【正文】 9 要規(guī)劃更要策劃 從前期選址、定位、規(guī)劃布局，到中期招商、租售，再到后期 的競(jìng)爭(zhēng)力經(jīng)營(yíng)管理、物業(yè)增值等，都離不開(kāi)整體精心策劃的環(huán) 環(huán)緊扣。 2023/3/11 92 商業(yè)地產(chǎn)必須要有突出商業(yè)主題，突出現(xiàn)代商業(yè)運(yùn)作規(guī)律的整體 規(guī)劃布局。 因此往往對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的前期選址 定位、規(guī)劃布局少做論證分析 一味只重招商，甚至急功近利 商場(chǎng)各種軟硬件設(shè)施未完善就 帶病招商，以房地產(chǎn)模式搞招商 以求早日回籠資金獲得回報(bào)。 2023/3/11 96 ? 許多商家不管理主力店、次主力店、小攤檔，也很少顧及功能區(qū)域、布局位置、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。 ?有的甚至不惜孤注一擲， ?缺乏開(kāi)業(yè)運(yùn)作資金，負(fù)債 ?也開(kāi)業(yè)，如此一來(lái)，往往 ?造成開(kāi)業(yè)“開(kāi)壞頭”，場(chǎng)面冷清， ?難以為繼，失敗也是遲早的事。 商業(yè)地產(chǎn)迫切呼喚高素質(zhì)專(zhuān)業(yè)人才。 ?商業(yè)地產(chǎn)選址可以多做選擇，資金亦可多方籌集，而具備商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng) ?成功豐富經(jīng)驗(yàn)及專(zhuān)業(yè)技能的復(fù)合型人才卻是良將難求。 2023/3/11 103 訂單商業(yè)地產(chǎn)并非靈丹妙藥 近年來(lái)國(guó)內(nèi)流行先找好主力商家，再按商家需要建大型商場(chǎng)的訂單商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。 往往只是套用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，迎合開(kāi)發(fā)商的主觀欲望來(lái)策劃商業(yè)地產(chǎn)。 不僅要考慮政策、資金有風(fēng)險(xiǎn)，更要認(rèn)真調(diào)查論證，融會(huì)貫通， 以整體觀念開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，做到前瞻后顧。 國(guó)內(nèi)大部分開(kāi)發(fā)商常常是以自己所擁有的土地資源而不是以市場(chǎng)需求 作為規(guī)劃基礎(chǔ)，這樣將增大投資風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)入住商鋪而言，其運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也是 顯而易見(jiàn)的。 2023/3/11 111 滿(mǎn)足需求而非創(chuàng)造需求 2023/3/11 112 目前國(guó)內(nèi)不少開(kāi)發(fā)商過(guò)分依概念的炒作創(chuàng)造需求，追求轟動(dòng)效益， 這類(lèi)項(xiàng)目往往開(kāi)始時(shí)轟轟烈烈，運(yùn)營(yíng)一段時(shí)間后由于消費(fèi)力不足 而難以支撐，最終受害的是店鋪、店鋪投資人及開(kāi)發(fā)商。 2023/3/11 116 ?合理的商業(yè)規(guī)劃除了完成功能的規(guī)劃及組織外，還應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài) ?分布提出可實(shí)施方案。 2023/3/11 119 ? 八、確保持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的實(shí)現(xiàn) ? 綜合商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后需要運(yùn)營(yíng)管理，好的商業(yè)規(guī)劃在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期就提供了項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后良好的運(yùn)營(yíng)管理基礎(chǔ)。 2023/3/11 121 ?十、加大融資的可能性 有了合理的商業(yè)規(guī)劃才能準(zhǔn)確的實(shí)施后續(xù)的招商、管理工作，才能保證入駐 商業(yè)及商業(yè)中心的長(zhǎng)期良好運(yùn)營(yíng)及增長(zhǎng)，才能對(duì)專(zhuān)業(yè)投資人及機(jī)構(gòu)產(chǎn)生吸引力。 2023/3/11 122 十四：商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 2023/3/11 123 ?商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃前一定要先找到主力品牌商家， ?