【正文】 均價(jià) （元 /㎡） 目標(biāo)客戶群 主要購(gòu)買因素 銷售周期 第 5 大道 三期 83329 351797 高層 160180 ㎡三房 200260 ㎡四房 22020 寶安私企老板 / 中高端企業(yè)骨干 中心區(qū) /地鐵 /商業(yè)配套 /戶型設(shè)計(jì) 基本售罄 天健時(shí)尚 空間 18770 50680 商住復(fù)合體 3591 ㎡以下 12 房 /復(fù)式 28000 寶安 /南山 /福田得白領(lǐng) /公務(wù)員 /投 資為主 中心區(qū) /地鐵 /商業(yè)廣場(chǎng) /學(xué)校 目前 2020 年中 花樣年 花郡 2 26870 132336 高層公寓 3846 ㎡一房 5258㎡二房 22020 寶安 /南山 /福田的白領(lǐng) /公務(wù)員 /投資為主 中心區(qū) /地鐵 /商業(yè)廣場(chǎng) /學(xué)校 /精裝 /總價(jià) 目前 2020 年上半年 金泓凱旋城 （二期） 萬(wàn) 17 萬(wàn) 高層 102185 ㎡大戶 23000 寶安 /南山 /福田的白領(lǐng) /公務(wù)員 /投資為主 中心區(qū) /地鐵 /商業(yè)配套 /大社區(qū) 基本售罄 熙龍灣 12 萬(wàn) 40 萬(wàn) 高層 128280 ㎡大戶 高價(jià) 40000 寶安私企老板 / 中高端企業(yè)骨干 中心區(qū) /地鐵 /商業(yè)配套 /大社區(qū) 2020 年中 玉湖灣 38546 92510 商業(yè) /公寓 40 ㎡公寓 72133 ㎡二 /六房 15000 本地居民與南山首置 及投資客 價(jià)低 /海景 /大面積贈(zèng)送 /改造性強(qiáng) 目前 2020 年中 非常公館 9054 36664 高層 3070 ㎡ 一二房 15000 本地居民首置 及投資客 總價(jià)低 /交通 /周邊配套 /產(chǎn)品打造 基本售罄 核心價(jià)值訴求：前海行政中心 價(jià)格： 萬(wàn) 主要產(chǎn)品種類：各面積 預(yù)計(jì) 210 年底開(kāi)盤 —— —— 22020 以上 70150 ㎡ 二 四房 都市綜合體 331520 57000 合正匯一城 寶安中心區(qū)待售樓盤分析 待 售 項(xiàng)目 占地面積 （㎡） 建筑面積 （㎡） 物業(yè)類型 面積區(qū)間 均價(jià) （元 /㎡） 目標(biāo)客戶群 主要購(gòu)買因素 銷售周期 新都國(guó)際 17421 66210 —— —— —— —— —— 土地平整階段 030214 地塊 4218 24460 商住復(fù)合體 —— —— —— —— 土地平整階段 鴻榮源 N16 項(xiàng)目 10000 90000 32 層 塔式高層 50100 ㎡兩房 三房為主 22020 以上 —— —— 2020 年上半年 2020 年 佳華名苑 6022 31523 商業(yè) /公寓 小戶型 90/90 —— —— —— 2020 年底 2020 年 幸福海岸 二期 104600 400000 高層 150 平米大戶 為主 —— —— —— 即將開(kāi)盤 寶 安 中 心 區(qū) 配套：交通、教育、生活、商業(yè)等配套齊全 客群：寶安中心區(qū)項(xiàng)目已向關(guān)內(nèi)客戶招手 產(chǎn)品：產(chǎn)品線廣，與本項(xiàng)目各類產(chǎn)品均有沖突，且與本項(xiàng)目同時(shí)受到前海中心規(guī)劃利好影響，多個(gè)項(xiàng)目會(huì)分 流本案的投資客戶 核心價(jià)值訴求：前海行政中心 價(jià)格： 萬(wàn) 主要產(chǎn)品種類：各面積 根據(jù)銷售期和產(chǎn)品確定寶安中心區(qū)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)面 競(jìng)爭(zhēng) 110160 ㎡大戶型為主 2020 年底 2020 年 華海瀾灣 2020 年 12 月底開(kāi)盤 合正匯一城 競(jìng)爭(zhēng) 150 平米大戶為主 即將開(kāi)盤 幸福海岸二期 部分競(jìng)爭(zhēng) 小戶型 90/90 2020 年底 2020 年 佳華名苑 競(jìng)爭(zhēng) 50100 ㎡兩房、三房為主 2020 年上半年 2020 年 鴻榮源 N16 項(xiàng)目 —— 土地平整階段 新都國(guó)際 3070 ㎡一、二房 基本售罄 非常公館 競(jìng)爭(zhēng) 40 ㎡公寓 7289 二 /六房 89133 ㎡四房 目前 2020 年中 玉湖灣 競(jìng)爭(zhēng) 128280 ㎡大戶 2020 年中 熙龍灣 102185 ㎡大戶 基本售罄 金泓凱旋城（二期） 3846 ㎡一房 5258 ㎡二房 目前 2020 年上半年 花樣年花郡 2 部分競(jìng)爭(zhēng) 3591 ㎡以下 12房 /復(fù)式 目前 2020 年中 