【正文】 社中個(gè)人內(nèi)部承包、“部中部”的現(xiàn)象較為普遍，內(nèi)部承包使得旅行社設(shè)立的準(zhǔn)入門檻相對降低，經(jīng)營許可形同虛設(shè)。同時(shí)，地區(qū)發(fā)展也不平衡，旅游企業(yè)和旅游景點(diǎn)主要集中在東部沿海和海口、三亞等市縣。與此同時(shí)，全省的旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日趨完善，尤其是旅游發(fā)展的交通“瓶頸”制約進(jìn)一步緩解，旅游點(diǎn)的可進(jìn)入性顯著增強(qiáng)，在交通、通訊、水電供應(yīng)等方面，基本能夠滿足現(xiàn)代旅游業(yè)發(fā)展和國內(nèi)外游客的需要，初步形成了協(xié)調(diào)配套、功能齊全的旅游設(shè)施供給體系。 近年來，海南 不僅在發(fā)展旅游業(yè)中逐步整合優(yōu)化傳統(tǒng)的觀光旅游項(xiàng)目，而且根據(jù)旅游資源特 點(diǎn)和不斷變化的市場需求，精心營造旅游熱點(diǎn)，突出發(fā)展休閑度假、會(huì)議旅游、節(jié)慶活動(dòng)等能充分體現(xiàn)海南自然、文化歷史特色的各種專項(xiàng)旅游產(chǎn)品，有效提升了旅游產(chǎn)品競爭力。 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2021 年海南接待國內(nèi)外游客 萬人次，同比增長 %；其中海外游客 萬人次，同比增長 %；外國游客 萬人次，同比增長 %。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長點(diǎn)，它在擴(kuò)大開放，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展以及提高人民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來越重要的作用。 ?？谑锌傮w規(guī)劃 ?？谖磥淼陌l(fā)展定位為“ 突出沿海，向西翼拓展 ”， 確定西海岸 “一帶三中心 ”的功能定位，即 西海岸黃金旅游帶、休閑旅游度假中心、海上休閑運(yùn)動(dòng)中心、高尚娛樂中心，并具有一流的生態(tài)景觀、一流的建筑景觀和一流的功能配套 。 表 3：?？谑薪鼛啄陙斫?jīng)濟(jì)指標(biāo)（單位：億元） 時(shí)間 GDP 增 長率 零售總額 增長率 固投 增長率 2021 % % % 2021 % % % 2021 % % % 2021 % % % 注：數(shù)據(jù)來源：海口市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)公報(bào)，其中 2021 年 GDP 含農(nóng)墾 相關(guān)規(guī)劃 海南城市總體規(guī)劃 把?？诮ㄔO(shè)成為經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng) ，服務(wù)設(shè)施最優(yōu)的海南省經(jīng)濟(jì)中心城市， 擁有一流生態(tài)環(huán)境的熱帶濱海旅游度假勝地和理想居住地，國際知名的綠色生態(tài)城市 。數(shù)字的背后，是 海口市 的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力和整體效益明顯 提高，旅游業(yè)日益興旺，商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展迅速，工業(yè)保持的強(qiáng)勁發(fā)展勢頭，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力跨上新臺階， ?？谑?經(jīng)濟(jì)步入又好又快發(fā)展的快車道。 海南省十一五規(guī)劃 總體目標(biāo)框架：到 2020 年，全省生產(chǎn)總值達(dá)到 3000 億元左右，經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力顯著增強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理 ，工業(yè)化和城鎮(zhèn)化水平大幅度躍升，三次產(chǎn)業(yè)的比重趨近 15： 45： 40，城鎮(zhèn)人口比例達(dá)到 60%左右，全省人均生產(chǎn)總值超過 30000元。 相關(guān)規(guī)劃 《海南省海洋經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃》 提出，在海南省社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃框架下，確立 “以海帶陸，依海興瓊，建設(shè)海洋經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省 ”的發(fā)展戰(zhàn)略，積極參與區(qū)域經(jīng)濟(jì)整合與合作，實(shí)施濱海中心城市帶動(dòng)，形成以主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為骨干的海洋經(jīng)濟(jì)體系，以及 “一環(huán)四帶三區(qū)，階梯式開發(fā) ”的區(qū)域布局，使海南海洋經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展， 2020 年實(shí)現(xiàn)海洋經(jīng)濟(jì) 總量翻三番的目標(biāo)，在全省 GDP 的比重超過 30%。 