【正文】 ，潛在需求缺口最大；東莞人口特點(diǎn)與深圳類(lèi)似，未來(lái)市場(chǎng)需求旺盛。? 撫養(yǎng)比走勢(shì)平穩(wěn)： 勞動(dòng)力人口的不斷注入使得北京人口撫養(yǎng)比近幾年持續(xù)低于 20%。? 市場(chǎng)潛力大： 2023年?yáng)|莞人均住房面積估計(jì)在 ，而適齡購(gòu)房人口達(dá)歷史高峰 646萬(wàn)，龐大的人口基數(shù)奠定了未來(lái)旺盛的市場(chǎng)需求。252。數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中國(guó)指數(shù)研究院整理39典型城市 —惠州： 人口持續(xù)流入，承接珠三角中心外溢需求，高比重的適齡購(gòu)房人群及在校學(xué)生增加購(gòu)房潛力圖： 20232023年惠州市常住人口和 GDP增速圖： 2023年和 2023年惠州人口年齡結(jié)構(gòu)252。同時(shí)，惠州也承接部分珠三角住房需求，帶來(lái)一定的購(gòu)房潛力。此外， 2023年初中及以下學(xué)生約 80萬(wàn)人，占全市比重為 17%，中長(zhǎng)期也可為市場(chǎng)提供一定的購(gòu)買(mǎi)力。252。252。 第三類(lèi)城市人均住房建筑面積均超過(guò) 35平方米 /人，目前住房飽和度相對(duì)較高，其中長(zhǎng)沙、蘇州、無(wú)錫等城市人均住房面積超過(guò)了 43平方米 /人，市場(chǎng)存在較大壓力。 從第五次與第六次全國(guó)人口普查的情況來(lái)看， 20232023年間佛山購(gòu)房適齡人口快速增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)到 2023年， 2049歲年齡段人口將由 321萬(wàn)人增長(zhǎng)至 467萬(wàn)人，購(gòu)房適齡人口占總?cè)丝诒壤鲩L(zhǎng)至 64%，為第三類(lèi)城市中最高，未來(lái)仍存在較大的市場(chǎng)需求空間。圖：佛山五普與六普人口年齡結(jié)構(gòu)圖： 20232023佛山常住人口與戶(hù)籍人口情況資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中國(guó)指數(shù)研究院整理43典型城市 —無(wú)錫： 購(gòu)房適齡人口增長(zhǎng)顯著，總撫養(yǎng)比明顯降低，但須警惕老齡化危機(jī)252。但值得注意的是無(wú)錫少年撫養(yǎng)比明顯下降，隨著未來(lái)大量購(gòu)房適齡人口步入老齡階段，未來(lái)無(wú)錫存在社會(huì)老齡化危機(jī)。 % %圖：無(wú)錫五普與六普撫養(yǎng)比情況圖：無(wú)錫五普與六普人口年齡結(jié)構(gòu)資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中國(guó)指數(shù)研究院整理44第 IV類(lèi)城市： 人均住房面積偏高，適齡購(gòu)房人口規(guī)模較小，需警惕未來(lái)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)? 第四類(lèi)城市主要以 三四線(xiàn)城市 為主，其人均住房面積均值為 /人，為第一類(lèi)和第二類(lèi)城市的 倍左右。圖：第四類(lèi)城市 2023年適齡購(gòu)房人口數(shù)量和人均住房面積數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中國(guó)指數(shù)研究院整理45典型城市 —嘉興： 人均住房面積偏高，戶(hù)籍政策或?yàn)橹匾绊懸蛩? 嘉興市市轄區(qū)包括秀洲區(qū)和南湖區(qū)，其適齡購(gòu)房人口約有 64萬(wàn)人，占總適齡購(gòu)房人口的 28%。同時(shí)，在一定程度上也拉高了嘉興市人均住房面積均值。? 另一方面，紹興市由于地理位置、資源稟賦等條件的限制，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)較緩慢，以紡織業(yè)、裝備制造業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)，高科技制造業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員較少，人口支付水平有限，從而制約了紹興市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 截至 2023年 6月，登記在冊(cè)流動(dòng)人口共有 192萬(wàn)人，且主要來(lái)自安徽、江西、四川、貴州等外省，外省流動(dòng)人口共 163萬(wàn)人。? 