【正文】 巨型公園、社區(qū)還擁有 、 8萬平米的商業(yè)街、 1所九年制學校及 4所幼兒園、 。 昆明 國際溫州城 ? 項目位置：彩云北路與廣福路交匯處，東為市經(jīng)濟適用房區(qū)，西南與“歡樂城”為鄰，南為螺螄灣國際商貿(mào)城，北為東南亞使領館區(qū)。 拆遷 ：項目拆遷工作進行中，但由于項目毗鄰螺螄灣國際商貿(mào)城，村房出租率及租金都很高，拆遷難度相對較大。 —— 項目概況、 SWOT分析 定位及戰(zhàn)略 ?項目 SWOT分析 ?優(yōu)勢（ Strengths） 地緣優(yōu)勢 :老城與新城樞紐；未來城市發(fā)展方向；地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域；毗鄰螺螄灣、體育城、世紀城等大盤。 ?劣勢（ Weaknesses） 政府及政策原因導致昆明的城中村改造項目推動過慢。 ?機遇 (Opportunities) 政府對住宅調(diào)控政策對商業(yè)地產(chǎn)起到了潛在的推動。 供求關系：區(qū)域內(nèi)大盤云集，市場放量過大。 休閑：建立屬于項目自身的休閑生活方式。 購物公園 —— 真正意義上解決吃、住、玩、樂、娛、行。 ?國際酒店商務區(qū) ?集中式商業(yè)區(qū) ?特色商街區(qū) ?高品住宅區(qū) ?住宅回遷區(qū) ?以護國寺和 “ 大耳村古墓葬群 ” 遺址和打造嘉年華為主體的文化休閑中心廣場 定位及戰(zhàn)略 —— 項目業(yè)態(tài)及劃分 國際酒店商務區(qū) 發(fā)揮溫商在海內(nèi)外資源及資金優(yōu)勢，打造全國首個國際溫商城，建設地標性環(huán)球金融大廈，全生態(tài)超甲企業(yè)總部寫字樓，同時，考慮到昆明寫字樓市場的實際情況，控制寫字樓總體量，部分寫字樓可轉為 SOHO銷售。 洲際、希爾頓、萬豪、雅高、喜達屋等世界頂級酒店品牌。 香港九龍洲際酒店 定位及戰(zhàn)略 —— 項目業(yè)態(tài)及劃分 集中商業(yè)中心 本項目的集中式商業(yè)中心在業(yè)態(tài)定位上首先必須與螺螄灣的 “ 大而全批發(fā)式商業(yè) ” 以及世紀城 “ 以居然之家為代表的專業(yè)化家居商業(yè) ” 拉開差異。 經(jīng)營范圍：衣料類包括紳士服裝，婦人服裝，兒童服裝，內(nèi)衣，服飾，雜貨；住宅關聯(lián)商品包括住居用品，寢具，工藝品，家電，日用雜貨（家庭用品，藥品）運動用品，文具，玩具。沃爾頓先生于 1962年在阿肯色州成立。 經(jīng)營范圍：包括各種電子消費品、新媒體產(chǎn)品、手機、娛樂產(chǎn)品、辦公科技產(chǎn)品、攝影 /錄像配件、車載高保真系統(tǒng)、家電和家居用品。而家長們則只在玻璃房外觀看。隨著影娛樂技術的發(fā)展和娛樂市場的需求，人們不僅將震動、墜落、吹風、噴水、撓癢等特技引入 3D影院，還根據(jù)影片的情景精心設計出煙霧、雨、光電、氣泡、氣味等效果，形成了一種獨特的體驗，這就是當今十分流行的 4D影院。 AST 歐洲公司 為世界錦標賽提供冰場，這些冰場為冰球比賽、冰上舞蹈、花樣滑冰、短道速滑等競技比賽提供比賽場地 。 總建筑面積： 80000— 90000平方米 特色商業(yè)街區(qū) —— 創(chuàng)意商業(yè)街區(qū)（國際印象風情街） 項目將打造一個類似于北京三里屯 VILLAGE的把眾多國際國內(nèi)品牌的旗艦店和環(huán)球店帶入項目中的創(chuàng)意時尚街區(qū)。集旅游、娛樂和購物為一體，同時在建筑形態(tài)上也保持東南亞風格。位于蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖東圓融時代廣場，是目前世界上最大的 LED天幕，長約 500米、寬 32米、高 21米。在近 500米的天幕系統(tǒng)中采用了前所未有地 106聲道環(huán)繞效果音效系統(tǒng)，系統(tǒng)龐大超乎想象，非常值得一看。