2021 年末常住人口 萬人， 2021 年上半年， 海南特區(qū)的經(jīng)濟(jì)延續(xù)了近年來的快速發(fā)展勢頭， GDP 同比增長幅度達(dá) %。 5 項(xiàng)目通過承 租方式取得配套（ 20 年經(jīng)營權(quán)）的租金狀況尚不知曉。 2021 年 8月份開發(fā)商“自管”經(jīng) 營獲得贏利。項(xiàng)目 聘請雅高酒店集團(tuán)全程管理（ 以 旗下品牌“索菲特”管理 ），不過雅高酒店集團(tuán)已于 2021 年 6 月退出酒店管理。 盈濱半島因其獨(dú)特的半島海灣，而成為現(xiàn)在海南少有的海濱凈土，碧海銀沙、白浪戀人，可媲美亞龍灣。 海南西海岸前沿大酒店 項(xiàng)目收購可行性分析報(bào)告 廣東 慧谷城市策略有限公司 二 00七年十月八日 目 錄 第一章 項(xiàng)目 概況 1 項(xiàng)目 地理位置 2 項(xiàng)目 定位 3 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 4 項(xiàng)目出售方式與價(jià)格 5 項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓提出的背景 6 項(xiàng)目 可行性研究的依據(jù) 第二章 項(xiàng)目 宏觀投資 環(huán)境 分析 1 海南宏觀投資環(huán)境分析 2 海口宏觀投資環(huán)境分析 第三章 海南旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 1海南旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析 2海南酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析 第四章 海南產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展分析 1 產(chǎn)權(quán)式酒店概念 2 海 南產(chǎn)權(quán)式酒店分布 3 海南產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營分析 4 海南產(chǎn)權(quán)式酒店主要個(gè)案分析 第五章 項(xiàng)目 現(xiàn)狀 分析 1 項(xiàng)目背景 2 項(xiàng)目介紹 3 項(xiàng)目配套 4 項(xiàng)目 可售產(chǎn)品分析 5 項(xiàng)目 SWOT 分析 第六章 項(xiàng)目的市場價(jià)值判斷 1 影響項(xiàng)目未來發(fā)展的幾個(gè)要素 2 項(xiàng)目的市場價(jià)值判斷 第七章 項(xiàng)目整體收購后兩種操作模式評估 第八章 項(xiàng)目操作建議 1 主題定位 2 賣點(diǎn)整合 3 價(jià)格預(yù)測與建議 4 項(xiàng)目啟動(dòng) 前 注意的事項(xiàng) 5 入市姿態(tài)及推廣時(shí)機(jī) 6 宣傳策略 7 銷售進(jìn)度與資金回籠計(jì)劃 第九章 項(xiàng)目 財(cái)務(wù)評價(jià) 第十章 綜合 結(jié)論 與建議 第一章 項(xiàng)目概況 1 項(xiàng)目 地理位置 本報(bào)告所陳述的對象為 海南西海岸前沿大酒店項(xiàng)目， 以下簡稱本項(xiàng)目。 盈濱半島三面環(huán)山，成月牙形將海水包圍在自己的懷中，地理構(gòu)造的特殊造就 了碧綠、清澈、無污染的盈濱半島海水。 在全國旅游發(fā)展的大形勢下， 海南 的旅游業(yè)步步升溫 ，海南 旅游房地產(chǎn)業(yè)從旅游業(yè)和房地產(chǎn)的交融中脫穎而出。 2 項(xiàng)目自 2021 年月份以來，剩余產(chǎn)權(quán)客房未取得銷售，而且在所售出的 87 套物 業(yè)中，已有 15套業(yè)主提出退房要求， 開發(fā)商 未受理。 6 可行性研究的依據(jù) 本報(bào)告是基于對市場的充分了解和對該項(xiàng)目的市場前景有著準(zhǔn)確的判斷而作的，具有科學(xué)性和前瞻性。 表 1：海南近幾年來經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 時(shí)間 GDP 增長率 零售總額 增長率 固 定 投 資 增長率 2021 % % % 2021 % % % 2021 % % % 2021 % % % 2021 上 % % % 注：數(shù)據(jù)來源：海南統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì) 公報(bào) 近幾年來，海南經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值都保持 10%以上的增長率， 2021 年上半年同比增長達(dá) %， 在經(jīng)濟(jì)總量快速擴(kuò)大的同時(shí)，海南經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出速度、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量與效益協(xié)調(diào)發(fā)展的格局。 