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新版物業(yè)管理辦法(文件)

2025-10-07 17:42 上一頁面

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【正文】 業(yè)管理企業(yè)可向人民法院起訴。第二條 本辦法適用于孝感市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的使用、維護、服務(wù)及監(jiān)督管理活動。社區(qū)居委會協(xié)助街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)開展物業(yè)管理相關(guān)工作。住房保障和房屋管理部門應(yīng)當(dāng)自受理申請之日起二十日內(nèi),在征求街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的意見后進行劃分登記,并告知建設(shè)單位。物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)具備水、電等基本使用功能,有明確的坐落、房號,并且具備辦理房 地產(chǎn)權(quán)屬登記的條件。第九條 物業(yè)服務(wù)用房專門用于物業(yè)管理服務(wù)工作,物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會不得擅自改變其用途。第十二條 新建住宅小區(qū)內(nèi)安全防范、消防、環(huán)衛(wèi)、郵政、通訊等附屬設(shè)施設(shè)備的配置應(yīng)當(dāng)符合物業(yè)使用的基本條件。籌備組組長由社區(qū)居委會負責(zé)人擔(dān)任。首次業(yè)主大會會議召開后,業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費的使用情況向全體業(yè)主公布,接受全體業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主委員會主任、副主任由業(yè)主委員會從委員中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會委員、候補委員實行差額選舉,差額比例不得低于百分之二十。業(yè)主大會會議審議決定是否終止業(yè)主委員會 委員職務(wù)時,應(yīng)當(dāng)允許該委員提出申辯,并記錄歸檔。第二十四條 未依法成立業(yè)主大會和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的住宅小區(qū),由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)在征求該住宅小區(qū)業(yè)主意見并取得過半數(shù)業(yè)主書面同意后,指定物業(yè)所在地社區(qū)居委會代行本辦法規(guī)定的業(yè)主委員會職責(zé)。第二十六條 鼓勵前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入項目的開發(fā)建設(shè),對項目的規(guī)劃設(shè)計方案、配套設(shè)施建設(shè)、工程質(zhì)量控制、設(shè)備運行管理等事項,提出與物業(yè)管理有關(guān)的建議。第二十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用15日前,與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗工作。第三十二條 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時,將物業(yè)服務(wù)用房及有關(guān)資料移交給業(yè)主委員會。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定聘請相應(yīng)專業(yè)服務(wù)人員從事相關(guān)專業(yè)服務(wù)工作。第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同第三十七條 物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂。雙方續(xù)約的,應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同;不再續(xù)約且需以委托方式管理的,業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)及時依法選聘其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第四十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理的,應(yīng)當(dāng)在辦理規(guī)定退出手續(xù)的同時,履行下列交接義務(wù):(一)移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案等資料和物業(yè)服務(wù)用房,實行酬金制的,還應(yīng)當(dāng)移交服務(wù)期間的財務(wù)檔案;(二)撤出物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)人員;(三)清退預(yù)收、代收的有關(guān)費用;(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主或物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的專項服務(wù)的,其收費標準可以另行約定。第四十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同,擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復(fù)收費的,業(yè)主委員會或者業(yè)主有權(quán)拒絕。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費用的,不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用,但可以根據(jù)雙方約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取勞務(wù)費。第四十七條 業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽臺以及安裝空調(diào)外機、太陽能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽罩等設(shè)施的,應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約和物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定,保持物業(yè)的整潔、美觀。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備,不得改變使用性質(zhì),因特殊情況 需要改變使用性質(zhì)的,應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定,經(jīng)業(yè)主大會及有利害關(guān)系的業(yè)主書面同意,并依法辦理相關(guān)手續(xù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對裝飾裝修活動進行巡查時,業(yè)主或物業(yè)使用人不得拒絕和阻礙。出租的車位、車庫應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公示,租賃合同應(yīng)當(dāng)報送物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案,業(yè)主及業(yè)主委員會有權(quán)查詢。第四節(jié) 物業(yè)的維護第五十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限、范圍,承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。