【正文】 方向。 ?孫村郭店彩石等片區(qū)： 產(chǎn)業(yè)片區(qū)支柱產(chǎn)業(yè)為電子信息、汽車(chē)制造等，規(guī)劃用地面積 70平方公里，人口 70萬(wàn)人。 ?空港組團(tuán)： 城市副中心之一規(guī)劃用地面積 2030平方公里、人口 15萬(wàn)。 經(jīng)十路 世紀(jì)大道 東 繞 城 高 速 膠濟(jì)鐵路 圍子山 區(qū)域研究 02 ? 現(xiàn)狀與未來(lái)功能定位 ? 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入 ? 交通條件 ?空間上看，處于多個(gè)工業(yè)園區(qū)的包夾之中 ? 在東部產(chǎn)業(yè)觃劃中，唐冶新城屬多個(gè)產(chǎn)業(yè)園包圍癿新城中心區(qū)，部分園區(qū)已經(jīng)發(fā)展到比較成熟癿水平，產(chǎn)業(yè)繞城栺局已經(jīng)形成 目前唐冶周邊分布著高新區(qū)、臨港產(chǎn)業(yè)園區(qū)等多個(gè)吸聚大量產(chǎn)業(yè)企業(yè)的園區(qū)，已經(jīng)形成園區(qū)圍繞的空間態(tài)勢(shì)。 工業(yè)的發(fā)展以及近郊工業(yè)區(qū)的建設(shè)是濟(jì)南城區(qū)拓展的主要?jiǎng)恿Α? 至主城區(qū)： 駕車(chē) 22分鐘， 公交平均 50分鐘 至章丘市區(qū)： 駕車(chē) 30分鐘， 公交平均 64分鐘 濟(jì)萊高速 世紀(jì)大道 經(jīng)十東路 ?道路體系發(fā)達(dá)，公眾交通嚴(yán)重滯后，通勤成本高 唐冶與濟(jì)南的公眾交通尚未納入濟(jì)南市區(qū)公交體系規(guī)劃，現(xiàn)主要依靠原有的中長(zhǎng)途城鄉(xiāng)公交保證唐冶居民進(jìn)入濟(jì)南，濟(jì)南市區(qū)居民對(duì)城鄉(xiāng)公交認(rèn)可度低，區(qū)域交通方式亟待改善。 ?SOHO中國(guó)在北京 CBD 成功開(kāi)發(fā) SOHO現(xiàn)代城 （二期為商業(yè)和商務(wù)） 后，獲得了巨大的品牌、 經(jīng)濟(jì)收益； ?華潤(rùn)臵地成功運(yùn)作深圳 萬(wàn)象城商業(yè)項(xiàng)目，后期公 寓也將挑戰(zhàn)區(qū)域價(jià)格新高 價(jià)格 成功的商業(yè) /商務(wù) 前期成功運(yùn)作商務(wù) /商業(yè) 綜合體鮮明價(jià)格曲線 一般項(xiàng)目?jī)r(jià)格曲線 項(xiàng)目分期 /時(shí)間 Soho 公寓價(jià)格 Soho 現(xiàn)代城 建外 Soho Soho 尚都 明外 Soho 光華路Soho 新城發(fā)展研究 03 ? 新城案例研究 ? 唐冶新城發(fā)展預(yù)測(cè) ?產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 ? 根據(jù)新城中心癿發(fā)展觃律，當(dāng)周邊產(chǎn)業(yè)組團(tuán)初具觃模時(shí)，新區(qū)將進(jìn)入健康持續(xù)發(fā)展階段，據(jù)此觃律唐冶新城尚未進(jìn)入快速發(fā)展通道 入駐初期以傳統(tǒng)的工業(yè)生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)為主，產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃指向性弱、各組團(tuán)的功能與區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)合比較弱 產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)覆蓋面擴(kuò)大，綜合性增強(qiáng)，區(qū)域優(yōu)勢(shì)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的比重迅速上升，產(chǎn)業(yè)的樞紐指向性明顯強(qiáng)化，區(qū)域內(nèi)和區(qū)域間的融合性加強(qiáng)，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用開(kāi)始顯現(xiàn) 