【正文】 zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9amp。qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz84! z89Am v^$UE9wEwZQcUE%amp。MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$U*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$U*3t n GK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWv*3 tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t 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無錫社會經(jīng)濟(jì)比較研究所與美國福特基金會具有良好的合作關(guān)系。 ，無錫社會經(jīng)濟(jì)比較研究所對無錫市錫山區(qū)鵝湖旅游度假區(qū)開發(fā)項(xiàng)目（以下簡稱開發(fā)項(xiàng)目）進(jìn)行前期可行性研究。作為過渡性的可行性研究 ,本研究的調(diào)查預(yù)測誤差控制在 25%≈30% 。現(xiàn)將我們的調(diào)查情況和意見報(bào)告如下： 總論 根據(jù)開發(fā)公司提供的《項(xiàng)目建議書》，無錫鵝湖旅游度假區(qū)開發(fā)項(xiàng)目，位于無錫市錫山區(qū)蕩口鎮(zhèn)總體規(guī)劃中的旅游休閑度假 區(qū)用地內(nèi)。整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目定位于 “ 長江三角洲區(qū)域內(nèi)規(guī)模較大、環(huán)境優(yōu)美、管理先進(jìn)、檔次較高、配套齊全的以面向外商為主 ,以及國內(nèi)高收入階層人士服務(wù)的高級住宅區(qū) ” 。雖然國家對低密度房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)實(shí)行嚴(yán)格控制的政策，但隨著外商投資企業(yè)及民（私）營經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場對低密度高檔住宅的需求仍將繼續(xù)穩(wěn)定增長，而在國家限制低密度高檔住宅建設(shè)的條件下，在今后的 5年中，本項(xiàng)目將成為無錫地區(qū)唯一具有較大規(guī)模的低密度高檔住宅片區(qū)，從而將具有較大的市場競爭優(yōu)勢； 無錫市是長江三角洲經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、開放度最高、人民生活最富裕的地區(qū)之一， 2002年人均國內(nèi)生產(chǎn)總值已接近 4400美元 ,低密度高檔住宅行情看漲，銷售形勢很好。 ，我們認(rèn)為鵝湖旅游度假區(qū)開發(fā)項(xiàng)目具有切實(shí)可行性，開發(fā)公司提出的開發(fā)規(guī)劃構(gòu)想基本切合實(shí)際。 ，東西方文化也具有相當(dāng)大的差異，在設(shè)計(jì)規(guī)劃中必須考慮這些因素，在物業(yè)管理上也必須考慮跨文化管理的特點(diǎn)，否則將會影響市場銷售。另外 ,當(dāng)鵝湖水位較高時(shí) ,該地塊還需要進(jìn)行機(jī)械排水 ,這將提高造價(jià)和 以后的管理運(yùn)行成本 , 這是下一步作詳細(xì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)論證和規(guī)劃設(shè)計(jì)方案時(shí)必須注意的問題。2002年，全國 GDP達(dá)到 ， 比上年增長 8%。 ,特別是民私營經(jīng)濟(jì)將進(jìn)一步加速發(fā)展； （包括積極的財(cái)政政策、穩(wěn)定的貨幣政策等）將保持連續(xù)性，這是經(jīng)濟(jì)適度快速增長的保證； 。 ，銀行信貸投放的增加將繼續(xù)有力地推動實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門的增長。 以上分析表明，未來 5年中，國民經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持快速健康發(fā)展之勢，這將繼續(xù)為住宅的建設(shè)、開發(fā)，包括低密度高檔住宅市場的擴(kuò)展提供較好的機(jī)遇。雖然從去年以來 ,一些中央高層領(lǐng)導(dǎo)一再強(qiáng)調(diào)要防止房地產(chǎn)過熱 ,但是并未否定加快住宅開發(fā)的必要性。 ” 這一論述充分表明，在今后較長時(shí)間內(nèi)，至少在本屆政府任期內(nèi)，我國的住房開發(fā)必將繼續(xù)以較快速度發(fā)展，而絕不會出現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行 “ 一刀切 ” 的強(qiáng)勁的收縮政策。為此將逐步出臺一些相關(guān)調(diào)控政策。 我們認(rèn)為上述政策對本項(xiàng)目的影響具有兩重性：一方面，它將制約本項(xiàng)目中的別墅型住宅的開發(fā)；另一方面，它將在客觀上為本項(xiàng)目造成潛在的競爭優(yōu)勢。據(jù)該報(bào)告預(yù)測，別墅價(jià)格在未來幾年里仍會呈上升趨勢，經(jīng)濟(jì)型和高端別墅需求仍然旺盛。 項(xiàng)目環(huán)境分析 。是全國首批 13個(gè)較大城市和 10個(gè)重點(diǎn)旅游城之一。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在省內(nèi)以至全國大中城市中繼續(xù)位居前列。 2002年一年，合同外資和到位外資分別達(dá)到 30。 。 2002年無錫國內(nèi)生產(chǎn)總值 1601億元人民幣（下同）， 比上年增長 %，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值接近 4400美元；全部工業(yè)總產(chǎn)值 (現(xiàn)價(jià) ) 億元 ,增長 %,財(cái)政收入 201億元，增長 26%；固定資產(chǎn)投資總額 570億元，增長 %；社會商品零售總額 ，增長 %。全市總面積 4650平方公里， 2002年末人口 ，其中市區(qū)面積 1659平方公里，人口 。 “ 旅游度假區(qū)開發(fā)項(xiàng)目 ” ，較好地回避了禁令 “ 紅線 ” ，禁令對項(xiàng)目的影響程度將大為降低。國家禁止開發(fā)別墅住宅政策的主要出發(fā)點(diǎn)是保護(hù)土地資源，但未充分估 計(jì)市場對別墅住宅的需求。如國土資源部已通過 “ 全國進(jìn)一步治理整頓土地市場秩序電視電話會議 ” ，提出 “ 對違規(guī)建立的各種園區(qū)要進(jìn)行清理，對土地執(zhí)法中的錯(cuò)誤做法堅(jiān)決糾正。為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。這些領(lǐng)域市場潛力大、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大，對促進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整、拉動經(jīng)濟(jì)增長有重要作用。 國家和地方房地產(chǎn)業(yè)政策走向 近期內(nèi)，國家和地 方對于房地產(chǎn)業(yè)的政策動向可以用兩句話概括 :繼續(xù)努力保持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，同時(shí)要客觀分析對待和采取有力措施解決當(dāng)前存在的各種突出問題。但這些困難通過采取適當(dāng)?shù)暮暧^調(diào)控政策是可以克服或緩解的。跨國公司正加快將生產(chǎn)基地 向中國轉(zhuǎn)移，外商投資企業(yè)出口增長強(qiáng)勁（其出口額已占全國出口總額的 50%以上）； ，如汽車、旅游、住房等新興消費(fèi)熱點(diǎn)在政策刺激和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級的推動下，有望進(jìn)入快速穩(wěn)定增長的軌道。國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展也帶動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展， 2002年，房地產(chǎn)開發(fā)投資絕對數(shù)達(dá) 7736億元 ,占全社會固定資產(chǎn)投資 43202億元的 %，比上年增長 %,快于全社會固定資產(chǎn)投資增長 16%的比例對于我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢 ,根據(jù)不久前召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神、權(quán)威政府部門及許多著名學(xué)者、專家的預(yù)測，今后 5年我國國民經(jīng)濟(jì)必將繼續(xù)將保持較高的增長速度，理由是： 之一。一方面，國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢決定著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的速度，另一方面，房地產(chǎn)建設(shè)也是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長點(diǎn)。