【正文】 場(chǎng)所，對(duì)樹立本省形象至關(guān)重要。 2. 2 市 場(chǎng) 需求預(yù)測(cè) 2. 賓 館服務(wù)預(yù)測(cè) 據(jù)北京市旅游事業(yè)管理局提供的《北京旅游業(yè) 九五 發(fā)展計(jì)劃和 2020 年遠(yuǎn)景目標(biāo)》稱：北京旅游業(yè)發(fā)展的總體目標(biāo)是：到 21 世紀(jì)中葉，建成能體現(xiàn)當(dāng)代社會(huì)主義中國(guó)風(fēng)貌和東方文明特色的世界級(jí)旅游城市。 九五 期間，北京旅游涉外飯店的的建設(shè)速度控制在每年新增 1000 間客房，五年新增5000 間，年均增長(zhǎng)速度為 ％。具體設(shè)想是：將大廈分為 四個(gè)組成部分，一是賓館，絕大部分客房設(shè)計(jì)為四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，其中建一至兩層五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的房間，主要立足于 A 省對(duì)外接待服務(wù)，大堂建成五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。 2. 商 業(yè)用房營(yíng)銷收入預(yù)測(cè) 據(jù) 調(diào) 查，北京市 1995 年各大商場(chǎng)單位營(yíng)業(yè)面積日營(yíng)業(yè)額見下表 序號(hào) 名稱 地理位置 營(yíng)業(yè)面積（萬 /平方米） 營(yíng)業(yè)額（億元） 單位 面 積每天營(yíng)業(yè)額（元 /平方米 /天） 1 隆 福 大廈 東 四 商業(yè)區(qū)（一級(jí)） 2. 00 5. 17 70. 8 2 北 京 市百貨大樓 王府井商業(yè)區(qū)（一級(jí)） 7. 77 3 東 安 市場(chǎng) 王 府 井商業(yè)區(qū)（一級(jí)） 3. 91 4 西 單 購(gòu)物中心 西 單商業(yè)區(qū)（一級(jí)） 0. 60 2. 81 129. 2 5 西 單 商場(chǎng) 西 單 商業(yè)區(qū)（一級(jí)） 1. 90 8. 65 6 工 藝 美術(shù)服務(wù)部 王府井商業(yè)區(qū)（一級(jí)） 0. 74 50. 7 7 前 門 商業(yè)大 廈 前 門商業(yè)區(qū)（一級(jí)） 0. 53 1. 38 71. 3 8 長(zhǎng) 安 商場(chǎng) 木 樨 地商業(yè)區(qū)（二級(jí)） 3. 17 86. 8 9 復(fù) 興 商業(yè)城 木 樨 地商業(yè)區(qū)（二級(jí)） 1. 20 0. 31 42. 5 10 城 鄉(xiāng) 貿(mào)易中心 公 主 墳商業(yè)區(qū)（二級(jí)） 4. 15 71. 5 11 菜 市 口百貨商場(chǎng) 菜 市口商業(yè)區(qū)（二級(jí)） 1. 17 12 友 誼 商店 建 外商業(yè)區(qū)（二級(jí)） 1. 90 2. 44 35. 2 13 和 平 商業(yè)大廈 和 平 里商業(yè)區(qū)（二級(jí)） 0. 86 42. 1 14 燕 莎 友誼商城 亮 馬 橋商業(yè)區(qū)（二級(jí)） 2. 38 59. 3 15 藍(lán) 島 大廈 朝 外商業(yè)區(qū)（二級(jí)） 1. 80 0. 33 59. 7 2. 23 辦 公、寫字樓出租預(yù)測(cè) 據(jù)調(diào)查 ，北京市 1993 年各地段辦公、寫字樓出租狀況見下表 名稱 位置 租 金 （平方米 /天） 出 租率（％） 1992 1993 1992 1993 1 朝 陽(yáng)區(qū) A 建 國(guó) 門地段 長(zhǎng) 富 宮中心 建 外 大街 1. 33 1. 17 100 100 國(guó) 際 大廈 建 外大街 0. 88 0. 37 92 98 國(guó) 貿(mào) 中心 建 外大街 1＃ 1. 50 1. 67 90 100 賽 特 大廈 建 外大街 22＃ 1. 17 1. 17 90 100 京 廣 中心 呼 家樓 1. 17 1. 65 90 95 平均值 1. 33 1. 