【正文】 元（其中1期成本20000萬元、2期成本21000萬元、3期成本29000萬元）。2008年12月第1期竣工交房結(jié)轉(zhuǎn)第1期收入及成本：借：預(yù)收賬款——S項(xiàng)目——第1期 300000000貸：主營業(yè)務(wù)收入——S項(xiàng)目——第1期 300000000借：主營業(yè)務(wù)成本——S項(xiàng)目——第1期 200000000貸：開發(fā)產(chǎn)品——S項(xiàng)目——第1期 2000000002009年、2010年第2期、第3期竣工交房結(jié)轉(zhuǎn)收入及成本的會計(jì)分錄同上。因此當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售房屋收到預(yù)收款項(xiàng)時，應(yīng)計(jì)算并繳納營業(yè)稅，應(yīng)納營業(yè)稅＝收到的預(yù)收款項(xiàng)5％，會計(jì)分錄為：借記“營業(yè)稅金及附加”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營業(yè)稅”科目，同時計(jì)算城建稅及教育費(fèi)附加，借記“營業(yè)稅金及附加”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交城建稅”、“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交教育費(fèi)附加”科目。在實(shí)際工作中，分步計(jì)算比較繁瑣，一般采用速算扣除法計(jì)算，即：土地增值稅稅額＝增值額適用稅率－扣除項(xiàng)目金額速算扣除系數(shù)，其中增值額是銷售房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，扣除項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、其他扣除項(xiàng)目。對于這種情況，《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條規(guī)定：納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。項(xiàng)目竣工后符合收入確認(rèn)條件時，按照當(dāng)期的結(jié)算收入、成本自行以土地增值稅清算方式計(jì)算的當(dāng)期結(jié)算收入應(yīng)承擔(dān)的土地增值稅費(fèi)用：借記“營業(yè)稅金及附加——土地增值稅”科目（按照當(dāng)期結(jié)算收入、結(jié)算成本以清算口徑計(jì)算），貸記“待攤費(fèi)用——預(yù)繳土地增值稅”科目。在填報(bào)企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表時也應(yīng)注意到這一點(diǎn)，在該項(xiàng)目生命周期所分布的幾年中將土地增值稅費(fèi)用進(jìn)行連續(xù)跟蹤調(diào)整。非經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)利潤率暫按以下規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定：位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20％；位于地級市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15％；位于其他地區(qū)的，不得低于10％。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)，根據(jù)預(yù)收賬款的賬面價值和計(jì)稅基礎(chǔ)產(chǎn)生的可抵扣暫時性差異計(jì)算出遞延所得稅資產(chǎn)，借記“遞延所得稅資產(chǎn)”科目，貸記“所得稅費(fèi)用”科目，同時調(diào)整該的應(yīng)納稅額。做到原預(yù)計(jì)多少利潤，銷售結(jié)算時抵減多少，遞延所得稅資產(chǎn)增加多少，銷售結(jié)算轉(zhuǎn)回多少，哪個項(xiàng)目結(jié)算，就抵減哪個項(xiàng)目的預(yù)計(jì)利潤。本文旨在根據(jù)國家現(xiàn)行財(cái)務(wù)會計(jì)制度和稅收法律法規(guī)的規(guī)定，探討企業(yè)獲得的拆遷補(bǔ)償收入的會計(jì)處理和涉稅問題。由于補(bǔ)償形式的多樣性、補(bǔ)償期限的不確定性、補(bǔ)償款使用的專項(xiàng)性等特點(diǎn)，使得一些企業(yè)會計(jì)人員對因企業(yè)拆遷而出現(xiàn)的會計(jì)事項(xiàng)感到難以入手，涉稅方面更是感到頭疼。