第五十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共用部位及共用設(shè)施設(shè)備,由業(yè)主共同維護和管理;業(yè)主大會可以將其委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人維護和管理。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造需要使用住宅專項維修資金的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占物業(yè)建筑總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意,但不得與業(yè)主大會的決定相抵觸。收益屬全體業(yè)主或相關(guān)業(yè)主共有。發(fā)生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時,責(zé)任人不及時履行維修養(yǎng)護義務(wù)的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即組織搶修、更新或者采取應(yīng)急防范措施,并及時通知業(yè)主委員會,費用由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。第九章 法律責(zé)任第六十三條 業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等對違反本辦法的行為,可以向有關(guān)部門投訴、舉報,有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)及時調(diào)查、核實,并依法處理。孝感市人民政府辦公室 2011年11月10日印發(fā)。住房保障和房屋管理部門或者其他有關(guān)行政管理部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的工作人員違反本辦法的,依法追究其責(zé)任。第六十一條 單位自管住宅區(qū)(院落)或直管公有住房比較集中的住宅區(qū)(院落),可建立房屋管理(產(chǎn)權(quán))單位負責(zé)召集,社區(qū)居委會和專業(yè)部門(單位)及業(yè)主、物業(yè)使用人代表組成的聯(lián)席會議制度,通過共同協(xié)商達成《管理服務(wù)協(xié)議》,由房屋管理(產(chǎn)權(quán))單位負責(zé)牽頭統(tǒng)一管理服務(wù)。第五十九條 物業(yè)應(yīng)當(dāng)定期維修養(yǎng)護。第五十八條 通道、樓梯、物業(yè)服務(wù)用房等屬于業(yè)主共有,禁止任何單位、個人侵占、處分或者改作他用。專業(yè)經(jīng)營單位對專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備進行維修、更新、養(yǎng)護時,業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合。第五十四條 物業(yè)保修期屆滿后,業(yè)主專有部分的管理、養(yǎng)護、維修,由相關(guān)業(yè)主負責(zé)。業(yè)主大會決定或者業(yè)主共同決定收取場地使用費的,場地使用費屬于全體業(yè)主共有,但物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外。第三節(jié) 車位、車庫的使用管理第五十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)以附贈或者出售、出租等方式優(yōu)先處分給業(yè)主。第二節(jié) 物業(yè)的裝飾裝修第四十九條 業(yè)主或者物業(yè)使用人在裝飾裝修工程開工前,應(yīng)當(dāng)事先向物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記;按照規(guī)定需要報有關(guān)部門批準的,應(yīng)當(dāng)依法辦理批準手續(xù)。第四十八條 房屋交付后,業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照權(quán)屬登記用途使用物業(yè),不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。第七章 物業(yè)的使用與維護第一節(jié) 物業(yè)的使用第四十六條 業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約的規(guī)定,不得有下列行為:(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)等違反房屋裝飾裝修規(guī)定的行為;(二)違章搭建建筑物和構(gòu)筑物、私開門窗等違反規(guī)劃規(guī)定的行為;(三)侵占、損壞樓道、綠地等物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等違反物業(yè)管理規(guī)定的行為;(四)擅自改變房屋用途等違反房屋管理規(guī)定的行為;(五)隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定的行為;(六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品,排放有毒、有害物質(zhì)或者超過國家規(guī)定標準的噪聲等違反環(huán)境保護規(guī)定的行為;(七)占用消防通道等違反消防管理規(guī)定的行為;(八)賭博、利用迷信活動危害社會、飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活等違反治安管理規(guī)定的行為;(九)法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約禁止的其他行為。物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時,業(yè)主應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費。第四十三條 已竣工尚未出售或者尚未交付業(yè)主的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位承擔(dān)。其他物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費、車輛停泊服務(wù)費以及其他項目服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價,具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定,報價格行政主管部門、住房保障和房屋管理部門備案。物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿,業(yè)主大會沒有作出選聘或者續(xù)聘決定,原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù),物業(yè)服務(wù)合同自動延續(xù)至業(yè)主大會作出選聘或者續(xù)聘決定為止。物業(yè)服務(wù)合同示范文本由住房保障和房屋管理部門會同其他相關(guān)行政主管部門制發(fā)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生下列情形之一的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定及時向相關(guān)主管部門、專業(yè)經(jīng)營單位報告:(一)發(fā)生火災(zāi)、水患、爆炸或者自然災(zāi)害等造成人身傷亡或者危及建筑物安全;(二)建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備發(fā)生安全隱患,且在八小時內(nèi)難以排除,嚴重危及業(yè)主、物業(yè)使用人及建筑物安全;(三)物業(yè)服務(wù)人員撤離物業(yè)管理區(qū)域,造成物業(yè)服務(wù)中斷,嚴重影響業(yè)主和物業(yè)使用人正常生活;(四)發(fā)生群體性事件;(五)發(fā)生業(yè)主、物業(yè)使用人重大傷亡事件;(六)其他嚴重影響業(yè)主、物業(yè)使用人正常生活的隱患或者事件。