【正文】 業(yè)管理企業(yè)可向人民法院起訴。第二條 本辦法適用于孝感市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的使用、維護(hù)、服務(wù)及監(jiān)督管理活動(dòng)。社區(qū)居委會(huì)協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）開(kāi)展物業(yè)管理相關(guān)工作。住房保障和房屋管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起二十日內(nèi)，在征求街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的意見(jiàn)后進(jìn)行劃分登記，并告知建設(shè)單位。物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)具備水、電等基本使用功能，有明確的坐落、房號(hào)，并且具備辦理房 地產(chǎn)權(quán)屬登記的條件。第九條 物業(yè)服務(wù)用房專(zhuān)門(mén)用于物業(yè)管理服務(wù)工作，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)不得擅自改變其用途。第十二條 新建住宅小區(qū)內(nèi)安全防范、消防、環(huán)衛(wèi)、郵政、通訊等附屬設(shè)施設(shè)備的配置應(yīng)當(dāng)符合物業(yè)使用的基本條件?；I備組組長(zhǎng)由社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)人擔(dān)任。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)后，業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任由業(yè)主委員會(huì)從委員中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員實(shí)行差額選舉，差額比例不得低于百分之二十。業(yè)主大會(huì)會(huì)議審議決定是否終止業(yè)主委員會(huì) 委員職務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。第二十四條 未依法成立業(yè)主大會(huì)和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū)，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在征求該住宅小區(qū)業(yè)主意見(jiàn)并取得過(guò)半數(shù)業(yè)主書(shū)面同意后，指定物業(yè)所在地社區(qū)居委會(huì)代行本辦法規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。第二十六條 鼓勵(lì)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、配套設(shè)施建設(shè)、工程質(zhì)量控制、設(shè)備運(yùn)行管理等事項(xiàng)，提出與物業(yè)管理有關(guān)的建議。第二十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作。第三十二條 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，將物業(yè)服務(wù)用房及有關(guān)資料移交給業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定聘請(qǐng)相應(yīng)專(zhuān)業(yè)服務(wù)人員從事相關(guān)專(zhuān)業(yè)服務(wù)工作。第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同第三十七條 物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂。雙方續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同；不再續(xù)約且需以委托方式管理的，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法選聘其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第四十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理的，應(yīng)當(dāng)在辦理規(guī)定退出手續(xù)的同時(shí)，履行下列交接義務(wù)：（一）移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案等資料和物業(yè)服務(wù)用房，實(shí)行酬金制的，還應(yīng)當(dāng)移交服務(wù)期間的財(cái)務(wù)檔案；（二）撤出物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)人員；（三）清退預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用；（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主或物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可以另行約定。第四十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主有權(quán)拒絕。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，但可以根據(jù)雙方約定向?qū)I(yè)經(jīng)營(yíng)單位收取勞務(wù)費(fèi)。第四十七條 業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽(yáng)臺(tái)以及安裝空調(diào)外機(jī)、太陽(yáng)能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽(yáng)罩等設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約和物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，保持物業(yè)的整潔、美觀。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備，不得改變使用性質(zhì)，因特殊情況 需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，經(jīng)業(yè)主大會(huì)及有利害關(guān)系的業(yè)主書(shū)面同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行巡查時(shí)，業(yè)主或物業(yè)使用人不得拒絕和阻礙。出租的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公示，租賃合同應(yīng)當(dāng)報(bào)送物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案，業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)有權(quán)查詢(xún)。第四節(jié) 物業(yè)的維護(hù)第五十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限、范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。第五十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共用部位及共用設(shè)施設(shè)備，由業(yè)主共同維護(hù)和管理；業(yè)主大會(huì)可以將其委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人維護(hù)和管理。