【正文】 以上主題的設計是基于目標消費群體的消費心理、行為特點，以及在實際經(jīng)營中實用性的考慮而形成的，具有相當?shù)目尚行裕? 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 33 頁 共 61 頁 “溫馨 建材組團的中庭 ? 由于該中庭在調(diào)整之后，會面向 主干道，因此建議以強化其展示功能為主要目標； ? 中庭搭建造型新穎的大型舞臺，做促銷、表演之用； ? 每周舉行不同商品的促銷、展示活動，以吸引人流；前期可免費提供場地供商家使用，待后期形成較穩(wěn)定的人流之后，收取 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 37 頁 共 61 頁 場地費用； 家居組團的中庭 ? 鑒于家居中央步行街的熱帶雨林風格，建議此組團的中庭設置應與內(nèi)部統(tǒng)一； ? 中庭建設熱帶雨林風格景觀，與 熱帶雨林水景觀休閑吧相連接，作為其南端終點； 組團間室外步行街中庭 ? 由于是 2 組團人流的連接中樞，因此建議同樣作為促銷、展示區(qū)； ? 因為人造溪流和 熱帶雨林水景觀休閑吧連接，此處建大水池 并在水池上方搭建舞臺； ? 舞臺四周設置噴泉，可以增強舞臺展示氣氛； ? 如此設計可在 2 組團之間起到引導人流、承上啟下的功效； 7． 廣告位的建議： a) 盡可能地采用液晶顯示屏作為廣告位；動態(tài)的廣告更有沖擊力和吸引力，規(guī)避平面廣告對外觀的影響； b) 賣場入口處設顯示屏 1— 2 塊，作為廣告位； c) 賣場內(nèi)可設若干廣告位； d) 店鋪門口的燈箱廣告位是有效的補充； 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 38 頁 共 61 頁 e) 其他形式的廣告： i. 組團內(nèi)的裝修全部采用賣場內(nèi)商品；在醒目位置設銅牌，標注材料的材質(zhì)、品牌、優(yōu)點和店鋪位置等信息，形成最直觀的感官體驗； ii. 在休閑區(qū)域，全部使用家居賣場內(nèi)商品，并在商品 旁說明商品特點、品牌和店鋪位置等；既可形成直觀體驗，又可要求商家免費提供抵消廣告費，節(jié)約成本； iii. 這樣的方式可以達到“展示無處不在”的效果，充分發(fā)揮“啟發(fā)式營銷”的效力； 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 39 頁 共 61 頁 —— —— —— —— 商商 鋪鋪 投投 資資 的的 關關 注注 因因 素素 —— —— ———— 商鋪投資有其自身特殊性，它對地段的 要 求達到了極其苛刻的程度。相反，好的商鋪 會 因其稀有性 并伴 隨著商圈的發(fā)展成熟不斷升值。 ④ 商鋪的經(jīng) 營出租 商鋪可出租、亦可經(jīng)營的靈活方式也是吸引投資者的重要因素 。 ⑥ 返租承諾 從表面上看，返租帶給商鋪投資者的是穩(wěn)賺不賠的收益，但事實并非如此，很多開發(fā)商給出的承諾往往無法承兌，許多投資者對此也失去信心。 將以上因素加以綜合 ， 我們會發(fā)現(xiàn)投資者 投資商鋪最 著重 考慮的問題歸根結底只有兩個： 一個是投資回報率，另一個是投資安全性。 —— —— —— —— 項項 目目 經(jīng)經(jīng) 營營 開開 發(fā)發(fā) 模模 式式 ———— —— —— 針對“ xx 之家”（甚至整個 xxMALL） 考慮到資金迅速回籠和長期利潤增長的前提，敝司提出“產(chǎn)權與 自營相結合”（產(chǎn)權式：資金回籠快； 。 ② 確定經(jīng)營開發(fā)模 式 針對“ xx 之家”（甚至整個 xxMALL） 考慮到資金迅速回籠和長期利潤增長的前提，提出“產(chǎn)權與自營相結合”（產(chǎn)權式：資金回籠快；自營：持續(xù)的利潤體現(xiàn)）的經(jīng)營開發(fā)模式，即：“ 622”的開發(fā)模式， 60%的產(chǎn)權銷售（保本）、 20%的概念店（招睞）、 20%的自營（盈利）。另外，銀行對商鋪貸款者資質(zhì)的審核比住宅貸款更嚴。 ⑤ 公用分攤面積 一般來說，商鋪的公攤面積占建筑面積的３０％－４０％，有的甚至超過５０％。 ③ 商鋪投資是否具有高回報率 與人們傳統(tǒng)的資本增值方式比起來，投資商鋪利潤率高 ，通常 商鋪的投資回報率為 6%至 12%，有的甚至達到 15%以上。 對于 商鋪投資而言，投資者普遍比較關注以下因素： ① 商鋪投資收益的穩(wěn)定性 投資者對商鋪投 資的最終目的就是是否能夠為其帶來長期可觀 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 40 頁 共 61 頁 的收益，因此商鋪收益的 穩(wěn)定性是商鋪 投資者渴求的一個關鍵因素。因此景觀的設置比較重要并應給其留出足夠的休憩空間； ? 兼具“未來之光”的展示功能，常年將國際最新家居潮流以“概念商品”的形式進行展出和感受，使消費者親身體驗到家居文明的發(fā)展； ? 貫穿組團的人造溪流，溪流上方鋪設強化玻璃地板，作為休閑吧地板； ? 溪流兩旁栽種椰子樹、棕櫚樹等高大熱帶植物； ? 現(xiàn)場小舞臺，專人現(xiàn)場演奏 /演唱，符合目標消費者對情調(diào)的需求，不僅吸引人流，也可成為一個家居廣場的休閑吧，作為商家與重要客戶的洽談場所，輕松、愜意的環(huán)境也有益于洽談的成功 ；并且這種細節(jié)上的考慮還體現(xiàn)了“ xx 之家”細致、周到的 VIP 服務風格； ? 