【正文】 樂(lè)、休閑為一體的大圓明新園旅游休閑度假景區(qū)。 本項(xiàng)目擬在圓明新園原有 清代 建筑風(fēng)格的海鮮城 上進(jìn)行改造， 即 擬 在 平方米的新星海鮮城 上進(jìn)行 改造， 并新建御花園精品酒店 平方米 ，建筑面積共計(jì)7800 平方米。 表 41 酒店 標(biāo)準(zhǔn) 客房?jī)r(jià)格市場(chǎng)比較法加權(quán)系數(shù)修正表 價(jià)格單位：元 /間 .天 可比酒店 中 國(guó)地區(qū) 璞邸精品酒店 首席公館 長(zhǎng)城腳下的公社 麗江悅榕莊 三亞悅榕莊 蘇州御庭精品酒店 房 價(jià) 1181 1690 2185 2714 2588 1555 平均價(jià)格 價(jià)格修正系數(shù) 評(píng)估價(jià)格 取 價(jià) 980 項(xiàng)目客戶(hù)群定位 ? 國(guó)內(nèi)、外旅游團(tuán)隊(duì) ； ? 周末、假期、暑假帶動(dòng)的親子旅 行團(tuán)、自駕車(chē)游客源； ? 進(jìn)行商務(wù)活動(dòng)的商務(wù)散客； ? 周邊富裕居民，商家等的休閑客源。 項(xiàng)目定位 整體定位 珠海市 精品酒店 定位依據(jù) 21 （ 1）市場(chǎng)需求充分 隨 著政府對(duì)旅游業(yè)的不斷重視和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，來(lái)此旅游者的數(shù)量將不斷增長(zhǎng)，對(duì)旅游服務(wù)設(shè)施的要求也越來(lái)越高，巨大的 客流量將使得 酒店 得以贏利及良好運(yùn)作。 ? 將 規(guī)劃成一個(gè)集旅游、度假、住宿、娛樂(lè)、休閑為一體的大圓明新園旅游休閑度假景區(qū) ，對(duì)客戶(hù)的綜合吸引力較大； ? 項(xiàng)目區(qū)位游客數(shù)量多， 具有強(qiáng)大的潛在客戶(hù)群。自 1997 年 2 月圓明新園主題公園開(kāi)業(yè)以來(lái)，兩園共接待游客達(dá) 1100 多萬(wàn)人次，營(yíng)業(yè)收 8 億元，創(chuàng)利稅 億多元，取得了顯著的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。在國(guó)內(nèi)，相對(duì)于目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，該類(lèi)酒店的運(yùn)營(yíng)成本較低，受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的影口向小，投 19 資風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較小，因此正受到越來(lái)越多房地產(chǎn)業(yè)界投資商的關(guān)注。所以，率先搶占商機(jī)顯得尤為重要，目前，精品酒店市場(chǎng)在國(guó)外競(jìng)爭(zhēng)激烈，自喜達(dá)屋酒店集團(tuán)推出 W 品牌的精品酒店后先后有萬(wàn)豪、希爾頓等酒店集團(tuán)參與競(jìng)爭(zhēng) .許多外資集團(tuán)已經(jīng)看好中國(guó)高消費(fèi)群體，正籌備在中國(guó)開(kāi)設(shè)精品酒店，這些國(guó)際飯店集團(tuán)將成為中國(guó)精品酒店的先鋒陣營(yíng)，為中國(guó)精品酒店市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)契機(jī)。例如我國(guó)的九寨溝、桂林山水等一大批優(yōu)美的自然景觀 ， 為建設(shè)地域型 精品酒店提供了獨(dú)特的資源優(yōu)勢(shì)豐厚的歷史文化和眾多歷史典故及中國(guó)特色的古建筑群，為主題型精品酒店尋找了特色的主題。據(jù)報(bào)載，在上海國(guó)際頂級(jí)私人物品展開(kāi)展的前三天，就有七千富豪抵滬采購(gòu)，成交金額近兩億元人民幣。 表 33 中國(guó)部分精品酒店一覽 序號(hào) 地點(diǎn) 精品酒店名稱(chēng) 客房數(shù)量 備注 1 上海 璞邸精品酒店 52 雅高集團(tuán)投資，以城市歷史與設(shè)計(jì)為賣(mài)點(diǎn) 2 上海 老時(shí)光酒店 12 上海英式住宅，歷史取勝 3 上海 JIA酒店 60 在香港也有一家 JIA酒店，設(shè)計(jì)見(jiàn)長(zhǎng) 4 上海 首席公館（黃金榮老公館） 32 華典精品酒店投資公司投資，房?jī)r(jià)將超過(guò) 380 美元，以城市與歷史取勝 5 上海 M suites / 上海啤酒廠(chǎng)舊址，主體建筑由上世紀(jì) 30 年代著名匈牙利建筑大師烏達(dá)克設(shè)計(jì) 6 上海 衡山馬勒別墅飯店 / 上海衡山旅游公司投資，以歷史取勝 7 上海 W 酒店 / STARWOOD 集團(tuán) 8 北京 長(zhǎng)城腳下的公社 236 SOHO 中國(guó)投資，以設(shè)計(jì)取勝 9 北京 HotelG 110 以六十年代懷舊的好萊塢風(fēng)格為設(shè)計(jì)靈感，以動(dòng)感、時(shí)尚及舒適為概念 10 云南 麗江悅榕莊 55 BANYAN TREE 投資，以融合納西文化取勝 11 海南 三亞悅榕莊 61 BANYAN TREE 投資，以融合當(dāng)?shù)仫L(fēng)景取勝 12 蘇州 蘇州 御庭 精品酒店 45 以 獨(dú)特的建筑設(shè)計(jì)和郁郁蔥蔥的熱帶花園 風(fēng)格 取勝 17 精品酒店入住率與價(jià)格分析 精品酒店自誕生以來(lái)，以其良好的市場(chǎng)表現(xiàn)和消費(fèi)發(fā)展趨勢(shì)，贏得了眾多投資者和管理者的青睞。 表 31 酒店巨頭投資的精品酒店一覽表 序號(hào) 投資方 精品酒店項(xiàng)目 備注 1 喜達(dá)屋酒店集團(tuán) W 酒店 Starwood 已在全世界建立了 19 家 W 飯店，并有 7個(gè)正在開(kāi)發(fā)和建設(shè)之中。例如歐洲有很多的獨(dú)立飯店，如一些城堡、城區(qū)古建筑和其它具有歷史感的設(shè)施改建而成的飯店，往往具有獨(dú)特的歷史和文化淵源，它們構(gòu)成了精品飯店一個(gè)重要組成部分。