規(guī)劃提出建設(shè)特色突出、結(jié)構(gòu)相對完整的海洋經(jīng)濟(jì)區(qū)域和開發(fā)區(qū)域。 表 2：海南十一五規(guī)劃 主要預(yù)期指標(biāo) 指標(biāo)名稱 計(jì)算單位 “ 十五 ” 完成 “ 十一五 ” 預(yù)期 2021年 預(yù)計(jì) 年均增長 % 2021年 預(yù)期 年均增長 % 全省生產(chǎn)總值 億元 10 1392 9 第一產(chǎn)業(yè)增加值比重 % 29 第二產(chǎn)業(yè)增加值比重 % 第三產(chǎn)業(yè)增加值比重 % 工業(yè)增加值比重 % 25 人均地區(qū)生產(chǎn)總值 元 10995 16155 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元 累計(jì) 1408 累計(jì) 2440 地方財(cái)政收入 億元 150 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元 8090 11887 8 農(nóng)村居民人均純收入 元 3006 4020 6 年末常住人口 萬人 城鎮(zhèn)人口比重 % 50 單位生產(chǎn)總值能耗 ﹡ 噸標(biāo)煤 /萬元 1 單位工業(yè)增加值能耗 噸標(biāo)煤 /萬元 森林覆蓋率 % 60 注： 2021 年生產(chǎn)總值、城鄉(xiāng)居民收入按 2021 年價(jià)格計(jì)算。 2021 年上半年?？谑?實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 (GDP)完成 億元，增長 %，比上年同期提高 個(gè)百分點(diǎn)。 到 2021 年，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 530 億元，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力邁上新臺階，中心城市輻射帶動(dòng)作用明顯增強(qiáng)，人民生活富裕，提前率先基本實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的奮斗目標(biāo)，成為中國創(chuàng)業(yè)環(huán)境和人居環(huán)境最佳的城市之一。 ?？?西海岸規(guī)劃藍(lán)圖 在海口市城市總體規(guī)劃的 指導(dǎo) 下，?？诔鞘谢ㄔO(shè)，?？诮?jīng)濟(jì)發(fā)展將迎來高速發(fā)展機(jī)遇。 海南 通過確立和實(shí)施“一省兩地”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，將旅游業(yè)作為海南優(yōu)先發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，努力把旅游資源的潛在優(yōu)勢轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí) 的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。 隨著 海南旅游市場秩序進(jìn)一步規(guī)范，旅游服務(wù)質(zhì)量和旅游收入也在不斷上升。一些特色旅游項(xiàng)目在國內(nèi)已有一定影響，取得良好的示范性作用。海口、三亞等五個(gè)城市也因此而先后獲得全國優(yōu)秀旅游城市稱號。海南旅游企業(yè)大部分規(guī)模偏小，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱。另一方面，從經(jīng)營機(jī)制看，由于旅行社內(nèi)部管理松散，人員變動(dòng)較多，旅行社的相當(dāng)部分從業(yè)人員為追求短期效益，急功近利，對企業(yè)的長期發(fā)展關(guān)心較少，對新產(chǎn)品開發(fā)和新市場開拓也不想有更多的投入。一些景點(diǎn)的開發(fā)建設(shè)缺乏遠(yuǎn)期發(fā)展規(guī)劃，投資經(jīng)營者不是靠旅游產(chǎn)品的吸引力和提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)來吸引客源，參與市場競爭，而是靠提供高額回扣的競爭來爭奪客源。 但是隨著海南旅游業(yè)相關(guān)規(guī)劃的出臺，此現(xiàn)象有望得到改變。市場營銷對加快旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有重要意義。同時(shí)，有經(jīng)驗(yàn)的宣傳促銷人才缺乏，也使得旅游宣傳促銷難于出新、出彩。第二次是近兩年房地產(chǎn)復(fù)蘇，大量資金再一次集中轉(zhuǎn)向賓館酒店。海南省酒店業(yè)的布局和發(fā)展?fàn)顩r格外令人關(guān)注。但目前海南符合這樣條件的酒店少之又少 ， 三星級或同等水平的旅游飯店雖然近 100 家，但這些酒店大多為上世紀(jì)九十年代所建，設(shè)施普遍老化，服務(wù)差強(qiáng)人意。