【正文】 。物業(yè)發(fā)展建議水景區(qū)功能廣場(chǎng)本項(xiàng)目南側(cè)的的小型功能廣場(chǎng)，是本商業(yè)最集中的人流集散中心，又是商業(yè)的標(biāo)志廣場(chǎng)，其功能重要性不言而喻。物業(yè)發(fā)展建議特色鋪裝特色鋪裝是與整體鋪裝協(xié)調(diào)統(tǒng)一的，是各景觀本題的延伸和聯(lián)系紐帶。設(shè)置在景觀綠地之中，也可構(gòu)成景觀的一部分。物業(yè)發(fā)展建議The End謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH。物業(yè)發(fā)展建議商業(yè)外部引導(dǎo)外部導(dǎo)引廣告位建議設(shè)計(jì)為燈箱廣告的形式，間距為 10米，高度在 宜，主要設(shè)置在沙峪環(huán)路和別墅區(qū)七街，起到宣傳和指引本商業(yè)項(xiàng)目的作用。物業(yè)發(fā)展建議商戶廣告位主要表現(xiàn)商業(yè)的門(mén)面特點(diǎn)和招牌作用，其主要類(lèi)型為門(mén)頭廣告、霓虹燈、刀旗等。物業(yè)發(fā)展建議小品雕塑小品雕塑雖然面積較小，但精致到位，能體現(xiàn)與商業(yè)的融合以及商業(yè)的主題靈魂和寓意。臨湖面為獨(dú)體的兩、三層休閑餐飲類(lèi)業(yè)態(tài)，以水景為依托有效的提升了臨河一側(cè)商業(yè)物業(yè)的檔次，使人們?cè)谛蓍e時(shí)將水景盡收眼底。 在運(yùn)用租金反推法進(jìn)行價(jià)格定位時(shí)，租金回報(bào)率主要依據(jù)目前市場(chǎng)整體的水平 8%來(lái)計(jì)算，本項(xiàng)目初步價(jià)格：（ *50%+2*50%） *365/8%= 9581元 /平米均價(jià)制定九 物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議設(shè)定邊界領(lǐng)地設(shè)定邊界領(lǐng)地 ： 區(qū)域整體界標(biāo)， “ 核心示范區(qū) ” 界標(biāo)，地塊界標(biāo)區(qū)域標(biāo)識(shí)物：區(qū)域標(biāo)識(shí)物： 標(biāo)志性建筑、形象雕塑、建筑小品、 LOGO區(qū)域?qū)鞠到y(tǒng)：區(qū)域?qū)鞠到y(tǒng)： 主出入口導(dǎo)示牌、道路導(dǎo)示牌、區(qū)域平面示意圖建景觀軸：建景觀軸： 中央景觀綠軸、主干道綠化、組團(tuán)綠化水系：水系： 天然水系、人造水系、橋、棧道、水岸風(fēng)景線綠化體系：綠化體系： 區(qū)域邊界綠化系統(tǒng) 開(kāi)敞空間可以作為一種觀賞性的環(huán)境財(cái)富，也可以規(guī)劃作為一種娛樂(lè)空間。 由于本項(xiàng)目所處位置比較特殊，并且周邊缺乏發(fā)展相對(duì)成熟的商業(yè)物業(yè)，因此我司在對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)格定位時(shí)將主要通過(guò)一些對(duì)本項(xiàng)目所在區(qū)域有一定認(rèn)知水平的、對(duì)本項(xiàng)目有一定了解的目標(biāo)商戶在該區(qū)域區(qū)域的承租水平來(lái)進(jìn)行價(jià)格的參考定位，定價(jià)方法以租金反推法為主。活動(dòng)時(shí)間 2023年 4月 14日 15日活動(dòng)方案： “ 啤酒大賽 ” 以及 “ 品酒比賽 ” 由專(zhuān)家及評(píng)委進(jìn)行評(píng)審，分男子組、女子組，并分別選出本次比賽的優(yōu)勝者； ； 3. 舉行本項(xiàng)目部分商業(yè)產(chǎn)品的出資贊助儀式，進(jìn)行品牌推廣?；顒?dòng)主題： “ 暢游山水天地，酒飲諸子百家 ”活動(dòng)活動(dòng) 3—— 酒文化節(jié)酒文化節(jié)活動(dòng)時(shí)間： 2023年 4月 10日 16日活動(dòng)內(nèi)容： 1.“ 搖滾之夜 ”2.“ 酒吧寶貝 ”3.“ 品牌推介會(huì) ”4. “ 中國(guó)酒產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景峰會(huì) ”“ 搖滾之夜 ”活動(dòng)目的 : ，拉開(kāi)此次酒文化節(jié)的序幕； ；活動(dòng)時(shí)間 :2023年 4月 10日活動(dòng)地點(diǎn)：本項(xiàng)目西側(cè)水系旁露天場(chǎng)地現(xiàn)場(chǎng)布置： 、燈光、音箱等基本設(shè)備； 。