要按照主力店的需求來(lái)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)， ?否則后期會(huì)遇到很大的阻力和壓力。 （ 2）低彩度挽留顧客 為使賣(mài)場(chǎng)呈現(xiàn)穩(wěn)重氣氛，延長(zhǎng)顧客停留時(shí)間，選擇暖色系類(lèi)低彩度 的顏色最合適。 地利也是一個(gè)非常重要的因素，屬于建筑策劃的范疇。 2023/3/11 134 客流規(guī)劃是選擇店址的最重要的因素 商業(yè)中心是消費(fèi)中心，從經(jīng)濟(jì)效益上講，商業(yè)中心必須滿(mǎn)足 整個(gè)城市消費(fèi)市場(chǎng)的要求，爭(zhēng)取盡可能多的顧客； 從成本效益上講，要爭(zhēng)取最大的聚集效益，要求最大限度地 利利城市的各種基礎(chǔ)設(shè)施。 雖然開(kāi)發(fā)形勢(shì)火熱， 項(xiàng)目擱淺或開(kāi)業(yè)后 運(yùn)營(yíng)困難的現(xiàn)象屢有發(fā)生 但此類(lèi)項(xiàng)目在實(shí)際操作中也存在著大量問(wèn)題 2023/3/11 136 ?商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā) ?不同于住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā) ?不能沿用住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的操作模式 ?機(jī)械的照搬設(shè)計(jì)住宅項(xiàng)目的理念和 ?流程對(duì)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。 2023/3/11 139 本階段主要設(shè)計(jì)內(nèi)容如下： （一）立地選項(xiàng) 在進(jìn)行項(xiàng)目立地選項(xiàng)過(guò)程中，需要通過(guò)詳細(xì) 而周密的市場(chǎng)調(diào)查對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析和 綜合定位。 ?項(xiàng)目定位是在項(xiàng)目市調(diào)及 ?可行性分析的基礎(chǔ)上回答項(xiàng)目 ?是什么、做什么、如何做”的問(wèn)題 ?要對(duì) 項(xiàng)目科學(xué)定位 ?首先要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的分析 ?分析項(xiàng)目自身及資源條件 ?主要方式是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行 ?科學(xué)的分析 ?在完成分析后 ?對(duì)項(xiàng)目以下七個(gè)方面進(jìn)行定位： 2023/3/11 141 ? 二、建設(shè)方案規(guī)劃設(shè)計(jì) ? 建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)是項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)第一階段中的第二個(gè)環(huán)節(jié)，是在項(xiàng)目定位、物業(yè)功能組合、可行性分析等基礎(chǔ)工作完成后進(jìn)行。 項(xiàng)目主要主力店和主要功能區(qū) 基本物業(yè)需求， 主要是電力、消防、安防、通風(fēng)、 給排水、暖通、弱電、電梯等。 2023/3/11 144 ?十二、二次商業(yè)裝飾設(shè)計(jì) ?二次商業(yè)裝飾設(shè)計(jì)主要是 ?對(duì)建筑室內(nèi)空間、主要商 ?業(yè)服務(wù)設(shè)施以及店鋪 /專(zhuān)柜 ?形象、商品陳列按照商業(yè) ?規(guī)律進(jìn)行裝飾設(shè)計(jì)。 店鋪及專(zhuān)柜 / 專(zhuān)賣(mài)店形象設(shè)計(jì)： 專(zhuān)賣(mài)店形象、 專(zhuān)賣(mài)店室內(nèi)展示設(shè)計(jì)、 專(zhuān)柜形象設(shè)計(jì)、 專(zhuān)柜燈光設(shè)計(jì)、 陳列道具設(shè)計(jì)。 2023/3/11 148 十四、品牌規(guī)劃及招商策略設(shè)計(jì) ?品牌規(guī)劃及招商策略設(shè)計(jì)是項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的最后一個(gè)環(huán)節(jié)， ?是在項(xiàng)目定位的要求下進(jìn)行的，解決項(xiàng)目提供什么服務(wù)的問(wèn)題，是很 ?重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，但往往被忽視或不被重視，這對(duì)項(xiàng)目后期的整體運(yùn) ?營(yíng)會(huì)產(chǎn)生很大的阻力，影響項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展。 2023/3/11 150 ?招商策略是進(jìn)行招商的基本原則，必須達(dá)到可行、操作性強(qiáng)的要求， ?