【正文】 南路 多年電子、音響器材老商業(yè) 街的商業(yè)沉積，加上可輻射市中心、開元場(chǎng)、科學(xué)城 ， 具備一定的 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 。 大廈 入住率已達(dá) 95%。大廈外立面采用了當(dāng)?shù)?較 為 少見的點(diǎn)式玻璃幕墻及高檔石材 ，以體現(xiàn)物業(yè)的品質(zhì)和檔次 。 已此租售價(jià)格測(cè)算該項(xiàng)目商業(yè)部分平均租金毛回報(bào)率為 8%。 目前該項(xiàng)目住宅 在 二手市場(chǎng) 中的 轉(zhuǎn)讓均價(jià) 在 3600 元 /平方米 ， SOHO 小戶型公寓接近 3800 元 /平方米。 根據(jù) 測(cè) 算該項(xiàng)目商業(yè)部分平均租金毛回報(bào)率為 %。 331 樓是面積 為 70200 平方米的商務(wù)公寓。 本項(xiàng)目定位將朝辦公、商業(yè)、商務(wù)方向靠攏，以符合區(qū)域的 CBD 商務(wù)功能。 31 根據(jù)《綿陽(yáng)城市規(guī)劃區(qū)住房建設(shè)“十一五”規(guī)劃》，五橋以內(nèi)（市中心）所有住宅項(xiàng)目 90 平方米以下的中小套型普通商品住房占項(xiàng)目比例不低于 85％，一方面充分提高中心城市土地利用率，以最大限度地滿足市民的居住習(xí)慣和方便居民的工作及生活，另一方面保證城市的繁華和活躍城市商氣。CBD 即中央商務(wù)區(qū)，是城市的功能核心，城市的經(jīng)濟(jì)、商務(wù)等實(shí)體和信息在此高度集中，交通便利，人口流動(dòng)巨大，白天人口高度密集、晝夜人口數(shù)量變化大，位于城市黃金地帶。名仕苑、龍匯花園、天浩大廈、海天世紀(jì)銀座、長(zhǎng)城春天花園等 上市 ，使這一片區(qū)成為綿陽(yáng)房?jī)r(jià)的一個(gè)制高點(diǎn)。城中的住宅主要集中在南河片區(qū)，這里有密集的居民點(diǎn)，也有“天價(jià)豪宅”。目前城北片區(qū)的開發(fā)商手中尚有 1500 畝左右的存量土地，還將有眾多樓盤陸續(xù)問(wèn)世。 以五一廣場(chǎng)為中心的休閑區(qū)包含多種餐飲、休閑商業(yè)形態(tài)；各種小超市、便 利 店及蔬菜批發(fā)市場(chǎng)為市民購(gòu)買生活必需品購(gòu)買提供了最便捷輕松的去處。城北位于綿陽(yáng)的上風(fēng)上水之地，通透清爽的整體環(huán)境既符合人居特性又能保證人與自然的有機(jī)聯(lián)系。金海岸適應(yīng)城市重心的西移，填補(bǔ)了城西商圈休閑娛樂(lè)業(yè)的空白?；▓@片區(qū)、火車站、高新區(qū)、普明、永興的城西片區(qū)是綿陽(yáng)目前發(fā)展最快，消費(fèi)潛力最大的地區(qū) 。 目前區(qū)內(nèi)常住人口已達(dá) 20 萬(wàn) 。 從目前的發(fā)展趨勢(shì)看，城南將有可能成為一個(gè)居住人口達(dá) 30 萬(wàn)，基礎(chǔ)配套完善的城市新區(qū)。 鴻越瑞閣作為外來(lái)開發(fā)商在城南打造的第一個(gè)品質(zhì)大盤，其建筑品質(zhì)和景觀設(shè)計(jì) 不但為 綿陽(yáng)樓市提供了一個(gè)具有里程碑意義的新范本，也拉升了整個(gè)城南片區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)值。買房到城南已不再是僅為 27 了解決基本的居住需求，也是追求品質(zhì)生活的選擇。 （二）、 城南：樓市先驅(qū)，后勁十足 城南主要指安昌河以南，涪江以東的綿陽(yáng)城區(qū)，包括御營(yíng)片區(qū)和經(jīng)開區(qū)兩大版塊。 目前城東房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入一個(gè)成熟期，未來(lái)三五年內(nèi)，將有類似芙蓉漢城這樣的品質(zhì)大盤陸續(xù)推出，帶動(dòng)整個(gè)城東房地產(chǎn)開發(fā)水準(zhǔn)和樓盤品質(zhì)的提升。作為綿陽(yáng)大型復(fù)合文化地產(chǎn)的代表作，置信 0 10 20 30 40 50 60 702021年2021年2021年2021年2021年外來(lái)人口購(gòu)房面積（萬(wàn)平方米）（以上數(shù)據(jù) 根據(jù) 綿陽(yáng)市 房地產(chǎn)交易中心資料統(tǒng)計(jì) ） 三、綿陽(yáng)市各城區(qū)房產(chǎn) 市場(chǎng)簡(jiǎn)述 （一）、 城東 區(qū) ：文化牽引，地產(chǎn)升級(jí) 城東主要指綿陽(yáng)城市規(guī)劃區(qū)涪江以東的范圍， 1992 年游仙區(qū)設(shè)立前，這里除了稀稀疏疏的農(nóng)舍和廠房，沈家壩、韓家脊一帶是一片凌亂的荒灘和菜地。綿陽(yáng)中等教育質(zhì)量位居全 25 省、全國(guó)中等城市前列。