延續(xù)期：廣告逐漸減少，軟性宣傳比重增大，廣告重點(diǎn)為準(zhǔn)客戶和老客戶的宣傳推動(dòng)上。各階段工作內(nèi)容媒體推廣 媒體的選擇要考慮眾多因素（比如傳播區(qū)域、目標(biāo)客群、成本預(yù)算、銷(xiāo)售渠道等），結(jié)合企業(yè)實(shí)際，選擇合適的廣告媒體，采取恰當(dāng)?shù)拿襟w組合，精心安排廣告發(fā)布的時(shí)間、頻次及發(fā)布的日程等。 開(kāi)盤(pán)期 通過(guò)各種宣傳手段（媒體、推介會(huì)等）對(duì)客戶的積累準(zhǔn)備，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行正式銷(xiāo)售并根據(jù)前期有針對(duì)性的客戶認(rèn)購(gòu)，達(dá)到入市效果的火爆，形成旺鋪熱銷(xiāo)的局面。第四階段 包租銷(xiāo)售策略；2. 消化希望獲得穩(wěn)定收益傾向于購(gòu)買(mǎi)包租產(chǎn)品的投資者；，并在宣傳的同時(shí)樹(shù)立自己的品牌。營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃篇階段入市策略 以形象定位的理念為宗旨，進(jìn)行一系列宣傳，即遵循 AIDAS原理： Attention—— 引起注意 Interesting—— 產(chǎn)生興趣 Desire—— 引發(fā)欲望 Action—— 促使購(gòu)買(mǎi)行為 Satisfaction—— 達(dá)到滿意 通過(guò)漸進(jìn)式銷(xiāo)售的理念主線，根據(jù)產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)度進(jìn)行分類(lèi)分時(shí)推出，各階段的推盤(pán)都具備不同的賣(mài)點(diǎn)，做到有效的銷(xiāo)售控制。? 與武侯祠博物館現(xiàn)存清代建筑的風(fēng)格相融，二者之間又以水為隔。 錦里古街目前主要包括酒吧娛樂(lè)區(qū)、四川餐飲名小吃區(qū)、府第客棧區(qū)、特色旅游工藝品展銷(xiāo)區(qū)等幾大部分；252。其修建是對(duì)三國(guó)文化的延伸和放大，有 “成都版清明上河圖 ”之稱(chēng)；252。根據(jù)消費(fèi)者目前對(duì)懷柔的景點(diǎn)高認(rèn)知率先打造休閑娛樂(lè)品牌發(fā)揮優(yōu)勢(shì)利用機(jī)會(huì)項(xiàng)目定位消費(fèi)者定位 ：市區(qū)團(tuán)體＋本地娛樂(lè)消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)者定位 ： 投資客＋休閑娛樂(lè)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)產(chǎn)品定位： 以溫泉、酒吧、特色餐飲為賣(mài)點(diǎn)的休憩 型商業(yè)綜合體形象定位 ：格調(diào)高雅的 “ 市 ” 外 “ 桃 ” 源五 特色商業(yè)案例借鑒特色商業(yè)經(jīng)營(yíng)成功總結(jié)豐富的歷史 是一條古老而又傳統(tǒng)的商業(yè)街，有著自己的歷史和文化底蘊(yùn)，能引起人們的歷史回憶。l來(lái)自其它區(qū)域休閑度假市場(chǎng)的供給，且部分如：九華山莊、月亮河、諾富特等皆具有較成熟的運(yùn)營(yíng)模式戰(zhàn)略選擇利用發(fā)商政府資源，保證項(xiàng)目的政策優(yōu)勢(shì) 。l京承高速公路開(kāi)通，時(shí)空距離適當(dāng)縮短，有利于改善旅游客戶對(duì)片區(qū)的認(rèn)知。l 本項(xiàng)目打出懷柔第一口溫泉，極大提升項(xiàng)目的價(jià)值。