世紀(jì)博瑞解讀某地產(chǎn)藍(lán)山(文件)
【正文】 脅碧云左岸的獨(dú)棟產(chǎn)品。 觀察對手 營銷策略 成功的院墅 新浦江城的城鎮(zhèn)級規(guī)劃配套 獨(dú)院別墅的私密獨(dú)享天地 在前期樹立了新浦江城的市場形象之后，多以直效信息式（開盤 /熱銷）公告為主題。 觀察對手 競爭策略 新浦江城豐富的產(chǎn)品線，以及與深藍(lán)地理位臵的較大差異，決定了其與深藍(lán)只能是局部的競爭，更直白點(diǎn)說： 獨(dú)院別墅與類獨(dú)棟別墅之爭。 職位 外資企業(yè)高層管理者，中型私營企業(yè)主（合伙人）。 配車情況 至少有一輛較高級轎車，不乏有 兩輛車 的家庭。但也會(huì)主動(dòng)去專業(yè)類媒體尋找相關(guān)房源信息。 他們用高品質(zhì)當(dāng)然也是高價(jià)格的商品武裝自己（別墅、中高級 轎車、名牌服飾等）， 對他們來講，獨(dú)棟別墅的意義遠(yuǎn)大于 Townhouse。 Value（物有所值） 他們對商品的需求更多是物有所值而非物美價(jià)廉，他們更多的是關(guān)注總價(jià)的大局而非單價(jià)的細(xì)節(jié)，在他們承受的范圍內(nèi)，他們對價(jià)格的表現(xiàn)并不敏感，反而更加關(guān)注于產(chǎn)品的實(shí)際功能和它所帶來的附加值。 Social （社交，會(huì)客廳，私人會(huì)所） 他們對家的要求可不止是吃飯和睡覺那么簡單，也不是狹義的“生活”所能概括。生活 獨(dú)棟別墅的 品質(zhì) ，高尚生活的 質(zhì)感 ； 獨(dú)具 慧眼 的境界，體現(xiàn) 智慧 的品位。 線下推廣示意： 深藍(lán)的河岸： 激光水秀 －水的藝術(shù)， 高端客群的美學(xué) 深藍(lán) 〃 創(chuàng)意 群英會(huì)篇： 群英會(huì)。深藍(lán)，源創(chuàng)新獨(dú)棟，空間質(zhì)變生活 圖配文：自由畫家“楊六郎”、駐滬領(lǐng)事“曹操”、 CEO“穆桂英”、全職太太“崔鶯鶯” 新女子樂坊篇： 新女子樂坊。深藍(lán)，源創(chuàng)新獨(dú)棟，空間質(zhì)變生活 圖配文：英吉利的“銅鈸”、意大利的“二胡”、法蘭西的“三弦”、德意志的簫 跳房子篇： 跳房子。深藍(lán)，源創(chuàng)新獨(dú)棟，空間質(zhì)變生活。 下沉，是為了更好的上升。 獨(dú)立，是為了更好的和諧。 私密，是為了更好的共享。 藍(lán)山：原創(chuàng)建筑， 空間改變生活 前期 升華 新獨(dú)棟，別墅 生活方程式 產(chǎn)品 定位 建筑無限生活， 原創(chuàng)主張與生活品質(zhì) 萬科 品牌 獨(dú)棟別墅的品質(zhì) 高尚生活的質(zhì)感 體現(xiàn)智慧的品位 獨(dú)具慧眼的境界 客群 需求 如何落地？ —— 關(guān)于階段推廣策略 關(guān)于整體推廣節(jié)奏的思考 06/12－ 07/5 07/6－ 07/12 深藍(lán)產(chǎn)品形象樹立 產(chǎn)品價(jià)值攻擊 06/8－ 06/12 藍(lán)山促銷 生活原體驗(yàn)系列 源創(chuàng)新獨(dú)棟， 空間質(zhì)變生活 獨(dú)棟也友誼 當(dāng)前藍(lán)山月均去化速度 10－ 15套，建議 2023年下半年對藍(lán)山進(jìn)行一次推廣高潮，以爭取在 2023年底前去化至剩余 80套以內(nèi)，之后全面轉(zhuǎn)入深藍(lán)推廣，利用深藍(lán)的篩子戰(zhàn)術(shù)帶動(dòng)藍(lán)山尾盤銷售。 總結(jié)一下，他們需要什么 質(zhì) Navigator們的生活意識形態(tài)與地產(chǎn)消費(fèi)觀 關(guān)鍵詞系列 三： TasteSocial Taste（品味，個(gè)性，格調(diào)，雅趣） 毫無疑問，品位是他們除了有錢之外最大的標(biāo)簽。他們同樣渴望交流，與鄰里和同一圈層的朋友分享快樂。 階層定位 Navigator：深藍(lán)大海中的領(lǐng)航者 不是船長，不是權(quán)力階層， 不是社會(huì)發(fā)展方向的掌控者和決策者； 而是掌握財(cái)富升力的新資產(chǎn)層， 行業(yè)中有一定地位的舉足輕重者， 社會(huì)進(jìn)步的真實(shí)引領(lǐng)者和實(shí)際執(zhí)行者。更重視的是產(chǎn)品的實(shí)際功能和空間的舒適性。其它金融、建筑、商業(yè)、 IT等各種行業(yè)難以準(zhǔn)確界定。 直擊消費(fèi)者 客群來源 基礎(chǔ)市場 成長市場 創(chuàng)造市場 對目標(biāo)客群來源的定義 基礎(chǔ)市場 深藍(lán)
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