【正文】 括管理人員費(fèi)用、物業(yè)管理費(fèi)用、廣告宣傳費(fèi)用等；財(cái)務(wù)費(fèi)用根據(jù)本項(xiàng)目固定資產(chǎn)及流動(dòng)資金貸款計(jì)算。預(yù)計(jì)年利潤(rùn)（稅后）為 300多萬(wàn)元。本報(bào)告還對(duì)營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)成本、固定資產(chǎn)投資變化，對(duì)內(nèi)部收益率，投資回收期，還款期分別作了單一動(dòng)態(tài)變化的敏感性分析，詳見(jiàn)表 12— 7，從表中可以看出，營(yíng)業(yè)收入變化對(duì)投資效益，指標(biāo)的影響最大，其次是經(jīng)營(yíng)成本變化，影響較小的是投資變化。 從項(xiàng)目的總體條件來(lái)分析，雖然面臨著一定的市場(chǎng)挑戰(zhàn)，但本項(xiàng)目的市場(chǎng)背景基本成熟，市場(chǎng)前景廣闊，只要項(xiàng)目運(yùn)作思路及方法符合市場(chǎng)的需求，那么本項(xiàng)目就能成功， 營(yíng)業(yè)收入 估算表 表 10— 1 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 收 費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn)（元） 可供收費(fèi)的數(shù)量 年平均收費(fèi)率 % 年收入合計(jì)（萬(wàn)元） 備注 一 經(jīng)營(yíng)第一年 1 酒店客房收入 套 260 240 50 2 餐飲收入 人次 38 400人 /日 60 3 娛樂(lè)康體收入 萬(wàn)元 300 75人 /日 60 486 4 商務(wù)收入 萬(wàn)元 62 5 會(huì)展收入 萬(wàn)元 48 6 商品及其它收入 萬(wàn)元 60 合計(jì) 萬(wàn)元 二 經(jīng)營(yíng)第二年 1 酒店客房收入 套 260 240 70 2 餐飲收入 人次 38 440人 /日 70 756 3 娛樂(lè)康體收入 萬(wàn)元 300 100人 /日 70 4 商務(wù)收入 萬(wàn)元 5 會(huì)展收入 萬(wàn)元 6 商品及其它收入 萬(wàn)元 60 合計(jì) 萬(wàn)元 三 經(jīng)營(yíng)第三年（正常年） 1 酒店客房收入 套 260 240 85 2 餐飲收入 人次 300 140人 /日 85 3 娛樂(lè)康體收入 萬(wàn)元 100 4 商務(wù)收入 萬(wàn)元 5 會(huì)展收入 萬(wàn)元 6 商品及其它收入 萬(wàn)元 60 合計(jì) 萬(wàn)元 歷年成本預(yù)測(cè)表 表 10— 3 序號(hào) 年份 項(xiàng)目 經(jīng)營(yíng)期（萬(wàn)元） 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10— 14 1 工資及福利 2 折舊 費(fèi) 3 維修費(fèi) 4 物耗及低值易耗品 5 餐飲成本 6 水電及動(dòng)力 7 攤銷費(fèi) 8 財(cái)務(wù)及管理費(fèi) 總成本 6 2 0 0 0 0 0 0 0 0 其中：固定成 本 可變成本 經(jīng)營(yíng)成本 損益表 表 10— 4 序 號(hào) 年份 項(xiàng)目 投產(chǎn)期 達(dá)產(chǎn)期（萬(wàn)元） 合計(jì) 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12— 14 生產(chǎn)負(fù)荷（ %） 50 70 85 85 85 85 85 85 85 85 1 產(chǎn)品銷售收入 1265 2 銷售稅金及附加 3 總成本費(fèi)用 4 利潤(rùn)總額 5 所得稅（ 25%） 6 稅后利潤(rùn) 7 盈余公積金 8 未分配利潤(rùn) 9 累計(jì)未分配利潤(rùn) 利潤(rùn)總額 投資利潤(rùn)率 = 100%= 100%=% 建設(shè)總投資 利稅總額 + 投資利稅率 = 100%= 100%=% 建設(shè)總投資 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 表 10— 5 單位：（萬(wàn)元） 序號(hào) 年份 項(xiàng)目 建設(shè)期 投產(chǎn)期 達(dá)產(chǎn)期 合計(jì) 1— 2 3 4 5 6 6 8 9 10 11 12— 14 生產(chǎn)負(fù)荷 (%) 50 50 70 85 85 85 85 85 85 85 85 一 現(xiàn)金流入 1265 1 3 9 1 產(chǎn)品銷售收入 1265 1 3 9 2 回收固定資產(chǎn)殘值 3 回收流動(dòng)資金 二 現(xiàn)金流出 8 4 0 1 建設(shè)投資 2 流動(dòng)資金 3 經(jīng)營(yíng)成本 9 4 銷售稅金 5 所得稅 三 凈現(xiàn)金流量 9 9 四 累計(jì)現(xiàn)金流量 9 0 1 8 5 2 9 6 3 9 五 所得稅前凈現(xiàn)金流量 9 9 7 六 所得稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量 9 2 2 3 4 5 6 7 8 所得稅后 所得稅前 計(jì)算指標(biāo)：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ %） % % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元） 投資回收期（年） 敏感性分析表 表 10— 6 變動(dòng)因素 變動(dòng)范圍 指標(biāo) % % % % % 銷售量 內(nèi)部收益率（所得稅后） % % % % % 投資回收期（所得稅后） 貸款償還期 經(jīng)營(yíng)成本 內(nèi)部收益率（所得稅后） 投資回收期（所得稅后） 貸款償還期 固定資產(chǎn)投資 內(nèi)部收益 率（所得稅后） 投資回收期（所得稅后） 貸款償還期 第七部分：結(jié)論和建議 本項(xiàng)目符合國(guó)家城鎮(zhèn)建設(shè)的相關(guān)政策法規(guī)，符合《 伊嶺工業(yè)園 區(qū)詳細(xì)規(guī)劃》精神和《 武鳴縣 旅游“十二五規(guī)劃“》的要求，項(xiàng)目的建設(shè)，具有一定的經(jīng)濟(jì)效益和巨大的社會(huì)效益。