【正文】 房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險分析 （七）、買賣樓花 樓花一詞來自香港，指尚未建成的房屋，即在建工程。 請問：這種情況下土地成本如何確定？ 房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險分析 我們的觀點： 土地取得是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存命脈，實踐中有七種常見的取得土地方式； 每種取得土地方式所預(yù)示的開發(fā)主體和土地交易均有較大差異，開發(fā)企業(yè)必須理清這些不同方式之間的差異； 在認(rèn)清每種取得土地方式本質(zhì)的基礎(chǔ)上，必須預(yù)先從合作架構(gòu)、合同、財務(wù)處理、稅務(wù)處理等方面進行準(zhǔn)備，以避免給企業(yè)帶來巨大風(fēng)險。 （ 4） 個人股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否繳納個人所得稅？ 國家稅務(wù)總局關(guān)于加強股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅管理的通知 國稅函 [2023]285號 國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得個人所得稅計稅依據(jù)核定問題的公告 國家稅務(wù)總局公告 2023年第 27號 （ 5）股權(quán)投資入股 —— 股權(quán)出資 提示：企業(yè)可利用股權(quán)出資方式設(shè)立集團公司，降低財務(wù)風(fēng)險。 加強同財務(wù)部門的溝通，尤其是在房地產(chǎn)運營的一些關(guān)鍵環(huán)節(jié)，運用財稅專業(yè)人員降低風(fēng)險。 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險分析 一、房地產(chǎn)企業(yè)投資方向分析 （二）、投資與企業(yè)架構(gòu) 企業(yè)財務(wù)架構(gòu) （ 1）成本收益架構(gòu) 開發(fā)間接費 土地及拆遷補償費用 前期工程費 基礎(chǔ)設(shè)施費 公共配套設(shè)施費 建安工程費 期間費用 實際銷 售收入 視同銷 售收入 代收款 項收入 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險分析 企業(yè)財務(wù)架構(gòu) （ 2）財務(wù)核算架構(gòu) “二加二法則” 成本核算（核算層次） 經(jīng)營行為發(fā)生與會計核算的差異 成本結(jié)轉(zhuǎn)的時間點選擇 —— 完工標(biāo)準(zhǔn) 業(yè)務(wù)招待費與其他費用 間接開發(fā)費用與期間費用 收入確認(rèn)的時間點選擇 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險分析 一、房地產(chǎn)企業(yè)運營的核心 —— 資金流 取得土地 審批 規(guī)劃 拆遷 補償 建安 施工 銷售 現(xiàn) 金 流 入 現(xiàn) 金 流 出 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險分析 2023.1季度 2023.2季度 2023.3季度 2023.4季度 2023.1季度 2023.2季度 2023.3季度 2023.4季度 2023.1季度 2023.2季度 2023.3季度 2023.4季度 可行性研究 預(yù)計流入 預(yù)計流出 土地取得 審批規(guī)劃 拆遷補償 建設(shè)施工 銷售 移交入駐 項目清算 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險分析 房地產(chǎn)企業(yè)運營的核心 —— 資金流 一、房地產(chǎn)企業(yè)資金流的特點 資金需求量大 資金占用周期長 前期與后期資金流不平衡 我們的觀點：資金管理成為房地產(chǎn)企業(yè)管理的命脈。單位犯前款罪的，對單位判處罰金，并對其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，處 5年以下有期徒刑或者拘役。 購買土地 土地投資入股 收購?fù)恋爻钟蟹? 開展項目合作 城中村改造 買賣樓花 代建 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險分析 二、房地產(chǎn)企業(yè)資金從何來？ 權(quán)益性融資 （ 2）上市 房地產(chǎn) 企業(yè) 國內(nèi)資本市場 香港資本市場 新加坡資本市場 美國資本市場 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險分析 二、房地產(chǎn)企業(yè)資金從何來？ 