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造需要使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專(zhuān)有部分占物業(yè)建筑總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，但不得與業(yè)主大會(huì)的決定相抵觸。收益屬全體業(yè)主或相關(guān)業(yè)主共有。發(fā)生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時(shí)，責(zé)任人不及時(shí)履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即組織搶修、更新或者采取應(yīng)急防范措施，并及時(shí)通知業(yè)主委員會(huì)，費(fèi)用由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。第九章 法律責(zé)任第六十三條 業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等對(duì)違反本辦法的行為，可以向有關(guān)部門(mén)投訴、舉報(bào)，有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)查、核實(shí)，并依法處理。孝感市人民政府辦公室 2011年11月10日印發(fā)。住房保障和房屋管理部門(mén)或者其他有關(guān)行政管理部門(mén)、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的工作人員違反本辦法的，依法追究其責(zé)任。第六十一條 單位自管住宅區(qū)（院落）或直管公有住房比較集中的住宅區(qū)（院落），可建立房屋管理(產(chǎn)權(quán))單位負(fù)責(zé)召集，社區(qū)居委會(huì)和專(zhuān)業(yè)部門(mén)（單位）及業(yè)主、物業(yè)使用人代表組成的聯(lián)席會(huì)議制度，通過(guò)共同協(xié)商達(dá)成《管理服務(wù)協(xié)議》，由房屋管理（產(chǎn)權(quán)）單位負(fù)責(zé)牽頭統(tǒng)一管理服務(wù)。第五十九條 物業(yè)應(yīng)當(dāng)定期維修養(yǎng)護(hù)。第五十八條 通道、樓梯、物業(yè)服務(wù)用房等屬于業(yè)主共有，禁止任何單位、個(gè)人侵占、處分或者改作他用。專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位對(duì)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、更新、養(yǎng)護(hù)時(shí)，業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合。第五十四條 物業(yè)保修期屆滿(mǎn)后，業(yè)主專(zhuān)有部分的管理、養(yǎng)護(hù)、維修，由相關(guān)業(yè)主負(fù)責(zé)。業(yè)主大會(huì)決定或者業(yè)主共同決定收取場(chǎng)地使用費(fèi)的，場(chǎng)地使用費(fèi)屬于全體業(yè)主共有，但物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外。第三節(jié) 車(chē)位、車(chē)庫(kù)的使用管理第五十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)以附贈(zèng)或者出售、出租等方式優(yōu)先處分給業(yè)主。第二節(jié) 物業(yè)的裝飾裝修第四十九條 業(yè)主或者物業(yè)使用人在裝飾裝修工程開(kāi)工前，應(yīng)當(dāng)事先向物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記；按照規(guī)定需要報(bào)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)依法辦理批準(zhǔn)手續(xù)。第四十八條 房屋交付后，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照權(quán)屬登記用途使用物業(yè)，不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。第七章 物業(yè)的使用與維護(hù)第一節(jié) 物業(yè)的使用第四十六條 業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約的規(guī)定，不得有下列行為：(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)等違反房屋裝飾裝修規(guī)定的行為；(二)違章搭建建筑物和構(gòu)筑物、私開(kāi)門(mén)窗等違反規(guī)劃規(guī)定的行為；(三)侵占、損壞樓道、綠地等物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等違反物業(yè)管理規(guī)定的行為；(四)擅自改變房屋用途等違反房屋管理規(guī)定的行為；(五)隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定的行為；(六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者超過(guò)國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲等違反環(huán)境保護(hù)規(guī)定的行為；(七)占用消防通道等違反消防管理規(guī)定的行為；(八)賭博、利用迷信活動(dòng)危害社會(huì)、飼養(yǎng)動(dòng)物干擾他人正常生活等違反治安管理規(guī)定的行為；(九)法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約禁止的其他行為。物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。第四十三條 已竣工尚未出售或者尚未交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。其他物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、車(chē)輛停泊服務(wù)費(fèi)以及其他項(xiàng)目服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定，報(bào)價(jià)格行政主管部門(mén)、住房保障和房屋管理部門(mén)備案。物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)，業(yè)主大會(huì)沒(méi)有作出選聘或者續(xù)聘決定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)，物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)延續(xù)至業(yè)主大會(huì)作出選聘或者續(xù)聘決定為止。物業(yè)服務(wù)合同示范文本由住房保障和房屋管理部門(mén)會(huì)同其他相關(guān)行政主管部門(mén)制發(fā)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定及時(shí)向相關(guān)主管部門(mén)、專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位報(bào)告：（一）發(fā)生火災(zāi)、水患、爆炸或者自然災(zāi)害等造成人身傷亡或者危及建筑物安全；（二）建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備發(fā)生安全隱患，且在八小時(shí)內(nèi)難以排除，嚴(yán)重危及業(yè)主、物業(yè)使用人及建筑物安全；（三）物業(yè)服務(wù)人員撤離物業(yè)管理區(qū)域，造成物業(yè)服務(wù)中斷，嚴(yán)重影響業(yè)主和物業(yè)使用人正常生活；（四）發(fā)生群體性事件；（五）發(fā)生業(yè)主、物業(yè)使用人重大傷亡事件；（六）其他嚴(yán)重影響業(yè)主、物業(yè)使用人正常生活的隱患或者事件。