【正文】 22/2023 57 主講人：李軍峰 ? 對不動產產品進行功能定位的具體方法與步驟是： ? （ 1）要借助市場研究和市場細分的結果，明確目標使用者群體。 1/22/2023 59 主講人：李軍峰 ? 2. 市場調查的內容 ? （ 1）不動產市場環(huán)境調查 ? 不動產市場環(huán)境調查主要包括以下幾個方面的內容： ? ①政治法律環(huán)境調查 ? ②經濟環(huán)境調查 ? ③社區(qū)環(huán)境調查 ? ④項目微觀環(huán)境調查 1/22/2023 60 主講人：李軍峰 ? （ 2）不動產市場需求和消費行為調查 ? 不動產市場需求和消費行為調查的內容主要包括以下幾個方面： ? ①不動產市場需求影響因素調查 ? 包括某一時期城市的住房消費總量、住房的需求量、房屋的空置量、住房困難的戶數(shù)等；有需求的家庭需要的面積和戶型，他們的收入水平、文化程度以及實際購買力。 ? ③市場趨勢調查 1/22/2023 62 主講人：李軍峰 ? （ 4）不動產價格調查 ? 不動產價格調查包括：影響不動產價格變化的因素；不動產市場供求情況的變化趨勢；開發(fā)項目所在區(qū)域不動產市場價格；價格變動后消費者可能的反應等。 1/22/2023 64 主講人：李軍峰 ? （ 3）初步市場調查 ? 一般來說，可從收集企業(yè)內外部資料入手，分析問題產生的線索，尋找問題的癥結。 ? （ 7）撰寫和提交調查報告 1/22/2023 66 主講人：李軍峰 不動產投資市場分析 ? 不動產市場分析的概念 ? 不動產市場分析： 通過信息將不動產市場參與者與不動產市場聯(lián)系起來的一種活動，即通過不動產市場信息的收集、分析和加工處理，尋找出其內在的規(guī)律和含義，預測市場未來的發(fā)展趨勢，用以幫助不動產市場的參與者掌握市場動態(tài)、把握機會或調整其市場行為。 ? （ 3） 相關專業(yè)人員必須通過市場分析將目標市場的認識反映到建筑風格、戶型、配套設施、建筑設備等方面，以滿足市場需求。 1/22/2023 70 主講人：李軍峰 ? 不動產投資市場分析的內容 ? 1. 市場區(qū)域的決定 ? 市場區(qū)域： 主要需求的來源地或主要競爭物業(yè)所在地，包括與目標物業(yè)相似的競爭空間的需求和供給。 1/22/2023 72 主講人：李軍峰 ? 2. 宏觀因素分析 ? 宏觀因素分析： 投資者就影響整個不動產市場的宏觀因素進行分析，目的是認識國家和地方的經濟特性，確定區(qū)域整體經濟形勢是處在上升階段還是處在衰退階段。 1/22/2023 74 主講人：李軍峰 ? （ 2）需求指標分析 ? 首先應作市場需求預測。 1/22/2023 75 主講人：李軍峰 ? 4. 市場供給分析 （ 1）競爭者行為分析 開展競爭者分析的內容有：識別競爭者，從而明確可能出現(xiàn)的威脅；確定競爭者的追求目標或目標組合；估計競爭者對不同的競爭行為的反應；分析競爭者的行為可能帶來的市場機會；分析競爭者目標的差異對經營模式的影響；將競爭者劃分為不同的戰(zhàn)略群體；明確主要的競爭對手，決定自己的競爭戰(zhàn)略；估計競爭者的優(yōu)勢及劣勢，了解競爭者執(zhí)行各種既定戰(zhàn)略是否達到了預期目標；判斷競爭者的反應模式。 1/22/2023 76 主講人：李軍峰 ? 5. 相關因素分析 ? 需要進行詳細分析的問題 ：項目所處的位置、周圍環(huán)境及與城市中心商業(yè)區(qū)的關系； ? 項目用地工程地質資料； ? 附近地區(qū)土地利用及城市規(guī)劃控制指標，城市建設規(guī)劃管理的有關定額指標（如控制高度、容積率、用途、綠地率、建筑覆蓋率、內外交通組織、建筑防火、停車位數(shù)等）； ? 針對未來用戶的需求信息； ? 同類競爭性發(fā)展項目的信息，政府對此發(fā)展項目的態(tài)度； ? 項目周圍市政基礎設施、配套設施的供應能力； ? 針對項目的成本 /價格 /租金 /空置率 /市場吸納能力分析；金融信息，如各類貸款獲取的可能性、貸款利率、貸款期限和償還方式等。因此市場需求有一個上限，稱為 市場潛量 。 ? ③企業(yè)的銷售預測 ? 也稱微觀分析，主要進行不動產附近區(qū)域競爭樓盤及消費者需求趨向分析。 ? ④時間序列分析法。 