【正文】 持觀望態(tài)度。由 06年的 /畝增至 07年的 /畝，07年價(jià)格約為 06年價(jià)格的 8倍 ，可見市場(chǎng)需求旺盛。 2023年 1月 0607年武清各主要街區(qū)居住用地供應(yīng)對(duì)比 0 6 年武清各主要街區(qū)居住用地供應(yīng)比例武清城區(qū),%河西務(wù), 5 3 . 7 %其他區(qū)域,%下朱莊街,%王慶坨, 0 . 0 %大孟莊, 0 . 0 %汊沽港, 1 5 . 4 %數(shù)據(jù)來(lái)源： 天津市土地交易中心 雖然 07年武清城區(qū)的居住供應(yīng)量占到了全區(qū)供應(yīng)量的 %，但值得注意的是： 07年城區(qū)全部的居住供應(yīng)量均來(lái)自本項(xiàng)目。而 10月份以來(lái)，受政策及銷售淡季的綜合影響，市場(chǎng)熱度稍有回落，成交均價(jià)已基本與年初持平。 當(dāng)前市場(chǎng)整體存量 約為３９．５萬(wàn) 平米，約計(jì)消化至０９年 從以上幾個(gè)項(xiàng)目 消化量看，本案 預(yù)計(jì)銷售６年 2023年 1月 武清主要在售項(xiàng)目 —— 建筑形式 物業(yè)名稱 建筑形式 層數(shù) 備注 第 6城 高層、多層（主要形 式） 5層、 7層、 11層 住宅與商業(yè)體量。 武清主要在售項(xiàng)目 —— 項(xiàng)目分布 項(xiàng)目名稱 位置 京津時(shí)尚廣場(chǎng) 雍陽(yáng)道與京津公路交口 武清城區(qū) 第 6城 武清京津公路與前進(jìn)道交口 北岸尚城 武清雍陽(yáng)西道與翠通路交口 東籬 19英里 東籬現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū) 轄區(qū)村鎮(zhèn) 陽(yáng)光家園 武清陳嘴鎮(zhèn) 本案 第六城 北岸尚城 京津時(shí)尚廣場(chǎng) 因此，我們將研究的重點(diǎn)放在武清城區(qū)范圍內(nèi)的項(xiàng)目 2023年 1月 物業(yè)名稱 整體供應(yīng)量 （平米） 市場(chǎng)存量 （平米） 銷售率 月均消化量 開盤時(shí)間 入住時(shí)間 第 6城 70萬(wàn)（住宅 35萬(wàn)，商業(yè) 35萬(wàn)） 約 （住宅） 50% 一期 、 二期 、 三期 08年底 北岸尚城 20萬(wàn) 約 8萬(wàn) 60% 1萬(wàn)平米 09年底 京津時(shí)尚廣場(chǎng) 16萬(wàn) 約 14萬(wàn) 約 10% —— 08年底 武清主要在售項(xiàng)目 —— 供應(yīng)規(guī)模 目前，區(qū)域內(nèi)的主要在售項(xiàng)目已經(jīng)接近銷售的中后期，只有京津時(shí)尚廣場(chǎng)本月剛剛開盤，后期的供應(yīng)較充足。 0 7 年武清各主要街區(qū)居住用地供應(yīng)比例武清城區(qū),%河西務(wù), 3 . 9 %下朱莊街,%汊沽港, 0 . 0 %王慶坨, 3 . 4 %其他區(qū)域,%大孟莊, 3 . 4 %本項(xiàng)目 未來(lái)武清居住用地主要集中在城區(qū)外，城區(qū)內(nèi)供應(yīng)有限 2023年 1月 武清住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ? 武清商品住宅市場(chǎng)土地交易情況 ?武清房地產(chǎn)市場(chǎng) 2023年住宅交易情況 ?武清核心區(qū)域二手房市場(chǎng)情況 ?武清房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié) 2023年 1月 2023年武清商品房市場(chǎng)成交量及價(jià)格走勢(shì) 2023 年武清各月成交量及成交均價(jià)對(duì)比010000202303000040000500006000005001000150020232500300035004000成交量 成交價(jià)成交量 27571 13019 32667 27635 48607 50534 54317 54317 54136 46769 56278 55649成交價(jià) 2663 2 6 8 5 . 7 2809 3703 3167 3062 2881 2881 3 2 6 5 . 9 3400 3 1 7 0 . 7 2 7 6 8 . 