望 良好。 ■ 促進(jìn)酒店管理水平的全面提高，保證酒店的高效可持續(xù)發(fā)展 。 2 賣點(diǎn)整合 3． 1 一流的自然海景資源 。 3． 5 低于市場(chǎng)的價(jià)格和高于市場(chǎng)的產(chǎn)品 。 3 價(jià)格 預(yù)測(cè)與建議 根據(jù)周邊的市場(chǎng)價(jià)格及參照區(qū)域同類產(chǎn)品銷售狀況、結(jié)合項(xiàng)目目前自身實(shí)際情況 和之前的銷售狀況 ， 既與三亞同素質(zhì)樓盤拉開價(jià)差，同時(shí)又給予前期投資者信心，消除不利的影響。 3 在項(xiàng)目出售價(jià)格談判中 ， 建議在 可售客房物業(yè)部分， 按目前項(xiàng)目實(shí)際情況和海 口市場(chǎng)分析判斷， 要求開發(fā)商按照 銷售價(jià)格 以平均售價(jià) 800010000 元 /m2為 轉(zhuǎn) 讓價(jià)格 ，以利于我方獲得進(jìn)一步的利潤(rùn)空間。 在進(jìn)一步加快配套設(shè)施完工之后， 建議于 12 月底或元旦假期期間推出。 7 銷售進(jìn)度目標(biāo)與資金回籠計(jì)劃 （ 可售部分， 以 2021 年 1 月 1 日 始 計(jì)） 2021 年 1 月 — 3 月，利用元旦和春節(jié)假期期間，預(yù)計(jì)銷售總量至 40%，按 15000元 /㎡的平均售價(jià)計(jì)，預(yù)計(jì)回收資金 9100 萬(wàn)元； 2021 年 3 月 — 6 月 ，利用 五一假期 期間，預(yù)計(jì)銷售總量 至 80%，按 15000 元 /㎡的平均售價(jià)計(jì)，預(yù)計(jì)回收資金 共 18200 萬(wàn)元； 2021 年 8 月，預(yù)計(jì)銷售總量 至 100%，按 15000 元 /㎡的平均售價(jià)計(jì)，預(yù)計(jì)回收資金 22860萬(wàn)元。 其余支出項(xiàng)目： 酒店的配套中，有部分配套為租賃得來(lái)的，按照每平方米每天 10 元的標(biāo)準(zhǔn)，年租金支出為 萬(wàn)元。 （本次測(cè)算只針對(duì)動(dòng)態(tài)指標(biāo)） 在只有前兩年支付購(gòu)入款的時(shí)候， 對(duì)稅后資本金內(nèi)部收益率作雙因素敏感性分析，得到的敏感性分析表如下所示： 稅后資本金本部收益率雙因素敏感性分析表 10000 15000 18000 20210 15000 13000 10000 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 基礎(chǔ) 項(xiàng)目費(fèi)用（萬(wàn)元） 工資 1500 元 334 人 廣告費(fèi) 1% 經(jīng)營(yíng)收入 水、電、油費(fèi) 5% 經(jīng)營(yíng)收入 維修保養(yǎng)費(fèi) 2% 同上 培訓(xùn)費(fèi) 固定費(fèi)用 服裝費(fèi) 同上 辦公差旅費(fèi) % 經(jīng)營(yíng)收入 招待費(fèi) 1% 同上 綠化費(fèi) % 同上 酒店公司管理費(fèi) 2% 同上 保險(xiǎn)費(fèi) 2 每月 其他費(fèi) 2% 經(jīng)營(yíng)收入 合計(jì) （注：表格中加粗部分豎排為第一年的支付 額度，橫排為第二年的支付額度） 敏感性分析解釋： 項(xiàng)目購(gòu)入款為 35000 萬(wàn)元，首年支付 15000 萬(wàn)元，次年支付 20210 萬(wàn)元時(shí)，內(nèi)部收益率為 %； 項(xiàng)目購(gòu)入款為 33000 萬(wàn)元，首年支付 15000 萬(wàn)元，次年支付 18000 萬(wàn)元時(shí)，內(nèi)部收益率為 %； 其預(yù)付款金額和方式的結(jié)論下同。對(duì)售價(jià)和購(gòu)入價(jià)作交叉敏感性分析，分析對(duì)象是資本金內(nèi)部收益率。 ? 