【正文】 63標(biāo)6棟 兩代居（ 12060 ㎡）96套192套7棟 96套p組合亮點(diǎn)：新穎 “ 兩代居 ” 戶型概念，聚集市場(chǎng)觀注點(diǎn)兩種戶型，自由組合： 自由、獨(dú)特、人性化的設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn) ” 和而不離，離而不分理想居住模式兩代居概念我們稱其為創(chuàng)造四世同堂理想的生活模式p組合亮點(diǎn)：客戶可以根據(jù)自行需要，將兩套戶型合二為一，重新進(jìn)行布局分區(qū)、功能分配的調(diào)整，縱容享受 180平米超大豪宅空間，感受舒適、愜意生活 創(chuàng)意豪宅組合輕松改裝個(gè)性豪宅，享受舒適、愜意生活 這樣的戶型設(shè)計(jì)，有著雙重夢(mèng)幻組合?？蛻艨傮w特征描述他們是成功的、不張揚(yáng)的、風(fēng)華正茂的一代他們是這個(gè)時(shí)代的寵兒，代表著社會(huì)的中堅(jiān)力量他們低調(diào)、內(nèi)斂，沉穩(wěn)、務(wù)實(shí)，但有又著強(qiáng)烈的進(jìn)取心和社會(huì)責(zé)任感他們是王石的終極粉絲，死心踏地的追捧萬(wàn)科品牌他們永遠(yuǎn)是這么一群人站這個(gè)角度，再細(xì)分。借鑒考慮點(diǎn)：本次新推的 63標(biāo)產(chǎn)品，為 120130平米 大三房精裝修山景洋房；本項(xiàng)目 63標(biāo)段產(chǎn)品基本類同于 6 2標(biāo) 段，故前期成交客戶對(duì)于本次客戶描述有 著重要的借鑒意義。 Part 4 營(yíng)銷策略節(jié)奏安排營(yíng)銷策略節(jié)奏安排讓我們先看兩個(gè)前提讓我們先看兩個(gè)前提 : 08年 , 奧運(yùn)會(huì)后對(duì)整體節(jié)奏的影響？ 毋庸置疑，隨著 8月底奧運(yùn)會(huì)的結(jié)束，中國(guó)股市、樓市都將會(huì)受到?jīng)_擊， 在規(guī)劃全年?duì)I銷節(jié)點(diǎn)時(shí)， 8月份后房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，是務(wù)心考慮的關(guān)鍵點(diǎn)。營(yíng)銷策略之銷售節(jié)奏安排七期第 1次推貨3月月 22日日 4月 19日5月 1日 6月 7日6月 28日7月 19日 8月 2日63標(biāo)盛大開盤（ 3棟）5月 2日七期第 2次推貨七期第 3次推貨七期第 4次推貨72套 64套 56套 32套288套 96套63標(biāo)第二次推貨（ 5棟）63標(biāo)第三次推貨（ 6棟）96套 96套63標(biāo)第四次推貨（ 7棟）高層高層 ““ 認(rèn)籌認(rèn)籌 ”” 4月月 30日日收取誠(chéng)意金 考究市場(chǎng)反應(yīng) 順推順推兩代居順推 順推 順推p節(jié)點(diǎn)制定原則：節(jié)點(diǎn)制定原則： 遵循壓力前置、小步快跑的營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)安排原則。七期第 1次推貨3月月 22日日 4月 19日 6月 28日5月 2日七期第 2次推貨 七期第 3次推貨 七期第 4次推貨72套 64套 56套 32套推貨周期： 距圓宵節(jié) 1個(gè)月考慮點(diǎn)： 新年過渡期，且要保障開年 大紅大紫推貨周期：約一個(gè)月 （ 26天）考慮點(diǎn)： 進(jìn)入 4月份營(yíng)銷工作重點(diǎn)轉(zhuǎn)為高層，在搶占黃金周節(jié)點(diǎn)的同時(shí)有效配合高層銷售推貨周期：約二個(gè)月考慮點(diǎn)： 做為價(jià)格標(biāo)桿，有效促進(jìn)高層銷售推貨周期： 約 1個(gè)月考慮點(diǎn)： 因 “ 清明節(jié) ” 緣故，推后節(jié)點(diǎn)放后5月 1日63標(biāo)盛大開盤（ 3棟）288套認(rèn)籌周期： 2個(gè)月考慮點(diǎn)： 搶占五一黃金周節(jié)點(diǎn)，集中式放量，加快銷售速度6月 7日96套63標(biāo)第二次推貨（ 5棟）推貨周期：約 1個(gè)月考慮點(diǎn)： 以端午節(jié)為契機(jī)順勢(shì)加推，小步快跑，有效提升價(jià)值，促進(jìn)成交7月 19日 8月 2日63標(biāo)第三次推貨（ 6棟）96套 96套63標(biāo)第四次推貨（ 7棟）兩代居推貨周期：約 5個(gè)月考慮點(diǎn)： 少量先行推出，試探市場(chǎng)，進(jìn)一步明確銷售方向推貨周期： 約半個(gè)月考慮點(diǎn)： 根據(jù)前期試探結(jié)論，順勢(shì)推出營(yíng)銷策略之銷售方式名稱 銷售方式 考慮因素7期情景美墅 自然銷售（順賣）考慮到產(chǎn)品具備 “ 唯一性、收官珍藏性 ” 等特征，同時(shí)也將承擔(dān)項(xiàng)目高端產(chǎn)品形象責(zé)任，不適易快速銷售；小步快跑，同時(shí)助于價(jià)值逐步提升；統(tǒng)盤考慮，拉長(zhǎng)情景美墅戰(zhàn)線，做價(jià)格標(biāo)桿，促進(jìn)高層銷售 63標(biāo) 高層洋房 3棟認(rèn)籌（誠(chéng)意登記）貨量較大，搶占黃金周節(jié)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)快速銷售；有效拉長(zhǎng)儲(chǔ)客時(shí)間，增加儲(chǔ)客量；運(yùn)用認(rèn)籌手段進(jìn)行誠(chéng)意客戶篩選，客戶分級(jí)更加精準(zhǔn)和量化，主動(dòng)、隨時(shí)掌握銷售主動(dòng)權(quán)； 7棟自然銷售（順賣） 5棟戶型雖 3棟相同，但貨量綜合質(zhì)素較好，為有效分解銷售壓力，同時(shí)提升價(jià)值，考慮以加推的形式自然銷售； 7棟做為新穎兩代居戶型，在面對(duì)首付及居住概念的雙重壓力下，以自然銷售（順賣）形式，有效降低銷售風(fēng)險(xiǎn)63標(biāo)（標(biāo)（ 3棟）認(rèn)籌節(jié)點(diǎn)計(jì)劃：棟）認(rèn)籌節(jié)點(diǎn)計(jì)劃：3月初月初 4月月 19日日5月 1日63標(biāo)盛大開盤（ 3棟）288套高層高層 ““ 認(rèn)籌認(rèn)籌 ””4月月 2030日日收取誠(chéng)意金接受咨詢及派發(fā)順序號(hào)正式認(rèn)籌定價(jià)策略七期第 1次推貨3月月 22日日 4月 19日 5月 2日七期第 2次推貨七期第 3次推貨 七期第 4次推貨72套 64套 56套 32套9500980011100名稱總體均價(jià)（預(yù)測(cè)實(shí)收） 定價(jià)策略 價(jià)格走勢(shì)7期情景美墅 10000元 /平米 低開高走 9500 9800 10300 1110063標(biāo)高層洋房 9500元 /平米 高調(diào)入市 9300 9600 10100 9100 9300漲幅 3005月 1日63標(biāo)盛大開盤（ 3棟）930010300漲幅 50096005月 7日 6月 7日96套63標(biāo)第二次推貨（ 5棟）10100288套漲幅 3007月 19日 8月 2日63標(biāo)第三次推貨（ 6棟）96套96套63標(biāo)第四次推貨（ 7棟）兩代居91006月 28日9300漲幅 800漲幅 400 與毛壞保持 1000元差距漲幅 200 Part 6 營(yíng)銷策略核心營(yíng)銷策略核心 2023來了，我們準(zhǔn)備以什么心情迎接奧運(yùn)年？忘記過去，從頭開始？這顯然很難實(shí)現(xiàn)；茫目的隨波逐流，還是全新的規(guī)劃？買幾張經(jīng)典 CD，先刺激一下自己的靈感吧！面對(duì) 2023奧運(yùn)年，我們一直在思考：項(xiàng)目一直在成熟，但形象一直不完整，是站在原有推廣的角度，改造自己？還是應(yīng)該有更深精神層面的理解？偶然看到萬(wàn)科品牌對(duì)建筑的理解，怦然心動(dòng)： 建筑本為人而存在，順應(yīng)自然方能共同成長(zhǎng)，記錄生命從而傳承歷史 ” 或許還不僅僅是這些。揣摩項(xiàng)目目前情形揣摩項(xiàng)目目前情形項(xiàng)目本身p大社區(qū)已經(jīng)成熟了 —— 880戶入住 ，較 06年入住率增加 59%； 三級(jí)市場(chǎng)進(jìn)駐、超市、學(xué)校、商業(yè)中心投入使用；p社區(qū)生活氛圍濃郁，溫馨 —— 懷孕媽媽在丈夫的陪同下幸福的散步懷孕媽媽在丈夫的陪同下幸福的散步 推著推著 BABy車的媽媽，在父母的陪同下，悠然的享受著天倫之樂車的媽媽，在父母的陪同下，悠然的享受著天倫之樂 幾個(gè)年紀(jì)相防的夫婦，相約在一起去打球、去自駕油幾個(gè)年紀(jì)相防的夫婦，相約在一起去打球、去自駕油 …………………… 溫馨的氛圍感動(dòng)著每一個(gè)人： 延伸到新品兩代居客戶特征 他們擁有三代同堂的家庭； 他們穩(wěn)健、務(wù)實(shí)、有責(zé)任感； 他們思維成熟、感情細(xì)膩； 他們身上有傳承中華固有的 “ 和 ” 、 “ 孝 ” 文化美德這是一個(gè)和諧的、人文成熟社區(qū)這是一個(gè)和諧的、人文成熟社區(qū)08年度形象統(tǒng)領(lǐng)方向年度形象統(tǒng)領(lǐng)方向““ 健康健康 ●● 和諧和諧 ●● 人居人居 ““跟隨奧運(yùn)的呼聲 （健康、人文、和諧） 與萬(wàn)科品牌精神同步（ 人文情懷、企業(yè)公民）人文情懷、企業(yè)公民） 進(jìn)一步升化項(xiàng)目形象 （和諧的、人文成熟社區(qū)）形象統(tǒng)領(lǐng)方向