01:01:3201:01:3201:013/13/2023 1:01:32 AM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 2023年 3月 13日星期一 上午 1時 1分 32秒 01:01: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 上午 1時 1分 32秒 上午 1時 1分 01:01: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 01:01:3201:01:3201:01Monday, March 13, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 3月 上午 1時 1分 :01March 13, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 01:01:3201:01:3201:013/13/2023 1:01:32 AM ? 1越是沒有本領的就越加自命不凡。 :01:3201:01:32March 13, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 上午 1時 1分 32秒 上午 1時 1分 01:01: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴 。 2023年 3月 上午 1時 1分 :01March 13, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 01:01:3201:01:3201:01Monday, March 13, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 上午 1時 1分 32秒 上午 1時 1分 01:01: ? 楊柳散和風，青山澹吾慮。 2023年 3月 13日星期一 上午 1時 1分 32秒 01:01: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 01:01:3201:01:3201:013/13/2023 1:01:32 AM ? 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 2023年 3月 上午 1時 1分 :01March 13, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 01:01:3201:01:3201:01Monday, March 13, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 1/22/2023 81 主講人：李軍峰 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 ? ②意見綜合法。 ? 新建住宅市場需求量＝家庭數(shù)量戶均可支配收入住房消費傾向 1/22/2023 79 主講人：李軍峰 ? 2. 市場趨勢分析 ? （ 1）市場趨勢分析的步驟 ? ①宏觀環(huán)境預測 ? 主要是指對一個國家政策、法律環(huán)境，經濟、科技環(huán)境等的形勢分析，并應用它并結合其它環(huán)境指標來預測行業(yè)市場狀況。 ? 不需任何刺激需求的費用就有的基本銷售量，稱為 市場最低量 。 第二是分析當前城市規(guī)劃及其可能的變化和土地利用、交通、基本建設投資等計劃。 ? 第三是吸納率分析。 ? 在此基礎上，投資者還要分析其所選擇的特定開發(fā)地區(qū)的城市發(fā)展與建設情況。 1/22/2023 71 主講人：李軍峰 ? 在定義市場區(qū)域時，關鍵要考慮市場交通工具，最主要的交通形式，自然障礙，競爭項目，經濟和人口情況。 ? （ 5） 租戶和購買者在判斷租買時機和價格時，非常需要市場分析的支持。 1/22/2023 68 主講人：李軍峰 ? （ 2） 市場分析結果能否支持項目財務可行性的結論，是金融機構決定是否提供開發(fā)貸款的先決條件。 1/22/2023 65 主講人：李軍峰 ? （ 5）現(xiàn)場調查 ? 現(xiàn)場調查就是按照制定的計劃，通過各種方式，到調查現(xiàn)場獲得原始資料和收集由他人整理過的次級資料。 ? （ 2）收集信息資料 ? 信息資料的收集渠道有多種，有些資料需要在日常工作中不斷地收集，有些需要定期收集，而一般的信息是在需要的時候通過市場調查活動進行收集。 ? ③消費者購買行為調查 ? 不同的消費者具有不同的購買行為特征，這些行為特征最終影響著消費者對不動產產品的購買。 ? （ 3）要與建筑師建立良好的溝通渠道，以便將開發(fā)商或其市場分析、市場營銷人員對目標使用者群體特征的認識體現(xiàn)在不動產產品設計的圖紙上。 ? （ 4）特殊用途定位 1/22/2023 56 主講人：李軍峰 ? 2. 產品功能定位 ? 不動產功能的