【正文】 樂、休閑為一體的大圓明新園旅游休閑度假景區(qū)。 本項目擬在圓明新園原有 清代 建筑風(fēng)格的海鮮城 上進行改造， 即 擬 在 平方米的新星海鮮城 上進行 改造， 并新建御花園精品酒店 平方米 ，建筑面積共計7800 平方米。 表 41 酒店 標(biāo)準(zhǔn) 客房價格市場比較法加權(quán)系數(shù)修正表 價格單位：元 /間 .天 可比酒店 中 國地區(qū) 璞邸精品酒店 首席公館 長城腳下的公社 麗江悅榕莊 三亞悅榕莊 蘇州御庭精品酒店 房 價 1181 1690 2185 2714 2588 1555 平均價格 價格修正系數(shù) 評估價格 取 價 980 項目客戶群定位 ? 國內(nèi)、外旅游團隊 ； ? 周末、假期、暑假帶動的親子旅 行團、自駕車游客源； ? 進行商務(wù)活動的商務(wù)散客； ? 周邊富裕居民，商家等的休閑客源。 項目定位 整體定位 珠海市 精品酒店 定位依據(jù) 21 （ 1）市場需求充分 隨 著政府對旅游業(yè)的不斷重視和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，來此旅游者的數(shù)量將不斷增長，對旅游服務(wù)設(shè)施的要求也越來越高，巨大的 客流量將使得 酒店 得以贏利及良好運作。 ? 將 規(guī)劃成一個集旅游、度假、住宿、娛樂、休閑為一體的大圓明新園旅游休閑度假景區(qū) ，對客戶的綜合吸引力較大； ? 項目區(qū)位游客數(shù)量多， 具有強大的潛在客戶群。自 1997 年 2 月圓明新園主題公園開業(yè)以來，兩園共接待游客達(dá) 1100 多萬人次，營業(yè)收 8 億元，創(chuàng)利稅 億多元，取得了顯著的經(jīng)濟效益和社會效益。在國內(nèi)，相對于目前的房地產(chǎn)市場來說，該類酒店的運營成本較低，受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的影口向小，投 19 資風(fēng)險也相對較小，因此正受到越來越多房地產(chǎn)業(yè)界投資商的關(guān)注。所以，率先搶占商機顯得尤為重要，目前，精品酒店市場在國外競爭激烈，自喜達(dá)屋酒店集團推出 W 品牌的精品酒店后先后有萬豪、希爾頓等酒店集團參與競爭 .許多外資集團已經(jīng)看好中國高消費群體，正籌備在中國開設(shè)精品酒店，這些國際飯店集團將成為中國精品酒店的先鋒陣營，為中國精品酒店市場的發(fā)展帶來契機。例如我國的九寨溝、桂林山水等一大批優(yōu)美的自然景觀 ， 為建設(shè)地域型 精品酒店提供了獨特的資源優(yōu)勢豐厚的歷史文化和眾多歷史典故及中國特色的古建筑群，為主題型精品酒店尋找了特色的主題。據(jù)報載，在上海國際頂級私人物品展開展的前三天，就有七千富豪抵滬采購，成交金額近兩億元人民幣。 表 33 中國部分精品酒店一覽 序號 地點 精品酒店名稱 客房數(shù)量 備注 1 上海 璞邸精品酒店 52 雅高集團投資，以城市歷史與設(shè)計為賣點 2 上海 老時光酒店 12 上海英式住宅，歷史取勝 3 上海 JIA酒店 60 在香港也有一家 JIA酒店，設(shè)計見長 4 上海 首席公館（黃金榮老公館） 32 華典精品酒店投資公司投資，房價將超過 380 美元，以城市與歷史取勝 5 上海 M suites / 上海啤酒廠舊址，主體建筑由上世紀(jì) 30 年代著名匈牙利建筑大師烏達(dá)克設(shè)計 6 上海 衡山馬勒別墅飯店 / 上海衡山旅游公司投資，以歷史取勝 7 上海 W 酒店 / STARWOOD 集團 8 北京 長城腳下的公社 236 SOHO 中國投資，以設(shè)計取勝 9 北京 HotelG 110 以六十年代懷舊的好萊塢風(fēng)格為設(shè)計靈感，以動感、時尚及舒適為概念 10 云南 麗江悅榕莊 55 BANYAN TREE 投資，以融合納西文化取勝 11 海南 三亞悅榕莊 61 BANYAN TREE 投資，以融合當(dāng)?shù)仫L(fēng)景取勝 12 蘇州 蘇州 御庭 精品酒店 45 以 獨特的建筑設(shè)計和郁郁蔥蔥的熱帶花園 風(fēng)格 取勝 17 精品酒店入住率與價格分析 精品酒店自誕生以來，以其良好的市場表現(xiàn)和消費發(fā)展趨勢，贏得了眾多投資者和管理者的青睞。 表 31 酒店巨頭投資的精品酒店一覽表 序號 投資方 精品酒店項目 備注 1 喜達(dá)屋酒店集團 W 酒店 Starwood 已在全世界建立了 19 家 W 飯店，并有 7個正在開發(fā)和建設(shè)之中。例如歐洲有很多的獨立飯店，如一些城堡、城區(qū)古建筑和其它具有歷史感的設(shè)施改建而成的飯店，往往具有獨特的歷史和文化淵源，它們構(gòu)成了精品飯店一個重要組成部分。精品酒店內(nèi)陳設(shè)的藝術(shù)品和工藝制品 80%以上應(yīng)該是原作和珍品，所有陳設(shè)要體現(xiàn)設(shè)計思路。精品飯店是飯店市場高度細(xì)分過程中出現(xiàn)的一類較為特殊的產(chǎn)品。精品酒店積極提倡和采用“管家式”服務(wù)形式。它的客房數(shù)量不多，但其內(nèi)部裝修極其豪華，別具特色。 本項目市政配套設(shè)施已相當(dāng)?shù)耐晟撇粫腥魏蔚膯栴}。 