【正文】 ，而城市的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，良慶區(qū)商業(yè)中心位置，而該區(qū) 域只有二個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，而該地塊本為商業(yè)中心的黃金位置，這給予本項(xiàng)目一個(gè)天機(jī)難逢的機(jī)遇。 因此項(xiàng)目商鋪銷售價(jià)格保守價(jià) 萬元 /㎡，樂觀 萬元 /㎡。 ? 重點(diǎn)市場(chǎng)：良慶區(qū)、 江南區(qū)。 ③ 職業(yè)形態(tài)： A、 以投資為目的市民 青秀區(qū)、邕寧區(qū)、興寧區(qū)、西鄉(xiāng)塘區(qū) 職業(yè)炒家、經(jīng)營(yíng)業(yè)主。 本地客戶 ① 購(gòu)買動(dòng)機(jī)： 以投資為主。 ② 來源： ? 區(qū)域市場(chǎng)： 青秀區(qū)、興寧區(qū)、西鄉(xiāng)塘區(qū) 居民 。 ? 發(fā)揮地塊商業(yè)、商務(wù)中心優(yōu)勢(shì)，發(fā)掘地塊商業(yè)價(jià) 值，實(shí)現(xiàn) 地塊價(jià)值最大化 。 （ 2）戶型定位 ： ? 單間 35－ 50㎡ 25％ 31 ? 一房 45－ 55㎡ 35％ ? 二房 60－ 85㎡ 30％ ? 三房 90－ 110 ㎡ 10％ 。 ? 符合規(guī)劃限制條件下，盡可能提高容積率，實(shí)現(xiàn)單位土地產(chǎn)量最大化。 ③ 職業(yè)形態(tài)： 投資型市民 青秀區(qū)、興寧區(qū)、西鄉(xiāng)塘區(qū) 職業(yè)炒家、經(jīng)營(yíng)業(yè)主。 ? 重點(diǎn)市場(chǎng)： 良慶區(qū)、江南區(qū)、邕寧區(qū)為主。 （ 4）、年齡界定 投資客 3055 歲為主。 ② 來源： ? 區(qū)域市場(chǎng)： 南寧其他區(qū)域居民。 （ 1） 、本地客戶 ① 購(gòu)買動(dòng)機(jī)： 以居家型為主，目的是改善居住環(huán)境。 28 鑒于項(xiàng)目存在眾多自身優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)及項(xiàng)目運(yùn)作資金壓力因素的考慮，建議項(xiàng)目依托項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)與價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)以性價(jià)比高作為入市的切入點(diǎn)，商鋪均價(jià)以 萬元 /㎡的高性價(jià)比優(yōu)勢(shì)搶奪市場(chǎng)，快速回款，解決項(xiàng)目運(yùn)作資金。 項(xiàng)目規(guī)模大，二期或后期階段項(xiàng)目住宅階格有較強(qiáng)的上升空間，預(yù)計(jì)在 4500 元 /㎡以上。 26 第三篇 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 一、 項(xiàng)目定位 （一）、項(xiàng)目定位 五象新區(qū)首席商務(wù)中心 （二）、檔次定位 35－ 110 ㎡ 為主的中檔住宅、商務(wù)公寓與大型中檔購(gòu)物中心 （三）、產(chǎn)品定位 功能定位 投資型公寓與投資型商鋪 主要產(chǎn)品規(guī)劃 ⑴ 、 公寓部分： ① 主力戶型：?jiǎn)伍g、一房一廳、二房一廳、二房二廳為主， ② 輔助戶型： 三房 二廳 ③ 戶型面積： ? 單間 35－ 50㎡ ? 一 房 45－ 55㎡ ? 二房 60－ 85㎡ ? 三房 90－ 110 ㎡ ⑵ 、 商業(yè)部分： 27 ① 主力類型： 1— 4 層綜合性商場(chǎng) ② 輔助類型： 商務(wù)辦公。 項(xiàng)目的地理位置優(yōu)勢(shì)無法復(fù)制，城市區(qū)域行政、商業(yè)中心、地塊周邊完善的交通網(wǎng)絡(luò)、地塊周邊完整的生活配套為本案的開發(fā)奠定了強(qiáng)勁的支撐點(diǎn)。 （ 2）房地產(chǎn)供需平穩(wěn)，需求相對(duì)大。 現(xiàn)在為形象推廣，未正式推出市場(chǎng) 。 分析：該項(xiàng)目為中小型項(xiàng)目；建筑形態(tài)為多層 一梯兩戶、一梯三戶 建筑，南北朝向，與區(qū)域市場(chǎng)需求吻合；戶型以實(shí)用型兩房（ 7585 ㎡）、 小三房（ 95115 ㎡）為主， 戶型設(shè)計(jì)與需求吻合； 推廣以景觀主線， 提高區(qū)域消費(fèi)觀念；價(jià)格為區(qū)域最低，價(jià)格優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)銷售，銷售非常好。 