53 B 東 北三環(huán)地段 亮 馬 橋大廈 新 源 南路 8＃ 1. 28 1. 17 91 100 發(fā) 展 大廈 新 源南路 1. 34 1. 34 90 100 昆 侖 飯店 新 源南路 2＃ 1. 33 1. 33 90 100 燕 莎 中心 新 源南路 1. 4 100 京 城 大廈 新 源南路 1. 17 90 麗 都 假日酒店 機(jī) 場(chǎng)路 0. 87 1. 13 93. 9 94. 5 平均值 1. 20 1. 30 2 東 城區(qū)王府井地段 華 僑 大廈 王 府井 1. 3 1. 5 90 100 紫 金 宮飯店 王府井 1. 0 1. 33 85 90 穆 斯 林飯店 王府井 1. 75 3. 0 80 90 臺(tái) 灣 飯店 王 府井 1. 60 1. 87 85 100 平均值 1. 41 1. 67 3 前 門地段 天 壇 飯店 崇 文門天壇東西 1. 00 1. 14 90 90 首 都 賓館 前 門東大街 1. 5 100 前 門 賓館 宣 武區(qū)永安路 1. 5 1. 87 90 100 平均值 1. 25 1. 50 2. 餐 飲、娛樂、健身、車庫(kù)預(yù)測(cè) 經(jīng)對(duì)北京市和 市餐飲業(yè)的調(diào)查，一般商業(yè) 地段附屬于賓館、酒店的餐飲收入約占賓館客房收入的 80％ 120％左右，占賓館飯店總收入的 25％ 35％左 右 ，健身、桑拿、停車收入約占總收入的 1525％左右。該大廈合理的建設(shè)規(guī)模為 用 地 面積： 7100 平方米 總 建 筑面積： 51606 平方米 地 上 部分： 38134 平方米 地 下 部分： 13472 平方米 商場(chǎng)： 平方米 辦 公 部分： 平方米 客 房 部門： 平方米 餐 飲 部分： 3380 平方米 客 房 總數(shù)： 388 間， 297 套 其 中 ： 標(biāo)準(zhǔn)間 260 套（ 2 床），雙套間 35 套，總統(tǒng)級(jí)套房 2 套。大廈緊臨規(guī)劃中的 公園，周圍綠樹成蔭，東行 是北京市交通樞紐安定門。 （ 1）供水：根據(jù)北京 發(fā)展有限公司合同（修改），北京 B 大廈的供水由香 港 發(fā)展有限 公司的合作伙伴北 京 廠的原有供水負(fù) 荷（指標(biāo)）解決 ， 并達(dá)到正常運(yùn)行狀態(tài)，詳見附件七，日用水量 1145 立方米。 （ 5）供電：根據(jù)北京 發(fā)展有限公司合作合同（修改），北京 B 大廈的供電由合作方北京 廠改造原有變電室和原有的供電指標(biāo)解決，并達(dá)到正常運(yùn)行狀態(tài)。 （ 6）電信：本項(xiàng)目的弱電通訊需設(shè)置 100 對(duì)國(guó)際、國(guó)內(nèi)中繼線和一臺(tái) 600門程控電話總機(jī)，現(xiàn)尚未和北京市電信局聯(lián)系，項(xiàng)目法人單位應(yīng)抓緊些項(xiàng)工作。 （ 2）工程地質(zhì)條件：本項(xiàng)目已由合作方北京 廠委托北京市勘察設(shè)計(jì)院進(jìn)行勘察，建設(shè)基地內(nèi)地質(zhì)情況已經(jīng)探明，建設(shè)基地內(nèi)的地層按沉積年代，成因類型以巖性劃分：人工堆積層、第四紀(jì)沉積層二類，共八大層及十六個(gè)亞 層 。 37. 0839. 20m 以下為褐黃色的，中上密，低壓縮性的粉，細(xì)砂 ③層。 22. 以下為褐黃色的，中上密，可塑，中低 低壓縮性的重粉質(zhì)粘土，粘土 ⑦ 層，褐黃色的，中上密，可 硬塑、低等壓縮性的粉質(zhì)粘 土 ，粘質(zhì)粘土 ⑦ 1 層，黃褐色的，中上密，低壓縮性的砂質(zhì)粉土 ⑦ 2 層。 （ 3）水文地質(zhì)報(bào)告 根據(jù)北京市勘察設(shè)計(jì)研究院 95 技 號(hào)，北京 廠、 廠改建工程巖土工 程 勘察報(bào)告、目前地下水位地 35m 左右。 與北京市的情況一樣， A 省的經(jīng)濟(jì)建設(shè) 也取得也突飛猛進(jìn)的發(fā)展。 4. 拆 遷工程 本項(xiàng)目涉及的 拆遷工程是一項(xiàng)艱苦復(fù)雜的工程。 4. 