順義、大興、通州、房山其他區(qū)域休閑度假市場(chǎng)研究結(jié)論（一）競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域 — 主要來(lái)自 懷柔 區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)核心競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手重要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手一般競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手1懷柔區(qū)域內(nèi)部2昌平區(qū)域3密云等其他區(qū)域l 懷柔 是未來(lái)北京地區(qū)日常度假的重點(diǎn)區(qū)域，來(lái)自懷柔區(qū)域內(nèi)部的度假物業(yè)是本項(xiàng)目未來(lái)的核心競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；l 昌平 在未來(lái)幾年內(nèi)仍會(huì)是會(huì)議度假的重要場(chǎng)所，因此昌平區(qū)域內(nèi)的度假物業(yè)也是本項(xiàng)目的重要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；l 密云及其他區(qū)域 的度假物業(yè)與本項(xiàng)目在個(gè)人度假市場(chǎng)上有一定的競(jìng)爭(zhēng)，但懷柔區(qū)域相對(duì)更有優(yōu)勢(shì)；經(jīng)營(yíng)狀況 — 總體經(jīng)營(yíng)效益較差l從經(jīng)營(yíng)狀況上來(lái)看，現(xiàn)有度假村和度假酒店的效益總體偏低，只有少數(shù)項(xiàng)目有較好的盈利；休閑度假市場(chǎng)研究結(jié)論（二）高端度假市場(chǎng)存在一定的市場(chǎng)空間對(duì)于京郊的度假物業(yè)分析，經(jīng)營(yíng)效益較好的物業(yè)主要集中于 檔次較高的少數(shù)度假酒店 ，根據(jù)對(duì)度假酒店及度假村經(jīng)營(yíng)成功的典型案例分析，得出高檔度假酒店及度假村經(jīng)營(yíng)成功關(guān)鍵因素：l高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)施及服務(wù)（至少四星級(jí)以上）l強(qiáng)勢(shì)的自然、景觀資源（如溫泉、山地、湖泊）l特色的配套（如特色餐飲、高爾夫、水療等）其中 高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)施及服務(wù)是基本要素，而自然資源、景觀資源和特色配套是任選其一即可的 。l總體經(jīng)營(yíng)效益較差l除了瑞海姆田園度假村和云湖度假村以外，大多數(shù)度假村的年平均入住率均不足 50%。其中四星級(jí)以上的度假村各有 6家，密云的瑞海姆田園度假村為五星級(jí)。l以會(huì)議休閑度假為主商務(wù)會(huì)議及團(tuán)體客戶占總客源的 60%以上。l高檔次的度假村供給較懷柔稍多，是懷柔的主要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域 ： 具有四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的度假酒店及度假村共有 5家，數(shù)量居各郊縣之首。l高檔度假酒店及度假村經(jīng)營(yíng)稍好，但總體運(yùn)營(yíng)狀況不佳l由于在市場(chǎng)上占據(jù)主體地位的國(guó)有培訓(xùn)中心對(duì)經(jīng)濟(jì)效益的追求并不強(qiáng)烈，大多數(shù)主要為系統(tǒng)內(nèi)部使用，且經(jīng)營(yíng)管理水平不高，因此總體運(yùn)營(yíng)狀況不佳。l高檔度假村和度假酒店供給不足 ：具有四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的度假酒店及度假村僅有 3家。密云、延慶 ： 有一定數(shù)量的度假村，但 檔次較高的很少。消費(fèi)者行為分析總結(jié)? 個(gè)人與團(tuán)體對(duì)懷柔認(rèn)識(shí)度較高? 消費(fèi)者對(duì)旅游休閑度假有較高需求? 個(gè)人休閑目前主要度假選擇為農(nóng)家樂(lè)? 團(tuán)體休閑度假主要偏好度假村? 對(duì)休閑度假的特色要求較高? 本地沒(méi)有形成品牌的特色餐飲娛樂(lè)場(chǎng)所客戶細(xì)分度假村住宿