【正文】 圈 覆蓋順德及周邊地區(qū) ， 人口超 300萬 D、 旅游休閑消費群： 預(yù)計每年超 20萬人 30 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 消費者特征分析 ? 消費力較強：據(jù)統(tǒng)計，今年上半年，順德的恩格爾系數(shù)已經(jīng)跌破 30%，進入聯(lián)合國糧農(nóng)組織劃定的最富裕區(qū)。一場殘酷的市場搶奪戰(zhàn)不可避免。這就要求政府階層、專家階層、產(chǎn)業(yè)階層與媒體界能夠深入合作，共同造勢，在 市場教育工作上投入足夠的力量，制造輿論聲勢 。 但順德消費外流嚴重的問題 ， 是商業(yè)化建設(shè)怎么也繞不過的門檻 。這與順德區(qū)的整體消費水平大相徑庭，此種檔次無法滿足本地大部分消費者的需求，從而使當?shù)氐纳虡I(yè)消費形成了外流的習慣。大型 MALL式商場近年來迅速升溫，但由于均處于建設(shè)期和概念炒作期，其影響力還有待進一步顯現(xiàn)。其中有已部分投入使用的順德第一個大型綜合購物中心 —— 嘉信城市廣場、計劃于今年下半年開業(yè)的順德家電博覽中心、在今年 3月份奠基的盈信城市廣場、正在緊張籌備招商的天佑城、即將開業(yè)的大福源超市以及預(yù)計 9月份動工的順德名店坊等，都是投資數(shù)億元的大型商業(yè)項目。 一期規(guī)模小 ， 而且一期開盤時間與二期開盤時間非常接近 ， 因此我們認為應(yīng)該將一 、 二期進行捆綁 ， 作為一個整體共同推廣 ， 一方面可以壯大力量 ， 起到 1+12的效果 ， 另一方面將有利于控制好營銷節(jié)奏 ， 并減少成本 。 13 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 項目特點分析 (3) 環(huán)境： 與順峰公園相擁而立無疑是本項目環(huán)境上的最大優(yōu)勢。 ? 目前該區(qū)域集中了相當?shù)娜藲夂途幼≌J知度，但商業(yè)的認知度還基本處于空白狀態(tài)。 11 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 項目特點分析 (1) 品牌： ?山嵐水岸在前期的推廣中 ， 作為高檔次物業(yè)的品牌屬性已經(jīng)深入人心 。 3 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 目錄 ? 第一部分 專項分析 項目介紹 /開發(fā)計劃 市場環(huán)境分析 競爭對手分析 4 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 目錄 ? 第二部分 項目定位 及營銷策略 客戶定位 （ 消費者 /投資者 ） 項目定位 項目命名 差異化的競爭策略 業(yè)態(tài)規(guī)劃 5 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 目錄 ? 第三部分 營銷執(zhí)行方案 Logo設(shè)計及 VI系統(tǒng)設(shè)計 營銷執(zhí)行計劃 營銷費用預(yù)算及控制 媒介投放策略 6 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 第一部分 專項分析 7 項目介紹 /開發(fā)計劃 /特點分析 8 項目介紹 9 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 開發(fā)計劃及進度 期屬 物業(yè)屬性 建筑面積 竣工時間 開盤時間 備注 一期 聯(lián)排別墅 1500㎡ 04630 0312 銷售 70% 一期 商鋪、商場 13000㎡ 0410 0410 具備開盤條件 二期 商場 63000㎡ 055 053 規(guī)劃設(shè)計階段 二期 住宅 55000㎡ 0512 0510 規(guī)劃設(shè)計階段 10 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 項目描述 ? 本案位于順德大良南國東路，順峰公園旁。 ● 本次項目策劃工作從 8月 10日開始展開 ， 至 8月 19日結(jié)束 。 研究的資料來源有：公開的政府報告和統(tǒng)計資料；對政府官員 、 房地產(chǎn)內(nèi)人士 、 房地產(chǎn)開發(fā)商 、 普通市民的訪談；相關(guān)項目資料 、 具有代表性的調(diào)研資料和委托方提供的項目資料等 。該地塊為大良新舊城區(qū)的交界地帶。 品牌形象的走高將制約本項目在商業(yè)規(guī)劃上向中低檔延伸的難度 ， 但對本項目發(fā)展中高端商業(yè)消費非常有利 。