【正文】 22/2023 57 主講人：李軍峰 ? 對不動產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行功能定位的具體方法與步驟是： ? （ 1）要借助市場研究和市場細(xì)分的結(jié)果，明確目標(biāo)使用者群體。 1/22/2023 59 主講人：李軍峰 ? 2. 市場調(diào)查的內(nèi)容 ? （ 1）不動產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查 ? 不動產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查主要包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容： ? ①政治法律環(huán)境調(diào)查 ? ②經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查 ? ③社區(qū)環(huán)境調(diào)查 ? ④項(xiàng)目微觀環(huán)境調(diào)查 1/22/2023 60 主講人：李軍峰 ? （ 2）不動產(chǎn)市場需求和消費(fèi)行為調(diào)查 ? 不動產(chǎn)市場需求和消費(fèi)行為調(diào)查的內(nèi)容主要包括以下幾個(gè)方面： ? ①不動產(chǎn)市場需求影響因素調(diào)查 ? 包括某一時(shí)期城市的住房消費(fèi)總量、住房的需求量、房屋的空置量、住房困難的戶數(shù)等；有需求的家庭需要的面積和戶型，他們的收入水平、文化程度以及實(shí)際購買力。 ? ③市場趨勢調(diào)查 1/22/2023 62 主講人：李軍峰 ? （ 4）不動產(chǎn)價(jià)格調(diào)查 ? 不動產(chǎn)價(jià)格調(diào)查包括：影響不動產(chǎn)價(jià)格變化的因素；不動產(chǎn)市場供求情況的變化趨勢；開發(fā)項(xiàng)目所在區(qū)域不動產(chǎn)市場價(jià)格；價(jià)格變動后消費(fèi)者可能的反應(yīng)等。 1/22/2023 64 主講人：李軍峰 ? （ 3）初步市場調(diào)查 ? 一般來說，可從收集企業(yè)內(nèi)外部資料入手，分析問題產(chǎn)生的線索，尋找問題的癥結(jié)。 ? （ 7）撰寫和提交調(diào)查報(bào)告 1/22/2023 66 主講人：李軍峰 不動產(chǎn)投資市場分析 ? 不動產(chǎn)市場分析的概念 ? 不動產(chǎn)市場分析： 通過信息將不動產(chǎn)市場參與者與不動產(chǎn)市場聯(lián)系起來的一種活動，即通過不動產(chǎn)市場信息的收集、分析和加工處理，尋找出其內(nèi)在的規(guī)律和含義，預(yù)測市場未來的發(fā)展趨勢，用以幫助不動產(chǎn)市場的參與者掌握市場動態(tài)、把握機(jī)會或調(diào)整其市場行為。 ? （ 3） 相關(guān)專業(yè)人員必須通過市場分析將目標(biāo)市場的認(rèn)識反映到建筑風(fēng)格、戶型、配套設(shè)施、建筑設(shè)備等方面，以滿足市場需求。 1/22/2023 70 主講人：李軍峰 ? 不動產(chǎn)投資市場分析的內(nèi)容 ? 1. 市場區(qū)域的決定 ? 市場區(qū)域： 主要需求的來源地或主要競爭物業(yè)所在地，包括與目標(biāo)物業(yè)相似的競爭空間的需求和供給。 1/22/2023 72 主講人：李軍峰 ? 2. 宏觀因素分析 ? 宏觀因素分析： 投資者就影響整個(gè)不動產(chǎn)市場的宏觀因素進(jìn)行分析，目的是認(rèn)識國家和地方的經(jīng)濟(jì)特性，確定區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)形勢是處在上升階段還是處在衰退階段。 1/22/2023 74 主講人：李軍峰 ? （ 2）需求指標(biāo)分析 ? 首先應(yīng)作市場需求預(yù)測。 1/22/2023 75 主講人：李軍峰 ? 4. 市場供給分析 （ 1）競爭者行為分析 開展競爭者分析的內(nèi)容有：識別競爭者，從而明確可能出現(xiàn)的威脅；確定競爭者的追求目標(biāo)或目標(biāo)組合；估計(jì)競爭者對不同的競爭行為的反應(yīng)；分析競爭者的行為可能帶來的市場機(jī)會；分析競爭者目標(biāo)的差異對經(jīng)營模式的影響；將競爭者劃分為不同的戰(zhàn)略群體；明確主要的競爭對手，決定自己的競爭戰(zhàn)略；估計(jì)競爭者的優(yōu)勢及劣勢，了解競爭者執(zhí)行各種既定戰(zhàn)略是否達(dá)到了預(yù)期目標(biāo)；判斷競爭者的反應(yīng)模式。 1/22/2023 76 主講人：李軍峰 ? 5. 相關(guān)因素分析 ? 需要進(jìn)行詳細(xì)分析的問題 ：項(xiàng)目所處的位置、周圍環(huán)境及與城市中心商業(yè)區(qū)的關(guān)系； ? 項(xiàng)目用地工程地質(zhì)資料； ? 附近地區(qū)土地利用及城市規(guī)劃控制指標(biāo)，城市建設(shè)規(guī)劃管理的有關(guān)定額指標(biāo)（如控制高度、容積率、用途、綠地率、建筑覆蓋率、內(nèi)外交通組織、建筑防火、停車位數(shù)等）； ? 針對未來用戶的需求信息； ? 同類競爭性發(fā)展項(xiàng)目的信息，政府對此發(fā)展項(xiàng)目的態(tài)度； ? 項(xiàng)目周圍市政基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施的供應(yīng)能力； ? 針對項(xiàng)目的成本 /價(jià)格 /租金 /空置率 /市場吸納能力分析；金融信息，如各類貸款獲取的可能性、貸款利率、貸款期限和償還方式等。因此市場需求有一個(gè)上限，稱為 市場潛量 。 ? ③企業(yè)的銷售預(yù)測 ? 