71 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月? 2023年武清區(qū)自銷售旺季 5月份以來(lái)，成交面積快速上揚(yáng)，并一直保持較高的成交水平，市場(chǎng)需求旺盛程度可見一斑。 數(shù)據(jù)來(lái)源： 天津市土地交易中心 注： 由于 05年武清沒有居住用地供應(yīng)，因此此處只考慮 0607年情況 ? 據(jù)我司由武清區(qū)土地管理中心了解到的情況： 2023年，武清城區(qū)及開發(fā)區(qū)尚沒有新增的居住用地規(guī)劃，新增供應(yīng)將集中于各個(gè)下屬村鎮(zhèn)。 06年供應(yīng)量約 ， 07年供應(yīng)量迅速增至 ， 07年的供應(yīng)量約為 06年的 4倍 ，增長(zhǎng)迅速。 ?2023年天津市商品房成交量、成交均價(jià)保持快速的增長(zhǎng)。 ? 其次，國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)調(diào)控政策使得部分購(gòu)房者產(chǎn)生了房?jī)r(jià)下跌的心理預(yù)期，這也導(dǎo)致了 天津市商品房的成交量增幅有所放緩出現(xiàn)“量降價(jià)升”的市場(chǎng)局面。 10月， 《 物權(quán)法 》 的頒布實(shí)施，對(duì)農(nóng)民耕地被占用、城市拆遷矛盾引發(fā)的利益侵占、企業(yè)改制中國(guó)有資產(chǎn)流失問(wèn)題、小區(qū)車位、綠地權(quán)屬、70年后房屋續(xù)約問(wèn)題等等做出了規(guī)定。 、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行頒布《 土地儲(chǔ)備管理辦法 》 土地儲(chǔ)備實(shí)行計(jì)劃管理 ，嚴(yán)格規(guī)范土地機(jī)構(gòu)融資。 強(qiáng)調(diào) 受讓人必須付清整宗地全部土地出讓金后，方可領(lǐng)取國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證 ，并且將工業(yè)用地納入招拍掛范圍。 影響：此政策的出臺(tái)將會(huì)有效地抑制非剛性購(gòu)房需求，有效地減少投機(jī)性購(gòu)房， 同時(shí)影響開發(fā)商的樓盤銷售量，進(jìn)一步影響房?jī)r(jià)的上漲。 3月至 12月，央行共 6次加息 ,存款基準(zhǔn)利率從 %提高到%,貸款基準(zhǔn)利率提高到 % 。 2023年天津商品房成交量及價(jià)格對(duì)比 ? 市區(qū)房地產(chǎn)成交均價(jià)較高，存在較大價(jià)格落差的遠(yuǎn)郊五縣將有可能承接部分市區(qū)人口。 0 6 0 7 年天津商品房成交量及價(jià)格對(duì)比8208408608809009209409609802023 20234200440046004800500052005400560058006000成交量 成交均價(jià)2023年全市價(jià)格逐月上漲，由于宏觀政策調(diào)控，成交量 9月份之后得以控制， 12月則再次反彈。 0 5 0 7 年天津居住用地供應(yīng)對(duì)比0 . 0 03 6 3 . 5 21 2 0 8 . 6 85 9 . 8 47 7 . 3 03 2 . 3 75 2 . 1 91 5 7 . 2 06 2 3 . 9 71 2 9 . 0 25 5 2 . 3 41 1 2 . 0 30 . 0 02 0 0 . 0 04 0 0 . 0 06 0 0 . 0 08 0 0 . 0 01 0 0 0 . 0 01 2 0 0 . 0 01 4 0 0 . 0 005年 06年 07年（萬(wàn)平米）市內(nèi)六區(qū) 環(huán)城四區(qū) 郊縣 總量數(shù)據(jù)來(lái)源： 天津市土地交易中心 土地供應(yīng)持續(xù)增長(zhǎng)， 07年表現(xiàn)異常活躍，城區(qū)供應(yīng)放緩， 環(huán)城四區(qū)及郊縣將支撐大局，本案發(fā)展大勢(shì)利好 2023年 1月 0607年天津各郊縣居住用地供應(yīng)對(duì)比 ? 0607年，天津郊縣居住用地供應(yīng)量持續(xù)增長(zhǎng)，武清的市場(chǎng)供應(yīng)在整體供應(yīng)增長(zhǎng)的大環(huán)境下，始終保持穩(wěn)定的供應(yīng)比例，并且在郊縣的整體供應(yīng)中占據(jù)較大比例 06年郊縣居住用地供應(yīng)量對(duì)比塘沽, 0 . 