休閑吧使用的桌椅等家具均使用賣場所經(jīng)營的商品，并以一定的方式對消費者進行告知，使休閑吧也具備大展示場的功效； ? “ xx 之家”因其經(jīng)營項目及相應消費行為的特點，使其不可 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 34 頁 共 61 頁 能如后期所經(jīng)營的快速消費品等類項目的組團那樣人流如織，這也為設置休閑吧等設施提供了條件； ? 該區(qū)域可考慮向參與展示的商家收取費用； ? 餐飲、娛樂店鋪： ? 引進各類主力店，依靠主力店自身的特色和號召力吸引人流。步行街景觀 設計的具體為： 組團 主題 景觀內(nèi)容 家居廣場 休閑 amp。 5． 商鋪的單元面積規(guī)劃設計建議： 除主力店面積需要獨立結構和單獨處理外，大多數(shù)商鋪的單元面積設計一般情況下是在設定好一定的標準基礎上，根據(jù)客戶的需要來分割相應的單元面積。 3． 人流的交通動線組織建議： 人流、客流決定商戶的銷售額，人流組織的一大原則就是讓人流要經(jīng)過盡量多的門店而且又不能將距離拉得太長。我們在現(xiàn)有設計稿件基礎上，在建筑設計方面作如下建議。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 28 頁 共 61 頁 2) “家居廣場”調(diào)整為 “溫馨家天下” ； 努力營造溫馨的氛圍，既拉近與消費者之間的距離，增強品牌的親和力，又表現(xiàn)出商品齊全的特點。所以，“ xx 之家”的人流和消費客流，需要依靠一些獨特的元素 /功能進行引導。 樓 層 主 題 功 能 組 合 1 香港名店廊 香港特色名品店鋪、步行街景觀 2 香港特色名品店鋪、步行街景觀 銅鑼灣名店坊室內(nèi)步行街↓ 注： 所謂名店廊的香港特色商品主要指： ? 零關稅協(xié)議中涉及的香港知名品牌商品，如服裝、鐘表、珠寶、化妝品等；可以零關稅為賣點，訴求“更便宜的香港名牌”來吸引客源； ? 香港知名藝人、名人等自己開設的店鋪； 以香港名人，尤其是知名藝人自開店為主力店的 組成，可以發(fā)揮以下的效果： 店鋪的經(jīng)營者本身就是一個巨大的噱頭； 經(jīng)營者為了替自己的店鋪做宣傳推廣，勢必會邀請同為名人的友人捧場助興，這將又是良好的賣點； 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 26 頁 共 61 頁 開發(fā)商以優(yōu)惠的條件招睞這些店鋪，雖然犧牲一部分收益，但卻節(jié)省了宣傳費用； ? 其它香港特色名品及服務提供。 休閑商務 商務咖啡 /中西餐館、商務茶樓，作為商務辦公的配套設施。 “建材廣場”將作為整個“ xx 供應鏈聯(lián)盟”體系中展覽廳和交易辦公功能平臺而存在，“展覽廳”仍以賣場模式出現(xiàn)，具備精品展示、批發(fā)交易和零售功能。 5F 樂翻天 休閑、娛樂主力店、景觀。 木 の 物語 以紅木家具專區(qū)為主的特色展區(qū)。 海外風潮 以歐美等外埠現(xiàn)代風情的進口家具為主的特色展區(qū)。 倉庫、室內(nèi)停車位。 ? 家居廣場 以品牌和風格為主要劃分標準，綜合考慮品類、用途、產(chǎn)地等劃分標準，采取 “風格分館經(jīng)營”的劃分方略。 4． “ xx 之家”業(yè)態(tài)功能定位及主題構思 “ xx 之家”組團按照建筑規(guī)劃設計的區(qū)隔，可分為“家居廣場”、“建材廣場”、“特色零售商店”三大板塊部分。 “特” ? 經(jīng)營產(chǎn)品特色化 —— 在招商時，強調(diào)經(jīng)營商品檔次（以國內(nèi)外知名品牌店或經(jīng)營商為主）的同時，更應 著眼于引入一些尚未進入西安市場的名牌商家。 ? 運作方式新 —— 對經(jīng)營商提供適度的廣告支持。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 20 頁 共 61 頁 “新” ? 經(jīng)營理念新 —— 經(jīng)營思路是即要體現(xiàn)經(jīng)營主體的“一站式”，又要融入休閑購物的 “ 公園化”。在產(chǎn)品的組合上，應考慮到在客戶購買時產(chǎn)品與產(chǎn)品之間的互動性。 3． 目標消費人群消費心理 /行為 鑒于“ xx 之家”所定位的核心目標消費群體（ 25— 55 歲）是講求生活品質(zhì)和格調(diào)的城市中高收入人群或家庭，屬于城市人口的少數(shù)群體或小資階層，此類消費人群在選擇是否到某一購物場所購物時，通常呈現(xiàn)出以下特點： 1) 注重該場所銷售商品的品質(zhì)、品牌、款式等； 2) 在商品價格方面的關注程度相對較低； 3) 講求生活品味的該群體對“一站式購物”的要求，較中低收 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 19 頁 共 61 頁 入人群更加迫切； 4) 希望到環(huán)境優(yōu)雅、配套設施齊全的場所購物； 5) 服務的細致、周到與否，是其比較關鍵的因素； 6) 會考慮到達是否方便以及停車位的問題； 7) 該場所能提供的附加服務越多，對其 吸引力越大；