精品酒店內(nèi)陳設(shè)的藝術(shù)品和工藝制品 80%以上應(yīng)該是原作和珍品，所有陳設(shè)要體現(xiàn)設(shè)計(jì)思路。精品飯店是飯店市場(chǎng)高度細(xì)分過(guò)程中出現(xiàn)的一類(lèi)較為特殊的產(chǎn)品。精品酒店積極提倡和采用“管家式”服務(wù)形式。它的客房數(shù)量不多，但其內(nèi)部裝修極其豪華，別具特色。 本項(xiàng)目市政配套設(shè)施已相當(dāng)?shù)耐晟撇粫?huì)有任何的問(wèn)題。 2020 年年底動(dòng)工，預(yù)計(jì) 13 2020 年可全線(xiàn)通車(chē)隨著廣珠城際快速軌道的建設(shè)，將對(duì)該地區(qū)功能定位、人口容量、土地使用性質(zhì)和開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、城市空間、交通組織帶來(lái)較為全面的影響，對(duì)周邊地區(qū)也將起到很大的輻射和帶動(dòng)作用。把珠海建設(shè)成為綜合實(shí)力雄厚與社會(huì)、經(jīng) 濟(jì)、人口、資源、環(huán)境全面協(xié)調(diào)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)特區(qū)；成為有較強(qiáng)輻射力和吸引力、經(jīng)濟(jì)繁榮、交通發(fā)達(dá)、秩序優(yōu)良、文明富庶的現(xiàn)代化的區(qū)域性中心城市；成為以信息技術(shù)為龍頭的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，集聚力強(qiáng)的產(chǎn)、學(xué)、研一體化創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地及高附加值的產(chǎn)品出口創(chuàng)匯基地；成為亞熱帶海濱花園城市和具有國(guó)際影響的濱海風(fēng)景旅游勝地。 表 24 2020 年～ 2020 年 第一、二、三產(chǎn)業(yè)總量 指 標(biāo) 計(jì)量單位 各年實(shí)際完成總量 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 地區(qū)生產(chǎn)總值（現(xiàn)價(jià)） 億元 其中：第一產(chǎn)業(yè) 億元 第二產(chǎn)業(yè) 億元 第三產(chǎn)業(yè) 億元 —— 珠海統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng) 12 表 24 2020 年～ 2020 年 第一、二、三產(chǎn)業(yè) 增長(zhǎng)速度 指 標(biāo) 增長(zhǎng)速度（ %，與上年相比） 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 地區(qū)生產(chǎn)總值（現(xiàn)價(jià)） 其中：第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) —— 珠海統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng) 項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展規(guī)劃和趨勢(shì) 珠海市城市規(guī)劃描述 珠海是國(guó)家的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，珠江口西岸區(qū)域性中心城市和亞熱帶海濱風(fēng)景旅游勝地。 圖 24 20202020 年珠海市人均 GDP 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特點(diǎn) 2020 年珠海市 第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %，同比加快 個(gè)百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %，同比回落 個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %，同比加快 個(gè)百分點(diǎn)。生產(chǎn)總值 、 工業(yè)增加值 、 固定資產(chǎn)投資 分別 由2020 年的 億元 、 億元、 億元 增長(zhǎng)到 2020 年的 億元 、 億元、 億元 ，年增 長(zhǎng)速度 分別 在 13％ 、 15％、 17％ 以上 。 “十一五 ”期間，必須以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局，堅(jiān)持三大發(fā)展戰(zhàn)略，轉(zhuǎn)變觀念，創(chuàng)新模式，實(shí)現(xiàn)我市經(jīng)濟(jì)跨越式發(fā)展，在全面推進(jìn)現(xiàn)代化建設(shè)中發(fā)揮示范作用。 珠海歷史古跡豐富，擁有距今 3000 年左右青銅時(shí)代的高欄島寶鏡灣摩崖石刻畫(huà)、光緒皇帝賜首任清朝政府駐檀香山總領(lǐng)事陳芳的古建筑物梅溪牌坊和唐紹儀在清宣統(tǒng)1 年至民國(guó) 4年建造的唐家共樂(lè)園。 珠海生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，山水相間，陸島相望，是全國(guó)唯一以整體城市景觀入選 “全國(guó)旅游勝地四十佳 ”的城 市。 珠海屬亞熱帶海洋性氣候，常受南亞熱帶季候風(fēng)侵襲，多雷雨。 按現(xiàn)代化國(guó)際機(jī)場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的珠海機(jī)場(chǎng) , 占地 400 萬(wàn)平方米，機(jī)場(chǎng)跑道 4000 米，已開(kāi)通國(guó)內(nèi)航線(xiàn) 32條，每周 81個(gè)航班。 珠海市海、陸、空交通發(fā)達(dá)，交通運(yùn)輸十分方便。有海外華僑 萬(wàn)人，港澳同胞 19． 5 萬(wàn)人。 1989 年 4 月 5 日，珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)面積調(diào)整為 121 平方公里。 