而高檔低密度住宅必須按照 “ 百年一遇 ” 的防洪標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置防洪設(shè)施，故本案防洪堤岸應(yīng)按最高洪水位 (吳淞高程 )來確定堤岸標(biāo)高專業(yè)好文檔 無錫市社會經(jīng)濟(jì)比較研究所 二 ○○三年四月二十八日 7 (+)。但是必須指出，該項(xiàng)目仍然存在中等程度的投資風(fēng)險(xiǎn)，主要體現(xiàn)在宏觀和地方政策的隨機(jī)突發(fā)性多變以及市場供求的不確定性上，原開發(fā)規(guī)劃構(gòu)想也有待進(jìn)一步完善。只要規(guī)劃合理、定位正確、價(jià)位適當(dāng)，隨著無錫特大城市建設(shè)的快速推進(jìn)，周邊地區(qū)（無錫新區(qū)、蘇州西片、常熟市）各開發(fā)園區(qū)的建設(shè)、民營經(jīng)濟(jì)和外商投資企業(yè)的加速發(fā)展，該開發(fā)項(xiàng)目必將具有明顯的市場潛力和競爭優(yōu)勢，并取得較高的投資回報(bào)。整個(gè)項(xiàng)目總投資概算為 ，預(yù)計(jì)在 2020年動工， 2020年竣工。建筑容積率＜ ,建筑密度＜ 15%，綠化率＞ 50%,建筑限高以低層為主 ,局部公建不超過 15m,屬低密度住宅建筑群，建筑風(fēng)格注意與古鎮(zhèn)風(fēng)貌相協(xié)調(diào)，預(yù)計(jì)投資 。 從 2020年 2月底開始，我所專家組會同開發(fā)公司負(fù)責(zé)人就上 述項(xiàng)目的可行性問題到蕩口鎮(zhèn)進(jìn)行了實(shí)地考察。 ，并由無錫市規(guī)劃局批準(zhǔn)的《無錫市蕩口鎮(zhèn)古鎮(zhèn)風(fēng)貌旅游休閑開發(fā)區(qū)規(guī)劃》。在美國福特基金會和國務(wù)院發(fā)展研究中心、中央編譯局等中外機(jī)構(gòu)支持下，研究所先后于 200 2002年連續(xù)兩次舉辦 “ 市場經(jīng)濟(jì)與民間商會國際研討會 ” ， 全國政協(xié)常委、著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳敬璉，國務(wù)院發(fā)展研究中心黨組書記、副主任陳清泰，國家財(cái)政部副部長樓繼偉、國家體改委副主任李劍閣、全國工商聯(lián)副主席保育鈞等中國政府高層官員，以及美國福特基金會駐華首席代表、專業(yè)好文檔 無錫市社會經(jīng)濟(jì)比較研究所 二 ○○三年四月二十八日 5 法國巴黎工商會駐京首席代表、德國中小企業(yè)聯(lián)合會駐寧首席代表、世界銀行駐華代表處首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、美國及澳大利亞商會的 代表，美國哈佛大學(xué)、波士頓大學(xué)教授等許多外國專家、學(xué)者與會參加學(xué)術(shù)討論。 王安嶺 副所長（兼）中共無錫市委政策研究室副主任，高級經(jīng)濟(jì)師 湯可可 副所長（兼）無錫市檔案局副局長，高級經(jīng)濟(jì)師 無錫社會經(jīng)濟(jì)比較研究所先后承擔(dān)的大型科研和企業(yè)咨詢研究項(xiàng)目有 :《市場經(jīng)濟(jì)與民間商會》、《縣鄉(xiāng)兩級地方政府的治理結(jié) 構(gòu)改革》、《從壓力型體制向民主合作型體制轉(zhuǎn)變》、《廣東大亞灣核電合營公司發(fā)展模式研究》、《無錫朝陽集團(tuán)改革重組方案》、《無錫食品商城短期質(zhì)押貸款現(xiàn)貨批發(fā)交易方案設(shè)計(jì)》等。 ：無錫鵝湖度假區(qū)開發(fā)有限公司（以下簡稱開發(fā)公司 )。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。ksv*3t nGK8! z89AmYWv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。ksv*3t nGK8! z89AmYW pazadNuKNamp。ksv*3t nGK8! z89AmYWpazadNuKNamp。ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gj qv^$U*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkum amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! 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