【正文】 山站組團，距新客站 800M；距市 政府 3KM 內(nèi)。 項目一期建設(shè)商業(yè)部分的 紅星美凱龍全球家居生活廣場（ 8－ 10萬 M2），預計在 09年 9月開業(yè)；按 協(xié)議約定該部分 不得對外出售，按紅星集團經(jīng)營模式自營。泰安的銀行和開發(fā)商一致認為當?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展健康，沒有受當前金融海嘯影響。 32 第二節(jié) 項目概況 一、建設(shè)地址 項目建設(shè)地址擬定位于泰安市岱岳區(qū)區(qū)域內(nèi)。紅星美凱龍全球家居生活廣場營業(yè)面積5萬 m2。 項目計劃開發(fā) 開發(fā)周期： —— ； 銷售及招商周期： —— 第 三 節(jié) 項目總投資及資金來源 項目總投資額為： 68250 萬 元 、紅星美凱龍全球家居生活廣場營業(yè)面積 5萬 m2。 初步估算項目總投資 15750 萬元。 項目建設(shè)所需資金擬全部由建設(shè)單位及投資方自酬解決。 設(shè)計構(gòu)思獨特，造型新穎，美觀大方，塑造富有活力的、地方特色濃厚的城市建筑。 37 三、總平面布置 根據(jù)項目周邊建筑環(huán)境條件及建筑功能要求，泰安紅星美凱龍家居生活廣場整棟建筑面向主干道布置入口廣場，規(guī)劃綠地景觀及廣場停車，場地四周建設(shè)集中綠化帶。 計算期和經(jīng)營負荷 項目計算期為 12 年，根據(jù)實施進度計劃，計算期第 2 年商場建成投入運營，確定該年為試營業(yè)期，經(jīng)營負荷為 80%，計算期第 3 年以后為正常經(jīng)營，各年經(jīng)營負荷為 100%。 ※ 出租面積 項目總建筑面積 50000 平方米 ,共用部分和管理用房占總建筑面積的 30%,可出租面積約占 70%,總計 35000平方米。 ※ 所得稅 企業(yè)所得稅稅率按照 33%計算。根據(jù)設(shè)計用量和現(xiàn)行單價估算，項目年需承擔水電等動力費用約為 75 萬元。 ※ 其他費用 ※ 經(jīng)營費用 經(jīng)營費用包括廣告費用等經(jīng)營中發(fā)生的費用，按年經(jīng)營收入的 %計取。 41 ※ 容積率 1:，可造建筑面積約 19 萬 m2； ※ 擬造：商業(yè)建筑 6 萬平方米，住宅 15 萬平方米。 ： 建筑安裝工程費用為 57000 萬元，包括土建、安裝、裝飾、給排水、消防、變配電 、暖氣、道路、綠化等工程的建設(shè)費用； 其他費用 8425 萬元，包括土地成本、城市建設(shè)綜合配套費、勘察設(shè)計費、工程監(jiān)理費、質(zhì)量監(jiān)督費； 42 預備費用 2825 萬元。資金籌措及使用計劃見下表： 投資與資金使用計劃表 單位：萬元 序 號 項 目 建 設(shè) 期 合 計 43 第 1 年 第 2 年 1 總投資 43500 24750 68250 建設(shè)投資 36500 31750 68250 .1 建設(shè)工程費用 30000 27000 57000 .2 其他費用 5000 3425 8425 .3 預備費用 1500 1325 2825 2 資金籌措 43500 24750 68250 自有資金 43500 24750 68250 。（紅星美凱龍全球家居生活廣場商業(yè)部分） 項目整體投資估算匯總表： 序號 項目名稱 估算投資額（萬元） 備注 一 建設(shè)投資 68250 1 建筑安裝工程費用 57000 2 其他費用 8425 3 預備費用 2825 第三 節(jié) 資金籌措及使用 計劃 一、資金籌措 項目建設(shè)所需資金 68250 萬元，由建設(shè)單位自籌解決。 ※ 建筑規(guī)費按 300 元 / m2， ※ 建筑造價按 1300 元 / m2， ※ 基礎(chǔ)設(shè)施和綠化分攤按 500 元 / m2， 綜合建筑造價 =平均建筑地價 +建筑規(guī)費 +建筑造價 +基礎(chǔ)設(shè)施和綠化分攤 =525+300+1300+500=2625 元 /m2。 第 二 節(jié) 投資估算 根據(jù)初步估算，本項目總投資 68250 萬元，其中建設(shè)投資約為 57000 萬元，其他費用 8425 萬元。 ※ 工資及福利 本項目勞動定員 120 人，工資及福利費用按 15000 元 /人 .年，年工資及福利總額為 180 萬元。經(jīng)計算，年交納房產(chǎn)稅為 272 萬元。 39 2）稅金及附加 ※ 經(jīng)營稅金及附加 本項目經(jīng)營稅金及附加為營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、教育費附加和地方教育附加。 