【正文】 最大努力滿足綠化景觀、人行步道。 各生活空間均有完整的綠地。 單項(xiàng)住宅 本小區(qū)住宅平面內(nèi)部功能組織合理、交通便捷、實(shí)用率較高。立面設(shè)計(jì)吸取現(xiàn)代歐式建筑之精華，配合周邊山水環(huán)境，以精致的細(xì)部、經(jīng)典的屋頂造型，結(jié)合凸窗、線角、色彩，演繹出一組具有 “現(xiàn)代歐陸風(fēng)情 ”的精美建筑，每棟樓每單元均設(shè)有方便殘疾人行走的無障礙坡道，滿足了城市道路和建筑物無障礙設(shè)計(jì)規(guī)范的要求。小區(qū)車道外圍環(huán)通，并于區(qū)內(nèi)設(shè)有 6m 寬環(huán)形消防通道，道路中心線間距不超過 160m，滿足建筑設(shè)計(jì)規(guī)范的要求。小區(qū)內(nèi)每棟住宅樓均設(shè)二臺電梯其中一臺兼做消防電梯，直通地面。小區(qū)消防水泵房，消防水池設(shè)于 第 4 棟住宅地下室內(nèi)，發(fā)電機(jī)房及配電房均設(shè)于 第 3 棟住宅一二單元地下室和 第 5 棟地下室內(nèi)。 小區(qū)內(nèi)規(guī)劃人口為 6716 人，供水規(guī)模采用人口與綜合用水定額進(jìn)行計(jì)算。小區(qū)管網(wǎng)與市政總管相接，并設(shè)有控制閥門井，以便維修管理。一般設(shè)在道路交叉口附近。道路上雨水口之間的距離一般控制在 30 米。 雨、污水管道最小坡度及管徑控制： 管別 位置 最小管徑 (mm) 最小設(shè)計(jì)坡度 污水管 建筑物周圍 組團(tuán)內(nèi)道路下 小區(qū)道路下 d150 d200 d300 雨水管 建筑物周圍 小區(qū)道路下 d200 d300 雨水連接管 d200 直線管段上，檢查井最大間距： 管別 管徑 (mm) 最大間距 (m) 污水管道 150 200~300 400 ≥500 20 30 30 50 雨水管 200~300 400 ≥500 30 40 50 電氣 負(fù)荷等級 本工程消防負(fù)荷、地下室的用電、客梯及應(yīng)急照明按一級負(fù)荷供電。 變配電所 根據(jù)計(jì)算結(jié)果，變電所內(nèi)設(shè) 8 臺干變壓器，柴 油發(fā)電機(jī)采用 1600KW機(jī)組。 照明設(shè)計(jì) 各場所所設(shè)燈具，均選用節(jié)能型燈具。 弱電系統(tǒng) 本小區(qū)住宅、店面按 2 門 /戶計(jì)，本地電話網(wǎng)終期電話容量約 6000 門。 小區(qū)各主要通道、住宅門廳、電梯轎廂等處設(shè)置閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)。 屋面工程 ： 屋面主要構(gòu)造為：面層（不計(jì)入） +5mm 聚合物砂漿 +40mm 細(xì)石混凝土 +40mm 擠塑聚苯板 +卷材防水層（不計(jì)入） +20mm 水泥砂漿 +60mm 泡沫混凝 土 +120mm 鋼筋混凝土屋面板。管道沿道路坡度敷設(shè)在人行道或綠化帶上（最小坡度不小于 ），管頂覆土不小于 米。 第六章 環(huán)境保護(hù) 6 環(huán)境保護(hù) 6. 1 項(xiàng)目場址環(huán)境狀況 惠州大亞灣區(qū)環(huán)境空氣質(zhì)量現(xiàn)狀良好，符合規(guī)劃要求《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（ GB3095－ 1996）二級標(biāo)準(zhǔn)。 排水系統(tǒng)采用雨、污水、廢水合流制。但由于建設(shè)場地周圍相當(dāng)空曠。 施工屬于短期行為，隨著施工期的結(jié)束，施工中帶來的環(huán)境影響將消失。 總之，在項(xiàng)目建設(shè)和正常運(yùn)轉(zhuǎn)中，采取措施后均可符合環(huán)境法規(guī)要求。 銷售部：營銷策略籌劃、制訂房屋銷售計(jì)劃、房屋的出售及受理顧客投訴，做好售后服務(wù)工作。監(jiān)理工程師應(yīng)根據(jù)合同的有關(guān)規(guī)定，維護(hù)業(yè)主的權(quán)益，對工程的進(jìn)度、質(zhì)量等進(jìn)行全面的監(jiān)督和管理。 ◆ 土地成本 土地取得成本為 702 元 /㎡ 。 ◆ 銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需要的費(fèi)用，包括廣告宣傳費(fèi)、推廣費(fèi)用等 。 商業(yè) 價(jià)格以 8000 元 /平方米計(jì)算 。有銷售 稅金及附加、交易手續(xù)費(fèi)等多鐘稅費(fèi)。 ◆ 建筑安裝成本 住宅、商業(yè)及配套的建筑安裝成本主要包括土建裝飾工程（含地下車庫）、給水排水工程、水電安裝工程、消防工程、煤氣管道安裝工程、智能化和電訊安裝工程、電梯安裝工程、人防工程等工程成本。 工程建設(shè)及銷售進(jìn)度 安排 詳見表 71《工程建設(shè)與銷售進(jìn)度表》 工 程 建 設(shè) 與 銷 售 進(jìn) 度 表 總指標(biāo) 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 建設(shè) 銷售 建設(shè) 銷售 建設(shè) 銷售 建設(shè) 銷售 住宅 164310 46256 54958 63096 0 商業(yè) 10346 5617 0 4729 0 4729 配 套 46644 16863 11842 17939 0 合 計(jì) 221300 建設(shè)合計(jì) 68736 66800 85764 銷售合計(jì) 住宅銷售比例 一期 30% 一期 70%二期 30% 二期 70% 三 期 30% 三 期 70% 商業(yè)銷售比例 一期 50% 一期 50% 三 期 100% 五月花花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 惠州華廈工程有限公司 第 40 頁 共 74 頁 第八章 投資 估算 和 財(cái)務(wù) 分析 說明 應(yīng)甲方要求一、二 、三 期分 別進(jìn)行投資估算和財(cái)務(wù)分析 ； 項(xiàng)目可銷售面積為住宅、商業(yè)，不考慮其他物業(yè)類型； 建筑成本在取得土地 當(dāng) 年產(chǎn)生，并 當(dāng)年 投入 ； 項(xiàng)目利潤在完全銷售的基礎(chǔ)上進(jìn)行測量 ； 本測算報(bào)告遵循合法原則、替代原則、最高最佳使用原則和估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。 工程部：設(shè)工程部經(jīng)理 1 名、副經(jīng)理 1 人， 主要負(fù)責(zé)施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位及政府職能部門的關(guān)系協(xié)調(diào)（有關(guān)施工問題）；總工程師 1名，負(fù)責(zé)建筑的質(zhì)量、安全及進(jìn)度情況的控制，房屋保修期內(nèi)的維修服務(wù)，下設(shè) 土建 施工員 2 人，水電施工員 1 人 ，預(yù)算員 1 人，資料與文秘 1 人，共 8 人 。運(yùn)作過程分作綜合部、銷售部和工程部三大塊，其分工如下： 綜合部：負(fù)責(zé)日常事務(wù)管理、財(cái)務(wù)管理、對外關(guān)系協(xié)調(diào)、售房及其他信息的發(fā)布、文秘工作；對項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)。 廢水污染防治措施：本項(xiàng)目產(chǎn)生的糞便污水含 COD380mg/L、 SS250mg/L 經(jīng)過化糞池處理可使 COD 降解 15％； SS 去除 50％；廚房污水含 COD400mg/L、 SS250mg/L、油類 120/L，經(jīng)隔油器處理可使油類去除 35％。施工時(shí)，可控制產(chǎn)生噪音的大型建筑機(jī)械的工作時(shí)間。 6. 4 施工中的環(huán)境保護(hù) 本工程處于大亞灣 西區(qū)工業(yè)園內(nèi) ， 北臨 西二大道，地處大亞灣西區(qū)工業(yè)園西南片區(qū)住宅服務(wù)配套片區(qū)內(nèi)。