【正文】 建筑工程費(fèi) 322,126,464 　 　 80,531,616 96,637,939 96,637,939 48,318,970 市政及園林工程費(fèi) 25,641,372 　 　 5,128,274 7,692,412 7,692,412 7,692,412 開發(fā)期間稅 7,731,035 　 　 1,546,207 2,319,311 2,319,311 2,319,311 不可預(yù)見費(fèi) 16,106,323 　 　 3,221,265 4,831,897 4,831,897 4,831,897 管理費(fèi)用 14,091,039 　 　 2,818,208 4,227,312 4,227,312 4,227,312 銷售費(fèi)用 58,439,159 　 8,765,874 11,687,832 17,531,748 11,687,832 2,921,958 財(cái)務(wù)費(fèi)用 32,076,000 0 0 4,050,000 4,050,000 12,420,000 8,640,000 投資計(jì)劃表（一期）4 財(cái)務(wù)分析　　　　　　　　　　　　投資與成本費(fèi)用估算九合飛壹 | Page 86項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度（一期） —— 按物業(yè)物業(yè)類型 建筑面積 (平方米 )進(jìn)度安排（按季度）2023 2023Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4專業(yè)市場商鋪 　 　 　 　 　 　 　 　配套設(shè)施 (一期 ) 13500 　 　 　 　招商辦公大樓 7700 　 　 　 　 　 　 　 　商務(wù)配套 1900 　 　 　 　 　 　 　 　生活配套 3900 　 　 　 　 　 　 　 　本項(xiàng)目一期物業(yè)建設(shè)計(jì)劃從 2023年 5月份開始進(jìn)行物業(yè)開發(fā)，總工期為 9個(gè)月，時(shí)間 2023年第三、四季度， 2023年第一季度，共為三個(gè)季度。 月 100%生活配套 3900 出租 3000 30元 /平方米 月生活配套租金： 30元 /平方米 月 ) 　 出租率 　 　 70% 95% 95% 95% 95% 100% 100% 100% 100% 100%出租面積(㎡ ) 4900 　 3,430 4,655 4,655 4,655 4,655 4,900 4,900 4,900 4,900 4,900 租金收入(元 ) 1,759,970 　 102,900 139,650 148,029 156,911 166,325 185,584 196,719 208,522 221,034 234,296 總租金收入 17,004,023 1,134,754 102,900 139,650 1,441,649 1,554,020 1,722,852 1,866,633 2,012,252 2,169,298 2,338,671 2,521,344 根據(jù)成本估算及市場研究的結(jié)果，本項(xiàng)目專業(yè)市場部分出租比例占總商鋪面積 20%，前兩年免租，第三年租金在第一年收取，基準(zhǔn)租金為 25元 /平方米 項(xiàng)目凈現(xiàn)值大于零，說明本項(xiàng)目可按事先規(guī)定的貼現(xiàn)率獲利，在所研究的經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)發(fā)生投資凈收益，有經(jīng)濟(jì)效果，項(xiàng)目可行。4 財(cái)務(wù)分析 損益表項(xiàng)目損益表九合飛壹 | Page 1071 項(xiàng)目整體發(fā)展策略2 項(xiàng)目整體建筑規(guī)劃3 項(xiàng)目整體租售策略4 項(xiàng)目整體財(cái)務(wù)分析5 商業(yè)整體運(yùn)營策略6 品牌整體推廣策略注：整體報(bào)告包括 《 市場研究報(bào)告 》 、 《 市場定位報(bào)告 》 和 《 商業(yè)模式規(guī)劃報(bào)告 》 三部分商業(yè)模式規(guī)劃報(bào)告目錄九合飛壹 | Page 108 定位支持招商原則 招商策略 定位支持經(jīng)營原則 經(jīng)營策略5 商業(yè)運(yùn)營策略九合飛壹 | Page 1095 商業(yè)運(yùn)營策略 定位支持招商原則定位支持招商原則走出去 帶回來八招制勝分批推貨，穩(wěn)健培育定點(diǎn)出擊 重點(diǎn)撒網(wǎng)戰(zhàn)略品牌吸引商家準(zhǔn)入制度節(jié)點(diǎn)控制權(quán)威震撼終端感染九合飛壹 | Page 1105 商業(yè)運(yùn)營策略 招商策略開工奠基8 10 11 12 2 3 4 。 該經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)不包含保留部分自用物業(yè)的價(jià)值；252。 月，租金增長率為 6%；按照預(yù)計(jì)的年出租率和出租單價(jià)，計(jì)算十年期的 租金總收入約為 1700萬元 ，詳見下表。銷售總收入預(yù)測表4 財(cái)務(wù)分析　　　　　　　　　　　項(xiàng)目銷售 /租金收入測算九合飛壹 | Page 102租金總收入確定4 財(cái)務(wù)分析　　　　　　　　　　　項(xiàng)目銷售 /租金收入測算物業(yè)類型 合計(jì) 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年專業(yè)市場商鋪?zhàn)饨?