團(tuán)購定價(jià)方案培訓(xùn)資料(文件)
【正文】 6050元 / ㎡ 面積： 7293㎡ 總價(jià)： 4456萬 單價(jià)： 5800元 / ㎡ 面積： 107118㎡ 總價(jià)： 6268萬 單價(jià)： 6000元 / ㎡ 面積： 107138㎡ 總價(jià)： 6483萬 單價(jià)： 5800元 / ㎡ 面積： 107116㎡ 總價(jià)： 6267萬 單價(jià)： 5550元 / ㎡ 面積： 7280㎡ 總價(jià)： 4045萬 單價(jià)： 5000元 / ㎡ 面積： 107118㎡ 總價(jià)： 5459萬 二居 三居 ※ F1戶型未計(jì)算在內(nèi) 29 價(jià)格驗(yàn)證，二居和三居產(chǎn)品價(jià)格梯度清晰，主銷產(chǎn)品和標(biāo)桿產(chǎn)品形成鮮明的價(jià)格引導(dǎo) 產(chǎn)品 面積 套數(shù) 占比 單價(jià) 總價(jià)（萬元） 二居 樓王 93 144 5% 6250 58 中心花園 7293 244 9% 6050 4456 臨 4號路 7293 308 11% 5850 4255 臨站前路 7280 450 16% 5550 4045 臨鐵路 7280 500 18% 5050 3640 三居 中心花園 107138 280 10% 6000 6483 臨 4號路 107116 64 2% 5800 6267 臨站前路 107118 344 13% 5800 6268 臨鐵路 107118 408 15% 5000 5459 ※ 套數(shù)和面積為銷售端自行盤點(diǎn)，最終以公司審批確認(rèn)版為準(zhǔn) 30 33%17%26%24%0%5%10%15%20%25%30%35%5000~5500 5500~5800 5800~6000 60006200單價(jià)敏感性分析系列1單價(jià)敏感性分析，臨鐵路側(cè)產(chǎn)品占比較高，相對市場競爭產(chǎn)品，價(jià)格比較優(yōu)勢明顯 對位臨鐵路側(cè)產(chǎn)品 對位臨站前路和 4號路產(chǎn)品 對位中心園林產(chǎn)品 31 18%16%41%15%10%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%4 0 萬以下 40~50萬 50~60萬 60~70萬 7 0 萬以上總價(jià)敏感性分析總價(jià)敏感性分析， 60萬以下占比 75%，按照 30%按揭比例，首付不足 20萬，這對自住和投資客戶均具吸引力 標(biāo)桿兩居和主銷三居總價(jià)重疊區(qū)域，以形成有效的價(jià)格引導(dǎo) 75% 32 13~14層 不加價(jià) 1~12層 +50元 /層 16~27層 — 50元 /層 15層 +50元 /層 600 遞增 遞減 項(xiàng)目 極差 高區(qū) 中區(qū) 低區(qū) 鷺港 1702 620 +100~300 +30~+10 +120~+50 新華 1號 500 50~0 +50~50 0~+50 鳳凰世嘉 500 30~50 碧玉華府 800 30 40 50 景泰翰林 400 20 20 20 垂直價(jià)差 唐山房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)參考 本項(xiàng)目垂直差考慮因素： ?鐵路、公路噪音樓層越高聲音越大 ?園林景觀中低樓層享有 33 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 22 1 19區(qū)入市價(jià)格建議 市場比較法 ： 5755元 /平 項(xiàng)目開發(fā)策略： 10年、 11年 6000元 /平之內(nèi) 推導(dǎo)項(xiàng)目啟動價(jià)格 收益還原法 ： 54006000元 /平 10年： 5750元 /平 11年： 5950元 /平 23 14區(qū)團(tuán)購價(jià)格建議 主力戶型 1 19區(qū)價(jià)格 團(tuán)購二居優(yōu)惠 3萬 團(tuán)購三居優(yōu)惠 5萬 單價(jià) 總價(jià) 總價(jià) 單價(jià) 總價(jià) 單價(jià) 兩居 80 5750 460000 430000 5375 —— —— 三居 128 736000 —— —— 686000 5360 團(tuán)購價(jià)格推導(dǎo)： 比照二居和三居的優(yōu)惠推導(dǎo)單價(jià)，取其最高值，團(tuán)購底價(jià)為 5375元 /平 24 團(tuán)購優(yōu)惠政策測算 團(tuán)購套數(shù)優(yōu)惠測算： 付款方式優(yōu)惠測算： 10100套 100500套 5001000套 1000套以上 小計(jì) 優(yōu)惠政策 50元 /平 100元 /平 150元 /平 200元 /平 預(yù)估組數(shù) /套數(shù) 50組 /896套 5組 /500套 1組 /500套 1組 /1000套 2896套 面積測算 87,024 48,563 48,563 97,125 281,275 優(yōu)惠總額 4,345,600 4,850,000 7,275,000 19,400,000 35,870,600 團(tuán)購套數(shù)優(yōu)惠： 128元 /平 優(yōu)惠政策 占比 優(yōu)惠測算 一次性付款 96% 30% % 首付 50% 98% 20% % 首付 30% 無 50% —— 平均折扣率 % 團(tuán)購底價(jià) 5375元 /平，累加上述兩項(xiàng)優(yōu)惠，團(tuán)購表價(jià) 5590元 /平 如毛坯交屋，減到裝修成本 600元 /平，毛坯團(tuán)購表價(jià) 4990元 /平 套均面積： 97平米 25 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 定價(jià)策略 4 ? 項(xiàng)目整體推售策略 ? 項(xiàng)目整體均價(jià)確定 ? 團(tuán)購組團(tuán)均價(jià)確定 19 注： 打分取值范圍： ~+，項(xiàng)目與比較對象對比，打出項(xiàng)目的相對分值， 0為項(xiàng)目與之相當(dāng)， ~目很差， ~，
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