秀洲區(qū)和南湖區(qū)戶(hù)籍政策中規(guī)定，本區(qū)以外人口通過(guò)購(gòu)房落戶(hù)的， 購(gòu)房人均面積（建筑面積）不低于上年度嘉興市城鎮(zhèn)居民家庭人均住房面積 (2023年為 /人 )方可辦理購(gòu)房落戶(hù) 。紹興、常州、嘉興的適齡購(gòu)房人口數(shù)量最低，分別為 23 238和 228萬(wàn)人。 第五次人口普查 第六次人口普查總撫養(yǎng)比 % %老年撫養(yǎng)比 252。 佛山是典型的人口流入型城市，常住人口數(shù)量接近戶(hù)籍人口的兩倍。 第三類(lèi)城市適齡購(gòu)房人口數(shù)量均超過(guò) 300萬(wàn)人，此類(lèi)城市多以省會(huì)和二線(xiàn)發(fā)達(dá)城市為主，人口吸附能力較強(qiáng)，潛在購(gòu)房需求量較大，其中重慶、成都和蘇州購(gòu)房適齡人口超過(guò) 600萬(wàn)，潛在需求規(guī)模依舊可觀，市場(chǎng)未來(lái)仍存在潛力。圖： 2023年和 2023年桂林撫養(yǎng)比變化41第 III類(lèi)城市： 人均住房面積偏高，適齡購(gòu)房人口規(guī)模較大，房地產(chǎn)發(fā)展空間尚可。 五普、六普數(shù)據(jù)表明，桂林撫養(yǎng)比 10年間下降了 點(diǎn)， 2023年至 %。 三產(chǎn)中第一產(chǎn)業(yè)占比較高，部分人口流出。 適齡購(gòu)房人口絕對(duì)量雖然較低，但占全市的比重在 II類(lèi)城市中居于高位?；葜菥邆涓劭?，石油資源，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，吸引人口流入。252。 第三產(chǎn)業(yè)占比普遍較低。圖 ： 20232023年北京人口增長(zhǎng)速度2023年 《 北京外地來(lái)京務(wù)工經(jīng)商人員管理?xiàng)l例 》 廢止2023年北京市工商行政管理會(huì)議提出 “ 以業(yè)控人 ” 規(guī)劃圖 ： 北京適齡購(gòu)房人口數(shù)量與占比變化圖 ： 北京 2023年以來(lái)人口撫養(yǎng)比變化趨勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，北京統(tǒng)計(jì)局，中國(guó)指數(shù)研究院整理37典型城市 —東莞： 適齡購(gòu)房人口數(shù)量達(dá)歷史峰值，撫養(yǎng)比持續(xù)低位，未來(lái)市場(chǎng)需求旺盛? 適齡購(gòu)房人口占比較大： 適齡購(gòu)房人口數(shù)量由 2023年的 441萬(wàn)升至 2023年的 613萬(wàn)，增長(zhǎng)了近 ，占常住總?cè)丝诒壤?68%升至 75%。適齡人口 300萬(wàn)以上人均住房面積低于 35平米數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中國(guó)指數(shù)研究院整理36典型城市 —北京： 常住人口總量增速趨緩，適齡購(gòu)房人口數(shù)量持續(xù)攀升，撫養(yǎng)比走勢(shì)平穩(wěn)，市場(chǎng)潛力大? 人口增速放緩： 北京十二五規(guī)劃中提出控制人口無(wú)序過(guò)快增長(zhǎng)， 未來(lái)常住人口增速繼續(xù)放緩。第 II 類(lèi) 35 300 25第 III 類(lèi) 35 300 25第 IV 類(lèi) 35 300 21? 城市樣本： 2023年常住人口超過(guò) 450萬(wàn)的 100個(gè)大中型城市。? 第 II 類(lèi)： 人均住房面積偏低，適齡購(gòu)房人口規(guī)模偏低，房地產(chǎn)發(fā)展空間一般，典型城市如：惠州、綏化、汕頭、揭陽(yáng)等。 佛山、南京、石家莊、重慶等城市人均住房水平和適齡購(gòu)房人口雙高，未來(lái)改善型需求大。 北京、上海、深圳、東莞等城市當(dāng)前人均住房水平仍偏低，而 2049歲適齡購(gòu)房人群規(guī)模增長(zhǎng)趨勢(shì)不變，撫養(yǎng)比較低，人口吸附優(yōu)勢(shì)帶來(lái)的市場(chǎng)長(zhǎng)期需求旺盛。? 