天健時(shí)尚空間 銷售期錯(cuò)開(kāi) 160180 ㎡三房 200260 ㎡四房、復(fù)式單位 基本售罄 第 5 大道三期 競(jìng)爭(zhēng)面 面積區(qū)間（㎡） 2020 年銷售期 項(xiàng)目名稱 從產(chǎn)品來(lái)看，熙龍灣、玉湖灣、合正匯一城、華海瀾灣、鴻榮源 N16 項(xiàng)目、幸福海岸二期是本項(xiàng)目寶安中心區(qū)重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，天健時(shí)尚空間、佳華名苑與本項(xiàng)目也有部分競(jìng)爭(zhēng) 根據(jù)銷售價(jià)格進(jìn)一步確定寶安中心區(qū)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 —— 110160 ㎡大戶型為主 華海瀾灣 大 22020 以上 70150 ㎡ 二 四房 合正匯一城 18000 150 平米大戶為主 幸福海岸二期 —— 小戶型 90/90 佳華名苑 —— 50100 ㎡兩房、三房為主 鴻榮源 N16 項(xiàng)目 較大 28000 3591 ㎡以下 12房 /復(fù)式 天健時(shí)尚空間 價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 當(dāng)前成交均價(jià)（元 /㎡） 面積區(qū)間（㎡） 項(xiàng)目名稱 從銷售周期、產(chǎn)品、銷售單價(jià)與總價(jià)來(lái)看，華海瀾灣、鴻榮源 N16 項(xiàng)目、合正匯一城是本項(xiàng)目寶安中心區(qū)區(qū)一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，佳華名苑、幸福海岸二期為本項(xiàng)目二級(jí)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 區(qū) 外 競(jìng) 爭(zhēng) 客群、產(chǎn)品、價(jià)格 : 蛇口、福田居住區(qū) 蛇口居住區(qū) 福田 蛇口在售及待售樓盤分析 在 售 項(xiàng)目 占地面積 （㎡） 建筑面積 （㎡） 物業(yè)類型 面積區(qū)間 均價(jià) （元 /㎡） 目標(biāo)客戶群 主要購(gòu)買因素 銷售周期 蘭溪 谷三期 1萬(wàn) 萬(wàn) 高層公寓 71 ㎡一房 8388㎡二房 35000 南山 /投資客居多 /外國(guó)人 中心區(qū)域 /招商品牌 /大社區(qū) /配套成熟 /教育 目前 2020 上半年 花園城五期 9754 36316 小高層 6988 ㎡二房 138 ㎡三房 蛇口周邊住客居多 /外國(guó)人 中心區(qū)域 /招商品牌 /大社區(qū) /配套成熟 /教育 目前 2020 上半年 半島城邦 二期 65028 293122 純平面 大戶高層 155245 ㎡ 低價(jià) 萬(wàn) 南山、福田、香港 企業(yè)主、高管 \自主兼投資 片區(qū)價(jià)值 /海景社區(qū) /純大 戶 目前 2020 上半年 待 售 招商 K4010013 項(xiàng)目 54390 —— 聯(lián)排別墅 —— —— —— —— 前策階段 陽(yáng)光海濱 花園 32082 175374 6棟高層 —— —— —— —— 前策階段 銀海蛇口東 項(xiàng)目 47822 188857 3棟 31層 1棟 30 層 —— —— —— —— 前策階段 招商雍景灣 51711 197358 高層大社區(qū) 施工階段 水灣村舊改 29164 218730 —— —— —— —— —— 前策階段 蛇 口 居 住 區(qū) 核心價(jià)值訴求：城 市成熟度 價(jià)格： 3 萬(wàn) 主要產(chǎn)品種類：各面積 配套：交通、教育、生活、商業(yè)、娛樂(lè)等配套齊全 客群：客戶來(lái)源廣泛，以南山、福田、香港客戶為主，因其靠近港口，海景資源豐富，吸引一定比例外國(guó)人 居住 產(chǎn)品：產(chǎn)品線豐富，與本項(xiàng)目各類產(chǎn)品均有沖突，可分流本項(xiàng)目客戶 根據(jù)銷售期和產(chǎn)品確定蛇口競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)面 —— 前策階段 水灣村舊改 施工階段 招商雍景灣 —— 前策階段 銀海蛇口東 項(xiàng)目 —— 前策階段 陽(yáng)光海濱 花園 —— 前策階段 招商 K4010013 項(xiàng)目 競(jìng)爭(zhēng) 155245 ㎡ 目前 2020 上半年 半島城邦 二期 競(jìng)爭(zhēng) 6988 ㎡二房 138 ㎡三房 目前 2020 上半年 花園城五期 競(jìng)爭(zhēng) 71 ㎡一房 8388㎡二房 目前 2020 上半年 蘭溪谷三期 競(jìng)爭(zhēng)面 面積區(qū)間（㎡） 2020 年銷售期 