【正文】 道路交通條件最差。 太古集團(tuán)在開發(fā)購物中心時，對地塊的公共交通設(shè)施要求非常高，一定要是位于地鐵沿線或其他交通樞紐位置上，其中最看重的是地鐵交通。只有人流到了，商家才會有生意，商家才能賺到錢。項(xiàng)目選址的風(fēng)險選址地塊建筑物可是效果的幾種情況 如何評估項(xiàng)目選址的可視效果？一是從所選地塊的各個角度去直觀分析項(xiàng)目的可視性；二是從各個觀察項(xiàng)目的能見度，并進(jìn)行量化的評估。圖示四：地塊位于十字路口交匯處，地塊的可視性效果又優(yōu)于圖示三所示的地塊，較為理想。 案例： 某開發(fā)公司在湖北黃石有個商業(yè)地產(chǎn)的投資項(xiàng)目，位于市中心，周邊商業(yè)氛圍十分成熟，地理?xiàng)l件十分優(yōu)越。 除此之外， 10萬立方米的挖方量按照當(dāng)?shù)氐氖┕つ芰︻A(yù)計要半年時間才能完成，這樣又拖慢了整個建設(shè)工程 6個月左右的時間，這又增加了成本。這樣的項(xiàng)目是否考慮實(shí)施，就要進(jìn)行更加全面的綜合考慮。 但對大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而言，就要復(fù)雜得多： 建成后有效商業(yè)面積有多大？未來整體租金水平怎樣？投資回報率是多少？要多久才能收回投資？對商業(yè)項(xiàng)目而言，投資收益能在10年內(nèi)收回投資成本比較理想。 業(yè)態(tài)組合風(fēng)險業(yè)態(tài)組合涉及三個層面的問題 ：一個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該承載哪些功能，涵蓋哪些業(yè)態(tài)？各業(yè)態(tài)的占比，及每個業(yè)態(tài)中具體每個業(yè)種數(shù)量以及相互比例關(guān)系。和兩個主力店也談好了，他們都同意進(jìn)駐。 結(jié)論： 合理的業(yè)態(tài)組合是取得合理租金的根本保證。 但也不是必須遵守的原則，要根據(jù)開發(fā)商自身的戰(zhàn)略進(jìn)行業(yè)態(tài)組合的設(shè)計。嚴(yán)格控制主力店規(guī)模，將主力店規(guī)?？刂圃诳傮w面積的 30%以下，使高租金的商鋪面積最大化，使購物中心獲得最大的租金收益。 中國絕大多數(shù)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商早期實(shí)踐的一定是天河城模式，主要通過中短期的租金收益來解決發(fā)展中的資金問題、收益問題。 服裝鞋襪類專業(yè)店也是租金支付能力較高的租戶之一，這一類型的租戶由于擁有龐大的消費(fèi)群體，而專業(yè)店本身也有良好的成本控制能力，故這一類型的租戶也大多數(shù)能接受租金高、租期短的租賃方案。通過與百貨公司、超級市場簽訂租金低、租期長的租賃合同，以達(dá)到促進(jìn)其他租金高、租期短的商鋪經(jīng)營的目的。 缺乏商業(yè)建筑規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)；167。三、帶來的風(fēng)險： 這些原因造成商業(yè)建筑設(shè)計不合理，人流動線不清、功能布局混亂等，導(dǎo)致主力店招商不成功、一般店經(jīng)營不理想、經(jīng)營管理難度增加、租金收益過低、管理成本增加等現(xiàn)象，后期的經(jīng)營管理出現(xiàn)了無數(shù)的難題。在開發(fā)之前，必須要充分考慮到商業(yè)的后期經(jīng)營問題，不能簡單的用建筑設(shè)計代替商業(yè)規(guī)劃設(shè)計，否則將很難保證商業(yè)地產(chǎn)的成功運(yùn)營。 （四）兼顧建筑規(guī)范和商業(yè)規(guī)范的統(tǒng)一 進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計時，必須要同時兼顧 “建筑規(guī)范和商業(yè)規(guī)范的統(tǒng)一 ”。資本運(yùn)作風(fēng)險一、商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是金融地產(chǎn) 資本運(yùn)作對于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的重要性就像空氣對于人類生存的重要性一樣，如果商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目缺乏良好的資本運(yùn)作能力，那么再好的地段、再好的建筑規(guī)劃，也會在很短的時間里走向失敗。 項(xiàng)目建成后的收益不如預(yù)期，項(xiàng)目的實(shí)際收益無法滿足開發(fā)商對于資金回收的要求，項(xiàng)目的運(yùn)營受到影響。167。 由于自有資金比例過低，中華廣場的開發(fā)商通過商鋪銷售回籠資金，由于銷售面積太大，而且主要是首層的旺鋪，再加上執(zhí)行了返租回報的政策，部分商鋪返租回報率高達(dá)到 12%以上，這樣就造成了中華廣場進(jìn)入運(yùn)營狀態(tài)后，支付的返租回報的租金占據(jù)了相當(dāng)大的比例，發(fā)展商最后算下來卻賺不到多少錢。只有充足的資金保障，項(xiàng)目才可能按計劃開發(fā)成功，無數(shù)失敗的例子皆源于資金鏈的斷裂。167。167。