【正文】 期招商 . 一定要立足長期的經(jīng)營管理，不要有急功近利的 思想，要在“放水養(yǎng)魚”的同時把好招商質(zhì)量關(guān)。 招商基本原則 . （ 1）要維護商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例。 （ 3）商業(yè)地產(chǎn)招商目標要能夠在功能和形 式上同業(yè)差異、異業(yè)互補。 （ 6）核心主力店招商布局原則，從整體布局上有 利于人流進入主力店，同時也便于從主力店向其 它區(qū)域回旋，通道好比血管，要方便人流的回旋。 . 購物中心特別是大型商業(yè)地產(chǎn)的核心主力店適合 放在經(jīng)營軸線的端點。 （ 9）統(tǒng)一招商的管理要充分體現(xiàn)和強調(diào)對商戶的 統(tǒng)一服務(wù)。 . 知名度較高、有良好業(yè)績記錄的主力店可 使項目更加穩(wěn)定，且有利于項目的可持續(xù) 發(fā)展。 .中小型店的租期一般為 3年左右， 租金較高，一般在第三年起遞增租 金。 . 這是一種集聚效應(yīng)。 . 當然，當主力店的面積過大時，則容易帶來較大 的經(jīng)營風險。 由于主力店群決定項目產(chǎn)品的形式，在產(chǎn) 品形成之前，發(fā)展商需確定主力店群，并 按其要求設(shè)計、建造相適應(yīng)的產(chǎn)品 ——商 業(yè)設(shè)施； 而中小店群則對形成后的商業(yè)設(shè)施改造要 求不大，因而中小店群的招商可使主力店 群確定之后才正式進行，當然項目建設(shè)期 間可進行各類中小店的招商咨詢登記工作 招商難度 . （ 1）項目建設(shè)期較長，主力店群對項目業(yè) 態(tài)變化趨勢把握不住，不容易與開發(fā)商結(jié) 成合作聯(lián)盟。 . 在進駐決策過程中，各類店除考慮區(qū)域布局外， 這一點也是考慮的重點。 2）招商人員需具備較強的招商技巧和談判 能力。 商業(yè)地產(chǎn)招商特點 . 商業(yè)地產(chǎn)的招商具有如下三大特點。 . ② 有助于整個項目的銷售 . 知名的主力店群的入駐能夠吸引投資客的眼球，刺激鋪位 的銷售，以及對中小店群的招商。 （ 2）中小店群招商 . 中小店群的作用主要有二個： . ① 業(yè)態(tài)組合需要 . 按業(yè)態(tài)組合設(shè)計招入中小店群，以滿足項目商圈 內(nèi)不同層次、不同需求的消費群的購物或消費需 求。 . 在項目開始招商前必須明確招商目標，包 括招商業(yè)態(tài)的組合、主力店、品牌店等 等； . 形成清晰的招商規(guī)劃指導招商工作的進 行，而不至于只要想進來經(jīng)營就直接 “招 ” 進來，形成一個 “大雜燴 ”。 . 很多開發(fā)商認為廣告是唯一的手段，只有 通過廣告才能完成項目的招商。 . 競爭激烈確實是目前整個行業(yè)的行情，但是從另 一方面看，越來越難做也表明著機遇越來越多。 招商工作欠缺執(zhí)行力 . 制定再完美的招商細節(jié)，如果沒有完善有效的執(zhí) 行力，就如空中樓閣，無從談起。 商業(yè)地產(chǎn)招商工作的操作要點 市場調(diào)查 . 市場調(diào)查是招商工作的第一步。 . 這部分要考慮的是項目適合引進怎樣的商家，將 來要做成怎樣的一個商業(yè)物業(yè)，怎樣才能制訂合 適的招商政策等。 招商推廣 . 業(yè)態(tài)布局劃分之后，就要根據(jù)這個布局劃 分來進行招商。 商業(yè)地產(chǎn)的客戶則包括了經(jīng)營商戶、商鋪 投資者和目標消費者三類人群。 品牌男裝、女裝 珠寶首飾、中高檔化妝品 普通品牌 店 品牌知名度一般，不具有獨立吸納客源的能 力，借助集群效應(yīng)或寄生來挖掘商業(yè)價值。 . 但商業(yè)地產(chǎn)中存在的市場風險。 風險二：產(chǎn)權(quán)銷售存在弊端 由于開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)核心價值的判斷存 在偏差，目前商業(yè)地產(chǎn)項目仍然存在大量 簡單的房屋產(chǎn)權(quán)銷售現(xiàn)象。 風險四：項目定位不準 國內(nèi)大型商業(yè)地產(chǎn)項目往往與城市形象掛 鉤，規(guī)模求大，只要開發(fā)商與政府建立良 好的關(guān)系就可以在地產(chǎn)地價上獲得優(yōu)惠并 進行規(guī)劃，拿到地進行規(guī)劃后才進行論證。 不同主力店有不同的經(jīng)營目標、運營手段和產(chǎn)品 定位，開發(fā)商應(yīng)通過專業(yè)商業(yè)策劃對做整體商業(yè) 地產(chǎn)項目定位，據(jù)此選擇合適的主力店入駐。 風險六：片面追求最大 部分商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)商認為項目規(guī)模越 大越好，于是片面追求中國第一，亞洲最 大等概念的炒作，盲目攀比規(guī)模和體量， 而沒有考慮超尺度規(guī)模所需要的各方面支 撐。 如北京中關(guān)村某商城，其銷售時適逢市場 流行商鋪投資熱，因此商鋪銷售火爆、身 價暴漲。 . 發(fā)展商在未明確商家的情況下就開始設(shè) 計，往往會因缺乏定向設(shè)計依據(jù)，盲目的 規(guī)劃設(shè)計只能增加前期成本和后期招商難 度。 . 一個商場如果日客流量達 20萬人，那么商戶 的車加上客戶的車一般需要 2023～ 2500個車 位才能容納。 風險十一：招商不專業(yè) .商業(yè)地產(chǎn)招商人員多來自中介，形 成招商不專業(yè)招了也白招，留下后 遺癥害死發(fā)展商。 功能分區(qū)的招商進度影響了各類店的進駐決 策，按照合理的功能分區(qū)計劃，順利入駐相應(yīng)的 商店或服務(wù)機構(gòu)可使各類店的經(jīng)營互動起來，對 于項目和各店經(jīng)營大大幫助，而一旦某一類商店 或服務(wù)機構(gòu)招不進來，則整個項目服務(wù)功能可能 不盡理想，特別是能夠吸引人氣的各類主力店或 同類店中知名店（特色店）沒法進來時，更是影 響了整體的經(jīng)營。 ３，實戰(zhàn)兵法 商業(yè)地產(chǎn)項目商業(yè)業(yè)態(tài) 是指經(jīng)營者為滿足不同的消費需求而形成的經(jīng)營 模式或營業(yè)形態(tài)。 商業(yè)地產(chǎn)項目的定位是商業(yè)項目策劃的開 始，它決定和影響著項目的規(guī)劃設(shè)計、物 業(yè)需求、品牌招商、經(jīng)營管理、商品定價、 服務(wù)管理、促銷策略、形象推廣等諸多方 面，是一個商業(yè)項目運作的前提和保障。 . 以此來明確企業(yè)今后的經(jīng)營品類、經(jīng)營方 向、管理方式、商戶的投資形式，進而明 確企業(yè)的品牌商品和招商方向。 實戰(zhàn)兵法 商業(yè)地產(chǎn)項目營銷策略定位 . 營銷策略定位就是通過建立特別的產(chǎn)品銷售渠道 和方式，使產(chǎn)品和營銷具有某種特色，從而利用 產(chǎn)品和營銷在消費者心目中的印象，在市場占有 一席之位。 . 一方面可通過商場的建筑外觀來表現(xiàn)，如 建筑形狀、結(jié)構(gòu)、顏色等； . 另一方面可通過顧客對賣場氣氛的感受來 表現(xiàn)，如場內(nèi)購物環(huán)境、賣場布局設(shè)計、 櫥窗設(shè)計、形象展示、 POP廣告等； 而產(chǎn)品價格、質(zhì)量、服務(wù)、促銷策略等， 則是影響企業(yè)形象不可或缺的因素，它將 隨著商場的經(jīng)營運作而持續(xù)存在并發(fā)揮巨 大的作用。 . → 如果主力店不開業(yè)整個購物中心很難成 功開業(yè)的。 主力店群投資大，投資回收期長，其租期要求一 般需八年、十年，有的長達十五年、二十年。 謝 謝 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 08:15:4708:15:4708:15Wednesday, March 22, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 2023年 3月 22日星期三 8時 15分 47秒 08:15:4722 March 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 :15:4708:15Mar2322Mar23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 2023年 3月 上午 8時 15分 :15March 22, 2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 08:15:4708:15:4708:153/22/2023 8:15:47 AM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :15:4708:15:47March 22, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 上午 8時 15分 47秒 上午 8時 15分 08:15: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. 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Fusce id urna blanditut cursus. 感謝您的下載觀看 專家告訴 。 2023年 3月 上午 8時 15分 :15March 22, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 08:15:4708:15:4708:15Wednesday, March 22, 2023 1知人者智，自知者明。 上午 8時 15分 47秒 上午 8時 15分 08:15: 楊柳散和風，青山澹吾慮。 :15:4708:15:47March 22, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , March 22, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 3月 22日星期三 上午 8時 15分 47秒 08:15: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 08:15:4708:15:4708:153/22/2023 8:15:47 AM 1以我獨沈久，愧君相見頻。由于發(fā)展商考慮了多 種因素，成功經(jīng)營的主力店最終是有利于項目的 可持續(xù)性發(fā)展。 確定了主力店群之后再確定中小店群其作用主要有二個 . 按業(yè)態(tài)組合設(shè)計招入中小店群，以滿足 項目商圈內(nèi)不同層次、不同需求的消費群 的購物或消費需求。 . 準確的商業(yè)定位，是商業(yè)地產(chǎn)項目進行市 場競爭與經(jīng)營的有力保障。 實戰(zhàn)兵法 商業(yè)地產(chǎn)項目招商策略定位 商業(yè)地產(chǎn)項目在招商之前，必須對當?shù)氐? 目標市場、品牌結(jié)構(gòu)、品牌檔次進行充分 調(diào)查，了解哪類品牌更易于被當?shù)氐氖袌? 所接受，這樣，才能更好地確定企業(yè)的目 標品牌、支柱品牌和源頭品牌的招商目標、 招商方式和招商條件，從而進行招商策略 的定位。 . 商業(yè)企業(yè)的建筑設(shè)計、空間結(jié)構(gòu)、動線設(shè) 計、設(shè)備配套等與企業(yè)的經(jīng)營有極強的關(guān) 聯(lián)性，只有進行準確的功能定位，商業(yè)企 業(yè)的建筑設(shè)計、空間結(jié)構(gòu)、設(shè)備配套才能 有的放矢，投資建設(shè)的項目才有商業(yè)經(jīng)營 的價值。 實戰(zhàn)兵法 商業(yè)地產(chǎn)項目目