1980 年 8 月 5 日，中華人民共和國(guó)第五屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第 15 次會(huì)議批準(zhǔn)在珠海設(shè)置經(jīng)濟(jì)特區(qū)，面積為 6． 81 平方公里。 1959 年 3 月 22 日，珠?？h撤并入中山縣。 (25 年廣州行政區(qū)改稱(chēng)為第 7 一行政督察區(qū)，抗戰(zhàn)期間曾改稱(chēng)第四行政督察區(qū)， 35 年后復(fù)稱(chēng)第一行政督察區(qū) )， 36 年屬省府直接督察區(qū)所轄。 民國(guó)元年 (1912)，香山縣直屬省轄。至南宋紹興二十二年 (1152)，將原屬東莞縣的香山寨劃出，并把南海、新會(huì)、番禺、東莞 4 縣的部分海濱之地，置香山縣，隸屬?gòu)V州府。 唐至德二年 (757)，寶安縣更名東莞縣，屬東莞縣轄地，并開(kāi)始設(shè)置香山鎮(zhèn) (今珠海市山場(chǎng) )。屬南?？ぽ牭亍? 漢初為南越國(guó)轄地?？脊牛l(fā)現(xiàn)的磨光石和彩陶說(shuō)明，早在新石器時(shí)代距今四五千年前便有原始部落人群在這里生活。 本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在可控范圍內(nèi)。 本項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)表 11 所示?，F(xiàn)在，以游覽觀賞為主的圓明新園，娛樂(lè)參與為主的夢(mèng)幻水城，已基本實(shí)現(xiàn)了功 能互補(bǔ)，兩園互動(dòng)、靜、閑皆宜，觀賞、娛樂(lè)俱備，為建設(shè)大圓明新園度假休閑景區(qū)奠定了良好的基礎(chǔ)。 其中圓明新園是以被稱(chēng)為 “萬(wàn)園之園 ”的北京圓明園被焚燒前的建筑為原稿，按照 1：1 的比例仿建了其中部分經(jīng)典景觀，集中再現(xiàn)了當(dāng)年北京皇家園林的宏偉氣勢(shì)；同時(shí)結(jié)合現(xiàn)代旅游景點(diǎn)特色，賦予了她新的文化內(nèi)涵，是珠海市目前最大的旅游景點(diǎn)，成為珠海旅游的必游之地。 1 目 錄 第一章 項(xiàng)目概況及本報(bào)告編制依據(jù) ............................................................................................. 3 項(xiàng)目名稱(chēng) ......................................................................................................................... 3 項(xiàng)目建設(shè)單位 .................................................................................................................. 3 地塊坐落位置與環(huán)境 ....................................................................................................... 3 本報(bào)告編制依據(jù) .............................................................................................................. 3 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司狀況 ........................................................................................................... 3 項(xiàng)目概況 ......................................................................................................................... 4 項(xiàng)目建設(shè)招投標(biāo)形式 ....................................................................................................... 5 結(jié)論概述 ......................................................................................................................... 5 第二章 珠海政治經(jīng) 濟(jì)自然社會(huì)環(huán)境及發(fā)展?fàn)顩r ........................................................................... 6 珠海歷史沿革 .................................................................................................................. 6 珠海自然地理交通人文環(huán)境 ............................................................................................. 7 珠海宏觀政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境 .................................................................................................... 9 項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展規(guī)劃和趨