合景泰富 (: 行情 ) 發(fā)行新股 上置集團 (: 行情 ) 發(fā)行新股及可換股債券 遠(yuǎn)洋地產(chǎn) (: 行情 ) 26億元人民幣 通過內(nèi)地子公司發(fā)行人民幣公司債券 百仕達控股 (: 行情 ) 5億港元 發(fā)行三年期港元零息可換股債券 仁恒置地 (: 行情 ) 發(fā)行新股及可換股債券 瑞安房地產(chǎn) (: 行情 ) 發(fā)行新股 合生創(chuàng)展 (: 行情 ) 16億港元 發(fā)行新股 保利香港 (: 行情 ) 發(fā)行新股 華潤置地 (: 行情 ) 43億港元 發(fā)行新股 五礦建設(shè) (: 行情 ) 進行 2:1供股 SOHO中國 (: 行情 ) 28億港元 發(fā)行 2023年到期年利率 %可換股債券 世茂房地產(chǎn) (: 行情 ) 發(fā)行新股 方興地產(chǎn) (: 行情 ) 進行 100:23供股 廣州富力地產(chǎn) (: 行情 ) 60億港元 首創(chuàng)置業(yè) (: 行情 ) 18億港元 復(fù)地集團 (: 行情 ) 19億港元 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險分析 二、房地產(chǎn)企業(yè)資金從何來？ 權(quán)益性融資 （ 2）上市 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險分析 二、房地產(chǎn)企業(yè)資金從何來？ 權(quán)益性融資 （ 2）上市 China Housing Land Development， Inc 中華房屋土地開發(fā)集團公司 2023年 8月 24日，中華房屋完成第一次股權(quán)融資，共發(fā)行 745361股普通股，以及 3年期認(rèn)股證 336976股，募集資金 200余萬美元 ； 2023年 5月 9日，中華房屋完成了第二次股權(quán)融資。 2023年 5月 16日，中華房屋正式在納斯達克主板交易，當(dāng)天開盤價為 ，市值達到 。 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險分析 二、房地產(chǎn)企業(yè)資金從何來？ 項目預(yù)售款 預(yù)售款項是房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)先占用的客戶資金。 住建部、央行、銀監(jiān)會等其他相關(guān)部門計劃對房地產(chǎn)企業(yè)在售項目的預(yù)售賬款實施監(jiān)控，擬定的方案要求今后房企的預(yù)售賬款須存入監(jiān)管部門指定的專門賬戶，監(jiān)管部門會按照項目開發(fā)進度和工程資金所需，實行“?？顚Ｓ谩?。 某項目總投資 2億，自有資金 8000萬元，銷售收入 3億元，銷售利潤率6000萬元（稅后）。 4年＝ % 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險分析 資金管理解決之道 —— 資金預(yù)算管理 房地產(chǎn)企業(yè)項目進度計劃和進度管理關(guān)鍵點 （ 1）可行性研究階段 調(diào)研信息，判斷風(fēng)險 （ 2）取得土地階段 注重時間風(fēng)險 “三年未拿到的土地” （ 3）設(shè)計階段 項目細(xì)節(jié)較為準(zhǔn)確，可制定較詳細(xì)的進度計劃，關(guān)注重要時間節(jié)點 —— 里程碑事件，如 開工、正負(fù)零、主體封頂 等 （ 4）施工階段 該階段為進度中的主體時間階段，正常狀況下約占整個耗時的70%— 80% 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險分析 資金管理解決之道 —— 資金預(yù)算管理 房地產(chǎn)企業(yè)項目進度管理關(guān)鍵點 （ 4）施工階段 —— 工程承包方式 總包和分包； —— 付款與進度 —— 專業(yè)分包的計劃性 玻璃幕墻、電梯、室內(nèi)裝修、中央空調(diào)、消防、弱電 —— 意外因素的影響 政府、施工單位、事故、不可抗力等 （ 5）銷售與入駐 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險分析 資金管理解決之道 —— 資金預(yù)算管理 項目進度管理優(yōu)化 （ 1）誰對進度負(fù)責(zé)？ 項目經(jīng)理？總經(jīng)理？董事長？ （ 2）進度計劃數(shù)據(jù)有沒有？ 進度報表與進度會議 （ 3）進度延誤怎么辦？ 找到原因，拿出解決方案 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險分析 資金預(yù)算之監(jiān)控體系 （ 1）監(jiān)控體系構(gòu)成 財務(wù) 部門 房地產(chǎn)企業(yè) 內(nèi)部監(jiān)控體系 業(yè)務(wù) 部門 審計 部門 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險分析 資金預(yù)算之監(jiān)控體系 （ 2）監(jiān)控關(guān)鍵要點 業(yè)務(wù) 內(nèi)容 房地產(chǎn)企業(yè) 內(nèi)部監(jiān)控要點 預(yù)算 標(biāo)準(zhǔn) 審批 程序 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險分析 資金預(yù)算之監(jiān)控體系 （ 3）監(jiān)控流程 項目整體預(yù)算 項目年度預(yù)算 資金整體預(yù)算 資金年度預(yù)算 資金月度預(yù)算 資金收入計劃 資金支出計劃 資金審批權(quán)限 審批負(fù)責(zé)人 預(yù)算內(nèi)審批 預(yù)算外審批 業(yè)務(wù)內(nèi)容審核 審批程序?qū)徍? 