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在其資質(zhì)等級許可范圍內(nèi)提供物業(yè)管理服務(wù)。第三十條 建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗備案情況書面告知業(yè)主。第二十七條 新建住宅小區(qū)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備符合下列條件后,建設(shè)單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù):(一)生活用水納入城市公共供水管網(wǎng),并配套必要的二次供水設(shè)施和安裝分戶計量裝置;(二)雨水、污水排放納入城市雨水、污水排放系統(tǒng);(三)小區(qū)用電納入所在地區(qū)供電網(wǎng)絡(luò),并安裝分戶計量裝置;(四)在城市管道燃氣主管網(wǎng)覆蓋的區(qū)域,完成住宅室內(nèi)、室外燃氣管道的敷設(shè)且與相應(yīng)管網(wǎng)連接,并安裝燃氣分戶計量表;(五)電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶,安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設(shè)施設(shè)備、信報箱等按專項設(shè)計要求配置到位;(六)按照防火要求完成消防供水、消防自動報警裝置、消防車通道等共用消防設(shè)施建設(shè);(七)小區(qū)道路與城市道路或者公路之間有直達的道路相連;(八)按照規(guī)劃要求完成環(huán)境衛(wèi)生、商業(yè)網(wǎng)點、物業(yè)管理用房等配套建筑及設(shè)施建設(shè);(九)按照規(guī)劃要求完成綠化建設(shè)及車庫、車位的配置;(十)住宅小區(qū)分期建設(shè)的,已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設(shè)置有效的隔離設(shè)施;(十一)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。招標人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書十日前,持招標公告或者投標邀請書、招標文件等有關(guān)資料,向住房保障和房屋管理部門備案。第二十三條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運作經(jīng)費從物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的利用收益中列支或由全體業(yè)主分攤,具體額度由業(yè)主委員會提出預(yù)算,并由業(yè)主大會表決通過。第二十條 業(yè)主委員會委員職務(wù)終止時,經(jīng)業(yè)主委員會決定,從候補委員中按照得票多少依次遞補,并在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第十九條 業(yè)主委員會由五至十一名委員組成,組成人數(shù)為單數(shù)。第十八條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供籌備工作所需要的物業(yè)和業(yè)主相關(guān)資料。第十四條 物業(yè)管理區(qū)域具備成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會條件的,社區(qū)居委會應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組。第十條 新建住宅小區(qū)內(nèi)的機動車停車庫、車位與住戶套數(shù)的最低比例標準,由規(guī)劃行政主管部門按照相關(guān)規(guī)定制定。住房保障和房屋管理部門在核發(fā)商品房預(yù)售許可證時,應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房位置。第三章 附屬設(shè)施設(shè)備的配置第七條 新建物業(yè),建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定無償配置物業(yè)服務(wù)用房,物業(yè)服務(wù)用房包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公用房和業(yè)主委員會議事活動用房。分期開發(fā)建設(shè)或者兩個以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的小區(qū),其配套設(shè)施設(shè)備是共用的,應(yīng)當(dāng)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域;配套設(shè)施設(shè)備能夠分割并獨立使用的,可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。規(guī)劃、建設(shè)、環(huán)保、城管、工商、物價、財政、民政、人防、公安、消防等部門根據(jù)各自職能分別做好管理和服務(wù)工作。第六十條 違反本辦法的規(guī)定,房產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利,收受他人財物或者其他好處,不依法履行監(jiān)督管理職責(zé),或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處,構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的,依法給予行政處分。第五十七條 違反本辦法的規(guī)定,有下列行為之一的,由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,給予警告,并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款;所得收益,用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護,剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用:(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的;(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地,損害業(yè)主共同利益的;(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的。委托所得收益,用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護,剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用;給業(yè)主造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任。第五十條 違反本辦法的規(guī)定,建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的,由房產(chǎn)行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任。在商鋪的維修施工和廣告安裝中,均有可能發(fā)生意外的事故(包括火災(zāi)),對業(yè)戶、顧客、員工造成傷害;在保潔操作中,也有可能保潔工未按“規(guī)程”操作,用了濕拖造成顧客滑倒摔傷;或雨天地滑,顧客在商鋪進門處滑跤跌傷;這些都有可能向物業(yè)管理方提出索賠。除電視、報刊廣告以外,最有效、最直接的就是在商鋪主體周邊與商鋪內(nèi)部懸掛醒目的招牌、廣告牌、條幅,張貼宣傳品。因此要策劃和組織各項商業(yè)推廣宣傳活動,如綜合表演、納涼晚會、模特表演,攝影展,商品使用演示等. 節(jié)日期間還可以相應(yīng)地進行節(jié)日布臵
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