【正文】 區(qū)域市場成交 2 0 0 8 年1 月至2 0 0 9 年5 月鎮(zhèn)海住宅銷售套數(shù)1941863 59 66 51109170611469715481197 183516398010020030040050060020 08 年1月20 08 年2月20 08 年3月20 08 年4月20 08 年5月20 08 年6月20 08 年7月20 08 年8月20 08 年9月20 08 年10 月20 08 年11 月20 08 年12 月20 09 年1月20 09 年2月20 09 年3月20 09 年4月20 09 年5月銷售面積平穩(wěn)上升，土地供應(yīng)萎縮導(dǎo)致新一輪供不應(yīng)求，價(jià)格上漲明顯 ? 鎮(zhèn)海土地市場周期性明顯，市場周期在三年左右。 ? 開元九龍湖 /達(dá)蓬山 /郎家坪地塊：共計(jì) 780畝，目前為第一期。 區(qū)域土地供應(yīng) 老城區(qū)地荒和價(jià)格持續(xù)上升形成市場高賣壓力，消費(fèi)者心理底線被迫“水漲船高”。目前市場上可售房源較少，以二手房交易為主，整體價(jià)格在 6500~7000元 /M2左右。 此外，鎮(zhèn)海老城區(qū)尚有多幅已拍但尚未開工的住宅地，受 2年開發(fā)條件限制，這些土地將集中在 09年前后開發(fā)建設(shè)。 南熏別院 招寶廣場 3~5萬 物流信息港 風(fēng)景九園5300 在售 未售 海尚國際 區(qū)域市場競爭 樓盤 南熏別院 物流信息港 風(fēng)景九園二期 海尚國際 位置 南大街入口 寧鎮(zhèn)公路與隧道北路交叉口 鎮(zhèn)海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 城河路 總建面積（ M2） 60415 130000 69680 210000 容積率 物業(yè)形態(tài) 高層、小高層 高層 高層 普通住宅 ,寫字樓 ,商鋪 ,酒店式公寓 ,高層 面積規(guī)劃（ M2） 高層 40～ 50M；小高層85~135M2 80～ 120 70～ 100 —— 主力面積（ M2） 高層 40～ 50M；小高層 110～120M2 —— 75~90 —— 均價(jià)（元 /M2） 7500 —— —— —— 主力總價(jià)（萬元） 82～ 90 —— —— —— 開盤時(shí)間 預(yù)計(jì) 09年下半年 2023年 6月 預(yù)計(jì) 09年下半年 推盤量 321套 預(yù)計(jì) 252套 —— —— 去化率 94% —— —— —— 小結(jié)： ◇建筑形態(tài)以高層、小高層為主，容積率普遍較高； ◇色調(diào)以深色系為主，與區(qū)域環(huán)境、居民居住習(xí)慣相貼近； ◇面積規(guī)劃迎合 90/70要求，以中小面積為主； ◇ 08年底市場放量較大，競爭加劇。 區(qū)域市場表現(xiàn) 莊市區(qū)域 柳岸晨韻 4500 芳辰麗陽 清泉花園 7000 嘉盛銀座5000 水木清華 5500 合生創(chuàng)展 Ⅱ 期別墅12023 華通麗景5200 創(chuàng) E慧谷5300 德馨家園4500 在售 現(xiàn)房 區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目為合生國際城、 水木清華、 德馨家園、創(chuàng) E慧谷、 嘉盛銀座 樓盤 合生國際 水木清華 創(chuàng) E慧谷 德馨家園 位置 鐘包路 1號(hào) 同心路與漢塘路交叉 路口 中官路 777號(hào) 寧鎮(zhèn)公路邊、 寧波大學(xué)東 總建面積 (M2) 55萬 65986 10萬 12500 容積率 2 物業(yè)形態(tài) 聯(lián)排 ,高層 ,小高層 多層，高層，小高層， 疊拼 高層 ,小高層 ,雙拼別墅 多層 面積規(guī)劃 (M2) 聯(lián)排 200~280 多層 103~139M2；小高層 110~139M2；高層103~130M2；疊拼150M2左右 小面積人才公寓 101~122 主力面積 (M2) 230~250 多層 103~120；小高層，高層 110~120 —— 110~130 均價(jià) (元 /M2) 12023 5500 辦公 5300 4500 主力總價(jià) (萬元 ) 220~290 61~72 530 49～ 開盤時(shí)間 —— 推盤量 399套 418 —— 全推 去化率 98% 51% 30% 72% 在售預(yù)售樓盤分析 小結(jié)： ◇區(qū)域樓盤規(guī)劃起點(diǎn)較高，但缺乏真正精品樓盤，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象明顯； ◇現(xiàn)階段區(qū)域供應(yīng)量較少，樓盤間價(jià)差不明顯； ◇區(qū)域市場以中大戶型產(chǎn)品為主，產(chǎn)品線單一。 