綿陽(yáng)尤其是高級(jí)科技、教育人才和投資者創(chuàng)業(yè)的熱土。深厚的科技教 育資源也為綿陽(yáng)房地產(chǎn)帶來(lái)巨大市場(chǎng)需求，近年來(lái)，僅民間教育機(jī)構(gòu)就給綿陽(yáng)創(chuàng)造了 20%以上的住宅產(chǎn)品消費(fèi)。從總體上看，綿陽(yáng) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 后市 仍將穩(wěn)步發(fā)展 ，表現(xiàn)在： ? 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保證了 綿陽(yáng) 的房地 產(chǎn)市場(chǎng)仍將穩(wěn)步發(fā)展； ? 隨著年齡結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)等社會(huì)結(jié)構(gòu)變化，需求的層次將趨于穩(wěn)定，并逐步擴(kuò)大； 24 ? 綿陽(yáng)“百萬(wàn)人口大城市”的實(shí)施，將進(jìn)一步刺激市場(chǎng)需求，激發(fā)市場(chǎng)潛力； ? 具體 的 規(guī)劃結(jié)構(gòu)控制 ，將正確 、合理地 引導(dǎo)綿陽(yáng)市房地產(chǎn) 的 開發(fā)； ? 外來(lái)購(gòu)房人口的持續(xù)增長(zhǎng)，對(duì)綿陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有著強(qiáng)大的促進(jìn)作用。 未來(lái)五年住房建設(shè)規(guī)劃的具體布局及結(jié)構(gòu) ? 在城區(qū)的東、南、西、北四個(gè)方位，一次性規(guī)劃 5 處共占地 370 畝、 23 可開發(fā)建設(shè) 50 萬(wàn)平方米，并分三年開發(fā)完成的經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房小區(qū)，主要解決中低收入家庭的住房問(wèn)題； ? 結(jié) 合市中心危舊房改造，規(guī)劃建設(shè)供中等收入家庭購(gòu)買的高層電梯公寓和普通商品住房，以緩解市中心土地緊張和建筑密度大等壓力。 今、明兩年普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房及廉租住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的具體實(shí)施指標(biāo) 如下： ? 2021 年綿陽(yáng)城區(qū)新建商品住房 160 萬(wàn)平方米 （ 16000 套 ） 。 22 （ 四 ）、 綿陽(yáng)城區(qū) “ 十一五 ” 期間住房建設(shè)總量 綿陽(yáng)城區(qū) “ 十一五 ” 期間共規(guī)劃建設(shè)各種套型住房 90000 套，建筑面積900 萬(wàn)平方米 ， 用地 7000 畝。 ? 商業(yè) 空置問(wèn)題不能忽視 根據(jù)綿陽(yáng)市房地產(chǎn)交易中心 2021年 16月 統(tǒng)計(jì) 的 商品房 累 計(jì) 空置 面積來(lái)看 ,商品空置房 面積 為 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，其中住宅 萬(wàn)平方米，同比下降了 %，其余商品房，如商業(yè)、辦公樓及其他商品房的空置面積呈上升趨勢(shì)。 宏觀政策調(diào)控、單位集資建房、購(gòu)房者“持幣觀望”的態(tài)度等因素對(duì)樓市消化的速度產(chǎn)生 了一定的影響。 近幾年，綿陽(yáng)樓市呈現(xiàn)出先抑后揚(yáng)的行情，從土地交易、一手房交易、二手房交易可以看出， 目前綿陽(yáng)土地交易熱烈、一、二手房聯(lián)動(dòng)，勢(shì)必形成良性的 發(fā)展軌道，綿陽(yáng)樓市后市看好。 二手房市場(chǎng) 概述 綿陽(yáng)市出臺(tái)了一系列促進(jìn)住房制度改革的政策， 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和 居民 收入的增加，越來(lái)越多的人開始二次置業(yè)，以舊換新、以小換大的人越來(lái)越多 ，從而 使 得綿陽(yáng)市 二手房市場(chǎng)日趨活躍，尤其是 2021 年開始實(shí)施的住房貨幣化補(bǔ)貼制度，更加促進(jìn)了二手房市場(chǎng)的發(fā)展。 2021 年 以來(lái)，綿陽(yáng)城區(qū)的房?jī)r(jià)從年初開始就持續(xù)上漲。 2021 年 上半年， 由于市場(chǎng)供應(yīng)量減少，導(dǎo)致市場(chǎng)供需失衡，房?jī)r(jià)明顯上升。 銷售方面，上半年商品房銷售面積為 734642 平方米，同比增長(zhǎng) 193259 平方米，增幅 26%，其中商品房預(yù)售面積為 563563 平方米，較去年同期增幅 41%；上半年商業(yè)用房銷售面積為 46848 平方米，銷售金額為 億元，寫字樓銷售550 平方米，其 他用房銷售 7106 平方米。 