地下除停車位之外 ，商業(yè)主要由電玩和桌球城組成。 高端住宅建筑面積： 40萬平方米（不含回遷） 建議本項目住宅部分打造 1— 2棟 30000— 40000平方米的高端產(chǎn)品，類似北京棕櫚泉、成都龍湖峰景 意向圖 村民回遷區(qū) 保障回遷面積，不影響整個項目品質，處理好拆遷與回遷在時間節(jié)點上的問題。 項目招商策略 招商準備期 意向招商期 意向招商集中期 意向招商沖刺期 開街 持續(xù)期 完成招商準備工作 與主力商家及主力店達成合作協(xié)議，中等商戶陸續(xù)引進，小商戶緊跟其后，完成意向招商 60% 大、中商戶基本確定，大規(guī)模招商進行。 ?個別地塊的經(jīng)濟指標沒有用夠。 30米退距 我司調(diào)整后的規(guī)劃 大型集中式商業(yè)集中廣福路和彩云北路端頭位置，有利于人流的導入，商業(yè)氣氛的形成。 調(diào)整后規(guī)劃商業(yè)、商務面積大概增加了 10000平方米。針對營銷目前我司僅提出如下四點建議： ?作為城中村項目，在資金充足的前提下，盡快推進項目，以免政策頻出，變化過快對項目的影響。 營銷建議 項目價值 本項目總面積逾 225萬平方米，開發(fā)成本約為 130— 150億元人民幣 項目總價值依據(jù)以上策劃，將達到 250— 300億人民幣。 ?項目住宅銷售基本不存在太大困難，具體銷售可根據(jù)當時市場情況因勢而動。容積率約為 營銷策略及建議 本項目在商業(yè)策略上，將以國際金融商務區(qū)的 5A級寫字樓和超五星酒店為標桿，以特色商街的業(yè)態(tài)形式為差異，以天幕、嘉年華、真冰溜冰場、 4D影院、兒童未來城等為亮點，以集中式商業(yè)中心為支撐，建立品牌、拉開差距、吸引人氣、實現(xiàn)商業(yè)的有序經(jīng)營，達成項目商業(yè)價值最大化。調(diào)整后的規(guī)劃主要解決了商業(yè)的動線及節(jié)點問題、住宅由于超高層過多而引起報規(guī)上的困難及公攤大的問題以及容積率合理利用的問題。 我司調(diào)整后的規(guī)劃 酒店及集中商業(yè)區(qū) 風情街區(qū) 住宅 中心廣場 學校 回遷區(qū) 高品住宅 酒店及集中商業(yè) 住宅 我司調(diào)整后的規(guī)劃 商業(yè)街主入口 商業(yè)街主入口 商業(yè)街次入口 商業(yè)街次入口 廣福路和彩云北路各設一個商業(yè)街主入口。 ?項目中心沒有一個商業(yè)及景觀節(jié)點，沒有充分利用好護國寺和大耳村古墓葬群地塊的價值。打造中心休閑文化廣場，并引入嘉年華，吸引人氣，成為周邊商業(yè)的核心及集散地，帶動商業(yè)的發(fā)展。 地下商業(yè)經(jīng)營面積 :5000平方米。 天幕廣場將成為本項目一大看點和亮點，使商業(yè)即使在傍晚依舊節(jié)節(jié)生輝。 蘇州時代廣場天幕采用如同水立方造型的膜結構封頂，配合新型 LED燈條、燈帶、射燈等，整個“天幕”由 2023多萬只超高亮度的 LED燈組成，顯示面積超過 6000平方米，宛如一條蜿蜒的綢緞、炫目的長虹，飛架在時代廣場的上空。 經(jīng)營面積： 55000— 60000平方米 特色民族步行街 酒吧街（云南民族印象風情街） 圍繞項目原有的護國寺，進行修繕和改造，打造具有云南民族符號的特色步行街主要經(jīng)營酒吧、創(chuàng)意商店、特色餐飲、書店、特色商品等業(yè)態(tài)，打造具有項目特色的步行街。同時，這里也是各種時尚活動，潮流展覽的舉辦地。 大型網(wǎng)吧 桌球城 健身房 桑拿中心 電玩城 特色商街區(qū) 特色商業(yè)街區(qū)由國際印象風情街、東南亞印象風情街、云南民族印象風情街以及少量底商組成。 2023年 9月 28日，隨著北京奧林匹克公園新奧購物中心的 CGV星星國際影城的正式開業(yè)， 4D plex動感影廳首度進入觀眾的視野。 此業(yè)態(tài)在昆明屬于新興業(yè)態(tài)，對于孩子具有很大的吸引力，同時 能帶動相關兒童商業(yè)如童裝、玩具、科教、娛樂、餐飲等的發(fā)展