赤崗項目酒店式服務公寓可行性分析(文件)
【正文】 中心，資料存放室和日用品倉庫等 地下室應配置不小于 200m178。（總價內(nèi)已包含價值 10005000元 /戶首年 VIP消費儲值卡一張）。日本籍職員相對低約 15%左右。 8% ＝ 11300元 /m178。裝修標準的基礎上提高檔次增加的成本造價 300元 /m178。 按 6層 162套建筑面積 7725 m178。 1500元 /m178。 無國界餐廳 600 m178。 200元 /m178。 2,080,000元 共增加成本造價＝ ＋ ＋ ＝ 6,180,000元 ＋ 2,080,000元＋ 1,782,000元 ＝ 10,042,000元 服務式公寓銷售時附贈價值 10005000元 /戶首年 VIP消費儲值卡 按每戶平均 3000元計算： 594戶 3000元／戶＝ 1,782,000元 說明： VIP消費儲值卡的持有者可以抵扣附贈價值額度內(nèi)的所有的配套設施使用或服務費用（包括餐廳、會所、商務中心、會議室的使用以及清潔、洗衣、烹飪、訂票等各項酒店服務），它不僅僅是本項目營銷策略中的一種優(yōu)惠手段，它的推出將有利于使持有者在抵扣各項費用的同時逐漸形成在本項目配套設施的消費習慣，并可充分展示其享受酒店服務和簽單消費的尊貴身份，成為赤崗項目的形象標簽。＝ 262,957,500元 酒店式服務公寓 銷售均價： 11300元 /m178。 銷售收入： 36000 m178。 , March 23, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 :26:4708:26:47March 23, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 3月 23日星期四 8時 26分 47秒 08:26:4723 March 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 :26:4708:26Mar2323Mar23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 。 , March 23, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強。 2023年 3月 23日星期四 8時 26分 47秒 08:26:4723 March 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 2023年 3月 23日星期四 上午 8時 26分 47秒 08:26: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 :26:4708:26Mar2323Mar23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023年 3月 23日星期四 8時 26分 47秒 08:26:4723 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 :26:4708:26:47March 23, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , March 23, 2023 很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 。 :26:4708:26Mar2323Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。＝ 306,000,000元 溢價銷售收入 溢價銷售收入＝ ＋ － － ＝ 262,957,500元＋ 87,292,500元－ 306,000,000元－ 10,042,000元 ＝ 34,208,000元 宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)投資性消費的打擊力度不斷加強 70/90的戶型限制加劇小戶型市場競爭 酒店業(yè)競爭白熱化 外籍人士流入增長幅度縮小，年均增長幅度為 % 單身公寓的租賃價格總體呈下降趨勢 項目周邊高檔、雅致的娛樂消費場所較為缺乏 交樓標準和公建配套成本投入增大 戶型局限性 停車場配套不足 住宅用地作酒店式服務公寓的經(jīng)營的法律和政策風險 存在于 756套公寓之間的租賃競爭 我們可以預計到 07年廣州市房地產(chǎn)市場將進入中小戶型白熱化競爭的局面，而在眾多的同類項目中，以目前的市場情況看，主打投資甚至打著酒店式服務公寓的幌子賣普通公寓的項目依然大行其道，我們有必要從這些同質化的競爭中跳出來，所以我部在策略方面有以下幾點設想： 從前面的分析中，我部認為，赤崗項目具備定位為服務式公寓和酒店式服務公寓的條件，但為了保證這樣的定位可以得到充分實施，有必要對部分規(guī)劃和產(chǎn)品設計做出調(diào)整。 11300元 /m178。 銷售收入： 28275 m178。 250元 /m178。 400元 /m178。 多功能會議室 60 m178。 800元 /m178。 提高公共區(qū)域裝修標準 攤入的成本造價 100元 /m178。）。 7725 m178。 歐美籍職員每月租房補貼從每月 2,000美元到上萬美元不等。的洗消間和布草房（可考慮在公共區(qū)域挖掘空間或使用面積最小的戶型，將來亦可出售） ，要配備給排水、電源、電話、布草儲藏柜（訂做），建議設置布草槽 應安裝專業(yè)的酒店管理軟件實施有效經(jīng)營 5 . 5 服務配套設施分析 售價分析 服務式公寓 租賃收益分析 對于 594套服務式公寓而言，由于管理公司提供了較高水準的物業(yè)管理服務及有償?shù)木频攴?，相對普通公寓有較大的租賃優(yōu)勢，參考周邊類似項目的租賃市場狀況， 50 m178。 臥室和會客區(qū)分別使用地毯與地磚（或 木地板 ）設計，日本住客比較青睞于實木地板設計 照明應多采用暖光節(jié)能系統(tǒng) 廳房都應充分考慮寬帶和通訊布線 房間要有噴淋、煙感并接入消防監(jiān)控中心 入戶大門一側應安裝取電插口 大門必須配有貓眼，防盜鎖、火警應急逃生路線圖 暗裝空調(diào) 室內(nèi)裝修 酒店式服務公寓家具配置 家具配搭要充分考慮材質、風格和色調(diào)的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，基本應配置床、床頭柜、衣柜、電視柜、沙發(fā)（建議使用耐用布藝） 、茶幾、書桌（椅） 、餐桌（椅），有條件則應考慮書柜、酒柜等。 多功能會議室 60 m178。 外企的中層管理和技術支持人員以及其他境內(nèi)外駐穗機
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