也稱微觀分析，主要進(jìn)行不動產(chǎn)附近區(qū)域競爭樓盤及消費(fèi)者需求趨向分析。 ? ④時(shí)間序列分析法。 01:01:3201:01:3201:013/13/2023 1:01:32 AM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 2023年 3月 13日星期一 上午 1時(shí) 1分 32秒 01:01: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 上午 1時(shí) 1分 32秒 上午 1時(shí) 1分 01:01: ? 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 01:01:3201:01:3201:01Monday, March 13, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 3月 上午 1時(shí) 1分 :01March 13, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 01:01:3201:01:3201:013/13/2023 1:01:32 AM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :01:3201:01:32March 13, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 上午 1時(shí) 1分 32秒 上午 1時(shí) 1分 01:01: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴 。 2023年 3月 上午 1時(shí) 1分 :01March 13, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 01:01:3201:01:3201:01Monday, March 13, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 上午 1時(shí) 1分 32秒 上午 1時(shí) 1分 01:01: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 3月 13日星期一 上午 1時(shí) 1分 32秒 01:01: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 01:01:3201:01:3201:013/13/2023 1:01:32 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023年 3月 上午 1時(shí) 1分 :01March 13, 2023 ? 1行動出成果，工作出財(cái)富。 01:01:3201:01:3201:01Monday, March 13, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 1/22/2023 81 主講人：李軍峰 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 ? ②意見綜合法。 ? 新建住宅市場需求量＝家庭數(shù)量戶均可支配收入住房消費(fèi)傾向 1/22/2023 79 主講人：李軍峰 ? 2. 市場趨勢分析 ? （ 1）市場趨勢分析的步驟 ? ①宏觀環(huán)境預(yù)測 ? 主要是指對一個(gè)國家政策、法律環(huán)境，經(jīng)濟(jì)、科技環(huán)境等的形勢分析，并應(yīng)用它并結(jié)合其它環(huán)境指標(biāo)來預(yù)測行業(yè)市場狀況。 ? 不需任何刺激需求的費(fèi)用就有的基本銷售量，稱為 市場最低量 。 第二是分析當(dāng)前城市規(guī)劃及其可能的變化和土地利用、交通、基本建設(shè)投資等計(jì)劃。 ? 第三是吸納率分析。 ? 在此基礎(chǔ)上，投資者還要分析其所選擇的特定開發(fā)地區(qū)的城市發(fā)展與建設(shè)情況。 1/22/2023 71 主講人：李軍峰 ? 在定義市場區(qū)域時(shí)，關(guān)鍵要考慮市場交通工具，最主要的交通形式，自然障礙，競爭項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)和人口情況。 ? （ 5） 租戶和購買者在判斷租買時(shí)機(jī)和價(jià)格時(shí)，非常需要市場分析的支持。 1/22/2023 68 主講人：李軍峰 ? （ 2） 市場分析結(jié)果能否支持項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的結(jié)論，是金融機(jī)構(gòu)決定是否提供開發(fā)貸款的先決條件。 1/22/2023 65 主講人：李軍峰 ? （ 5）現(xiàn)場調(diào)查 ? 現(xiàn)場調(diào)查就是按照制定的計(jì)劃，通過各種方式，到調(diào)查現(xiàn)場獲得原始資料和收集由他人整理過的次級資料。 ? （ 2）收集信息資料 ? 信息資料的收集渠道有多種，有些資料需要在日常工作中不斷地收集，有些需要定期收集，而一般的信息是在需要的時(shí)候通過市場調(diào)查活動進(jìn)行收集。 ? ③消費(fèi)者購買行為調(diào)查 ? 不同的消費(fèi)者具有不同的購買行為特征，這些行為特征最終影響著消費(fèi)者對不動產(chǎn)產(chǎn)品的購買。 ? （ 3）要與建筑師建立良好的溝通渠道，以便將開發(fā)商或其市場分析、市場營銷人員對目標(biāo)使用者群體特征的認(rèn)識體現(xiàn)在不動產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的圖紙上。 ? （ 4）特殊用途定位 1/22/2023 56 主講人：李軍峰 ? 2. 產(chǎn)品功能定位 ? 不動產(chǎn)功能的