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)共同成為新區(qū)的主要產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)結(jié)合成為集群，復(fù)合型的樞紐功能與區(qū)域經(jīng)濟(jì)完全融合，成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)點(diǎn) 隨著濟(jì)南東部經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)和周邊條件的不斷改善，濟(jì)南進(jìn)入快速成長(zhǎng)階段，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用將逐漸明顯 發(fā)展階段 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 初期起步階段 快速成長(zhǎng)階段 成熟階段 ?產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 ? 周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)驅(qū)勱區(qū)域快速發(fā)展癿同時(shí)，隨之而來(lái)產(chǎn)業(yè)人口大量涌入，客戶構(gòu)成及經(jīng)濟(jì)水平發(fā)生較大變化，客戶群體癿來(lái)源會(huì)更加廣泛 周邊 產(chǎn)業(yè)鏈 客戶導(dǎo)入 制造業(yè) 物流業(yè) 貿(mào)易 新區(qū) 總部經(jīng)濟(jì) 有效客戶為工廠老板，具有較強(qiáng)消費(fèi)力，為聯(lián)排別墅、洋房目標(biāo)人群 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入是新區(qū)發(fā)展重要?jiǎng)恿? 商貿(mào)公司老板具有一定消費(fèi)力，區(qū)域情節(jié)弱，一般有臵業(yè)需求 公司高校中高層，收入穩(wěn)定，消費(fèi)力強(qiáng)，因工作原因，在濟(jì)南臵業(yè)需求強(qiáng)烈 ?唐冶新城發(fā)展分析結(jié)論 ? 唐冶新城當(dāng)前處于產(chǎn)業(yè)初步形成癿建設(shè)期（初步起步階段） 唐冶新城將在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期內(nèi)迅速發(fā)展，但尚不能成熟 政府規(guī)劃 ?唐冶新城位于東部新城組團(tuán)中心，是濟(jì)南城市空間拓展的重點(diǎn)區(qū)域，城市規(guī)劃對(duì)唐冶新城發(fā)展有巨大推動(dòng)作用 ?目前唐冶新城配套相對(duì)薄弱，未來(lái)政府大力投入基礎(chǔ)配套有望區(qū)域的催熟 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入 在大濟(jì)南產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中，唐冶新城屬東部各產(chǎn)業(yè)組團(tuán)環(huán)抱的核心區(qū)，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和物流業(yè)等成為唐冶重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)及核心競(jìng)爭(zhēng)力 交通條件 ?立體交通網(wǎng)絡(luò)已形成，承接產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的硬件條件已經(jīng)成熟 ?區(qū)域內(nèi)部交通骨架形成，部分正在規(guī)劃 房地產(chǎn)市場(chǎng) ?現(xiàn)狀：唐冶新城房地產(chǎn)市場(chǎng)樓盤(pán)數(shù)量少，“配套完善，環(huán)境優(yōu)美”成為區(qū)域的明顯特征 ?土地供應(yīng)：周邊區(qū)域潛在競(jìng)爭(zhēng)激烈，未來(lái)唐冶板塊將成為熱點(diǎn)板塊 ?新城背景下的客戶演變 ? 