資本運(yùn)作風(fēng)險（五）資本的退出機(jī)制 沒有良好的資本退出機(jī)制，開發(fā)商就很可能被項(xiàng)目拖住無法脫手，增大了資本運(yùn)作的風(fēng)險。 股權(quán)抵押風(fēng)險最高；167。167。資本運(yùn)作風(fēng)險（四）申請貸款的利息與條件167。 還有一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目因?yàn)橘J款比例過高，造成了開業(yè)后要支付的貸款利息成為沉重的包袱，這些都成為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目資本運(yùn)作的風(fēng)險。 廣州中華廣場現(xiàn)在日流量達(dá)到 30萬人次，租金逐年攀升，但開發(fā)商最后卻感到賺不到多少錢，期間很大的原因，就是因?yàn)殚_發(fā)商自有資金比例過低。抵押貸款自有資金合作投資自有資金來源抗風(fēng)險能力最強(qiáng)抗風(fēng)險能力次之抗風(fēng)險能力最弱資本運(yùn)作風(fēng)險（二）自有資金比例直接關(guān)系到項(xiàng)目資本運(yùn)作的成敗16%14%30%174%2023年2023年2023年2023年167。 融資成本過高，項(xiàng)目短期收益無法抵消融資利息成本，項(xiàng)目因此受到影響。只有這樣，設(shè)計的商業(yè)地產(chǎn)，才能既符合建筑技術(shù)和消防的要求，又符合商業(yè)經(jīng)營的需要。在確定項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位、功能定位、形象定位后，根據(jù)項(xiàng)目功能、形象及不同業(yè)態(tài)商家的需求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計。但商業(yè)地產(chǎn)的功能是商業(yè)經(jīng)營。 注重建筑形式，輕視建筑的實(shí)用性；167。規(guī)劃設(shè)計風(fēng)險一、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計存在的問題為何好地段，商業(yè)運(yùn)作卻不成功，因?yàn)榻ㄖ洗嬖诘膯栴}，導(dǎo)致項(xiàng)目無法實(shí)現(xiàn)良好的整體收益，甚至造成巨大的資金黑洞？為何有的建筑形式非常美觀，但實(shí)際使用時，商家及經(jīng)營管理人員卻普遍反映建筑物好看不好用？為何有的購物中心外部條件非常好，但主力店招商卻不成功，建筑條件無法滿足主力店要求。由于百貨公司、超市的管理成本高、服務(wù)鏈條長、競爭激烈，而超級市場的毛利率又普遍低，這一類型的主力店租戶不可能支付太高的租金。業(yè)態(tài)組合風(fēng)險四、租賃方案設(shè)計 租金高、租期短的租賃方案 珠寶商、鐘表商河化妝品商家是商場內(nèi)租金承受能力最高的租戶，無論在百貨公司還是購物中心都是最優(yōu)質(zhì)商戶，位于最顯眼位置，租金支付能力最高，是大多數(shù)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目爭取的對象。大面積的主力店雖然造成了租金收入低，但能實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定、連鎖化發(fā)展。這樣使購物中心租金收益變低，但同時也降低了風(fēng)險，收益比較穩(wěn)定。業(yè)態(tài)組合風(fēng)險 主力店的租賃面積、租金多少為宜，其他的餐飲、休閑、娛樂等業(yè)態(tài)的租賃面積應(yīng)該是多少為宜，各種業(yè)態(tài)怎樣達(dá)到一個最佳的組合方案，怎樣才能實(shí)現(xiàn)最佳的投資收益，這些都要在進(jìn)行投資決策前進(jìn)行評測。分析： 主力店在該項(xiàng)目中占據(jù)了主要的商業(yè)面積，留給一般經(jīng)營戶的面積已經(jīng)不多了。 ?業(yè)態(tài)的選址? 配比的問題? 落位與分布的問題業(yè)態(tài)組合風(fēng)險三、業(yè)態(tài)組合風(fēng)險分析案例： 某購物中心總商業(yè)面積 6萬平方米，為了旺場計劃引入好又多和百安居兩大主力店，共占租賃面積高達(dá) 5萬平方米。 2023年 10月 1日起國家實(shí)施 《零售業(yè)態(tài)分類 》 新國標(biāo)中，零售業(yè)態(tài)分為百貨店、超市、專賣店、便利店等 17種業(yè)態(tài)。地塊能開發(fā)何種產(chǎn)品？可售面積多少？市場價格怎樣？銷售后可以回收多少資金？土地、建安、銷售、財務(wù)成本是多少？就可以大致評估出這個項(xiàng)目的投資收益。 一般來說，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的挖方總量最好控制在 3萬立方米以下，挖方產(chǎn)生的工程成本必須控制在工程總價的 10%以下。據(jù)初步估計，該項(xiàng)目的所處的山丘的挖方量高達(dá) 7萬立方米以上，再加上地下室的挖方量，估計項(xiàng)目的挖方量高達(dá) 10萬立方米以上。項(xiàng)目選址的風(fēng)險（十）地塊平整條件 商業(yè)建筑要求用地豎向高差變化不宜過大，否則由于坡地的土方量大大增加，極大的增加了工程成本。圖示二：位于弧形馬路旁邊，雖然也是單邊臨路，