3 多 方 案比較 本 項(xiàng)目地項(xiàng)目 法人單位選定 的廠址內(nèi)，經(jīng)過 多輪方案比較， 由首規(guī)委和北京市規(guī)劃局批準(zhǔn)現(xiàn)地的建設(shè)方案，詳見本可行性研究報(bào)告 6，詳細(xì)投入產(chǎn)出 ， 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)均以批準(zhǔn)方案的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析評(píng)價(jià)。 5. 2 勞 動(dòng) 力資源投入詳見本可行性研究報(bào)告 9。 . 4 供電：根據(jù)建設(shè)規(guī)模北京 B 大廈的安裝容量為 500kkVA，項(xiàng)目法人單位已 委托北京新 電器技術(shù)公司 完成了北京 B 大廈的供電可 行性咨詢報(bào)告，建議由北京供電局北城 110kV 變電所 10kV 電纜線路供電，椐北京 發(fā)展有限公司合同，由合作方北京 廠的原有供電負(fù)荷中解決，不足部分由北 京 市供電局解 決。 勞動(dòng)力資源投入；本項(xiàng)目定員 634 人，按合作企業(yè)的管理方式，依照國(guó) 家 勞動(dòng)政府在北京市從社會(huì)上擇優(yōu)錄用。 沿南立面東側(cè)設(shè)置了地下車庫(kù)入口（坡道）和職工自行車入口，使進(jìn)入地下車庫(kù)和進(jìn)入大廈的車輛在進(jìn)口處分流。北京 B 大廈平面設(shè)計(jì)總的思路是，建成一個(gè)集賓館、商業(yè)、辦公、餐飲等多功能為一休的配套齊全的體現(xiàn) A 省特色的綜合性大廈，平面布置綜合考慮，功能分區(qū)明確清晰，建設(shè)內(nèi)容與功能有：賓館、商場(chǎng)、辦 公 、餐飲、車庫(kù)及設(shè)備用 房等，現(xiàn)將設(shè)計(jì)方案敘述如下： （ 1）商場(chǎng)展銷部分：根據(jù)使用要求，首層設(shè)置大堂、大堂側(cè)廳、旅游商店、精品屋、鮮花店、酒吧，大堂主入口面對(duì)濱河路綠化帶，大堂的四層共享空間，氣勢(shì)豪華，旅游商店、精品屋、大堂側(cè)廳的入口面對(duì)規(guī)劃路，與 公 園 隔路相望，入住賓客即可購(gòu)物，又可直接入住商場(chǎng)上部的賓館。十四層至十七層，標(biāo)準(zhǔn)間 21間，雙套間 3 套，十八層設(shè)總統(tǒng)套房 2 套，客房區(qū)共設(shè)客房 338 間（ 297 套），其 中 包括雙套間 35 套，總統(tǒng)級(jí)套房 2 套。 （ 4）餐飲部分：餐飲部分主要布置在二、三 層，在二層布置了中餐廳、西餐廳，在三層布置了風(fēng)味餐廳、宴會(huì)廳，日本料理，韓國(guó)燒烤，以滿足不同 賓 客的飲食習(xí)慣和會(huì)議宴會(huì)以及部分散客的飲食要求。在四層布置了迷你高爾夫球、卡拉 OK、舞廳、桑拿、健身房、美容中心等，在十二層設(shè)置 了 游泳池，在十三層布置了花園平臺(tái)等，以達(dá)到四星級(jí)賓館的要求。 主樓設(shè)計(jì)采用 簡(jiǎn)潔實(shí)用的矩 形平面造型，內(nèi) 核外柱，便于布 置 。 大廈入口采用 現(xiàn)代手法，結(jié) 合其他細(xì)部設(shè)計(jì) ，使大廈從外觀 到內(nèi)部都能讓 人 體驗(yàn)到傳統(tǒng)與現(xiàn)代結(jié)合，藝術(shù)與技術(shù)交融的完美感受。 . 4 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)按國(guó)家頒發(fā)的 現(xiàn)行高層建筑設(shè)計(jì)規(guī)范及我院 1997 年統(tǒng)一技 術(shù) 措施進(jìn)行設(shè)計(jì)。分區(qū)與生 活 用水相同，高低區(qū)熱交換器分開設(shè)置。 6. 排水 （ 1）客房污、廢水經(jīng)消毒后經(jīng)污水處理站排入城市污水管。 6. 消防 （ 1)消防水量 室 內(nèi) 消火栓消防用水量， 40L/s，水災(zāi)延續(xù)時(shí)間 2 小時(shí)。 （ 3）大樓內(nèi)除衛(wèi)生間、廁所、樓梯間，客房及不宜用水撲救的部位外，均 設(shè) 置自動(dòng)噴水滅火噴頭。 （ 7）室外消防采用低壓制，基地內(nèi)設(shè)定外消火