項(xiàng)目名稱 從產(chǎn)品來(lái)看：蘭溪谷三期、花園城五期與本項(xiàng)目在有部分競(jìng)爭(zhēng) 根據(jù)銷售價(jià)格進(jìn)一步確定蛇口競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 —— —— 水灣村舊改 招商雍景灣 —— —— 銀海蛇口東項(xiàng)目 —— —— 陽(yáng)光海濱花園 —— —— 招商 K4010013 項(xiàng)目 大 24000 以上 155245 ㎡ 半島城邦二期 大 2600030000 6988 ㎡二房 138 ㎡三房 花園城五期 大 35000 71 ㎡一房 8388㎡二房 蘭溪谷三期 價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 當(dāng)前成交均價(jià)（元 /㎡） 面積區(qū)間（㎡） 項(xiàng)目名稱 從銷售周期、產(chǎn)品、銷售單價(jià)與總價(jià)來(lái)看，蘭溪谷三期、花園城五期是本項(xiàng)目蛇口一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，但從地域性而言，可列為二級(jí)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。但噪 音較大 ：體量為 萬(wàn)㎡，遠(yuǎn)低于本項(xiàng)目 ：主營(yíng)金融投資，房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)淺！ 產(chǎn)品戶型 7090 ㎡兩房、三房 價(jià)格 預(yù)計(jì)均價(jià) 萬(wàn) /平，總價(jià) 80300 萬(wàn) 潛在供應(yīng) 229 套 車位 120 項(xiàng)目狀態(tài) 施工階段 開(kāi)發(fā)商 深圳市眾聯(lián)業(yè)貿(mào)易有限公司 本案 本案 競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)：與本案在產(chǎn)品（ 7590 平）、城市配套（成熟）、價(jià)值訴求（區(qū)域規(guī)劃與山景資源）形成競(jìng)爭(zhēng)！ 基礎(chǔ)信息： 物業(yè)類別 高層住宅 占地面積 12511 平米 建筑面積 37535 平米 產(chǎn)品規(guī)劃 3棟 34層高的高層和 2 棟 11 層高的小高層 項(xiàng)目特性： 、區(qū)內(nèi)配套極少 ：中小戶型 ：位于南山較繁華地段，坐落于大南山腳 下，安靜，享有山景資源 ：體量近 4 萬(wàn)㎡，小于本項(xiàng)目 ：知名度較低。 ：高容積率，片區(qū)人多擁擠，景觀稀缺。 ：贈(zèng)送大 (25%左右 )、綠化高。根據(jù)操作經(jīng)驗(yàn)，賦予各指標(biāo)相關(guān)權(quán)重。 項(xiàng)目占位及營(yíng)銷啟示 1）強(qiáng)化區(qū)域?qū)蛻舾腥玖? 2）強(qiáng)調(diào)拉菲生活現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn) 3）強(qiáng)調(diào)片區(qū)資源的稀缺性 4）強(qiáng)調(diào)營(yíng)銷推廣方式的創(chuàng)新性 項(xiàng)目營(yíng)銷啟示 項(xiàng)目占位 占位 片區(qū) 吸引 分流 攔截 分享 引領(lǐng) 福中 蛇口 寶中 后海片區(qū) 前海 項(xiàng)目二期客戶定位 基于前海發(fā)展質(zhì)變前提下，片區(qū)客戶發(fā)生了哪些變化？ 而本項(xiàng)目做為片區(qū)引領(lǐng)者的市場(chǎng)地位，又將承接的什么樣的片區(qū)客戶？ 這類客戶對(duì)營(yíng)銷有什么啟示？ 客戶定位思路圖 后海區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)研判 本項(xiàng)目 客戶定位 前 海成交客戶分析 項(xiàng)目自身修正 前海區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)修正 2020 年 —— 2020 年前海區(qū)客戶來(lái)源變化分析 中原研究發(fā)現(xiàn)：近兩年福田和羅湖成為前?？蛻舻男略?，并有占比放大的趨勢(shì) 南山 南山 福田 福田 其它區(qū)域 羅湖 南山客是片區(qū)絕對(duì)主力 南山 福田組成片區(qū)主力 羅湖客戶成為新增 20202020 年 20202020 年 數(shù)據(jù)來(lái)源于中原 CCES 數(shù)據(jù)庫(kù) 區(qū)域客戶變化分析 歷史客戶 — 前海片區(qū)已售代表樓盤客戶情況指標(biāo)性總結(jié) 其它區(qū)域 20202020 20202020 20202020 首置 首改