分析： 該項(xiàng)目規(guī)模為中小型項(xiàng)目；建筑形態(tài)為多層 一梯四戶 建筑，南北朝向，與區(qū)域市場(chǎng)需求吻合；戶型以經(jīng)濟(jì)型小兩房（ 6375 ㎡）、 小三房（ 95105 ㎡）為主， 戶型設(shè)計(jì)與需求吻合； 推廣以安家主線， 迎合區(qū)域低消費(fèi)觀念市場(chǎng)；價(jià)格定位為區(qū)域最高，能帶動(dòng)區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格上漲，推動(dòng)市場(chǎng)銷售變化，銷售非常好。 戶數(shù)： 戶 容積率： 綠化率 ： 37% 小區(qū)配套： 外立面風(fēng)格： 現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格 宣傳推廣： 綠化景觀： 戶型： 一房（ 46 ㎡ ）、二房（ 75－ 89 ㎡）、三房（ 103－ 128 ㎡） 價(jià)格： 4500－ 5100 元 /㎡ 銷售進(jìn)度： 現(xiàn)在尾盤銷售，剩余少量商務(wù)公寓。銷售良好，月銷售 50 套以上。 19 新加坡城 地段： 良慶區(qū)大沙田經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)亭江路南段 規(guī)模： 占地面積 萬 ㎡ ， 總建筑面積約 20 萬 ㎡ 規(guī)劃： 分兩期開發(fā)，一期為多層建筑，已經(jīng)入??；二期為高層建筑 戶數(shù)： 1500 戶 容積率： 綠化率 ： % 小區(qū)配套： 外立面風(fēng)格： 新加坡式洋房 宣傳推廣： 二期，碧灣 綠化景觀： 戶型： 二房（ 78－ 81 ㎡）、三房（ 93－ 137 ㎡）、四房（ 131140 ㎡） 價(jià)格： 3800－ 4500 元 /㎡ 銷售進(jìn)度： 目前二期高層剩余三房、四房的大戶型。鋒尚 17 地段： 良慶區(qū)五象大道 1 號(hào)（大沙田） 規(guī)模： 占地面積 6079 ㎡， 總建筑面積約 69645 ㎡ 規(guī)劃： 31 層 ,1— 4 層將建設(shè)成為綜合性商場(chǎng)， 5 層為商務(wù)中心， 6— 31 層是集辦公、投資、居住為一體的小戶型公寓 戶數(shù)： 900 戶 容積率： 綠化率 ： 35％ 小區(qū)配套： 無 外立面風(fēng)格： 現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格 宣傳推廣： 新城市 新生活 休閑新時(shí)代 綠化景 觀： 無 戶型： 一房（ 50 ㎡ ）、二房（ 70 ㎡ ）、 三房（ 128） 價(jià)格： 3500－ 4100 元 /㎡ 銷售進(jìn)度： 住宅：尾盤銷售；商業(yè)：沒規(guī)劃推廣。 三、個(gè)案樓盤分析 （一）大沙田經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 16 錦繡年華 地段： 良慶區(qū)大沙田 五象 大道 15 號(hào) 規(guī)模： 占地面 積 ㎡， 總建筑面積約 90000㎡ 規(guī)劃： 兩棟 22 層，一棟 25 層 ；其中商業(yè) 3 萬 ㎡ 戶數(shù)： 774 戶 容積率： 綠化率 ： 35％ 小區(qū)配套： 無 外立面風(fēng)格： 現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格 宣傳推廣： 小戶型， 綠化景觀： 無 戶型： 一房（ 35－ 62 ㎡ ）、二房（ 81－ 92 ㎡ ）、三房（ 109－ 122 ㎡ ）、樓中樓（ 150 ㎡ ） 價(jià)格： 住宅 3800－ 4100 元 /㎡；商業(yè) 7000－ 25000 元 /㎡ 銷售進(jìn)度： 住宅：尾盤銷售，剩余三房、樓中樓大戶型100 套左右，滯銷。 A\引導(dǎo)當(dāng)?shù)刈≌M(fèi)觀念，消費(fèi)升級(jí)的倡導(dǎo)者。 （ 2）消費(fèi)趨勢(shì)：當(dāng)?shù)氐南M(fèi)觀念隨著收入水平的提高后需要適當(dāng)引導(dǎo)，與許多城市區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展非常相似，隨著房?jī)r(jià) 的上升對(duì)高層物業(yè) 的接受、商務(wù)公寓、酒店式公寓只是時(shí)間的問題，因此我們的產(chǎn)品規(guī)劃需要適當(dāng)超前 ，要為房?jī)r(jià)的提升預(yù)留空間，但不能太超前開發(fā)高端產(chǎn)品（如高端的大戶大宅高層產(chǎn)品）。 ? 產(chǎn)品特點(diǎn) ： （ 1）住宅：區(qū)域以 品質(zhì)低、成本低、售價(jià)低、規(guī)模小的中低檔項(xiàng)目為主 ， 當(dāng)?shù)鼐用竦木幼l件差，以居家型自住需求為主；大 部分項(xiàng)目沒有小區(qū)配套，園林也比較簡(jiǎn)單；戶型以一房、二房、三房為主，面積以 45110 ㎡為主，適合中低收入居家型購(gòu)買。風(fēng)尚兩個(gè)項(xiàng)目，但這兩個(gè)項(xiàng)目是住宅項(xiàng)目，沒有酒店式的物業(yè)管理，不能形成中高檔次酒店。 （ 3）商務(wù)：區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展幾年來上規(guī)模、 上檔次的商