因此，由新德業(yè)投資開發(fā)的“名店坊”提出了城東商圈的概念，試圖改變?nèi)藗儗Τ菛|板塊的固有認知?，F(xiàn)代商業(yè)已經(jīng)由單統(tǒng)的購物進化為集購物、休閑、娛樂、旅游等為一體的體驗式消費方式。 15 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 市場環(huán)境分析 16 房產(chǎn)商貿(mào)業(yè)成第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點行業(yè) ? 在順德打造百萬人口中心城區(qū)的大環(huán)境下，隨著整體交通環(huán)境的改善、廣佛都市圈的成型以及城市化進程的推進，順德人流物流隨之增加，房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)將成為第三產(chǎn)業(yè)的重要增長點，成為順德第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重中之重。 ? 可以預(yù)見這些大型商業(yè)項目的建成開業(yè)，將改變順德現(xiàn)有的商業(yè)格局，順德商業(yè)地產(chǎn)將從此打開新的局面。 19 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 順德目前商業(yè)主要特點 ● 絕大部分的商場缺乏主題包裝 現(xiàn)時 ， 絕大部分的商場都是進行普通的單一性統(tǒng)一經(jīng)營管理 ， 沒有結(jié)合自身特色進行主題性包裝 ， 沒有突出風格 ，商場的影響力不強 ， 導(dǎo)致消費者對這些商場并沒有明顯的喜好 。 21 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 市場環(huán)境分析小結(jié) ? 由于順德城市化的相對滯后 ， 順德商業(yè)的發(fā)展較緩慢 ， 基本還處于 粗放經(jīng)營 的階段 ， 這與順德龐大的消費市場極不相稱 。 無論是政府高層 、 專家學(xué)者 、 或是產(chǎn)業(yè)界對此問題都非常關(guān)注 ， 并進行了大量的分析和總結(jié) ， 主要認為這是本地商業(yè)環(huán)境落后 、 對消費者吸引力不足的問題 。 ? 以建設(shè)大型商業(yè)物業(yè)、改善商業(yè)環(huán)境吸引消費者為第一步，以新的消費觀、價值觀改造消費者為第二步，步步為營，才能根本上改變順德消費外流的狀況，才能為商業(yè)現(xiàn)代化建設(shè)奠定堅實基礎(chǔ)。而由于盈信城市廣場、順聯(lián)廣場偏居順德邊緣，嘉信城市廣場屢遇挫折，因此， 市場王者之戰(zhàn)主要在本項目、名店坊和天佑城之間展開 。順德城鎮(zhèn)居民家庭上半年人均可支配收入達到 元，人均消費性支出 。每縫節(jié)假日，成群結(jié)隊的順德人自駕車去到香港、澳門、廣州、深圳、佛山、中山等地休閑購物，消費額巨大。娛樂休閑已成為順德人工作之余主要生活佐料。不過相當一部分投資者對商場式商鋪的后期經(jīng)營和租售情況有一定的擔心。 住宅郊區(qū)化趨勢的推進，使商業(yè)網(wǎng)點的建設(shè)從中心向邊緣區(qū)域轉(zhuǎn)移。 受總價限制，市民對小商鋪仍情有獨鐘，投資商鋪的面積以１００平方米作為基本分界線，１００平方米以下的占半數(shù)以上?？蛻魹楹瓮顿Y、投資的用途、投資時間、投資預(yù)算非常明確，決策時間較長，就是說投資交易是非常理性的業(yè)務(wù)。 ●老客戶對購買的影響又比較大，客戶的良好感受會感染和影響他們身邊的人，畢竟他們的特征差異不大，俗話說： 物以類聚，人與群居 。 七、企業(yè)的組市能力及經(jīng)驗。這種形式在開發(fā)商組市能力較強的前提下不失為一種雙贏的好辦法。因此，要說服投資者購買，必須先告訴他們?nèi)绾文苜嶅X，也就是說，必須給他們一個投資賺錢的解決方案，才能更容易的打動投資者。 53 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 差異化的競爭策略 ? 建筑風格（建議） 建議仍然采用地中海式建筑風格設(shè)計，在順德獨具一格，彰顯國際魅力 54 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 業(yè)態(tài)規(guī)劃（建議） A、 國際百貨城 ：國際一線百貨 B、 旗艦超市 ：大型超市 C、 香港城 ：數(shù)碼家居港 、 流行前線 、 香港專賣特區(qū) ?? D、 品牌特區(qū) ：男人世界 、 女人世界 、 皮具世界 、 國際珠寶城 ?? E、 國際休閑廣場 ：地中海風情廣場 、 美食城 、 茶坊 、