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在其資質(zhì)等級(jí)許可范圍內(nèi)提供物業(yè)管理服務(wù)。第三十條 建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗(yàn)備案情況書(shū)面告知業(yè)主。第二十七條 新建住宅小區(qū)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備符合下列條件后，建設(shè)單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)：(一)生活用水納入城市公共供水管網(wǎng)，并配套必要的二次供水設(shè)施和安裝分戶(hù)計(jì)量裝置；(二)雨水、污水排放納入城市雨水、污水排放系統(tǒng)；(三)小區(qū)用電納入所在地區(qū)供電網(wǎng)絡(luò)，并安裝分戶(hù)計(jì)量裝置；(四)在城市管道燃?xì)庵鞴芫W(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內(nèi)、室外燃?xì)夤艿赖姆笤O(shè)且與相應(yīng)管網(wǎng)連接，并安裝燃?xì)夥謶?hù)計(jì)量表；(五)電話(huà)通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶(hù)，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設(shè)施設(shè)備、信報(bào)箱等按專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)要求配置到位；(六)按照防火要求完成消防供水、消防自動(dòng)報(bào)警裝置、消防車(chē)通道等共用消防設(shè)施建設(shè)；(七)小區(qū)道路與城市道路或者公路之間有直達(dá)的道路相連；(八)按照規(guī)劃要求完成環(huán)境衛(wèi)生、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、物業(yè)管理用房等配套建筑及設(shè)施建設(shè)；(九)按照規(guī)劃要求完成綠化建設(shè)及車(chē)庫(kù)、車(chē)位的配置；(十)住宅小區(qū)分期建設(shè)的，已建成的住宅周邊場(chǎng)地與施工工地之間設(shè)置有效的隔離設(shè)施；(十一)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)十日前，持招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)、招標(biāo)文件等有關(guān)資料，向住房保障和房屋管理部門(mén)備案。第二十三條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作經(jīng)費(fèi)從物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的利用收益中列支或由全體業(yè)主分?jǐn)?，具體額度由業(yè)主委員會(huì)提出預(yù)算，并由業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)。第二十條 業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)終止時(shí)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定，從候補(bǔ)委員中按照得票多少依次遞補(bǔ)，并在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第十九條 業(yè)主委員會(huì)由五至十一名委員組成，組成人數(shù)為單數(shù)。第十八條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供籌備工作所需要的物業(yè)和業(yè)主相關(guān)資料。第十四條 物業(yè)管理區(qū)域具備成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)條件的，社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)籌備組。第十條 新建住宅小區(qū)內(nèi)的機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)庫(kù)、車(chē)位與住戶(hù)套數(shù)的最低比例標(biāo)準(zhǔn)，由規(guī)劃行政主管部門(mén)按照相關(guān)規(guī)定制定。住房保障和房屋管理部門(mén)在核發(fā)商品房預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房位置。第三章 附屬設(shè)施設(shè)備的配置第七條 新建物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定無(wú)償配置物業(yè)服務(wù)用房，物業(yè)服務(wù)用房包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公用房和業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房。分期開(kāi)發(fā)建設(shè)或者兩個(gè)以上建設(shè)單位開(kāi)發(fā)建設(shè)的小區(qū)，其配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；配套設(shè)施設(shè)備能夠分割并獨(dú)立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。規(guī)劃、建設(shè)、環(huán)保、城管、工商、物價(jià)、財(cái)政、民政、人防、公安、消防等部門(mén)根據(jù)各自職能分別做好管理和服務(wù)工作。第六十條 違反本辦法的規(guī)定，房產(chǎn)行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)行政管理部門(mén)的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。第五十七條 違反本辦法的規(guī)定，有下列行為之一的，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用：（一）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；（二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的；（三）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。第五十條 違反本辦法的規(guī)定，建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。在商鋪的維修施工和廣告安裝中，均有可能發(fā)生意外的事故（包括火災(zāi)），對(duì)業(yè)戶(hù)、顧客、員工造成傷害；在保潔操作中，也有可能保潔工未按“規(guī)程”操作，用了濕拖造成顧客滑倒摔傷；或雨天地滑，顧客在商鋪進(jìn)門(mén)處滑跤跌傷；這些都有可能向物業(yè)管理方提出索賠。除電視、報(bào)刊廣告以外，最有效、最直接的就是在商鋪主體周邊與商鋪內(nèi)部懸掛醒目的招牌、廣告牌、條幅，張貼宣傳品。因此要策劃和組織各項(xiàng)商業(yè)推廣宣傳活動(dòng)，如綜合表演、納涼晚會(huì)、模特表演，攝影展，商品使用演示等． 節(jié)日期間還可以相應(yīng)地進(jìn)行節(jié)日布臵