污染源主要來自：生活垃圾、廢棄物和生活污水。 地下燃?xì)夤芄?徑 DN150 時(shí)采用無縫鋼管及管件，管徑 ≤150 時(shí)采用 水煤氣鋼管 及管件。 地面類型（地下室）主要構(gòu)造為： 40mmC20 細(xì)石混凝土 +30mmC15 細(xì)石混凝土 +400mm 鋼筋混凝土。 外墻類型 2（地下室）主要構(gòu)造為：回填土（不計(jì)入） +400mm 防水鋼筋混凝土墻 +防水層（不計(jì)入） +20 mm 水泥砂漿 。 本小區(qū)有線電視總戶數(shù)約 3500 戶，系統(tǒng)按支持?jǐn)?shù)字電視傳輸要求設(shè)計(jì)。 消防報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì) 小區(qū)消防控制室設(shè)在底層，火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)采用集中報(bào)警系統(tǒng)。 電梯、 消防負(fù)荷的供電采用雙電源 供電 。柴油發(fā)電機(jī)組平時(shí)作為消防備用電源，戰(zhàn)時(shí)作戰(zhàn)時(shí)區(qū)域電源。各建筑單體污、廢水由污水管道收集，經(jīng)化糞池處理后排入北面市政規(guī)劃路的市政污水管道。 雨水工程：按規(guī)劃豎向的劃分，根據(jù)匯水面積的大小，設(shè)置雨水管道。各單體給水管同小區(qū)內(nèi)供水管相接時(shí)，均設(shè)置控制閥門。小區(qū)日總用水量為 2600m3，平均小時(shí)用水量為 。 高 層住宅采用剪 力墻結(jié)構(gòu) ， 填充墻均采用輕質(zhì)砌塊砌筑。小區(qū)同一時(shí)間內(nèi)的火災(zāi)次數(shù) 按 1 次計(jì)。 小區(qū)內(nèi)住宅以及獨(dú)立公建間的間距均滿足日照與消防要求。具體指標(biāo)見 下 表。衛(wèi)生間多采用側(cè)排，符合物業(yè)管理。 環(huán)衛(wèi)設(shè)施規(guī)劃 小區(qū)周圍各方向退讓紅線均滿足《設(shè)計(jì)要點(diǎn)》要求，住宅日照間距滿 足日照要求。在 第 3 棟一層設(shè)有消防控制室。 按規(guī)劃要求：小區(qū)北退道路紅線 5 米 ,南退用地紅線 米 , 東退用地紅線 0 米 , 西退道路紅線 5 米（見總平面圖）。 住宅規(guī)劃能容納約 6716 人居住，總戶數(shù)為 2099 戶。 周邊項(xiàng)目 項(xiàng)目占地面積約 萬平方米，是區(qū)域內(nèi)擬開發(fā)項(xiàng)目中體量較大的一個(gè)，周邊有珠江東岸、響水山莊等多個(gè)項(xiàng)目，依托前期西區(qū)熊貓碧富新城、惠豐城等項(xiàng)目的開發(fā)成功，珠江地產(chǎn)、深圳大中華地產(chǎn)、中國南山地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)、 東部集團(tuán)等品牌開發(fā)商的進(jìn)駐，大亞灣西區(qū)的西南片區(qū)將成為后期住宅開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。 宗地現(xiàn)狀 宗地位置 本項(xiàng)目位于廣東省惠州市大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)西區(qū)。 8 至 12 月份的累計(jì)工業(yè)增加值的增長速度分別是 %， %， %,%,%。虧損企業(yè)家數(shù)達(dá) 38 家，虧損面達(dá) %；虧損企業(yè)虧損額 億元，是去年同期的 倍；產(chǎn)品銷售率為 97. 1%，下降 %；產(chǎn)成品存貨 億元，增長 %；經(jīng)測算，工業(yè)綜合經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)為 ，比去年同期下降%。 據(jù)調(diào)查抽樣， 2020 年全區(qū)農(nóng)民人均純收入為 6816 元 /人，增長 %；其中家庭經(jīng)營收入 由于受年初冰凍災(zāi)害影響農(nóng)業(yè)創(chuàng)收因素作用，農(nóng)民家庭經(jīng)營收入為 1297 元 /人，下降 %。