更重要的是能很好把握品牌及商戶(hù)的發(fā)展需求，實(shí)現(xiàn)合作多贏的局面。 , March 11, 2023 ? 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 :55:4921:55:49March 11, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 2023年 3月 11日星期六 9時(shí) 55分 49秒 21:55:4911 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線(xiàn)向前。 :55:4921:55Mar2311Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿(mǎn)，留一份不足，可得無(wú)限完美。 。 , March 11, 2023 ? 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話(huà)。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 3月 11日星期六 9時(shí) 55分 49秒 21:55:4911 March 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 3月 11日星期六 下午 9時(shí) 55分 49秒 21:55: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 :55:4921:55Mar2311Mar23 ? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023年 3月 11日星期六 9時(shí) 55分 49秒 21:55:4911 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 :55:4921:55:49March 11, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , March 11, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 。 :55:4921:55Mar2311Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 2023/3/11 151 謝謝 贏商網(wǎng) 運(yùn)營(yíng)中心，最專(zhuān)業(yè) “ 商業(yè)地產(chǎn)在線(xiàn)商學(xué)院 ” ，海量專(zhuān)業(yè)資料每日更新中！資料下載地址： 添加 Q群 140908613，可享受每日免幣與優(yōu)惠資料、純干貨實(shí)時(shí)推送 9月會(huì)員福利正在進(jìn)行：上傳 3份，可下載 VIP資料；上傳 5份，可開(kāi)通干貨資料包 “ 一鍵下載 ” 功能。 ?制定目標(biāo)品牌計(jì)劃 ?應(yīng)該綜合考慮項(xiàng)目 ?經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)效益與項(xiàng)目形象 ?定位要求的關(guān)系， ?合理控制、科學(xué)搭配 ?不同定位的 ?品牌的配比。 制度體系設(shè)計(jì)：人事管理制度體系、行政管理制度體系、 賣(mài)場(chǎng)管理制度體系、業(yè)務(wù)管理制度體系、營(yíng)銷(xiāo)管理制度體系、 財(cái)務(wù)管理制度體系、物業(yè)管理制度體系。 2023/3/11 146 每個(gè)方面主要的設(shè)計(jì)內(nèi)容如下： ?服務(wù)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)： ?總服務(wù)臺(tái)設(shè)計(jì)、 ?顧客收銀臺(tái)設(shè)計(jì)、 ?顧客休息設(shè)施設(shè)計(jì) ?室內(nèi)景觀設(shè)計(jì)、 ?監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)計(jì)、 ?員工辦公系統(tǒng)設(shè)計(jì)。 2023/3/11 143 ?項(xiàng)目建設(shè)方案 ?設(shè)計(jì)規(guī)劃主要包括 ?兩個(gè)方面方案設(shè)計(jì)： ?建筑方案設(shè)計(jì) ?商業(yè)設(shè)備設(shè)施配套規(guī)劃設(shè)計(jì)。 2023/3/11 142 ?在進(jìn)行建設(shè)方案設(shè)計(jì)時(shí) ?需要把握好四個(gè)方面： 城市基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展?fàn)顩r。 大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究要以質(zhì)量、 項(xiàng)目商業(yè)屬性控制為核心，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)模、 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、功能布局、業(yè)態(tài)規(guī)劃、技術(shù)進(jìn)步 等方面實(shí)事求是的進(jìn)行科學(xué)分析。 