5 % 靜海, 0 . 0 %薊縣, 6 1 . 2 %武清, 1 2 . 2 %漢沽, 6 . 7 %寶坻, 1 9 . 5 %數(shù)據(jù)來(lái)源： 天津市土地交易中心 注： 由于 05年郊縣沒有居住用地供應(yīng)，因此此處只考慮 0607年情況 07年郊縣居住用地供應(yīng)量對(duì)比塘沽, 1 8 . 6 %漢沽, 0 . 0 %薊縣, 2 7 . 6 %武清, 1 1 . 2 %寶坻, 3 4 . 3 %靜海, 8 . 4 %武清土地供應(yīng)穩(wěn)中有升，預(yù)示城市規(guī)劃與發(fā)展正在穩(wěn)步發(fā)展中，為本案提供良好的區(qū)域發(fā)展環(huán)境 2023年 1月 0607年天津居住用地單畝價(jià)格對(duì)比 0507年，天津居住用地成交均價(jià)持續(xù)走高， 07年更是漲勢(shì)明顯，郊縣及環(huán)城四區(qū)貢獻(xiàn)巨大 0607年郊縣居住用地單畝價(jià)格對(duì)比 塘沽漢沽薊縣武清寶坻靜海（萬(wàn)元/畝）07年06年數(shù)據(jù)來(lái)源： 天津市土地交易中心 0 5 0 7 年天津居住用地單畝地價(jià)對(duì)比 05年 06年 07年（萬(wàn)元/畝）市內(nèi)六區(qū) 環(huán)城四區(qū) 郊縣 全年單畝均價(jià)? 07年，武清的居住用的的單畝價(jià)格上漲態(tài)勢(shì)明顯。 2023年 1月 我司操作大盤開發(fā)經(jīng)驗(yàn)總結(jié) 本案前期定位從大盤角度需考慮問(wèn)題 2023年 1月 不缺乏普通教育配套，缺乏具有 高品質(zhì)、特色的教育設(shè)施 從大盤角度，前期定位需考慮問(wèn)題 交通便捷 教育環(huán)境 物業(yè)服務(wù) 商業(yè)便利 產(chǎn)品多樣 外部觀賞 塑造區(qū)域坐標(biāo)建筑， 做到景 中有盤，盤是景中盤 通過(guò)高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)公司， 提升項(xiàng)目整體價(jià)值 結(jié)合外部交通，合理規(guī)劃組 團(tuán)內(nèi)部溝通聯(lián)系 彌補(bǔ)區(qū)域不足，打造外向型 社區(qū)性綜合服務(wù)商業(yè)街 立足于當(dāng)前和未來(lái)市場(chǎng)需求 與盲點(diǎn)，進(jìn)行產(chǎn)品組合與設(shè)計(jì)， 吸引多樣客戶 2023年 1月 項(xiàng)目本體分析 商品住宅市場(chǎng)研究分析 2023年 1月 天津商品住宅市場(chǎng)整體分析 武清商品住宅市場(chǎng)分析 商品住宅市場(chǎng)小結(jié) 2023年 1月 天津住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)整體分析 ?天津商品住宅市場(chǎng)土地交易情況 ?天津商品住宅市場(chǎng) 2023年商品房交易情況 ?天津 2023年房地產(chǎn)政策分析 ?天津商品住宅市場(chǎng)小結(jié) 2023年 1月 0507年天津居住用地總體供應(yīng) ? 0507年，天津居住用地供應(yīng)量持續(xù)增長(zhǎng)，0 07年的供應(yīng)均達(dá)到了前一年供應(yīng)量的 3倍，增長(zhǎng)迅速。 我司操作大盤經(jīng)驗(yàn)總結(jié) ， 避免重復(fù) ?要?jiǎng)討B(tài)的看待項(xiàng)目不同時(shí)期的客戶變化，跳出區(qū)域看項(xiàng)目，不斷擴(kuò)大客戶源。 武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹 —— 武清其他縣級(jí)工業(yè)區(qū) 2023年 1月 區(qū)域環(huán)境分析 ? 武清區(qū)概況 ?武清區(qū)域環(huán)境分析 ? 