此時，會計(jì)處理一方面是反映拆除資產(chǎn)的實(shí)際損失，一方面反映按照拆遷協(xié)議收到的貨幣補(bǔ)償以及按照拆遷資金使用計(jì)劃用所得貨幣資金購置相關(guān)資產(chǎn)、支付拆遷費(fèi)用等。假設(shè)拆遷補(bǔ)償所得為200萬元。（一）會計(jì)處理A公司的會計(jì)處理如下：拆除固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)入清理，作：借：固定資產(chǎn)清理15萬元累計(jì)折舊30萬元貸：固定資產(chǎn)45萬元收到拆遷補(bǔ)償款，作：借：銀行存款200萬元貸：固定資產(chǎn)清理200萬元將拆遷收回土地?cái)傆鄿p值沖減拆遷補(bǔ)償所得，作：借：固定資產(chǎn)清理5萬元貸：無形資產(chǎn)5萬元拆遷凈收益轉(zhuǎn)入營業(yè)外收入，作：借：固定資產(chǎn)清理180萬元貸：營業(yè)外收入180萬元（二）涉稅問題根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知》（國稅函【2008】277號），A公司的上述拆遷補(bǔ)償免征營業(yè)稅；根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條第（二）款之規(guī)定，A公司上述所得同時免征土地增值稅。此時，實(shí)物補(bǔ)償?shù)娜胭~價值只要遵循非貨幣性交易原則即可。假設(shè)老廠區(qū)拆除固定資產(chǎn)原值2000萬元，累劫折舊1200萬元，無形資產(chǎn)土地使用權(quán)賬面余額500萬元。第三種情形：實(shí)物補(bǔ)償這種情形下，會計(jì)處理遵循非貨幣性交易原則即可。（一）會計(jì)處理根據(jù)非貨幣性交易準(zhǔn)則，C公司拆遷補(bǔ)償?shù)玫降臓I業(yè)房入賬價值按換出資產(chǎn)，即被拆除的營業(yè)房賬面值作為入賬價值。此外，為防止國家稅收流失，強(qiáng)化對企業(yè)拆遷補(bǔ)償所得的監(jiān)督，防止企業(yè)拆遷補(bǔ)償所得無期限確認(rèn)應(yīng)稅所得，財(cái)稅【2007】61號文還規(guī)定，企業(yè)從規(guī)劃搬遷第二年起的五年內(nèi)，其取得的拆遷收入暫不計(jì)入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，在五年期內(nèi)完成搬遷的，企業(yè)搬遷收入按扣除相關(guān)成本費(fèi)用后，其余額并入搬遷企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，繳納企業(yè)所得稅。例2：相關(guān)資料接【例1】，如果該批工程物資用于固定資產(chǎn)不動產(chǎn)建設(shè)，則計(jì)入工程物資成本的金額為36100（30000+1000+5100）。在初始采購的時候進(jìn)項(xiàng)稅額已經(jīng)抵扣，所以涉稅會計(jì)處理如下：借：原材料2000；貸：工程物資2000。涉稅會計(jì)處理為：借：原材料1000；應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）170；貸：工程物資1170。例6：相關(guān)的資料接【例2】，初始取得工程物資進(jìn)項(xiàng)稅額計(jì)入工程物資取得成本，工程完工以后剩余工程物資1170元，已經(jīng)對外出售，當(dāng)前的市場交易價格是2000元，銀行存款已經(jīng)收到。同時，借：其他業(yè)務(wù)成本1170；貸：工程物資1170。出售時的會計(jì)處理如下：借：銀行存款2340，貸：其他業(yè)務(wù)收入2000；應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）340。因?yàn)樵诔跏假徣氲臅r候，相關(guān)的增值稅是計(jì)入工程物資的成本，所以在轉(zhuǎn)為原材料的時候要將價稅合計(jì)1170轉(zhuǎn)為不含稅價。在本例當(dāng)中，因?yàn)橥赓徆こ涛镔Y用于不動產(chǎn)建設(shè)，相關(guān)的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅計(jì)入物資采購成本，所以運(yùn)費(fèi)也不能計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，所有的運(yùn)輸費(fèi)用必須計(jì)入工程物資的采購成本。甲公司涉及的會計(jì)處理如下：如果該批工程物資用于固定資產(chǎn)動產(chǎn)建設(shè)，則計(jì)入工程物資成本的金額為30930【30000+1000*（17%）】，計(jì)入應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）的金額為5170（5100+1000*7%）。至于企業(yè)所得稅，本案例中C公司不會涉及。