人口流動(dòng)資源分配的不合理性推動(dòng)人口流向高等級(jí)及發(fā)達(dá)城市，從而帶來(lái)相應(yīng)的住房需求。? 需求結(jié)構(gòu)? 需求特點(diǎn)受經(jīng)濟(jì)、知識(shí)水平及家庭觀念變化的影響，家庭規(guī)模逐步縮小。? 人口規(guī)模預(yù)計(jì) 2030年左右，我國(guó)人口將會(huì)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)狀態(tài)，而人口也將于 2030年左右達(dá)到 。另一方面，從 《 意見(jiàn) 》 內(nèi)容來(lái)看，落戶(hù)條件與穩(wěn)定住房掛鉤，推動(dòng)購(gòu)房需求。截至 2023年 2月 19日（春節(jié)） 0時(shí)全國(guó)遷出最熱的五個(gè)城市為 ：北京、上海、深圳、廣州、重慶。252。 2023年，我國(guó)共有 人戶(hù)分離， 。具體來(lái)看， 2023年一人戶(hù)占比較 2023年增加 2023年的 %，二人戶(hù)增加 %。 預(yù)計(jì) 2040年以后 ，受到人口生育率逐漸下降的影響，適齡購(gòu)房人群逐漸減少，從而導(dǎo)致未來(lái)的住房需求下降。 對(duì)于已經(jīng)擁有住房的人群，隨著收入水平及生活質(zhì)量的提高，將會(huì)對(duì)于住房提出改善型需求，尤其是我國(guó)仍存在大量的上世紀(jì) 90年代左右的居民住宅，配套及戶(hù)型已經(jīng)難以滿(mǎn)足部分居住需求，存在更新?lián)Q代的空間。數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中國(guó)指數(shù)研究院整理26需求特點(diǎn)： 隨著住房水平的不斷提高，未來(lái)市場(chǎng)將逐步轉(zhuǎn)向改善型需求252。 19811990年的第三次人口高峰所帶來(lái)的剛性需求高峰也已經(jīng)過(guò)去；252。 2023年美國(guó)新建住房達(dá)到銷(xiāo)售小高峰 萬(wàn)套，撫養(yǎng)比為低點(diǎn) %； 1991年日本房地產(chǎn)市場(chǎng)達(dá)到高峰，城市地價(jià)指數(shù)達(dá)到 ，撫養(yǎng)比也為處于低點(diǎn)水平 %。隨后撫養(yǎng)比逐步上升，人口紅利逐漸消弱。252。 預(yù)計(jì) 2030年左右，我國(guó)人口將出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)狀態(tài)，而人口也將于 2030年左右達(dá)到 。人口規(guī)?；鲩L(zhǎng)帶來(lái)的紅利逐漸消弱人口規(guī)模化增長(zhǎng)帶來(lái)的紅利逐漸消弱人口結(jié)構(gòu)及需求觀念的變遷為房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)新的挑戰(zhàn)和機(jī)遇人口結(jié)構(gòu)及需求觀念的變遷為房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)新的挑戰(zhàn)和機(jī)遇22人口紅利： 人口增速趨緩，總量將于 2030年達(dá)到峰值252。216。國(guó)國(guó)216。21中中 ? 人口因素影響房地產(chǎn)長(zhǎng)期需求日本房地產(chǎn)經(jīng)歷了 80年代的繁榮、快速膨脹期，1991年，泡沫破裂，成為重大轉(zhuǎn)折點(diǎn)，表現(xiàn)在土地價(jià)格、新屋開(kāi)工戶(hù)數(shù)等指標(biāo)的轉(zhuǎn)折性變化。數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，聯(lián)合國(guó)，中國(guó)指數(shù)研究院整理? 城市化率日本城市化進(jìn)程飛快， 主要圍繞三大都市圈及 其周邊區(qū)域展開(kāi) ， 1920年，日本城市化率%，至 2023年已超 95%。日本 養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入規(guī)范化運(yùn)作階段 。 1970年，日本進(jìn)入老齡化社會(huì)