多布置綠化，點(diǎn)綴顏色鮮艷的花草，美觀、舒服、溫馨； ? 增加暖色調(diào)燈飾、藝術(shù)掛畫等，播放襯底音樂(lè)；營(yíng)造一個(gè)明朗、和諧的環(huán)境。 6) 板房氛圍的營(yíng)造 ： 建議對(duì)翠云閣四個(gè)板房進(jìn)行銷售氣氛的營(yíng)造， 如增設(shè)音樂(lè)、燈光、綠化、花卉等 備注：整體廣告時(shí)間安排表 內(nèi)容 大項(xiàng) 小項(xiàng) 開始時(shí)間 完成時(shí)間 制作完成時(shí)間 廣告類 定位 項(xiàng)目定位語(yǔ) 12月 5 日 12月 8 日 \ 案名建議、項(xiàng)目 LOGO設(shè) 計(jì) 12月 5 日 12月 8 日 \ 宣傳文稿 第一款單張 12月 5 日 1。 3) 銷售通道： 對(duì)現(xiàn)在客戶看樓通道進(jìn)行全的廣告包裝，同時(shí)增加綠化的營(yíng)造。 第十 章 綜 合 結(jié)論與建議 在基準(zhǔn)收益率為 7%的假定下，項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論： 1. 酒店購(gòu)入后自己 保持產(chǎn)權(quán)情況下，可承受的最高價(jià)款為 25000 萬(wàn)元； 2. 酒店購(gòu)入客房部分全部銷售，進(jìn)行產(chǎn)權(quán)時(shí)經(jīng)營(yíng)的情況時(shí)，單方售價(jià)為 15000元時(shí)，可承受的最高價(jià)位為 億元；單方售價(jià)為 11000 元時(shí)，可承受的最高價(jià)位為 億元；單方售價(jià)為 9000 元時(shí)，可承受的最高價(jià)位為 億元； 【豪利花園】 12月?tīng)I(yíng)銷推廣計(jì)劃 一、銷售目標(biāo) 具體目標(biāo)： 40 套單位 完成時(shí)間： 12 月 29日公開發(fā)售， 2021年 1月 31日前完成 二、 推貨計(jì)劃 所推單位：雅云閣（ 1）、雅云閣（ 2）、翠云閣余貨 對(duì)外推貨口徑：推出全新一期 雅云閣（ 2）單位 三、具體工作安排 現(xiàn)場(chǎng)廣告包裝： 1) 售樓部外部： ? 外部布置明確的 指示系統(tǒng)， 增加 刀旗、樹木包金布裝飾等， 營(yíng)造 熱烈的銷售氛圍。 產(chǎn)權(quán)銷售情況下 酒店年經(jīng)營(yíng)成本為： 4786 萬(wàn)元。 3 項(xiàng)目收購(gòu)后兩種操作模式財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 1 經(jīng)營(yíng)方式一：自己保留全部產(chǎn)權(quán)，獨(dú)立經(jīng)營(yíng) 年經(jīng)營(yíng)成本： 保留產(chǎn)權(quán)自營(yíng)情況下酒店年經(jīng)營(yíng)成本為： 2071+1168+售出的 87 套客房的返利 =3737 萬(wàn)元，每五年該費(fèi)用以 5%的幅度增長(zhǎng)。 每五年，以幅度 5%增長(zhǎng)。 6 宣傳策略 結(jié)合 慧谷的 優(yōu)勢(shì)和資源， 第一階段 主打 東莞及珠三角等城市投資客 ，以實(shí)際設(shè)點(diǎn)和媒體宣傳及 SP 活動(dòng)推廣予以銷售。 4 針對(duì)自身酒店配套設(shè)施經(jīng)營(yíng)的劣勢(shì)，建議引進(jìn)高品牌經(jīng)營(yíng) 管理 公司， 完善配套 設(shè)施，以 增加酒店產(chǎn)品附加值，提升形象檔次；通過(guò)實(shí)施具有極強(qiáng)針對(duì)性的營(yíng) 銷方案及投資回報(bào)承諾方案，吸引客戶購(gòu)買； 同時(shí)， 利用酒店管理公司先進(jìn)的 酒店管理方法，降低酒店固定經(jīng)營(yíng)成本，提高酒店盈利能力。 