【正文】 216。 本項目建筑面積 ㎡（住宅 +產(chǎn)權(quán)式酒店），按每 100㎡有 7人計算，預(yù)計 居民約 ，屬于小區(qū)級別；216。 目的地型商業(yè)： 以其特色或?qū)I(yè)性吸引消費者慕名而至， 常見業(yè)態(tài)是特色商業(yè)和專業(yè)市場 ，如如特色餐飲、酒吧、美容 Spa 、娛樂場所等。當(dāng)新商業(yè)出現(xiàn)時，如果距離現(xiàn)有商業(yè)更遠(yuǎn)，那么即使其價格稍低或質(zhì)量、服務(wù)稍好，也不會使消費者改變原有選擇日?？焖傧M品零售及服務(wù)，如便利店、花店、藥店、干洗店、生鮮副食、普通餐飲、洗印中心、銀行、郵局等為滿足住區(qū)生活需要的必需商業(yè)類型替代型（區(qū)域商業(yè)）距離是消費者選擇該類業(yè)態(tài)消費場所的因素之一，但非第一因素。項目特點本項目性質(zhì)屬于區(qū)域中心新開高檔精品公寓，有著與這類社區(qū)共同的需求特征。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 四月 21四月 2101:31:3101:31:31April 05, 2023? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023/4/5 1:31:3101:31:3105 April 2023? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 四月 2101:31:3101:31Apr2105Apr21? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強。 2023/4/5 1:31:3101:31:3105 April 2023? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 05 四月 20231:31:31 上午 01:31:31四月 21? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 四月 2101:31:3101:31Apr2105Apr21? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023/4/5 1:31:3101:31:3105 April 2023? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 四月 21四月 2101:31:3101:31:31April 05, 2023? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 。 四月 2101:31:3101:31Apr2105Apr21? 1故人江海別，幾度隔山川。便利店、藥店、干洗店、生鮮副食、銀行、郵局、日用品兒童托管、家政服務(wù)、花卉盆景店、寵物店、中西餐廳、咖啡館相應(yīng)業(yè)態(tài)項目特點對鄰里商業(yè)業(yè)態(tài)的影響建議： 項目周邊服務(wù)居民基本生活的商業(yè)配套還處于初步階段，形象及 檔次均偏低，因此商業(yè)配套是項目開發(fā)的必備附加品。當(dāng)新商業(yè)出現(xiàn)時，即使消費者會將一部分消費轉(zhuǎn)向，但不會放棄對原商業(yè)選擇特色商業(yè)和專業(yè)市場 ，如特色餐飲、酒吧、美容 Spa 、娛樂場所等。輻射半徑小 輻射半徑大商業(yè)輻射半徑差異性小差異性大經(jīng)營產(chǎn)品的差異性1 攔截型商業(yè)2 替代型商業(yè)3 目的地型商業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)研究根據(jù)本項目區(qū)位和周邊商業(yè)環(huán)境，攔截型與目的地型商業(yè)是本項目商業(yè)適宜選擇的業(yè)態(tài)類型，并在目的地型商業(yè)有發(fā)揮空間。 攔截型商業(yè)： 距離是消費者選擇該類業(yè)態(tài)消費場所的第一考慮因素， 常見的業(yè)態(tài)是日?？焖傧M品零售及服務(wù) ；216。 單位面積營業(yè)額216。 從本項目的區(qū)位特征、客流量和未來可能吸引的核心客戶來看，本項目只具備 形成居住區(qū)配套商業(yè)的條件，不同的居住區(qū)配套商業(yè)由于其輻射人群較固定（ 步行 15分鐘及途徑消費者），其商業(yè)規(guī)模通常占整體規(guī)模的 %左右，根據(jù)人 口密度約有不同。（空中會所示意圖）關(guān)于辦公部分建議 對于本項目辦公性質(zhì)的建筑建議包裝成 產(chǎn)權(quán)式酒店 推向市場，主力戶型以 50㎡左右的小戶型為主，套房面積控制在 80㎡左右。 社區(qū)配套會所 設(shè)置在產(chǎn)權(quán)式酒店的底層，將其打造成豪華生活會所，內(nèi)設(shè)可對外開放的恒溫游泳池、中西餐廳、咖啡吧、健身房、以及精品超市等生活娛樂設(shè)施。