城市化背景-商業(yè)地產(chǎn)研究(文件)
【正文】 飲 旅游、金融服 務、圖書報 刊、郵電業(yè) 居住 區(qū)商 業(yè) 人流集中，交 通便利的地段 保障該地居民的日 常生活，提供必要 的服務 當?shù)鼐用? 5萬 超市、便利店、醫(yī) 藥店，菜市場、餐 飲 生活服務、圖 書報刊郵電業(yè) 街坊 商業(yè) 街坊主要出入 口，居民主要 途徑地 提供日常必須商品 及便利服務 當?shù)鼐用? 便利店、餐飲店， 生活服務業(yè) 專業(yè) 街 商業(yè)中心周 邊，交通便利 處 提供專門商品或專 業(yè)服務 購買專門商品， 尋求專業(yè)服務的 消費者 街長 200米 以上，專業(yè) 店 30家以上 特色專業(yè)店、專賣 店 配套服務 新城 商業(yè) 中心 城市規(guī)劃的新 城中心商業(yè) 區(qū)； 人流集 中，交通便利 的地段 購物、文化娛樂、 休閑、旅游并與金 融結合 新城居民，商圈 輻射范圍及外來 消費者 25萬 20萬 12萬平米 購物中心、百貨店、 超市、專業(yè)店、專賣 店、餐飲、文化娛樂 旅館、金融服 務、旅游服 務、圖書報 刊、郵電業(yè) 中心 鎮(zhèn)商 業(yè) 人流集中地 購物、旅游、為農(nóng) 服務 本鎮(zhèn)居民、周邊 村民及外來消費 者 5萬 2萬平米 超市、餐飲、小商 品市場、農(nóng)貿(mào)市 場，農(nóng)資供應 生活服務、圖 書報刊、郵 電、文化娛樂 業(yè) 一般 鎮(zhèn)商 業(yè) 鎮(zhèn)街區(qū)，農(nóng)貿(mào) 集散地周邊 提供日常商品提供 生活與為農(nóng)民服務 本鎮(zhèn)居民，周邊 中心村村民 2萬 超市、便利店，菜 市場，餐飲， 農(nóng)資 供應 生活服務、圖 書報刊郵電、 文化娛樂業(yè) 商業(yè)地產(chǎn)類型和規(guī)模 常見的類型有： ? 購物中心 ―― 購物中心不完全是商業(yè)行為，應劃歸為商業(yè)地產(chǎn)范疇。 商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的類型 商業(yè)地產(chǎn)研究 一種是 Shopping Mall， 這種模式購物中心是綜合性和超大型的，與主體性購物中心不同的是，這種購物中心里的商業(yè)形態(tài)是以三種商業(yè)業(yè)態(tài)為鼎足之勢，即百貨店、超市和許多專業(yè)專賣店，再輔以餐飲娛樂業(yè)的店鋪，它可以涵蓋所有零售業(yè)和服務業(yè)的內容。但商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)還要加入商業(yè)經(jīng)營模式，必須進行商業(yè)評估和布局規(guī)劃。市場常常呈現(xiàn)不均衡發(fā)展，某個區(qū)域缺少商業(yè)沒人做，有的地方商業(yè)設施已經(jīng)太多，但是大家還是愿意擠在里面。 商業(yè)地產(chǎn)評估 商業(yè)地產(chǎn)研究 商業(yè)布局規(guī)劃 一個成功的商業(yè)，不是將所有有名的品牌拉進去就成功。 ? 建設模式 ? 投資模式 ? 設計模式 ? 管理模式 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式 商業(yè)地產(chǎn)是開發(fā)商、投資者和經(jīng)營者三合一的有機整體，是一個不可中斷的鏈條。找到客戶不等于就能完成招商。危機管理對商場相對更重要，這種場所的公眾性非常突出，任何一個意外可能對這個商場形成致命的影響。 商業(yè)步行街的三個空間維度選擇 商業(yè)地產(chǎn)研究－－商業(yè)街 世界一流商業(yè)街的六個關鍵影響因素 豐富的歷史 是一條古老而又傳統(tǒng)的商業(yè)街，有著自己的歷史和文化底蘊，能引起人們的歷史回憶。 商業(yè)步行街的三個空間維度選擇 商業(yè)地產(chǎn)研究－－商業(yè)街 商業(yè)步行街的三個空間維度－－長、寬、 高 步行街的高度 商業(yè)街寬度和高度的比例最好為 1： 1，最高不要超過 1： 2（上海南京東路步行商業(yè)街、哈爾濱專業(yè)大街步行街、沈陽中街步行街都為 1： 1的比例） 從一般的情況看，步行街兩旁的店鋪建筑為二至三層為宜，最高不要超過四層，地下延伸則最多不要超過兩層。 H－－ Hotel (酒店 ) O－－ Office (辦公樓 ) P－－ Parking (停車場 ) S－－ Shopping (購物 ) C－－ Convention (集會 ) A－－ Apartment (公寓 ) 把 商業(yè)街變成生活街 ，即變傳統(tǒng)的“購物街”為“生活街”，將商業(yè)街建成一個集購物、娛樂、餐飲、休閑、居住為一體的生活空間。為了迎接嚴峻的挑戰(zhàn)，振興商業(yè)街，國外采取了“豪布斯卡”原則的措施，來重塑商業(yè)街的功能。 多元化的商業(yè)功能 具有零售、餐飲、住宿、娛樂和文化的綜合功能 知名的骨干商戶 具有不斷更新的知名骨干店鋪或曰核心店鋪，是吸引客流的基石 便捷的公共設施和愉悅的環(huán)境 配備有便利的交通和足夠的停車位，有綠地、休閑椅和花園廣場等 牢固的政企合作關系 有自己的店鋪組織，有相關的管理機構，并與政府保持著密切的聯(lián)系 商業(yè)地產(chǎn)研究－－商業(yè)街 世界一流的商業(yè)街具有三大特征：全球聲譽、密集的客流量和可靠的收入。 成功商業(yè)街要訣 －－“商業(yè)街至少要成為一個區(qū)域的名片”、 －－“在強調建筑本體所表現(xiàn)出的美感和潛在聚客能力的同時，繼而全面提升城市商圈內部的聚合和整體輻射力”。 怎么讓這個商場可持續(xù)發(fā)展？ 這是在后期經(jīng)營中很重要的內容。 商業(yè)地產(chǎn)研究 后期經(jīng)營管理 商業(yè)地產(chǎn)項目重在后期經(jīng)營管理。需要一些主力店，也需要一些愿意負擔很高租金的中小型商家， 比例 多少，怎么搭配，要進行經(jīng)濟效益分析。 再就是城市宏觀經(jīng)濟分析。在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目之
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