全市商品住宅平均價(jià)格（按建筑面積）1672178019732196050010001500202125002021年 2021年 2021年 2 0 0 6 年上半年元/ 平方米全市商品住宅平均價(jià)格 2021 年之后由于開發(fā)投資額降低帶來(lái)的市場(chǎng)供應(yīng)的減少， 商 品房需求量加大，使住宅的空置面積得到 有效降低 。 開發(fā)投資額（萬(wàn)元）3225302291221788541375000500001000001500002021002500003000003500002021年 2021年 2021年 2 0 0 6 年上半年開發(fā)投資額 從商品房 施工面積來(lái)看， 2021 年商品房 施工面積 系高峰期。 據(jù)市房地產(chǎn)交易中心對(duì)綿陽(yáng)市城區(qū)房地產(chǎn)交易量的統(tǒng)計(jì)： 2021 年 銷售 面積為 萬(wàn)平方米， 銷售 金額 億元； 2021 年 銷售 面積 萬(wàn)平方米， 銷售 金額 16 億元； 2021 年 銷售 面積 萬(wàn)平方米， 銷售 金額 億元 ； 2021年，銷售 面積為 平方米，銷售金額 元 ； 2021年，銷售面積 萬(wàn)平方米，銷售金額 ； 2021年上半年，商品房銷售面積已經(jīng)達(dá)到 萬(wàn)平方米，銷售金額為 16 億元。 房地產(chǎn)開發(fā) ? 商品房交易 數(shù)據(jù) 綿陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)自上世紀(jì) 90 年代初期正式啟動(dòng)，經(jīng)過(guò)十余年的發(fā)展，開發(fā)企業(yè)由最初的 3 家發(fā)展到今天的 210 家，其中綿陽(yáng)城區(qū) 153 家，各縣市 57 家。 12 01000002021003000004000005000006000002021年 2021年 2021年 2021年住宅商業(yè)商、住綜合 （以上數(shù)據(jù)摘自綿陽(yáng)市土地礦產(chǎn)交易中心網(wǎng)站） 13 上表顯示， 2021 年土地 出讓面積較 2021 年有了飛躍性的增長(zhǎng)。 土地市場(chǎng) ： 需求量上升 不斷出臺(tái)的土地金融政策，在規(guī)范綿陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，也把外來(lái)資金和本土開發(fā)商放在了同一起跑線上。堅(jiān)持以舊城改造為突破口，以安居工程為推動(dòng)力，以舊城整治促 進(jìn) 新區(qū)開發(fā)。完成工業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；完成固定資產(chǎn)投資 億元，增長(zhǎng)%；實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，增長(zhǎng) %。 綿陽(yáng)是國(guó)家重要的國(guó)防軍工和科研生產(chǎn)基地，擁有中國(guó)工程物理研究院、中國(guó)空氣動(dòng)力研究與發(fā)展中心等國(guó)防科研院所 、 大專院校 、 國(guó)家級(jí)技術(shù)中心 、省級(jí)技術(shù)中心 。 1綿 陽(yáng)科技城 綿陽(yáng)是四川省僅次于成都的發(fā)展重點(diǎn)，是國(guó)家的重要科研基地之一，是經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的科技城。 261 公里的城市道路和寶成鐵路、成（都）綿（陽(yáng)）高速、綿（陽(yáng)）廣（元）高速、綿（陽(yáng)）重（慶）高等級(jí)公路以及 5 條 通往縣（市）的高等級(jí)公路，構(gòu)成了四通八達(dá)的交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。 其中：批零貿(mào)易業(yè) 億元，占社會(huì)消費(fèi)品零售額總額的 %，增長(zhǎng) %；餐飲業(yè) 億元，增長(zhǎng) %。綿陽(yáng)成為四川經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快、最具活力和發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)之一 。 2021 年，全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn) 370 億元，財(cái)政收入 27 億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 7042 元，農(nóng)民人均可支配收入達(dá)到 2400 元。 “ 十五 ” 期間，綿陽(yáng)工業(yè)