【正文】 前未公開 融城理想 202300 2566 合計(jì) 22425 ? 結(jié)論： 三環(huán)外目前人均商業(yè)面積約為 ㎡ /人 ，而住宅與商業(yè)搭配最佳比例是在 ~㎡ /人。由此可見，未來幾年此區(qū)域的商業(yè)需要消耗的體量是非常巨大的，商業(yè)各方面要面臨的競(jìng)爭(zhēng)都將很大。 ?結(jié)論：遠(yuǎn)期對(duì)我項(xiàng)目的影響相對(duì)很小，暫不作過多的考慮。 ? 結(jié)論：歐尚輻射區(qū)域?yàn)槿h(huán)路以內(nèi)，并且延伸至和平小區(qū)，歐尚商圈未來將形成大型超市商業(yè)片區(qū)。 ? 大型超市格局： 將作為整個(gè)南部新區(qū)的全方位區(qū)域配套設(shè)施呈現(xiàn)，就目前新城南的土地整理及區(qū)域發(fā)展情況來看，未來 5年其輻射的范圍將非常大。 ? 社區(qū)特色格局： 毫無疑問，本項(xiàng)目所在區(qū)域以其豪放的獨(dú)立式商業(yè)體呈現(xiàn)，該區(qū)域?qū)⒁晕翼?xiàng)目商業(yè)為中心向外輻射、引導(dǎo)，以滿足該區(qū)域約 6萬人的全方位的特色消費(fèi)。 ? 在項(xiàng)目周邊已有較大體量社區(qū)配套商業(yè)成現(xiàn)，未來人均配比商業(yè)體量達(dá)到了 —— 。 樓盤名稱 修正幅度 本案 比較案例 融城理想 上錦雅筑 御府花都 影 響 因 素 區(qū) 域 因 素 地理位置 4 6 5 4 交通便捷度 5 6 5 5 片區(qū)檔次 6 6 5 6 發(fā)展?jié)摿? 6 6 4 5 區(qū)域幅射 5 4 5 2 公共配套 3 4 4 3 小 計(jì) 29 32 28 25 地塊 素質(zhì) 項(xiàng)目體量 6 4 5 3 臨街程度 5 4 4 4 小 計(jì) 11 8 9 7 人口 環(huán)境 人口規(guī)模 6 4 4 5 消費(fèi)檔次 6 6 4 5 小 計(jì) 12 10 8 10 建筑 本體 樓盤檔次 6 6 4 5 交房規(guī)模 4 6 4 5 商鋪面積 4 5 4 5 建筑外觀 4 5 3 3 建筑形式 6 5 6 3 規(guī)劃布局 3 3 3 2 橫向動(dòng)線 1 3 3 2 豎向動(dòng)線 1 2 2 0 停車位數(shù)量 3 2 2 1 小 計(jì) 32 37 31 26 價(jià)值 附加 業(yè)態(tài)規(guī)劃 6 3 5 2 物業(yè)管理 3 3 2 3 開發(fā)商品牌 5 4 2 5 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 2 4 3 2 小 計(jì) 16 14 12 12 修 正 指 數(shù)（ 100%） 100 101 89 81 可 比 價(jià) 格（元 /㎡） / 10700 9000 7400 比 準(zhǔn) 價(jià) 格（元 /㎡） 10023 ? 一層測(cè)算均價(jià)為 10023元 /平方米 ? 根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況二層商鋪和三層商鋪為躍層設(shè)計(jì)，因此其二、三層均價(jià)為 5400元 /平方米； ? 四層均價(jià)為二三層均價(jià)的 60%左右，為 3500元 /平方米。 D102 7800 833820 D103 7600 1072968 D104 7500 901875 D105 7500 901875 D106 7500 1352325 D107 7500 1054650 D108 117 7500 877500 D109 7500 821250 D110 7400 1040588 D111 7300 1315898 D112 7500 821700 D113 7500 976500 D114 7600 1267604 D115 7600 788500 D116 7600 1096528 D117 7700 925925 D118 7600 1075476 D119 7500 1352700 D120 8000 620230 總和 20234642 實(shí)際均價(jià) 7500 綜述 ? 底商部分商業(yè)總銷售金額為 ； ? 項(xiàng)目商業(yè)實(shí)際可實(shí)現(xiàn)總銷售金額為 ； 結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況結(jié)合成都市商業(yè)地產(chǎn)銷售現(xiàn)狀，建議如下： 、三層商鋪通過和施工圖設(shè)計(jì)院的協(xié)商，進(jìn)行分隔銷售； ，下水預(yù)留； ； ，可否盡量增設(shè)煙道； Thanks 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 20:39:1120:39:1120:39Saturday, March 18, 2023 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。 2023年 3月 18日星期六 8時(shí) 39分 11秒 20:39:1118 March 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 :39:1120:39Mar2318Mar23 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無限完美。 