2023/3/11 137 商業(yè)方案設(shè)計(jì) 商業(yè)建筑方案設(shè)計(jì) 商業(yè)空間裝飾方案設(shè)計(jì) 商業(yè)外環(huán)境設(shè)計(jì) 二次商業(yè)裝飾設(shè)計(jì) 商業(yè)管理模式設(shè)計(jì) 品牌規(guī)劃及招商策略設(shè)計(jì) 在進(jìn)行大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)， 一般包括 7個(gè)環(huán)節(jié)： 2023/3/11 138 一、商業(yè)方案設(shè)計(jì) 商業(yè)方案設(shè)計(jì)是 大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的第一個(gè)環(huán)節(jié)， 也是項(xiàng)目整個(gè)設(shè)計(jì) 過(guò)程中最根本的環(huán)節(jié)， 其成敗直接影響 項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展前景。 2023/3/11 135 隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展壯大 居民消費(fèi)水平的不斷提高 休閑與購(gòu)物相結(jié)合的 一站式購(gòu)物 作為一種全新的購(gòu)物理念 逐漸被人們接受。 ?九、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)中也要考慮選址原則 2023/3/11 133 ?城市商業(yè)中心的形成和發(fā)展是城市、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和科技等領(lǐng)域綜合作用的 ?產(chǎn)物，按其相互作用的規(guī)模和范圍的層次來(lái)分，可分為宏觀的社會(huì)經(jīng)濟(jì)影 ?響，中觀的空間區(qū)位條件和微觀的空間模式三個(gè)不同的層次。 2023/3/11 132 天時(shí)、地利、人和都會(huì)直接影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)。 要讓消費(fèi)者對(duì)購(gòu)物環(huán)境產(chǎn)生一種良好的印象，需要建筑師來(lái)精心設(shè)計(jì)。 雖然外資投資在項(xiàng)目前期、開(kāi)發(fā)期及運(yùn)營(yíng)期三個(gè)階段都存在可能性，但是商 業(yè)中心可長(zhǎng)期良好并持續(xù)增長(zhǎng)運(yùn)營(yíng)的狀態(tài)及趨勢(shì)將在融資可行性及價(jià)格上起 著決定性作用。 2023/3/11 120 九、保證投資回報(bào)的安全性 只有合理的商業(yè)規(guī)劃才能提供商業(yè)中心持久良好運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)，也只有這樣才能 保證項(xiàng)目投資方投資回報(bào)的安全性及穩(wěn)定性。 ?七、奠定高質(zhì)量招商的基礎(chǔ) 2023/3/11 117 奠定高質(zhì)量招商的基礎(chǔ) 2023/3/11 118 ?合理的商業(yè)規(guī)劃應(yīng)提供給入駐商業(yè)合理有序的營(yíng)業(yè)環(huán)境及舒適 ?的購(gòu)物環(huán)境，最大限度保證入駐商業(yè)對(duì)消費(fèi)者的吸引力及店鋪 ?間的人流共享，只有這樣店鋪才愿意入駐并在此長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。 2023/3/11 113 ?六、體現(xiàn)實(shí)施的可行性 ?合理的商業(yè)規(guī)劃一方面最大程度地滿(mǎn)足消費(fèi)市場(chǎng) ?的需求，另一方面最大程度地滿(mǎn)足投資開(kāi)發(fā)商的 ?財(cái)務(wù)目標(biāo)，具有豐富經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)秀商業(yè)規(guī)劃專(zhuān)家公 ?司應(yīng)通過(guò)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境及對(duì)項(xiàng)目深刻的調(diào)查研 ?究規(guī)劃設(shè)計(jì)出一套有可實(shí)施性的商業(yè)規(guī)劃方案。 ?消費(fèi)者客觀的消費(fèi)類(lèi)別及總量的確定決定了商業(yè)店鋪 ?的類(lèi)別及總量。 2023/3/11 108 遵循商業(yè)量化原則 2023/3/11 109 ?要進(jìn)行深入細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查與研究分析，以數(shù)據(jù)確定消費(fèi)區(qū)域及消費(fèi)能力； ?研究分析現(xiàn)在及未來(lái)