2020 年年底動工，預(yù)計 13 2020 年可全線通車隨著廣珠城際快速軌道的建設(shè)，將對該地區(qū)功能定位、人口容量、土地使用性質(zhì)和開發(fā)強度、城市空間、交通組織帶來較為全面的影響，對周邊地區(qū)也將起到很大的輻射和帶動作用。把珠海建設(shè)成為綜合實力雄厚與社會、經(jīng) 濟、人口、資源、環(huán)境全面協(xié)調(diào)發(fā)展的經(jīng)濟特區(qū)；成為有較強輻射力和吸引力、經(jīng)濟繁榮、交通發(fā)達(dá)、秩序優(yōu)良、文明富庶的現(xiàn)代化的區(qū)域性中心城市；成為以信息技術(shù)為龍頭的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，集聚力強的產(chǎn)、學(xué)、研一體化創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地及高附加值的產(chǎn)品出口創(chuàng)匯基地；成為亞熱帶海濱花園城市和具有國際影響的濱海風(fēng)景旅游勝地。 表 24 2020 年～ 2020 年 第一、二、三產(chǎn)業(yè)總量 指 標(biāo) 計量單位 各年實際完成總量 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 地區(qū)生產(chǎn)總值（現(xiàn)價） 億元 其中：第一產(chǎn)業(yè) 億元 第二產(chǎn)業(yè) 億元 第三產(chǎn)業(yè) 億元 —— 珠海統(tǒng)計信息網(wǎng) 12 表 24 2020 年～ 2020 年 第一、二、三產(chǎn)業(yè) 增長速度 指 標(biāo) 增長速度（ %，與上年相比） 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 地區(qū)生產(chǎn)總值（現(xiàn)價） 其中：第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) —— 珠海統(tǒng)計信息網(wǎng) 項目所在區(qū)域發(fā)展規(guī)劃和趨勢 珠海市城市規(guī)劃描述 珠海是國家的經(jīng)濟特區(qū)，珠江口西岸區(qū)域性中心城市和亞熱帶海濱風(fēng)景旅游勝地。 圖 24 20202020 年珠海市人均 GDP 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特點 2020 年珠海市 第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %，同比加快 個百分點；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %，同比回落 個百分點；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %，同比加快 個百分點。生產(chǎn)總值 、 工業(yè)增加值 、 固定資產(chǎn)投資 分別 由2020 年的 億元 、 億元、 億元 增長到 2020 年的 億元 、 億元、 億元 ，年增 長速度 分別 在 13％ 、 15％、 17％ 以上 。 “十一五 ”期間，必須以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)經(jīng)濟社會發(fā)展全局，堅持三大發(fā)展戰(zhàn)略，轉(zhuǎn)變觀念，創(chuàng)新模式，實現(xiàn)我市經(jīng)濟跨越式發(fā)展，在全面推進現(xiàn)代化建設(shè)中發(fā)揮示范作用。 珠海歷史古跡豐富，擁有距今 3000 年左右青銅時代的高欄島寶鏡灣摩崖石刻畫、光緒皇帝賜首任清朝政府駐檀香山總領(lǐng)事陳芳的古建筑物梅溪牌坊和唐紹儀在清宣統(tǒng)1 年至民國 4年建造的唐家共樂園。 珠海生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，山水相間，陸島相望，是全國唯一以整體城市景觀入選 “全國旅游勝地四十佳 ”的城 市。 珠海屬亞熱帶海洋性氣候，常受南亞熱帶季候風(fēng)侵襲，多雷雨。 按現(xiàn)代化國際機場標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的珠海機場 , 占地 400 萬平方米，機場跑道 4000 米，已開通國內(nèi)航線 32條，每周 81個航班。 珠海市海、陸、空交通發(fā)達(dá)，交通運輸十分方便。有海外華僑 萬人，港澳同胞 19． 5 萬人。 1989 年 4 月 5 日，珠海經(jīng)濟特區(qū)面積調(diào)整為 121 平方公里。 1980 年 8 月 5 日，中華人民共和國第五屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第 15 次會議批準(zhǔn)在珠海設(shè)置經(jīng)濟特區(qū)，面積為 6． 81 平方公里。 1959 年 3 月 22 日，珠?？h撤并入中山縣。 (25 年廣州行政區(qū)改稱為第 7 一行政督察區(qū)，抗戰(zhàn)期間曾改稱第四行政督察區(qū)， 35 年后復(fù)稱第一行政督察區(qū) )， 36 年屬省府直接督察區(qū)所轄。 民國元年 (1912)，香山縣直屬省轄。至南宋紹興二十二年 (1152)，將原屬東莞縣的香山寨劃出，并把南海、新會、番禺、東莞 4 縣的部分海濱之地，置香山縣，隸屬廣州府。 唐至德二年 (757)，寶安縣更名東莞縣，屬東莞縣轄地，并開始設(shè)置香山鎮(zhèn) (今珠海市山場 )。屬南?？ぽ牭亍? 漢初為南越國轄地?？脊?，發(fā)現(xiàn)的磨光石和彩陶說明，早在新石器時代距今四五千年前便有原始部落人群在這里生活。 本項目經(jīng)濟效益較好，財務(wù)風(fēng)險在可控范圍內(nèi)。 本項目技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)見表 11 所示?，F(xiàn)在，以游覽觀賞為主的圓明新園，娛樂參與為主的夢幻水城，已基本實現(xiàn)了功 能互補，兩園互動、靜、閑皆宜，觀賞、娛樂俱備，為建設(shè)大圓明新園度假休閑景區(qū)奠定了良好的基礎(chǔ)。 其中圓明新園是以被稱為 “萬園之園 ”的北京圓明園被焚燒前的建筑為原稿，按照 1：1 的比例仿建了其中部分經(jīng)典景觀，集中再現(xiàn)了當(dāng)年北京皇家園林的宏偉氣勢；同時結(jié)合現(xiàn)代旅游景點特色，賦予了她新的文化內(nèi)涵，是珠海市目前最大的旅游景點，成為珠海旅游的必游之地。 1 目 錄 第一章 項目概況及本報告編制依據(jù) ............................................................................................. 3 項目名稱 ......................................................................................................................... 3 項目建設(shè)單位 .................................................................................................................. 3 地塊坐落位置與環(huán)境 ....................................................................................................... 3 本報告編制依據(jù) .............................................................................................................. 3 項目開發(fā)公司狀況 ........................................................................................................... 3 項目概況 ......................................................................................................................... 4 項目建設(shè)招投標(biāo)形式 ....................................................................................................... 5 結(jié)論概述 ......................................................................................................................... 5 第二章 珠海政治經(jīng) 濟自然社會環(huán)境及發(fā)展?fàn)顩r ........................................................................... 6 珠海歷史沿革 .................................................................................................................. 6 珠海自然地理交通人文環(huán)境 ............................................................................................. 7 珠海宏觀政治經(jīng)濟環(huán)境 .................................................................................................... 9 項目所在區(qū)域發(fā)展規(guī)劃和趨