財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定 1（紅星美凱龍全球家居生活廣場商業(yè)部分） 1）經(jīng)營收入測算 根據(jù)建設(shè)規(guī)模、地理位置和配套設(shè)施情況，參照山東省同類城市商場的收費標準，綜合本項目的自身特點，確定可出租面積、出租 率、平均租賃單價等指標，測算確定本項目的經(jīng)營收入。 第六章 項目投資分析 第一節(jié) 經(jīng)濟效益分析依據(jù)及基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 經(jīng)濟效益分析說明 項目建成后，將采取整體商場經(jīng)營對外招商租賃的方式，由公司統(tǒng)一收取租賃費。 處理好綠化、道路、活動場地等與人的活動關(guān)系，營造和諧舒適的建筑空間。 第五章 SWOT 分析 一、設(shè)計指導思想 根據(jù)泰安市城市總體規(guī)劃的要求，充分發(fā)掘本區(qū)的歷史與文化內(nèi)涵，利用并有機組織本區(qū)的自然、歷史與人文要素，運用現(xiàn)代設(shè)計風格和城市設(shè)計手段，合理調(diào)控 空間布局，加強景觀風貌設(shè)計，塑造具有鮮明特色的集地產(chǎn)、商場、超市、餐飲、休閑于一體的綜合性建筑。 33 、房地產(chǎn)項目項目開發(fā)。建設(shè)投資構(gòu)成為：建筑安裝工程費用為 10000 萬元；其他費用 2425 萬元；預備費用 700 萬元。 房地產(chǎn)項目占地 60%共 171 畝， 113886 平方米，容積率為 ，規(guī)劃建筑面積擬定為 150000 平方米。 商業(yè)項目占地 40%共 114畝，容積率為 。泰安新任市委書記原為國家建設(shè)部城鄉(xiāng)建設(shè)司長，對住宅開發(fā)控制有序。其它商業(yè)項目根據(jù)市場逐步開發(fā)：影城（含演藝廳、 歌廳、電玩），五星級酒店，酒店式公寓，寫字樓。該地塊環(huán)境優(yōu)美，西南側(cè)為新客站組團濕地公園，西北側(cè)為泮河風景帶?！镌诒卷椖块_發(fā)基礎(chǔ)上，岱岳區(qū)政府愿意與我們合作新客站組團的一級開發(fā)。協(xié)議批租土地 畝，從道路中線計算；現(xiàn)按建設(shè)用地凈地 計算；已經(jīng)泰安市土地收儲中心勘界） ?？傇靸r為 2500元 / m2。濟南對泰安的輻射作用相當大，那些可以替代，那些必須避免，是紅星在進入之前必須考慮的問題。相當于常州、揚州、徐州水平。事實上，泰安市 2021年住宅開發(fā)總量為 236 萬 m2，如按照100 m2/戶，裝修投資 5萬元 /戶測算，年裝修市場總量為 億元。紅星進入正是時機。 愛家家居的經(jīng)營模式在泰安比較獨特，采用自營的模式。 心中樂家具城 位于泰安市財源大街 175 號，緊鄰銀座商城。 裝飾材料精品城的裝修和品牌比五馬家具建材城略好些，但是租金還是比較的低。市場有營業(yè)房300多間，有 230多家客戶入場經(jīng)營，安置就業(yè)人員 1000多人，可實現(xiàn)交易額 2億元 /年，利稅 2300 萬元。經(jīng)營范圍涉及建材、裝飾裝修材料、服裝鞋帽、家用電器、家具、日用百貨、五金等商品的批發(fā)零售、配送，并配套建設(shè)車站、倉儲、商務(wù)辦公中心和會展中心。 光彩大市場極具交通優(yōu)勢。 五馬裝飾材料精品城主要經(jīng)營一下品類：木地板、瓷磚、衛(wèi)浴、櫥具櫥柜、涂料、板材、玻璃、裝飾品等。五馬家具城檔次偏低，但是在泰安消費者心中卻是一個老品牌，客流量很大，是泰安消費者的首選。 第四節(jié) 同類競爭性項目 20 一、 泰安市主要 家具建材市場 編號 市場名稱 主營范圍 地址 營業(yè) 面積 (㎡ ) 樓層 裝修 檔次 租金 產(chǎn)品檔次 經(jīng)營狀況 輻射半徑 電話 1 五馬家具城 家具 虎山路南 8000 三層 中下 24/36/48 中低檔 占了泰安本地家具消費量的一半左右 全市 05388334593 2 五馬建材城 建材 迎春路、靈山大街、溫泉路的交匯處 約3000 一層 差 9 低檔 生意很好，屬于大棚經(jīng)營模式 全市 3 光彩市場 家具、建材 泰山大街南 40萬 三層 中 18/21/24 中高檔 開業(yè)不到一年時間，顧客不算 多，檔次較高 全市 05388568888 4 裝飾材料精品城 建材 迎勝南路 2． 5萬 三層 中檔 12 中檔 裝修檔次比五馬高，但是租金和經(jīng)營的品種都不高 全市 05382100888 5 東亞商場 家具 財源大街西首 1萬 六層（已租用面中高20/25/30 /35/40/45 中高檔 目前是泰安市較為高檔的家具市場，與其毗鄰的銀座商城是泰安市最高檔的全市 0 21 積五層） 檔 商場 6 心中樂家具城 家居 財源大街中段 9000 4層 中檔 2 235 中檔 沒有什么中高檔品牌，裝 修也不是很好，但是位置不錯 05388254604 7 IKIA 家具城 家居 泰安市東岳大街迎春路路口