(元 /平方米 ㎡ /畝 ≈ /㎡4 財(cái)務(wù)分析　　　　　　　　　　　　投資與成本費(fèi)用估算九合飛壹 | Page 90項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用估算 —— 開發(fā)成本（ 2）前期工程費(fèi)用：＝策劃費(fèi)及規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)＋前期的業(yè)務(wù)開辦費(fèi)＋水文、地質(zhì)勘察測繪費(fèi)＋報(bào)建費(fèi)≈ 2649萬元前期工程費(fèi)估算表序號(hào) 成本項(xiàng)目 金額（元） 計(jì)算依據(jù)2 前期工程費(fèi)用 26,491,872 建安工程費(fèi) *% 策劃費(fèi)及規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 14,995,399 建安工程費(fèi) *% 前期的業(yè)務(wù)開辦費(fèi) 8,330,777 建安工程費(fèi) *% 水文、地質(zhì)勘察測繪費(fèi) 499,847 建安工程費(fèi) *% 報(bào)建費(fèi)（施工許可證） 2,665,849 建安工程費(fèi) *%4 財(cái)務(wù)分析　　　　　　　　　　　　投資與成本費(fèi)用估算九合飛壹 | Page 91項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用估算 —— 開發(fā)成本（ 3）建安工程費(fèi)用：＝商鋪建安費(fèi)用＋配套設(shè)施建安費(fèi)用≈ 33,323萬元建安工程費(fèi)估算表序號(hào) 成本項(xiàng)目 金額（元） 單價(jià)（元 /平方米） 面積（平方米） 計(jì)算依據(jù)3 建筑安裝工程費(fèi) 333,231,091 1,254 265,668 商鋪 302,601,091 1,200 252,168 當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn) 配套 (一期 ) 30,630,000 2,269 13,500 當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn) 招商辦公 23,100,000 3,000 7,700 中高檔裝修 商業(yè)配套 2,850,000 1,500 1,900 當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn) 生活配套 4,680,000 1,200 3,900 當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)4 財(cái)務(wù)分析　　　　　　　　　　　　投資與成本費(fèi)用估算九合飛壹 | Page 92項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用估算 —— 開發(fā)成本（４）項(xiàng)目市政及綠化、廣場等工程費(fèi)：結(jié)合當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)與項(xiàng)目定位要求，采用項(xiàng)目整體建筑面積，按 100元 /㎡ 進(jìn)行估算，得出市政及綠化、廣場等工程費(fèi)用＝項(xiàng)目建筑面積 單價(jià)＝ ㎡ 100 元 /㎡≈ 2657萬元4 財(cái)務(wù)分析　　　　　　　　　　　　投資與成本費(fèi)用估算九合飛壹 | Page 93項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用估算 —— 開發(fā)成本（ 5）開發(fā)期間稅費(fèi)：＝施工監(jiān)理費(fèi)＋人防費(fèi) +保險(xiǎn)費(fèi) +質(zhì)安費(fèi) +城市道路占用費(fèi)≈ 800萬元開發(fā)期間稅費(fèi)一覽表序號(hào) 成本項(xiàng)目 金額（元） 計(jì)算依據(jù)5 開發(fā)期間稅費(fèi) 7,997,546 施工監(jiān)理費(fèi) 3,332,311 建安工程費(fèi) *1% 人防費(fèi) 　 保險(xiǎn)費(fèi) 　 質(zhì)安費(fèi) 4,665,235 建安成本 *% 城市道路占用費(fèi) 　4 財(cái)務(wù)分析　　　　　　　　　　　　投資與成本費(fèi)用估算九合飛壹 | Page 94項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用估算 —— 開發(fā)成本（６）不可預(yù)見費(fèi)：＝（前期工程費(fèi)用 +建安工程費(fèi)用 +項(xiàng)目市政及綠化、廣場等工程費(fèi)） 5%≈ 1913萬元4 財(cái)務(wù)分析　　　　　　　　　　　　投資與成本費(fèi)用估算九合飛壹 | Page 95項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用估算 —— 開發(fā)成本　開發(fā)成本小計(jì)（以上六項(xiàng)相加）：＝土地使用權(quán)租金 +前期工程費(fèi)用 +建安工程費(fèi)用 +項(xiàng)目市政及綠化、廣場等工程費(fèi) +不可預(yù)見費(fèi)≈ 億元序號(hào) 成本項(xiàng)目 所占比例 金額（萬元）1 土地使用權(quán)租金 15% 7,2522 前期工程費(fèi)用 5% 2,6493 建安工程費(fèi)用 69% 33,3234 項(xiàng)目市政及綠化、廣場等工程費(fèi) 5% 2,6575 開發(fā)期間稅費(fèi) 2% 800 6 不可預(yù)見費(fèi) 4% 1,913開發(fā)成本一覽表4 財(cái)務(wù)分析　　　　　　　　　　　　投資與成本費(fèi)用估算九合飛壹 | Page 96項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用估算 —— 開發(fā)費(fèi)用序號(hào) 成本項(xiàng)目 比例（ %） 金額（元） 計(jì)算依據(jù)1 管理費(fèi)用 16% 14,583,653 開發(fā)成本 *3%2 銷售（含推廣）費(fèi)用 76% 70,606,921 商鋪 100%出售營業(yè)額 *8% 租售代理費(fèi) 　 17,651,730 商鋪 100%出售營業(yè)額 *2% 傳播推廣費(fèi) 　 44,129,326 商鋪 100%出售營業(yè)額 *5% 其他費(fèi)用 　 8,825,865 商鋪 100%出售營業(yè)額 *1%3 財(cái)務(wù)費(fèi)用 8% 7,128,000 利息總額 *　開發(fā)費(fèi)用：＝管理費(fèi)用 +銷售費(fèi)用 +財(cái)務(wù)費(fèi)用≈ 元開發(fā)費(fèi)用一覽表4 財(cái)務(wù)分析　　　　　　　　　　　　投資與成本費(fèi)用估算九合飛壹 | Page 97項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用估算合計(jì)開發(fā)成本費(fèi)用 ＝開發(fā)成本 +開發(fā)費(fèi)用　　　　　　 ≈ 億元項(xiàng)目 比例（ %） 金額（元）開發(fā)成本 84% 486,121,753 開發(fā)費(fèi)用 16% 92,318,574 總開發(fā)成本費(fèi)用 100% 578,440,327 項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用一覽表4 財(cái)務(wù)分析　　　　　　　　　　　　投資與成本費(fèi)用估算九合飛壹 | Page 98資金籌措與投資計(jì)劃4 財(cái)務(wù)分析　　　　　　　資金籌措、投資計(jì)劃及借款利息投資計(jì)劃與資金籌措表（一期）序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì)2023年 2023年第 1季度 第 2季度 第 3季度 第 4季度 第 1季度 第 2季度1 總投資額 578,440,327 77,818,374 23,836,974 120,689,207 142,770,136 135,169,444 77,293,742 土地成本 72,520,000 72,520,000 　 　 　 　 　 前期費(fèi)用 26,491,872 5,298,374 13,245,936 7,947,562 　 　 　 建筑工程費(fèi) 333,231,091 　 　 83,307,773 99,969,327 99,969,327 49,984,664 市政及園林工程費(fèi) 26,566,758 　 　 5,313,352 7,970,027 7,970,027 7,970,027 開發(fā)期間稅 7,997,546 　 　 1,599,509 2,399,264 2,399,264 2,399,264 不可預(yù)見費(fèi) 19,314,486 　 　 3,862,897 5,794,346 5,794,346 5,794,346 管理費(fèi)用 14,583,653 　 　 2,916,731 4,375,096 4,375,096 4,375,096 銷售費(fèi)用 70,606,921 　 10,591,038 14,121,384 21,182,076 14,121,384 3,530,346 財(cái)務(wù)費(fèi)用 7,128,000 　 　 1,620,000 1,080,000 540,000 3,240,000 2 資金籌措 578,440,327 77,818,374 23,836,974 120,689,207 142,770,136 135,169,444 77,293,742 自有資金 120,000,000 77,818,374 23,836,974 689,207 17,655,445 0 0 借貸資金 200,000,000 0 0 120,000,000 80,000,000 0 0 銷售 /租金收入再投入 257,577,879 0 0 0 45,114,692 135,169,444 77,293,742 九合飛壹 | Page 99貸款本金的償還及利息支付4 財(cái)務(wù)分析　　　　　　　資金籌措、投資計(jì)劃及借款利息序號(hào) 項(xiàng)目 2023年 2023年 2023年 2023年 總計(jì)第 3季度 第 4季度1 期初貸款本金累計(jì) 0 120,000,000 200,000,000 130,000,000 60,000,000 　2 本期貸款 120,000,000 80,000,000 　 　 　 200,000,000 3 本期應(yīng)計(jì)利息 1,620,000 1,080,000 540,000 3,240,000 　 6,480,000 4 本期還本付息 　 1,620,000 71,080,000 70,540,000 63,240,000 206,480,000 本期還本 　 　 70,000,000 70,000,000 60,000,000 200,000,000 本期付息 　 1,620,000 1,080,000 540,000 3,240,000 6,480,000 5 期末貸款累計(jì) 121,620,000 81,080,000 540,000 3,240,000 0 206,480,000 6 還款資金來源 　 　 　 　 　 　 自有資金 　 1,620,000 　 　 　 1,620,000 利潤 　 　 71,080,000 70,540,000 63,240,000 204,860,000 年利率 % 按照 13年期商業(yè)