伴隨唐冶新城癿發(fā)展歷程，客戶丌斷發(fā)生演變，投資、休閑居住及被勱外溢客戶逐步向內(nèi)生客戶和主勱外溢客戶轉(zhuǎn)變 前期 中期 后期 客戶比例 50% 30% 10% 年份 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 被動(dòng)外溢人群 休閑居住客群 投資客 產(chǎn)業(yè)內(nèi)生客戶 主動(dòng)外溢人群 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期 前期 中期 后期 區(qū)域發(fā)展 配套落后，區(qū)域認(rèn)知差 配套逐步完善，區(qū)域認(rèn)知提高 城興：配套成熟，生活便利，人氣旺 客戶變化 價(jià)格外溢人群＞休閑居?。镜鼐壢巳海井a(chǎn)業(yè)內(nèi)生人群＞主動(dòng)外溢人群 產(chǎn)業(yè)內(nèi)生客戶逐漸增多，隨著配套完善，價(jià)格提升，被動(dòng)外溢人群減少 產(chǎn)業(yè)內(nèi)生人群＞主動(dòng)外溢＞被動(dòng)外溢＞休閑居住人群＞投資客，產(chǎn)業(yè)內(nèi)生客戶占主導(dǎo)地位 當(dāng)前所處階段 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 04 ? 新格局及客群競(jìng)爭(zhēng) ? 不同物業(yè)市場(chǎng) ? 周邊土地及項(xiàng)目 ? 競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)挖掘 ?將來(lái)的城市格局下的房地產(chǎn)市場(chǎng)：徹底顛覆原有市場(chǎng)空間格局和空間認(rèn)知模式 ?從一個(gè)入門(mén)級(jí)的單核大城市，到未來(lái) 10年初具雛形的帶狀組群都市圈核心城市。 ?新市場(chǎng)格局形成過(guò)程中，區(qū)域之間的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系經(jīng)歷變化 ?從單核向組群城市發(fā)展是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程，發(fā)展初期各新組群的配套水平較低，受到的挑戰(zhàn)較多。 該項(xiàng)目?jī)?yōu)、劣勢(shì) 優(yōu)勢(shì)： 劣勢(shì)： 產(chǎn)品品質(zhì)粗糙 產(chǎn)品對(duì)客戶關(guān)注的豪華感體現(xiàn)不夠 本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)策略 產(chǎn)品品質(zhì)提升 合理控面積 +贈(zèng)送 ?天馬相城解析及競(jìng)爭(zhēng)策略 ? 內(nèi)部資源有限，主要通過(guò)雙拼產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng) 規(guī)模 占地面積： 37萬(wàn)㎡；建筑面積： 58萬(wàn)㎡；容積率 戶型 全雙拼， 335460平米 客戶 私營(yíng)業(yè)主、銀行高管 銷(xiāo)售 460萬(wàn) 800萬(wàn) /套 賣(mài)點(diǎn) 托斯卡納風(fēng)格，周邊自然環(huán)境 該項(xiàng)目?jī)?yōu)、劣勢(shì) 優(yōu)勢(shì)： 劣勢(shì)： 產(chǎn)品對(duì)現(xiàn)代居住習(xí)慣的關(guān)注不夠 沒(méi)有對(duì)自然資源的充分利用 未來(lái)待推產(chǎn)品情況 二期、三期待建，產(chǎn)品與一期相同。 總建面 83萬(wàn)㎡，在售西區(qū)尾盤(pán)，東區(qū)尚未開(kāi)發(fā)。 配套跟進(jìn) 游泳池、小學(xué)等 火炬東第成交量月度走勢(shì) ?中國(guó)諾貝爾城 ? 章丘首個(gè)外銷(xiāo)復(fù)合型社區(qū)，通過(guò)性價(jià)比及樣板展示區(qū)癿營(yíng)造宜居環(huán)境，市場(chǎng)銷(xiāo)售情況較好 價(jià)格 4600元 /㎡ 走量 平均 35套 /月 客戶 80%以上為濟(jì)南購(gòu)房者，以投資客為主。 ? 燕山奧體政務(wù)區(qū)板塊 是濟(jì)南市以全運(yùn)會(huì)為契機(jī)，以?shī)W體中心、新市府建設(shè)為起點(diǎn)，進(jìn)行了大規(guī)模的城市建設(shè)開(kāi)發(fā)，是濟(jì)南市東拓戰(zhàn)略的又一重要題材。官邸 ?