專家預(yù)測，全世界的飯店最終將有60%會(huì)成為國際連鎖飯店集團(tuán)成 員。國際國內(nèi)酒店管理集團(tuán)之所以能夠勝出，除去本身一流的管理水平、強(qiáng)大的客源支撐外，與國人 “崇洋崇大 ”的心理也有一定關(guān)系。海南五星級酒店 48%這一遠(yuǎn)低于三星級酒店的客房出租率表明，海南酒店市場更需要的是擁有實(shí)用的客房、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和價(jià)格較低的經(jīng)濟(jì)型酒店。海南回頭客多 ， 回頭客令大型綜合性飯店成為必要 ，因?yàn)閷仡^客而言，該看的地方都去過了，剩下的就是在大酒店里享受溫暖的陽光、潔凈的空氣和進(jìn)行各種休閑活動(dòng)，小酒店顯然難以滿足客人的這種需要。海南旅游季節(jié)性強(qiáng)，游客的分布很不均衡，旺季房間不夠，淡季房間又大量空置，這給家庭旅館以較大的生長空間。由消費(fèi)者或個(gè)人投資者買斷旅店旅游設(shè)施在特定時(shí)間里的使用權(quán)。 產(chǎn)權(quán)式酒店 繼高檔酒店式公寓、商鋪投資熱之后的一種新型的房產(chǎn)投資和消費(fèi)模式 ， 根據(jù)其用途 ,又可分為產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店、產(chǎn)權(quán)式度假酒店等 ， 產(chǎn)權(quán)式度假酒店主要分布在風(fēng)光旖旎的旅游勝地 ， 而產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店則主要分布在大都市的 CBD 中心 ， 其本質(zhì)是開發(fā)商將酒店的每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者 ， 投資者一般不在酒店居住 ， 而是將客房委托酒店管理公司出租經(jīng)營 ， 并獲取年度客房利潤分紅 ， 同時(shí)獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一 定期限免費(fèi)入住權(quán)。其后，這兩年國內(nèi)很多大城市產(chǎn)權(quán)式酒店如雨后春筍般出現(xiàn)。由此可見產(chǎn)權(quán)式酒店一般分布在黃金海岸等旅游圣地或發(fā)達(dá)城市商務(wù)中心。 C，長夏無冬。 旅游資 源極為豐富。此外還有天澤海韻、天福源等一批產(chǎn)權(quán)式酒店在動(dòng)工興建。 在 海南的 萬寧、陵水等地，盡管當(dāng)?shù)芈糜螣岢辈蝗缛齺?，也有產(chǎn)權(quán)式酒店已經(jīng)完工或在動(dòng)工興建。海南也完全可能由工業(yè)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的“火車尾 ”一躍而成為生態(tài)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的 “火車頭 ”。 在眾多的地產(chǎn)項(xiàng)目品類之中，產(chǎn)權(quán)式酒店因?yàn)槭蹆r(jià)高，回報(bào)驚人，開發(fā)商紛紛將寶貴的濱海地用于開發(fā)產(chǎn)權(quán)式酒店。產(chǎn)權(quán)式酒店盡管有著誘人的高額投資回報(bào)，但風(fēng)險(xiǎn)也與收益并存。 據(jù)了解，國內(nèi)目前涉足旅游房地產(chǎn)的公司超過百家，且仍有增加的趨勢。 同時(shí)，海南也已經(jīng)意識到， 海南島作為一個(gè)整體區(qū)域單位，又是全國的生態(tài)省試點(diǎn)，產(chǎn)權(quán)式酒店的絕對數(shù)量必 須限制，否則會(huì)同時(shí)導(dǎo)致生態(tài)系統(tǒng)破壞和不良競爭等惡性循環(huán)。 ４、４ 海南產(chǎn)權(quán)式酒店 主要個(gè)案 分析 項(xiàng)目名稱 位置 建筑面 積 m2 單價(jià) (元 /m2) 產(chǎn)權(quán)年限 投資回報(bào) 銷售情況及 推廣模式 三亞海航產(chǎn)權(quán)酒店 三亞海坡旅游度假區(qū) 園景房 9000 海景房 15000 40年 委托管理合同每 5年一簽，海航根據(jù)酒店客房實(shí)際營利返還租金收益，同時(shí) 書面承諾業(yè)主委托經(jīng)營的回報(bào)率不低于 6%。 共 360 套，約賣出330套，開始賣三期別墅，已經(jīng)賣 出 10% 主要向代理公司（不祥）和住客推廣 三亞華宇皇冠假日酒店 三亞亞龍灣 49 ～116 14000起 海景房 22021 40年 簽定委托管理合同每 12 年一簽 ， 酒店根據(jù)客房實(shí)際收入返還業(yè)主租金收益，年回報(bào)率不低于1013％。 上海：三威力物業(yè) ； 深圳：萬科物業(yè) ； 香港：美聯(lián)物業(yè) 。 付款方式 ： A：一次性付款 （享受 折優(yōu)惠價(jià)格） B：分期付款（享受 折優(yōu)惠價(jià)格） C：銀行按揭（享受 折優(yōu)惠價(jià)格）銀行按揭可選擇在海南當(dāng)?shù)剞k理，或郵寄按揭所需相關(guān)資料，委托酒店銷售處代為辦理。 （二）三亞天域度假酒店 酒店簡介