【正文】 licspirited too. In America areas with lots of renters tend to be transient because the typical rental period is short. In Germany, though, people rent for years. Stable neighbourhoods and widespread home ownership can go together but do not need to. As Bill Rohe of the University of North Carolina, Chapel Hill puts it, “evidence regarding the societal benefits of home ownership is highly conjectural.” Still, on balance, home ownership gives people a stake in the state of their surroundings. Thriving streets increase the value of properties, giving owners incentives to improve them further. Renters get no such benefit。吉米斯圖爾特所在的公司已向他們出售了抵押借款，他表示 “ 對(duì)一個(gè)要擁有自己房產(chǎn)的男人而言 .....，這是基本的需要。簡(jiǎn)而言之，自有住房使每個(gè)人受益 —— 不僅僅是房主 —— 而且越多的人擁有住宅，益處越大。災(zāi)難始于美國(guó)次級(jí)抵押借款違約，這是為擴(kuò) 大窮人擁有自有住宅而設(shè)計(jì)的金融工具。英國(guó) 2021 至 2021 年間自有住房數(shù)量亦下滑，為上世紀(jì) 50 年代來(lái)首次。 克魯格曼寫(xiě)道 “ 鑒于美國(guó)政策相較租賃更傾向于支持自有住宅，你可以看到這樣的事實(shí)：美國(guó)自有住房者泛濫。貝拉克 對(duì)自有住宅的主要經(jīng)濟(jì)論點(diǎn)，用布蘭德斯大學(xué)托馬斯 美國(guó)房?jī)r(jià)跌速雖緩但跌幅更甚，自其 2021 年年中峰值下挫了 30%。大約有 1000 萬(wàn)美國(guó)人處于 “ 負(fù)資產(chǎn) ” 狀態(tài)，即其抵押借款成本超過(guò)了房屋價(jià)值。 另一損失慘重的就是次級(jí)抵押貸款領(lǐng)域，其占美國(guó)抵押信貸市場(chǎng)的份額由2021 年的 7%升至 2021 年的 20%以上。該研究對(duì)次級(jí)抵押借款人與從社區(qū)優(yōu)先計(jì)劃署借款的人加以比較， CAP 是由政府支持、將錢(qián)借給那些本可辦理次級(jí)抵押借款的人。在許多國(guó)家，股價(jià)較其峰值約降 50%，相較股票持有人，房主處境 不算壞。這也削弱了自有住房存在經(jīng)濟(jì)利益的觀 點(diǎn)。然而，正如哈佛大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授馬丁 它們刺激了消費(fèi)，因房主可將其房屋用作附屬擔(dān)保品以支持消費(fèi)和投資。因此房?jī)r(jià)的變動(dòng)使經(jīng)濟(jì)周期惡化。房?jī)r(jià)上漲時(shí)此舉還好，但房?jī)r(jià)下跌時(shí)就會(huì)暴露銀行的收支平衡會(huì)變得多么不堪一擊。但如果在三十年前，股票價(jià)格會(huì)輕易的超過(guò)房產(chǎn)價(jià)格，因此從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，股票相較房屋是個(gè)更好的賭注。而且它還不能兌現(xiàn)。 格林表示， “ 房屋作為一種財(cái)富積累手段最令人注目的論點(diǎn)或許是，它為家庭提供了一個(gè)默認(rèn)存款機(jī)制。無(wú)論如何，在房產(chǎn)泡沫高點(diǎn)兜售的某些騙人的金融方式則不利于儲(chǔ)蓄。 重心何在 對(duì)自有住房的主要爭(zhēng)議，盡管，不僅有主要的經(jīng)濟(jì)層面，還有社會(huì)層面。據(jù) 2021 年美國(guó)住房調(diào)查顯示，自有住房者可在其居住地約住九年，而租房者每?jī)赡昃桶嵋淮渭摇Ｃ绹?guó)早在 20 世紀(jì) 90 年代初期，就有 69%的自有住房者參與選舉，而租房者與之相比僅為 44%。這與收入無(wú)關(guān)：該研究對(duì)此做了控制。但他們發(fā)現(xiàn)了孩子教育與自有住房間的關(guān)系。租房者也是有公益精神的。如北卡羅來(lái)納大學(xué)查普希爾分校的 Bill Rohe所述 “ 關(guān)于自有住房帶來(lái)社會(huì)利益的證據(jù)具有高度推測(cè)性。 然而在經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)期穩(wěn)定是否是件好事，這要另當(dāng)別論。愛(ài)爾蘭、希臘和西班牙在 20 世紀(jì) 80 和 90年代自有住房大幅增加，相應(yīng)地失業(yè)率也攀升。不管怎樣，只要人們想，房產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性就可使他們搬家成為可能。實(shí)際上人們并不如以 往那樣頻繁搬家： 2021 至 2021 年間搬家人的比例 —— 占人口的 %—— 是有記錄以來(lái)的最低位。如此這般，高自有住房率或許會(huì)延長(zhǎng)并加深衰退。這種現(xiàn)象似乎并未發(fā)生。換句話說(shuō)，自有住房有時(shí)會(huì)比租房對(duì)一地區(qū)不利。其它國(guó)家確實(shí)將其視為住宅的?；蛟S這會(huì)使勞動(dòng)力市場(chǎng)更有活力，但這確實(shí)不是決策者在制定提高自有住房策略時(shí)的初衷。 斯密在《國(guó)富論》中所寫(xiě)，“ 此類居所對(duì)居民收入一無(wú)所助。但或許不應(yīng)對(duì)此感到驚奇。結(jié)果，人們似乎就開(kāi)始更頻繁地買(mǎi)賣(mài)房屋。哈佛大學(xué)住宅聯(lián)合研究中心主任尼古 拉斯 紐約和克利夫蘭的最新研究發(fā)現(xiàn)，如果某一地區(qū)的貸方取消 3 至 4%的房產(chǎn)贖回權(quán)，那么當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)下滑態(tài)勢(shì)甚至較平常更快的進(jìn)一步走軟。對(duì)此進(jìn)行評(píng)判可能不易，但近期房?jī)r(jià)的漲跌表明， 這兩種情況下的經(jīng)濟(jì)成本要比預(yù)想的高，而利益則要小。 “ 負(fù)資產(chǎn) ” 惡化了這種不動(dòng)性，因?yàn)槿绻峒乙馕吨r本出售的話，人們是不愿意搬的。 如上所言，奧斯瓦德先生的論點(diǎn)目前似乎尤為強(qiáng)勢(shì)。他的論點(diǎn)仍存爭(zhēng)議。 奧斯瓦德表示，擁有住房的人更不愿搬家，因此當(dāng)自有住房增加時(shí)勞動(dòng)力市場(chǎng)傾向于變得更沒(méi)有彈性。繁華的街區(qū)使房產(chǎn)增值 ，房主就有了進(jìn)一步改善環(huán)境的動(dòng)力。在德國(guó)，盡管，人們租期達(dá)數(shù)年之久?？隙ㄒ膊皇亲杂凶》空咄ǔ１茸夥空吒訍?ài)護(hù)所住地區(qū)。而其處于青春期的女兒們似乎也更不愿成為孕婦。 或許最令人驚訝的 關(guān)聯(lián)要數(shù)房主與其子女間。據(jù)紐約的一項(xiàng)研究顯示，作為不同犯罪率的說(shuō)明，自有住房率僅次于收入排在第二位。 表面上來(lái)看，證明這些論點(diǎn)的論據(jù) 很充分。 “ 負(fù)分期付款 ” 抵押借款甚至可允許人們每月僅付部分利息，并將剩余部分加到貸款本金中，增加的是其貸款額，并不是存款額。這確 實(shí)是一個(gè)有力的論點(diǎn)：社會(huì)科學(xué)研究發(fā)現(xiàn)，如果他們按此自覺(jué)行事，而非每月必須選擇為某事留有余款，他們會(huì)存更多的錢(qián)。真是難以論證房屋是最佳財(cái)富累積 的資產(chǎn)。）房屋作為一項(xiàng)投資受困于兩大弱點(diǎn)。如，人們將其存款投資于股市及把房屋出租。對(duì)自有住房的補(bǔ)貼還削弱了金融服務(wù)業(yè)。這樣在經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)房主就有更 多的錢(qián)可花，而在經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)就捉襟見(jiàn)肘。而當(dāng)他們感覺(jué)較窮時(shí)，即使他們的房?jī)r(jià)沒(méi)有跌至其購(gòu)入價(jià)以下，他們也許會(huì)削減借貸和支出。例如，美國(guó)房?jī)r(jià)僅跌回 2021 年水平。如果股票下跌 10%，則損失 10%；如果房?jī)r(jià)下滑 10%，損失的則是全部存款。由此可見(jiàn)問(wèn)題的部分真正原因是在于抵押借款，而非借款人，這意味著次貸危機(jī)是一種金融市場(chǎng)混亂及房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂。許多人已總結(jié)出，用克魯格曼的話說(shuō)就是 “ 不是每個(gè)人都可有自有住房。對(duì)處于 “ 負(fù)資產(chǎn) ” 狀態(tài)的房主來(lái)說(shuō)，住房相較儲(chǔ)錢(qián)罐更似羅網(wǎng)。過(guò)去幾周來(lái)，大西洋兩岸的房地產(chǎn)市場(chǎng)已現(xiàn)曙光，但房?jī)r(jià)在最終觸底前隨時(shí)有進(jìn)一步走跌的可能。現(xiàn)在看來(lái)這個(gè)論點(diǎn)跟房?jī)r(jià)一樣脆弱不堪。盎格魯 撒克遜世界外的尼古拉 格萊澤認(rèn)為 “ 鼓勵(lì)美國(guó)人將一切身家都下注在住房上是瘋狂的。這如何影響支持自有住宅的論點(diǎn)？還應(yīng)認(rèn)為它對(duì)公眾有利？幾名經(jīng)濟(jì)學(xué)家和評(píng)論家對(duì)此持否 定態(tài)度。結(jié)果，美國(guó)自有住宅率連續(xù)四年下跌，為 25 年來(lái)首次。在美國(guó)、愛(ài)爾蘭和西班牙，房主可將所支付的抵押借款利息從其須納稅的收入中扣除。 這體 現(xiàn)了盎格魯撒克遜時(shí)期對(duì)自有住宅的看法。 and Michigan, New Hampshire, Delaware, West Virginia and Mississippi, which have the highest homeownership rates. People are not, in fact, moving as frequently as they used to: the share of those moving house in 202108—% of the population—was the lowest since records began. So labour markets look less flexible than they were. Negative equity exacerbates immobility because people are reluctant to move if it means selling at a loss. Researchers at the Wharton School reckon that people in negative equity are only half as likely to move as those who are not. In all these ways, high home ownership may prolong and deepen a recession. The problem remains of how to weigh the economic costs against the social benefits of home ownership. There can be no easy judgment about this but the recent rise and fall of house prices suggests both that the costs are greater and the benefits smaller than once thought. If owning were such a boon, you would expect neighbourhoods with lots of owners to have done better than those with lots of renters during the boom years. That does not seem to have happened What has happened, though, is that above a certain level, foreclosures have done a lot of damage during the bad years. Recent studies of New York and Cleveland find that, if lenders foreclose on 34% of properties in an area, local prices fall even faster and further than average. Rows of For Sale signs almost certainly have th