周邊土地大量出讓： 唐冶新城周邊土地大量出讓，除唐冶新城外，燕山立交至刑村立交的經(jīng)十路兩側(cè)土地已大量出讓 ?眾多開(kāi)發(fā)商關(guān)注： 恒生、百替、黃金、保利等多家開(kāi)發(fā)商已在周邊區(qū)域拿地開(kāi)發(fā) ? 區(qū)域?qū)儆?新開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域， 是濟(jì)南東拓的又一熱點(diǎn)區(qū)域。 ? 該區(qū)域價(jià)格梯度明顯， 自繞城高速由西向東依次遞減 。但是與此前項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目規(guī)模、區(qū)位特點(diǎn)迥異， 相關(guān)經(jīng)驗(yàn)直接運(yùn)用有困難 ； ?本案大規(guī)模項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)、資源整合、資金鏈運(yùn)作上面臨挑戰(zhàn)， 原有上下游合作伙伴需要升級(jí) 。 城市新區(qū)特點(diǎn)突出 。 ?大盤(pán)開(kāi)發(fā)順序確定是大盤(pán)開(kāi)發(fā)策略的核心內(nèi)容。 ?大盤(pán)講求形象統(tǒng)一、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)統(tǒng)籌。 本案價(jià)值兌現(xiàn)同樣也存在時(shí)間差的問(wèn)題，這對(duì)于早期價(jià)值挖掘和價(jià)值實(shí)現(xiàn)提出了困難。 機(jī)勱性： 彈性觃劃，及時(shí)調(diào)整以適應(yīng)市場(chǎng)變化。 可持續(xù)發(fā)展： 把握大盤(pán)發(fā)展機(jī)理，確保地塊價(jià)值梯度提升；注重啟動(dòng)區(qū)形象，注重口碑傳播；樹(shù)立良好的市場(chǎng)形象，確保客戶的有效放大與升級(jí)。 小于 適中 配套情況 城市公眾專屬 快餐式配套 服務(wù)于流動(dòng)人口 極度缺乏 缺少醫(yī)療 、 購(gòu)物 、 教育 、 文化藝術(shù)配套 多功能配套 規(guī)劃理念 利益至上 低成本蔓延 無(wú)序 把尊重公共權(quán)益作為規(guī)劃的首要目標(biāo) 以人為本 ? 新城型都市社區(qū) 具有清晰癿城市機(jī)理 以高品質(zhì)、低密度、生態(tài)、高文化屬性、環(huán)保、人性化、可持續(xù)發(fā)展定義了其基本特征。 ?社區(qū)案例研究 ? 新城型都市社區(qū) 唐冶新城將成為未來(lái)濟(jì)南大都市圈多中心化發(fā)展癿重要一極，其長(zhǎng)遠(yuǎn)觃劃價(jià)值更大 本地塊發(fā)展方向貼合新城型都市社區(qū) 唐冶新城 “成為 歷城區(qū)和濟(jì)南東部城區(qū)的政治經(jīng)濟(jì)文化中心 ”的發(fā)展定位以及 “中美可持續(xù)發(fā)展示范項(xiàng)目”落戶唐冶新城， 也印證了該區(qū)域發(fā)展成為濟(jì)南多中心大都市圈的重要分支組成部分。 項(xiàng)目發(fā)展背景不本地塊有相似之處 位臵 廣州新塘新新公路 占地 254萬(wàn) m2 總建 254萬(wàn) m2 容積率 1 物業(yè)類(lèi)型 小高層、獨(dú)立、聯(lián)排、疊加別墅 外立面風(fēng)格 現(xiàn)代風(fēng)格 分期開(kāi)發(fā) 共分三期 戶型區(qū)間 一期主力戶型： 90－ 240 m2三房－四房 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2023年 3月 ?大盤(pán)案例研究 ? 郊區(qū)大盤(pán)典型案例研究 合富集團(tuán)操作 廣州 金地荔湖城 項(xiàng)目基本情況 ?大盤(pán)案例研究 整體開(kāi)發(fā)思路： ?借助群山 +千畝水庫(kù) 優(yōu)勢(shì)自然景觀資源 ，以住宅開(kāi)發(fā)為主，兼顧教育、餐飲、商業(yè)、休閑、娛樂(lè)的復(fù)合型現(xiàn)代居住之城； ?挖掘長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃價(jià)值： 短期吸引周邊產(chǎn)業(yè)客戶及市區(qū)投資及休閑居住類(lèi)客戶，長(zhǎng)遠(yuǎn)形成未來(lái)新城市中心，以支撐區(qū)域價(jià)值； ?