案例3：根據(jù)B市城市建設(shè)規(guī)劃，C公司一處營業(yè)用房需拆遷，與拆遷部門簽訂了拆遷補(bǔ)償協(xié)議，協(xié)議規(guī)定拆遷補(bǔ)償形式為實(shí)物補(bǔ)償，安置地點(diǎn)為拆遷地段新建營業(yè)房。則相關(guān)賬務(wù)處理如下：新廠區(qū)土地使用權(quán)入賬借：無形資產(chǎn)土地使用權(quán)（新廠區(qū)）1300萬元累計(jì)折舊1200萬元貸：固定資產(chǎn)2000萬元無形資產(chǎn)土地使用權(quán)（老廠區(qū)）500萬元收到拆遷補(bǔ)償款借：銀行存款2000萬元貸：專項(xiàng)應(yīng)付款拆遷補(bǔ)償2000萬元發(fā)生搬遷費(fèi)用時，直接計(jì)入“專項(xiàng)應(yīng)付款拆遷補(bǔ)償”賬戶的借方。搬遷協(xié)議為政府在開發(fā)區(qū)出讓土地一塊給A公司建設(shè)新廠區(qū)，另再給予A公司一定的貨幣補(bǔ)償，用于新廠區(qū)廠房等建設(shè)。但如果本例中A公司因拆遷有購置固定資產(chǎn)計(jì)劃或技術(shù)改造項(xiàng)目的話，那么仍可在上述凈所得180萬元中列支，剩余部分再計(jì)入企業(yè)應(yīng)納稅所得額，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。收回的土地使用權(quán)攤余價值5萬元。雙方商談，補(bǔ)償形式為貨幣補(bǔ)償，簽訂了拆遷補(bǔ)償協(xié)議。涉稅處理總的原則：依據(jù)現(xiàn)行稅收法律法規(guī)，處理拆遷補(bǔ)償過程中的涉稅問題，遵循收入支出配比原則，對拆遷補(bǔ)償凈得應(yīng)納入企業(yè)納稅所得，依法納稅。拆遷補(bǔ)償往往采用實(shí)物補(bǔ)償和貨幣補(bǔ)償兩種形式。拆遷補(bǔ)償?shù)男问接袑?shí)物補(bǔ)償和貨幣補(bǔ)償。則2008年的企業(yè)所得稅的會計(jì)處理如下：應(yīng)交所得稅＝應(yīng)稅所得額所得稅稅率＝（利潤總額177。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時將其實(shí)際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。2008年12月S項(xiàng)目第1期竣工，自行計(jì)算土地增值稅會計(jì)分錄為：借：營業(yè)稅金及附加——土地增值稅 3000000貸：待攤費(fèi)用——預(yù)繳土地增值稅 30000002009年5月、2010年6月第2期、第3期竣工，自行計(jì)算土地增值稅會計(jì)分錄同上。若為退稅，則做相反的賬務(wù)處理。房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售業(yè)務(wù)收到預(yù)售款項(xiàng)時，應(yīng)按照收到款項(xiàng)和各地規(guī)定的預(yù)征比例計(jì)算應(yīng)預(yù)交的土地增值稅。由以上土地增值稅的計(jì)算方法來看，房地產(chǎn)企業(yè)要計(jì)算其應(yīng)交的土地增值稅首先要計(jì)算出房地產(chǎn)銷售的增值額，而計(jì)算增值額要先計(jì)算出該房地產(chǎn)可扣除的成本費(fèi)用等扣除項(xiàng)目。（二）土地增值稅的處理根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。土地增值稅預(yù)征比率為1％，所得稅稅率為25％。M公司根據(jù)市場需求情況，決定于2007年12月開始進(jìn)行二期建設(shè)，并于2008年4月5日取得第2期的預(yù)售許可證，同時開始進(jìn)行二期的預(yù)售，截至2008年8月二期房源銷售完畢并取得預(yù)售收入33000萬元。一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期房銷售業(yè)務(wù)的會計(jì)處理根據(jù)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期房銷售業(yè)務(wù)的會計(jì)處理為：由于企業(yè)銷售商品不滿足收入確認(rèn)條件，當(dāng)收到預(yù)售款時應(yīng)確認(rèn)為負(fù)債，等預(yù)售房屋竣工并交付給購買方時，再確認(rèn)收入。所謂期房銷售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給購買人，并向購買人收取定金或房款的行為。l第十二條主管稅務(wù)機(jī)關(guān)定期接收交叉稽核比對結(jié)果，通過《稽核結(jié)果導(dǎo)出工具》導(dǎo)出發(fā)票明細(xì)數(shù)據(jù)及《稽核結(jié)果通知書》并告知輔導(dǎo)期納稅人。增值稅一般納稅人納稅輔導(dǎo)期管理辦法l第十一條