高端產(chǎn)品以優(yōu)質(zhì)資源和高品質(zhì)產(chǎn)品立足市場，低端產(chǎn)品以價(jià)格取勝，而中端產(chǎn)品核心競爭力不強(qiáng)，產(chǎn)品力不夠 綠城桂花城 水木清華 駱駝大量 5200元 /M2左右的價(jià)格吸引了大量承受能力有限的客戶 兵營式排布，社區(qū)無情趣空間，建筑無質(zhì)感，建筑單體及戶型設(shè)計(jì)無創(chuàng)新點(diǎn) 三段式經(jīng)典立面，規(guī)劃大氣，節(jié)能設(shè)計(jì)，將景觀融入建筑 老城核心地段或新地高端產(chǎn)品素質(zhì)較好，有高端住宅品相，存在一定的產(chǎn)品技術(shù)創(chuàng)新 鎮(zhèn)海新城中端項(xiàng)目普遍產(chǎn)品素質(zhì)不高，競爭力不足，較高的板塊價(jià)值是其客源及價(jià)格的主要支撐力 區(qū)域競爭環(huán)境總結(jié) 鎮(zhèn)海城市的重新規(guī)劃，促使新城發(fā)展加速，鎮(zhèn)海土地市場放量逐年增大，未來幾年住宅市場競爭激烈。 ※ 現(xiàn)階段，區(qū)域普通住宅面積主要集中在 110~130M2，項(xiàng)目面積定位時(shí)應(yīng)考慮市場的現(xiàn)實(shí)需求。 何女士 目前鎮(zhèn)海老城房地產(chǎn)市場主要是供不應(yīng)求，需求還是有很大潛力的，鎮(zhèn)海人 消費(fèi)跟風(fēng)現(xiàn)象嚴(yán)重 ，敢于消費(fèi)。 舟山 3%。 目標(biāo)人群是 什么樣的人？ —— 客層精神意識(shí)形態(tài)： ◇ 他們都是社會(huì)中流砥柱，在事業(yè)上他們已獲得了一定的成功，是某個(gè)領(lǐng)域的影響者。 項(xiàng)目整體定位 鎮(zhèn)海 豪宅生活示范區(qū) 定位詮釋： ? 項(xiàng)目的優(yōu)勢配套，致以打造品質(zhì)住宅，重塑鎮(zhèn)海豪宅定議； ? 項(xiàng)目的定位，明確了目標(biāo)客戶群體，從而強(qiáng)調(diào)了項(xiàng)目的品質(zhì)純粹性 ? 項(xiàng)目有志成為區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目。因此，我司作了二種面積配比建議，以供參考。下沉式庭院已經(jīng)成為小別墅必備點(diǎn)。開發(fā)商拿地?zé)崆榛厣?，但寧波土地市場供?yīng)有限，后續(xù)市場供應(yīng)吃緊。 鑒于近期樓市下行表現(xiàn)，我司認(rèn)為，本項(xiàng)目的樓面價(jià)將與這三幅土地相近： 樓面價(jià)在 2023~2600元 /M2，為 136~187萬 /畝 。 地價(jià)倒推法 花園洋房： 8500元 /M2 商業(yè)： 12023元 /M2 地下車位： 80000元 /個(gè) 本項(xiàng)目規(guī)劃為城關(guān)高檔住宅小區(qū)，產(chǎn)品規(guī)劃及各項(xiàng)配置堪稱鎮(zhèn)海豪宅之代表，正常市場環(huán)境下該類產(chǎn)品預(yù)計(jì)均價(jià)可達(dá)8500~9000元 /M2。 同類地塊類比法推出土地價(jià)格為 136~187萬 /畝； 市場售價(jià)倒推法測出土地價(jià)格為 172～ 191萬 /畝。 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。 在 136萬 /畝的成本下拿地，則項(xiàng)目的利潤率將非常可觀，若在 195萬 /畝的成本拿地，則存在一定的市場風(fēng)險(xiǎn) 。 地價(jià)倒推法 產(chǎn)品種類 規(guī)劃比例 規(guī)劃面積 均價(jià) 銷售收入 多層花園洋房 80% 55930 8500 475405000 沿街商業(yè) 7% 5000 12023 60000000 幼兒園 10% 7000 —— 0 會(huì)所 2% 1570 —— 0 地下面積 0% 16000 —— 0 車位 0% 400個(gè) 80000 32023000 % 85500 總計(jì) 567405000 項(xiàng)目總銷為 ? 各可售產(chǎn)品分配情況以及市場價(jià)格預(yù)計(jì) 地價(jià)倒推法 地價(jià)倒推法 項(xiàng)目土地成本推算 我司認(rèn)為：項(xiàng)目的合理利潤（成本利潤率）應(yīng)該在 15%~20%之間，以下的土地成本測算亦是在此成本利潤基礎(chǔ)下開展的。 時(shí)間 位置 出讓面積（畝） 樓面價(jià) 2023年 南大街入口 1497 2023年 鎮(zhèn)海沿江西路 1＃