2023年 3月 下午 8時(shí) 39分 :39March 18, 2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 20:39:1120:39:1120:393/18/2023 8:39:11 PM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :39:1120:39:11March 18, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 下午 8時(shí) 39分 11秒 下午 8時(shí) 39分 20:39: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感謝您的下載觀看 專家告訴 。 2023年 3月 下午 8時(shí) 39分 :39March 18, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 20:39:1120:39:1120:39Saturday, March 18, 2023 1知人者智，自知者明。 下午 8時(shí) 39分 11秒 下午 8時(shí) 39分 20:39: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 :39:1120:39:11March 18, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , March 18, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 3月 18日星期六 下午 8時(shí) 39分 11秒 20:39: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 20:39:1120:39:1120:393/18/2023 8:39:11 PM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 底商價(jià)格 商鋪序號(hào) 面積 單價(jià) 總價(jià) 備注 C101 10500 479325 按照核定一層均價(jià)，以 100元 /平米進(jìn)行依次遞增關(guān)系 C102 10800 362664 C103 10500 490350 C104 12023 163680 C105 12500 106250 C106 9500 139080 C107 10500 446250 C108 10200 342516 C109 10000 456500 C110 10000 456500 C111 10200 342516 C112 10500 446250 C113 11500 168935 C114 12500 106250 C115 12023 163680 C116 10500 490350 C117 10800 362664 C118 10500 479325 總和 6003085 實(shí)際均價(jià) 10476 底商價(jià)格 底商價(jià)格 面積 單價(jià) 總價(jià) 備注 D101 8000 1046800 本項(xiàng)目中的地下室為單向通道設(shè)計(jì)，同時(shí)處于一個(gè)城市新區(qū)中，因此參考成都類似項(xiàng)目（東湖花園），此面積多為附贈(zèng)面積，其銷售價(jià)值合并打入一層商鋪銷售單價(jià)。因此本項(xiàng)目的定位為： 社區(qū)特色商業(yè)街區(qū) 第六章、業(yè)態(tài)規(guī)劃 ? 本項(xiàng)目的特色定位主要依靠有規(guī)劃的業(yè)態(tài)定位來實(shí)現(xiàn)，業(yè)態(tài)定位主要是依托區(qū)域高端消費(fèi)群體，建立以特色餐飲、特色休閑、娛樂為主力業(yè)態(tài)，高端生活服務(wù)型消費(fèi)業(yè)態(tài)為輔助業(yè)態(tài)的特色生活街區(qū)。 ? 從前面的分析來看，新城南商圈的三大格局已呈基本定勢(shì)，本項(xiàng)目應(yīng)順應(yīng)格局，從自身規(guī)模與業(yè)態(tài)出發(fā)，不與其它大商業(yè)品牌做硬性競(jìng)爭(zhēng)，商業(yè)的性質(zhì)應(yīng)定位于更好地為住宅服務(wù)，維護(hù)與鞏固開發(fā)商的高檔住宅品牌形象與效應(yīng)。其中住宅購(gòu)買人群對(duì)和黃給予很高的期待；對(duì)九龍倉(cāng)商業(yè)區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)給予很高的期望；而好萊塢新益洲廣場(chǎng)將作為城市標(biāo)志型建筑呈現(xiàn)，其土地性質(zhì)為文化娛樂兼容商業(yè)金融業(yè)，目前規(guī)劃有 VIP貴賓商務(wù)酒店、超豪華特大型 5星級(jí)電影院、川劇表演劇場(chǎng)、特大型停車場(chǎng)等。 ? 本項(xiàng)目難以與和黃地塊抗衡，只能避其鋒芒，走特色化道路，抵御未來和黃對(duì)本板塊的沖擊?；楦?jìng)爭(zhēng)，互利共融。 面積來自規(guī)劃 CAD圖估測(cè) 20 石羊小學(xué)及廠區(qū) 約 100畝左右 19 目前為民房、廠區(qū)、農(nóng)田等 約 3000畝左右 遠(yuǎn)期潛在地塊 ? 9號(hào)地塊現(xiàn)場(chǎng)為四川四海經(jīng)緯線項(xiàng)目部，土地占地面積約 115畝，土地性質(zhì)不明確 ? 注：從目前來看，表里的土地大部分已經(jīng)經(jīng)過整理，估計(jì)在 2年內(nèi)會(huì)進(jìn)行拍賣，推向市場(chǎng)，總的規(guī)模大約有 5600畝左右。 中期潛在地塊 ?由于近期商業(yè)已經(jīng)基本飽和，那么中期的也就是已經(jīng)拍賣的地塊且還沒有建設(shè)的將作為我