注重城市功能： 賦予社區(qū)與城市發(fā)展機(jī)理相契合的城市特質(zhì)，注重生態(tài)及可持續(xù)發(fā)展性，尊重自然，打造有機(jī)的活力社區(qū)。 ? 一期： 160260平經(jīng)濟(jì)型別墅 產(chǎn)品套數(shù)占比超過(guò)三成，依托資源優(yōu)勢(shì)，樹(shù)立項(xiàng)目的別墅社區(qū)形象；同 時(shí)設(shè)臵 洋房和高層復(fù)式 ，吸納與廣州東部城區(qū)客戶、區(qū)域內(nèi)地緣性中高端客戶、產(chǎn)業(yè)單位客戶； ? 二期： 隨著首一期客戶入住，社區(qū)的人氣、成熟度逐步提高， 二期推出高層洋房產(chǎn)品； ? 戶型： 洋房產(chǎn)品戶型設(shè)臵較廣，在環(huán)境資源較佳的位臵設(shè)臵 180㎡ 戶型，吸納范圍較廣的多次臵業(yè) 客戶； 同時(shí)設(shè)臵 80120平中小戶型高層洋房試驗(yàn)市場(chǎng)， 吸納周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)的自住型客戶； ? 后期： 后續(xù)隨著 市場(chǎng)的逐漸成熟和客層外溢 推出三疊院落和幾何公寓，感受到出城市發(fā)展的脈搏。 ?文化價(jià)值： 用體現(xiàn)城市格調(diào)的元素增加城市感的生活氛圍，如綠地、溫暖的燈光系統(tǒng)、 代表城市精神層面并為未來(lái)社區(qū)活動(dòng)提供場(chǎng)所的泛會(huì)所。荔湖城 —— 廣州東部新市鎮(zhèn)大型住宅社區(qū) 254萬(wàn)平方米華南人文大盤(pán) 形象：自然生長(zhǎng)的現(xiàn)代城 主題： 新城市主義（在未來(lái)新城市中心打造郊區(qū)大盤(pán)） ?大盤(pán)案例研究 ? 郊區(qū)大盤(pán)典型案例研究 合富集團(tuán)操作 廣州 金地荔湖城 ?城市背景： 06年廣州進(jìn)入 住宅郊區(qū)化 階段，并時(shí)遇 亞運(yùn)會(huì) ，促進(jìn)東部組團(tuán)化發(fā)展，使城市加快向東發(fā)展步伐； ?區(qū)域背景： 本區(qū)域作為 東部新城區(qū) ，毗鄰羅崗、增城的多個(gè)新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)，當(dāng)時(shí)配套不足。 新城型都市社區(qū)具有城市中間帶特征。 ? 城市案例研究 ? 城市發(fā)展模式 單中心大都市區(qū) 多中心大都市圈 多中心大都市圈成為 發(fā)達(dá)國(guó)家土地利用與產(chǎn)業(yè)布局 的重要手段，注重新中心內(nèi)部自生性和功能完整性也將成為發(fā)達(dá)國(guó)家城市發(fā)展的重要方向 ?社區(qū)案例研究 傳統(tǒng)型都市社區(qū) 郊區(qū)型純居住區(qū) 新城型都市社區(qū) 與城市的關(guān)系 極度的集約與混合 離散 ， 極度分離 平衡 適度融合 、 滲透 生活形態(tài) 混雜 ， 流動(dòng) ， 五花八門(mén) ， 千變?nèi)f化 ，密集 ， 重疊 ， 視覺(jué)超載 ， 缺乏安全感 ， 緊張 ， 沒(méi)有生活 同一收入階層 短暫居所 多元文化價(jià)值取向 放松 ， 和諧 ， 交流 鄰里 、 社區(qū)氛圍 、 歸屬感 ， 一生居住 建筑形式 單一 單一 多樣化 容積率 較高 。 效益性： 注重投入與產(chǎn)出的對(duì)比。 ?區(qū)域前景兌現(xiàn)存在時(shí)間差 發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位 06 ? 類(lèi)似案例研究 ? 發(fā)展模式研究 ? 項(xiàng)目整體定位 ? 項(xiàng)目規(guī)劃建議 大盤(pán)開(kāi)發(fā)要點(diǎn) 可控性 ： 開(kāi)發(fā)進(jìn)程與資金的重要平衡。產(chǎn)品建筑類(lèi)型跳躍明顯，開(kāi)發(fā)強(qiáng)度時(shí)高時(shí)低， 對(duì)于后續(xù)的推貨、形象統(tǒng)一等問(wèn)題提出了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。 ?拿地順序既定，開(kāi)發(fā)節(jié)奏較快 B地塊 2023年 6月 A地塊 2023年 10月 C地塊 202