成功的組織、實(shí)施、開(kāi)發(fā)好本項(xiàng)目，將能為江南區(qū)、南寧市旅游產(chǎn)業(yè)、文化事業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展做出積極的貢獻(xiàn)。本項(xiàng)目區(qū)位理想，有較好的發(fā)展?jié)摿Γm合開(kāi)發(fā)酒店、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)型物業(yè)，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)可以有效解決本城區(qū)接待 能力不足、缺乏高星級(jí)酒店 接待設(shè)施等突出矛盾。 （ 2） 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析 雖然江南區(qū)同一檔次酒店為空缺，但近期星級(jí)賓館還不少，對(duì)一般客戶仍具有較強(qiáng)的吸引力。 7 財(cái)務(wù)指標(biāo) 本項(xiàng)目各項(xiàng)數(shù)據(jù)及指標(biāo)見(jiàn)附表 12— 1~6，項(xiàng)目完成后，年?duì)I業(yè)總額可達(dá) 3000 萬(wàn)元，年上交營(yíng)業(yè)說(shuō) ，上交所得稅 ，稅后利潤(rùn) 600 萬(wàn)元，項(xiàng)目投資利潤(rùn)率 %，投資利稅率 %，從附表的現(xiàn)金流量表計(jì)算可看出，本項(xiàng)目稅后內(nèi)部收益率為 %，投資回收期為 7年，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益是可以接受的。 項(xiàng)目固定資產(chǎn)為 3200萬(wàn)元，按 20 年折舊，每年提取折舊費(fèi) 160萬(wàn)元，折舊率為 5%。正常年運(yùn)營(yíng)收入預(yù)計(jì)為 3000萬(wàn)元，歷年收入預(yù)測(cè)見(jiàn)附表 10— 1 4 營(yíng)業(yè)稅金估算 按照現(xiàn)行財(cái)稅規(guī)定，本項(xiàng)目應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅、教育費(fèi)附加、 城市建設(shè)維護(hù)稅、合并按綜合稅率%計(jì)算。收入單價(jià)以南寧市目前酒店行業(yè)市場(chǎng)情況為基礎(chǔ)、未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)為計(jì)算依據(jù)。 ： （ 1）酒店主體建筑 1800萬(wàn) （ 2）裝修設(shè)計(jì)費(fèi)： 80 萬(wàn) （ 3）裝修費(fèi)共計(jì)： 1840萬(wàn) （ 4）設(shè)備費(fèi)用： 600萬(wàn) （ 5）其他附屬酒店費(fèi)用： 200萬(wàn) （ 6）施工監(jiān)理費(fèi)按工程實(shí)際費(fèi)的 1%計(jì)； （ 7）工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定為工程費(fèi)的 %計(jì)； （ 8）前期工作費(fèi)；包括：總規(guī)費(fèi)、市政配套費(fèi)、施工 圖審查費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)、廣告策劃宣傳費(fèi)、環(huán)境評(píng)審費(fèi)、施工許可辦證費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)等按相關(guān)規(guī)定計(jì)??； 400萬(wàn) ：按裝修工程費(fèi)、設(shè)備及工器具購(gòu)置、安裝費(fèi)及工程建設(shè)其他費(fèi)之和的 3%計(jì)。 第六部分：項(xiàng)目投資估算 1 投資估算 （ 1） 《廣西壯族自治 區(qū)建筑工程消耗量定額》（ 2020版）； （ 2） 《廣西壯族自治區(qū)建筑安裝工程消耗量定額》（ 2020版）； （ 3） 廣西壯族自治區(qū)建設(shè)工程直接費(fèi)、間接費(fèi)及其他費(fèi)用定額； （ 4） 類似工程造價(jià)指標(biāo)及造價(jià)水平。 （ 4）投資方的創(chuàng)業(yè)熱情，良好的市場(chǎng)推廣意識(shí)，保證了創(chuàng)新能力和服務(wù)水平。許多還沒(méi)有得到開(kāi)發(fā)、經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的主城區(qū)等可供利用的土地資源日趨緊張，主城區(qū)用地結(jié)果必須延伸和發(fā)展，而酒店的區(qū)位優(yōu)勢(shì)將使酒店的土地不斷增值。 產(chǎn)權(quán)清晰和專業(yè)管理