資金支出 房地產(chǎn)企業(yè)運營戰(zhàn)略管理與風(fēng)險分析 風(fēng)險與利潤的交叉點 —— 項目成本 一、房地產(chǎn)企業(yè)成本分析 開發(fā)間接費 土地及拆遷補償費用 前期工程費 基礎(chǔ)設(shè)施費 公共配套設(shè)施費 建安工程費 期間費用 房地產(chǎn)企業(yè)運營戰(zhàn)略管理與風(fēng)險分析 風(fēng)險與利潤的交叉點 —— 項目成本 一、房地產(chǎn)企業(yè)成本分析 利潤＝收入－成本 成本越低越好嗎？ 凈利潤＝收入－成本－稅 我們的觀點：稅是房地產(chǎn)企業(yè)決策中不能忽視的一個重要因素，不僅關(guān)系到利潤，而且關(guān)系到風(fēng)險。稅率為 25%。 營業(yè)稅及附加： %＝ 1375萬元 土地增值稅： 增值額為： 25000萬元－ 10000萬元 130% － 1375萬元＝ 10625萬元 增值率為： 10625247。 營業(yè)稅及附加： %＝ 1375萬元 土地增值稅： 增值額為： 25000萬元－ 13000萬元 130% － 1375萬元＝ 6725萬元 增值率為： 6725247。 當(dāng)成本下降時，稅后凈利潤也會隨之增加，但其增加的速度趕不上稅負(fù)增加的速度。 房地產(chǎn)企業(yè)需要關(guān)注成本與稅負(fù)相互消長的這種變化，并作為項目預(yù)算管理的一個重要考慮要素。 營業(yè)稅及附加： %＝ 1375萬元 土地增值稅 所得稅 稅后凈利潤為： － ＝ 繳稅總額為： 1375 ＋ ＋ ＝ 房地產(chǎn)企業(yè)運營戰(zhàn)略管理與風(fēng)險分析 二、房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈分析 第一次測算 第二次測算 成本預(yù)算 調(diào)整 開發(fā)間接費 土地及拆遷補償費用 前期工程費 基礎(chǔ)設(shè)施費 公共配套設(shè)施費 建安工程費 期間費用 合同 付款 發(fā)票 工程進度 結(jié)算報告 監(jiān)理報告 決算報告 財務(wù)報告 房地產(chǎn)企業(yè)運營戰(zhàn)略管理與風(fēng)險分析 三、房地產(chǎn)企業(yè)運營十大風(fēng)險 成本對象的選擇風(fēng)險 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲拿到一塊土地，面積 100畝，計劃分兩期開發(fā)，一期 20畝，沿街開發(fā)高層兩棟，下面五層是商鋪，上面 25層是住宅；另有配套會所一個，地下人防車庫一個。 確。 請考慮該企業(yè)成本對象如何劃分。 原土地 持有人 拆遷補償戶 規(guī)劃設(shè)計 單位 土建單位 銷售代理 公司 裝飾裝修 單位 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 可行性分析 與咨詢 廣告公司 園林綠化 房地產(chǎn)企業(yè)運營戰(zhàn)略管理與風(fēng)險分析 二、房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈分析 問題的關(guān)鍵在于，產(chǎn)業(yè)鏈各個部分的利益分割是有規(guī)律和比例范圍的，如何合理的在各個關(guān)聯(lián)公司之間重新分解利潤，是房地產(chǎn)降低稅負(fù)的關(guān)鍵。 成本每降低一個單位，大約只有 30%—— 40%部分進入凈利潤，其他的降低部分都變成稅重新進入成本。 營業(yè)稅及附加： %＝ 1375萬元 土地增值稅： 增值額為： 25000萬元－ 12023萬元 130% － 1375萬元＝ 8025萬元 增值率為： 8025247。 營業(yè)稅及附加： %＝ 1375萬元 土地增值稅： 增值額為： 25000萬元－ 15000萬元 130% － 1375萬元＝ 4125萬元 增值率為： 4125247。 增值額＝收入－扣除項目 扣 除 項 目 開發(fā)成本 開發(fā)費用 土地費用 稅金 加計扣除 開發(fā)間接費 前期工程費 基礎(chǔ)設(shè)施費 公共配套設(shè)施費 建安工程費 期間費用 利息 房地產(chǎn)企業(yè)運營戰(zhàn)略管理與風(fēng)險分析 一、房地產(chǎn)企業(yè)成本分析 所得稅 所得稅的關(guān)鍵點在于應(yīng)納稅所得額的計算。稅率為 30%； 40%； 50%；60%。 8000＝ 75% 75%247。 擬實施地區(qū)：陜西、深圳、北京 。其中，定金及預(yù)收款3749億元，個人按揭貸款 2193億元，兩者合計 5942億元，占房企整體資金來源的比例達 ％。 。 2023年 1月 28日，在另一投行 Merriman Curhan Ford Co運作下，中華房屋完成了第三次可轉(zhuǎn)換債券融資。 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險分析 房地產(chǎn)企業(yè)運營的核心 —— 資金流 二、房地產(chǎn)企業(yè)資金從何來？ 自有資金 （ 2）股東及關(guān)聯(lián)公司借入資金 —— 借入資金的途徑與方