區(qū)域環(huán)境分析小結(jié) 2023年 1月 區(qū)域環(huán)境小結(jié) 隨著“十一五”后武清城區(qū)規(guī)劃的進(jìn)一步調(diào)整，區(qū)域功能定位更為明確，本案處于規(guī)劃的宜居生活區(qū)內(nèi)，周邊居住氛圍濃厚，其明確地功能定位，將會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)客戶對(duì)于區(qū)域發(fā)展?jié)摿Φ恼J(rèn)可； 2 武清經(jīng)濟(jì)水平近年來(lái)不斷增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了穩(wěn)定的發(fā)展環(huán)境，并且隨著常駐人口數(shù)量的增長(zhǎng)，必將帶動(dòng)人均住房需求的逐漸上漲； 3 隨著武清經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，已吸引本市及外地各大房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)其關(guān)注，他們的進(jìn)入將進(jìn)一步加快武清房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范化與競(jìng)爭(zhēng)性，為武清房地產(chǎn)開發(fā)提供更為廣闊的空間。 ? 工業(yè)區(qū)現(xiàn)有內(nèi)外資企業(yè) 35家，投資總額已達(dá)，并形成了鑄造、機(jī)加工、廚房器皿、樂(lè)器制造、戶外家具制造五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展的格局。 武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹 —— 武清其他縣級(jí)工業(yè)區(qū) 2023年 1月 武清縣區(qū)級(jí)工業(yè)區(qū)發(fā)展情況 —— 上馬臺(tái)工業(yè)區(qū) ? 天津武清上馬臺(tái)工業(yè)區(qū)是集鑄造、制造及其研發(fā)為一體，產(chǎn)業(yè)聚集，功能完備的現(xiàn)代化基礎(chǔ)性工業(yè)基地。 武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹 —— 武清逸仙園工業(yè)區(qū) 2023年 1月 武清逸仙工業(yè)園周邊配套 泰達(dá)研修中心 中國(guó)婦女人材開發(fā)交流中心 天津鵝湖渡假村 逸仙公寓 武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹 —— 武清逸仙園工業(yè)區(qū) 2023年 1月 武清縣區(qū)級(jí)工業(yè)區(qū)發(fā)展情況 —— 王古經(jīng)濟(jì)區(qū) 天津王古開發(fā)區(qū) 2023年 10月 11日由天津市武清區(qū)人民政府批準(zhǔn)成立，始建于 2023年 5月，總規(guī)劃面積 6平方公里（約合 9000畝）。 武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹 —— 武清逸仙園工業(yè)區(qū) 2023年 1月 武清逸仙園代表企業(yè) 萬(wàn)都（天津）汽車零部件有限公司 韓國(guó)獨(dú)資企業(yè)，占地約 ，投資總額 。 天津三星 SDI有限公司： 截至目前是逸仙園內(nèi)最大的企業(yè)，成立于 1996年 7月，投資總額 ，占地48萬(wàn)平方米，由三星電管（香港）有限公司和天津電子工業(yè)總公司共同投資，主要從事彩色顯像管、彩色顯示管及配套件的開發(fā)、設(shè)計(jì)、生產(chǎn)和銷售。 武清開發(fā)區(qū)有四星級(jí)酒店天鵝湖大酒店；三星級(jí)酒店雍陽(yáng)賓館；以及海關(guān)培訓(xùn)中心。 1992年 6月奠基起步， 2023年7月建成。 武清開發(fā)區(qū)概況 武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹 —— 武清開發(fā)區(qū) 2023年 1月 武清開發(fā)區(qū)是中國(guó)北方產(chǎn)業(yè)和人口高度密集，城市集中，交通便利，工商業(yè)發(fā)達(dá)，市場(chǎng)容量巨大的黃金地帶 武清開發(fā)區(qū)地處京津之間，位于京津塘高速公路 71公里處。以化工、電子產(chǎn)品、汽配及自行車制造為主產(chǎn)業(yè)鏈以初步形成。 武清的兩個(gè)開發(fā)區(qū)均為天津國(guó)家級(jí)產(chǎn)業(yè)園，對(duì)承接天津第二產(chǎn)業(yè)起到巨大作用 2