智能安保系統(tǒng)建議建議一：建議采用最新的指紋識別系統(tǒng)包括指紋電梯控制系統(tǒng)和指紋門鎖建議二：安裝訪客彩色可視對講系統(tǒng)，建議采用著名西班牙品牌 FERMAX或同級品；建議三：建議安裝周界報警、電視監(jiān)控、電子巡更、門禁系統(tǒng)以及自動報警系統(tǒng)?？照{(diào)： 日本大金或同檔次戶式中央空調(diào)。門窗： 建議采用鋁合金烤漆門窗，比利時格拉威泊爾或同檔次中空玻璃，意大利阿魯克（ ALUK）或同檔次門窗五金。色調(diào)以沉穩(wěn)、內(nèi)斂的中性色調(diào)為主。圖一：單元大堂示意圖 圖二：接待區(qū)示意圖圖三：水景墻示意圖 圖四：休閑區(qū)示意圖圖一圖二圖三圖四電梯廳 地面以及墻壁建議用進口大理石進行包裝，配以暖色燈光，使整個電梯廳呈現(xiàn)豪華、氣派，提升整個社區(qū)的品質(zhì)與檔次。216。 各戶型北面增加弧形觀景陽臺，將客廳布置在景觀最好的北面，帶套內(nèi)衛(wèi)生間的兩個臥室布置在各戶型南面。在戶型的設(shè)計上強調(diào)舒適性、人性化以及個性化，比如在主臥衛(wèi)生間設(shè)置下沉式浴缸，北面挑空觀景陽臺向內(nèi)延伸 。針對以上種種問題，我們提出兩種解決方案：216。 房型缺乏特色，特別是廚房、衛(wèi)生間的位置排布有待進一步改進；216。底層住戶可以通過室外沿伸平臺與水親密接觸，充分滿足人的親水本性。如此，不僅可以豐富外立面形式，更能解決使每個中高層單元戶內(nèi)直接觀賞江景的問題，將濱江優(yōu)勢發(fā)揮到極致。但普潤公司建議在具備如下體驗式營銷的銷售條件之后進行銷售，才能以最快的銷售速度實現(xiàn)最高的銷售利潤。 將面臨區(qū)域性商業(yè)中心（如 :浦東八百伴等）的強勢輻射；216。 產(chǎn)權(quán)酒店可完全可實現(xiàn)辦公功能，并能搶占世博會的先機；216。 從產(chǎn)品規(guī)劃來說，住宅、商業(yè)及辦公的混合型物業(yè)不利于塑造項目頂級豪宅的形象，而且產(chǎn)品本身的客觀條件也不具備打造豪宅的先天條件。本項目不具備打造豪宅的理由216。v 強調(diào)業(yè)主生活空間私密性。重視裝修，投資總價越低越有吸引。D：國內(nèi)客源 上海本地客源 身份背景各異比較復(fù)雜，多為浦東當(dāng)?shù)氐乃綘I企業(yè)業(yè)主。對水情有獨鐘，屬于最愛江景的客層，比較強調(diào)會所的功能，偏愛全裝修房。SWOT矩陣組合分析指標(biāo)項 A 因素項 B 指標(biāo)評價 單項權(quán)重 分值分項權(quán)重分項得分代碼 指標(biāo) 代碼 因 素 優(yōu) (100) 良 (80) 及格 (60) 不及格 (0)1 交通條件1 交通站點數(shù)量與輻射范圍交通站點多，輻射全市交通站點較多，輻射范圍較廣交通站點較多，輻射本區(qū)域交通站點很少，輻射范圍小 95 2 公交站 《 100m 《 300m 《 600 m 600m 903 機動車可達性 道路從不堵塞，道路 質(zhì)量良好只在高峰時期（ ≤小時 /天）堵塞，道路質(zhì)量良好機動車進出有一定困難機動車的運行非常困難 904 快速干道（出入 口） 《 km 〈 1 km 1 km 952 人文環(huán)境1 大學(xué) km 〈 1 km 〈 3 km 3 km 0 2 中學(xué) 《 km 〈 km 〈 2 km 》 2 km 60名校 名校 普通學(xué)校3 小學(xué) 《 km 〈 1 km 〈 km 》 km 75名?；蛱厣逃?名?；蛱厣逃?普通學(xué)校 或沒有小學(xué)4 幼兒園 《 km 〈 km 〈 km 》 1 km或沒有幼兒園 75特色教育 特色教育5 文化遺跡 有人們認(rèn)同的歷史底蘊 較強的歷史底蘊沒有得到大多數(shù)人的認(rèn)可 沒有 0周邊原有或保留建筑檔次高，可以與其協(xié)調(diào) 檔次高 檔次一般，沒有保留建筑或原有建筑檔次低 806 科研院所 有效提升小區(qū)人文 　 　 沒有 03 商業(yè)環(huán)境1 大賣場 1km或 5分鐘車程 〈 3km或 15分鐘車程 〈 5km或 20分鐘車程 〉 5km或車行不便利 70 2 商業(yè) (務(wù) )中心 (或次中心 ) 1km或 5分鐘車程 〈 3km或 15分鐘車程 〈 5km或 20分鐘車程 〉 5km或車行不便利 703 居住區(qū)商業(yè) 〈 〈 〉 1004 城市商業(yè)街 〈 〈 〉 705 會展旅游性設(shè)施 〈 1km或 5分鐘車程 〈 3km或 15分鐘車程 〉 3km或車行不便利 50項目住宅發(fā)展條件評估模型（一） 4 周邊醫(yī)療1 市級中心醫(yī)院 1km或 5分鐘車程 〈 8分鐘車程 〈 3km或 15分鐘車程 〉 3km或車行不便 50