4 項(xiàng)目啟動(dòng) 前 注意的事項(xiàng) 1 與開發(fā)商明確項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系，理清其他相關(guān)負(fù)債關(guān)系； 明確前期已售出物 業(yè)的產(chǎn)權(quán)及后期返利和分紅事項(xiàng)。 3． 7 產(chǎn)權(quán)為 60 年，比一般產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)權(quán)長(zhǎng) 20 年，等于多 20 年收益 。 3． 3 硬件的優(yōu)質(zhì)性及配套的超高標(biāo)準(zhǔn)性 。結(jié)合項(xiàng)目的獨(dú)特良好的自然海景 和區(qū)域資源 ， 在進(jìn)一步完善項(xiàng)目的配套設(shè)施之后， 建議 項(xiàng)目 主題定位： 星光半島，快樂(lè)悠游 。 ■ 由市場(chǎng)決定價(jià)格，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的增值 。 （ 2）存在后續(xù)經(jīng)營(yíng)回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)。 2 優(yōu)勢(shì) （ 1）能以市場(chǎng)價(jià)格快速回籠大量資金。 （ 2）能促進(jìn)酒店經(jīng)營(yíng)管理水平的提高。 第七章 項(xiàng)目整體收購(gòu)后兩種操作模 式評(píng)估 目前本項(xiàng)目面臨資金和經(jīng)營(yíng)兩大問(wèn)題，項(xiàng)目的最佳出路必 定是能同時(shí)解決和緩解這兩大核心問(wèn)題。在整個(gè) 海南 房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)， 本項(xiàng)目都 屬于 高 檔的產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目。 項(xiàng)目發(fā)展的 市場(chǎng) 價(jià)值判斷 2． 1 旅游業(yè)是永遠(yuǎn)的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，旅游投資更具有發(fā)展?jié)摿屯顿Y價(jià)值； 項(xiàng)目將 滿足 新世紀(jì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件下人們更有利于身心健康的旅游需求； 2 完善城市功能，推動(dòng)片區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程。 項(xiàng)目 距市中心約20 公里 ，目前 距?？诿捞m機(jī)場(chǎng)車程 50 分鐘，在 2021 年底濱海大道和?？诶@城高速公路建成通車后， 距?？诿捞m機(jī)場(chǎng)車程 僅約 20 分鐘路程 。 盈濱半島將建設(shè)成影視會(huì)展、佛教文化、旅游度假、康健娛樂(lè)、游艇運(yùn)動(dòng)、商務(wù)休閑、生活居住的 “星光半島 ”。 3西海岸和盈濱半島的規(guī)劃建設(shè) 盈濱半島位于西海岸的西邊， 海口西海岸規(guī)劃 以“?？诒掏?，熱帶九花園”為主題的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，勾勒出了西海岸未來(lái)綠色海濱旅游圣地的形象 。上世紀(jì) 90 年代，海南房地產(chǎn)開發(fā)熱留給了海南一堆“爛尾樓”、“半拉子工程”和大量空置房。據(jù)調(diào)查，海南的酒店業(yè)長(zhǎng)期處于虧損經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，主要原因是市場(chǎng)無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，各酒店房?jī)r(jià)明限暗降，而酒店經(jīng)營(yíng)成本又居高不