據(jù)統(tǒng) 計(jì)， 2020 年年末大亞灣區(qū)各類存款余額達(dá) 億元，比年初增長 %；其中，企業(yè)存款余額達(dá) 億元，比年初增長 %；城鎮(zhèn)居民儲蓄存款余額達(dá) 億元，比年初增長 %。 消費(fèi)品市場保持旺盛，旅游市場下降明顯 2020 年，大亞灣區(qū)社會消費(fèi)品零售總額達(dá) 億元，增長 %。 2020 年，大亞灣區(qū)外貿(mào)出口總額達(dá) 億美元，增長 %。 實(shí)際利用外資、外貿(mào)出口保持平穩(wěn)增長 2020 年，全區(qū)新簽各類利用外資合同 13 宗，比去年減少 13 宗，其中新簽外商直接投資合 同 12 宗，比去年減少 11 宗。實(shí)現(xiàn)地稅收入 億元，增長%；地稅收入中，營業(yè)稅收入 億元，增長 %；企業(yè)所得稅 億元，下降 %；個(gè)人所得稅 億元，增長 %。一般預(yù)算收入中，稅收收入實(shí)現(xiàn) 億元，增長 %，非稅收收入實(shí)現(xiàn) 億元，下降 %。高新技術(shù)企業(yè)繼續(xù)發(fā)揮重要作用，全年高新技術(shù)企業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 億元，占全部工業(yè)總產(chǎn)值比重 的 %。 東西兩翼工業(yè) 園區(qū)亮點(diǎn)不一。 工業(yè)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展 2020 年，全區(qū)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長%。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2020 年大亞灣區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，增長 %；經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈顯財(cái)稅收入大幅攀升、固定資產(chǎn)投資再攀新高等亮點(diǎn)，同時(shí)也存在工業(yè)經(jīng)濟(jì)效 益明顯下滑、工人流失嚴(yán)重工業(yè)增速下降較快以及房地產(chǎn)市場萎縮明顯等等問題。 1993年成立開發(fā)區(qū)，隸屬于惠州市，開發(fā)區(qū)現(xiàn)轄三個(gè)街道辦事處，分別是西區(qū)辦事處（ 平方公里）、澳頭辦事處（ 平方公里）和霞涌辦事處（ 平方公里）。 港灣波浪以涌浪為主，風(fēng)浪為輔，常浪向?yàn)?SE。此外，還有數(shù)條流域面積 3~5 平方公里的小河數(shù)條，如白崗坑、大坑和楊同仔等 。在大亞灣的東部和西部有大片花崗巖出露，巖石已強(qiáng)烈風(fēng)化，形成紅色風(fēng)化殼，第四系地層在海灣的東岸和北岸發(fā)育較為成熟，主要是一些近代沉積的淤泥和淤泥質(zhì)亞粘土及沖洪積層和殘積層。 地形地貌 大亞灣地區(qū)屬于海灣地貌基礎(chǔ)上發(fā)育起來的很多種小的地貌類型：如河口濱海小平原地貌、河谷地貌、沖洪積地貌，侵蝕一剝蝕地貌等。歷年平均風(fēng)速 3 米 /秒。 第三章 建設(shè)條件 自然條件 地理?xiàng)l件 大亞灣位于惠州市區(qū)南部，距惠州市區(qū) 48 公里，西靠深圳市，距深圳市區(qū) 55 公里；陸地至廣州 214 公里，水路至廣州 214 公里，水路距香港中環(huán)碼頭僅 47 海里。本項(xiàng)目銷售控制基本原則應(yīng)為：平開高走，預(yù)留以及逐漸提高價(jià)格空間 依照此銷售策略，在價(jià)格控制上要嚴(yán)格避免三種情況： ◆ 免價(jià)格下調(diào) 房價(jià)在樓盤開盤以后，基本原則為只升不跌，一旦樓盤明顯下調(diào)、不僅會嚴(yán)重挫傷已購房者的積極性，帶來市場負(fù)面效應(yīng)，更使準(zhǔn)客戶采取觀望態(tài)度，影響銷售速度，進(jìn)而